Als Vermieter kündigen: der Ablauf

Diese Seite ist für private Vermieter und Hausverwaltungen, die ein Mietverhältnis über Wohnraum beenden wollen. Mieter sehen umgekehrt, was ihr Vermieter beachten muss. Sie erklärt, welche Gründe das Gesetz anerkennt, wie die Kündigung aufgebaut wird, welche Fristen gelten und an welchen Fehlern Kündigungen scheitern – mit einem Muster für den Hinweis auf das Widerspruchsrecht, einem Fristenrechner und einem Check für Mietrückstände.

Ohne berechtigtes Interesse keine Kündigung

Anders als der Mieter braucht der Vermieter für die ordentliche Kündigung einen Grund: ein berechtigtes Interesse an der Beendigung (§ 573 Abs. 1 BGB). Eine Kündigung, um eine höhere Miete zu erzielen, ist ausdrücklich ausgeschlossen. Das Gesetz nennt drei Regelfälle; weil es sie nur „insbesondere“ aufzählt, kommen im Einzelfall auch andere berechtigte Interessen in Betracht.

Grund	Was ins Schreiben gehört	Typische Hürden
Nicht unerhebliche schuldhafte Pflichtverletzung des Mieters (§ 573 Abs. 2 BGB, Nr. 1) – Pflichtverletzung	das konkrete Fehlverhalten mit Daten	nicht unerheblich; ein Rückstand bis zu einer Monatsmiete, der weniger als einen Monat besteht, reicht nicht (BGH, 10.10.2012, VIII ZR 107/12); eine Abmahnung kann dem Verstoß erst das nötige Gewicht geben
Eigenbedarf (Nr. 2) – Eigenbedarfskündigung	die Person, für die du die Wohnung brauchst, und ihr Interesse daran	ernsthafter, konkreter Nutzungswunsch; nur Familienangehörige im Sinne des Gesetzes und Haushaltsangehörige; Sperrfristen nach Umwandlung
Hinderung an angemessener wirtschaftlicher Verwertung (Nr. 3) – Verwertungskündigung	konkret dargelegte erhebliche Nachteile, die dir selbst entstehen	eine höhere Miete bei Neuvermietung zählt nicht, ebenso wenig ein Verkauf im Zusammenhang mit der Umwandlung in Wohnungseigentum; der Nachteil muss beim Vermieter selbst eintreten (BGH, 27.09.2017, VIII ZR 243/16)
Wohnung im selbst bewohnten Zweifamilienhaus (§ 573a BGB) – Einliegerwohnung	kein Grund nötig, aber die Angabe, dass du die Kündigung auf § 573a BGB stützt	Frist verlängert sich um drei Monate
Fristlose Kündigung aus wichtigem Grund (§ 543 BGB, § 569 BGB) – Fristlos als Vermieter	der wichtige Grund	meist erst nach erfolgloser Abmahnung; nicht bei Zahlungsverzug

Keine ordentliche Kündigung gibt es bei einem wirksam befristeten Vertrag (§ 575 BGB) und solange ein vereinbarter Kündigungsverzicht läuft. Beim möblierten Zimmer in der eigenen Wohnung und im Studenten- oder Jugendwohnheim braucht der Vermieter dagegen kein berechtigtes Interesse (§ 549 BGB).

Der Ablauf in acht Schritten

1. Vertrag und Mieter feststellenWer steht als Mieter im Vertrag? Gibt es eine Befristung oder einen Kündigungsverzicht? Seit wann ist die Wohnung überlassen? Davon hängen Adressaten und Frist ab.
2. Sperrfristen prüfenWurde die Wohnung nach der Überlassung in eine Eigentumswohnung umgewandelt und verkauft, kann sich der Erwerber auf Eigenbedarf oder Verwertung erst nach drei Jahren berufen, in Gebieten mit Landesverordnung erst nach bis zu zehn Jahren (§ 577a BGB). Einzelheiten unter Nach Umwandlung in Eigentum.
3. Grund festlegen und belegenSammle die Tatsachen, die du im Streit beweisen musst – bei Eigenbedarf etwa Pläne, Stellenzusage oder Familiensituation, bei Pflichtverletzungen Daten, Zeugen, Abmahnungen.
4. Frist berechnenDrei Monate, nach fünf Jahren seit der Überlassung sechs, nach acht Jahren neun; Zugang bis zum dritten Werktag eines Monats (§ 573c Abs. 1 BGB). Der Rechner unten nimmt dir das ab.
5. Schreiben aufsetzenNenne die Gründe so konkret, dass sie sich von anderen unterscheiden lassen (§ 573 Abs. 3 BGB); andere Gründe zählen später nur, wenn sie nachträglich entstanden sind. Füg den Hinweis auf das Widerspruchsrecht an (§ 568 Abs. 2 BGB) – ein Muster steht unten.
6. Unterschreiben, Vollmacht beilegenEigenhändig auf Papier (§ 568 Abs. 1 BGB); bei mehreren Vermietern unterschreiben am sichersten alle. Kündigt eine Hausverwaltung oder ein Anwalt, gehört die Vollmachtsurkunde im Original dazu, sonst kann der Mieter zurückweisen (§ 174 BGB).
7. An alle Mieter zustellenDas Mietverhältnis endet nur, wenn die Kündigung jedem Mieter gegenüber wirksam ist (BGH, 22.06.2022, VIII ZR 356/20). Stell beweisbar zu: persönlich gegen Quittung oder durch einen Boten, der den Inhalt kennt; beim Einwurf-Einschreiben den Auslieferungsbeleg anfordern.
8. Nach der KündigungFällt der Eigenbedarf vor Ablauf der Kündigungsfrist weg, musst du den Mieter informieren (BGH, 09.11.2005, VIII ZR 339/04). Wird während der Kündigungsfrist im selben Haus oder in derselben Wohnanlage eine vergleichbare Wohnung frei, musst du sie ihm anbieten (BGH, 14.12.2016, VIII ZR 232/15). Auf einen Widerspruch kannst du Auskunft über die Gründe verlangen (§ 574b Abs. 1 BGB).

Rechner

Mietvertrag: Kündigungsfrist berechnen

Bis wann muss die Kündigung beim Vertragspartner sein, und wann endet das Mietverhältnis?

Wer kündigt?Ich als Mieter (oder als Erbe)Ich als Vermieter

Kündigung kommt an amLeer lassen = heute

Art der Wohnung bzw. RäumeWohnung (Regelfall)Einliegerwohnung, Zweifamilienhaus mit Vermieter oder unmöbliertes Zimmer in seiner Wohnung (§ 573a BGB)möbliertes Zimmer in der Wohnung des VermietersZimmer im Studenten- oder JugendwohnheimWerkmietwohnung (wegen des Arbeitsverhältnisses vermietet)Garage oder Stellplatz mit eigenem VertragGeschäftsräume (Laden, Büro, Praxis)

Anlassordentliche KündigungTod des Mieters (Kündigung durch Erben oder Vermieter)

Werkmietwohnung: Lage nach Ende des Arbeitsverhältnissesweniger als zehn Jahre überlassen, für andere Beschäftigte benötigt (§ 576 Abs. 1 Nr. 1)Arbeit erforderte Wohnen nahe der Arbeitsstätte, für andere Beschäftigte benötigt (§ 576 Abs. 1 Nr. 2)keiner dieser Fälle oder Arbeitsverhältnis läuft noch

Mietverhältnis besteht seitAb 5 und 8 Jahren verlängert sich die Frist des Vermieters um je drei Monate.

Bundeslandbundesweit (ohne Landesfeiertage)Baden-WürttembergBayernBerlinBrandenburgBremenHamburgHessenMecklenburg-VorpommernNiedersachsenNordrhein-WestfalenRheinland-PfalzSaarlandSachsenSachsen-AnhaltSchleswig-HolsteinThüringenFeiertage zählen bei den drei Werktagen nicht mit.

Grundlage: § 573c BGB, § 573a BGB und § 568 BGB (Schriftform); Tod des Mieters § 564 BGB mit § 573d BGB, Wohnheim § 549 BGB Abs. 3, Werkmietwohnung § 576 BGB und § 576a BGB, Garage, Stellplatz und Geschäftsräume § 580a BGB. Der Samstag zählt bei den drei Werktagen mit (BGH, 27.04.2005, VIII ZR 206/04); ob ein Zugang am Montag noch reicht, wenn der dritte Werktag selbst ein Samstag ist, hat der BGH offengelassen – der Rechner rechnet dann vorsichtig mit dem Samstag. Vereinbarte längere Fristen für den Mieter sind unwirksam – Ausnahme: vor dem 1. September 2001 einzeln ausgehandelte Fristen (Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB; die alten gesetzlichen Fristen im Formularvertrag gelten nicht mehr). Ein befristeter Kündigungsverzicht kann gelten.

Fristen auf einen Blick

Wohnung überlassen seit	Frist	Beispiel: Zugang Mittwoch, 04.11.2026
weniger als 5 Jahren	3 Monate	Ende 31.01.2027
5 bis unter 8 Jahren	6 Monate	Ende 30.04.2027
8 Jahren und mehr	9 Monate	Ende 31.07.2027
Einliegerwohnung ohne berechtigtes Interesse, unter 5 Jahren	6 Monate	Ende 30.04.2027

Liegt der fünfte oder achte Jahrestag der Überlassung zwischen Zugang und Mietende, ist die maßgebliche Frist nicht abschließend geklärt; plane dann mit der längeren. Ein Verkauf ändert die Zählung nicht, denn der Erwerber tritt in das bestehende Mietverhältnis ein (§ 566 BGB). Wie der dritte Werktag mit Samstag und Feiertagen gezählt wird, erklärt die Seite Kündigungsfristen.

Muster: der Hinweis auf das Widerspruchsrecht

Der Hinweis ist eine Soll-Vorschrift. Fehlt er, bleibt die Kündigung wirksam, aber der Mieter kann noch im ersten Termin des Räumungsrechtsstreits widersprechen (§ 574b Abs. 2 BGB) – die Zweimonatsfrist schützt dich dann nicht. Der Hinweis muss Möglichkeit, Form und Frist nennen, zum Beispiel so:

„Sie können dieser Kündigung widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn dessen Beendigung für Sie, Ihre Familie oder einen anderen Angehörigen Ihres Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung meiner berechtigten Interessen nicht zu rechtfertigen ist (§§ 574 bis 574b BGB). Der Widerspruch ist in Textform zu erklären und muss mir spätestens zwei Monate vor der Beendigung des Mietverhältnisses zugehen, also bis zum 30.11.2026.“

Das Datum passt zu einem Mietende am 31. Januar 2027; setz dein eigenes ein. Seit dem 1. Januar 2025 genügt für den Widerspruch die Textform, also auch eine E-Mail. Ältere Muster, die „schriftlich“ verlangen, sind insoweit überholt. Was ein Widerspruch für dich bedeutet, steht unter Widerspruch gegen die Kündigung.

Fehler, an denen Vermieterkündigungen scheitern

1. Kündigung per E-Mail oder Fax: Ohne Schriftform ist sie nichtig (§ 125 BGB).
2. Nur ein Mieter adressiert: Das Mietverhältnis endet nicht.
3. Grund fehlt oder ist zu vage: Nachschieben geht nur bei später entstandenen Gründen.
4. Kündigung, um mehr Miete zu bekommen: ausgeschlossen.
5. Hausverwaltung ohne Vollmachtsurkunde: Der Mieter kann unverzüglich zurückweisen.
6. Sperrfrist übersehen: Eigenbedarf und Verwertung erst nach deren Ablauf.
7. Frist zu kurz berechnet: Überlassung und Jahrestage prüfen.
8. Bedarf nur vorgeschoben: Wer Eigenbedarf vortäuscht, schuldet dem Mieter Schadensersatz (BGH, 10.06.2015, VIII ZR 99/14).

Passende Schreiben: Eigenbedarfskündigung, Kündigung wegen Pflichtverletzung und Kündigung der Einliegerwohnung.

Mietrückstand: fristlos, ordentlich oder beides

Bei Mietschulden kündigen Vermieter oft fristlos und hilfsweise ordentlich. Fristlos geht es, wenn der Mieter an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit mehr als einer Monatsmiete in Verzug ist oder über mehr als zwei Termine mit insgesamt zwei Monatsmieten (§ 543 Abs. 2 BGB, § 569 Abs. 3 BGB); eine Abmahnung braucht es dann nicht. Zahlt der Mieter oder verpflichtet sich eine öffentliche Stelle bis zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage, wird die fristlose Kündigung unwirksam – die hilfsweise ordentliche bleibt nach ständiger Rechtsprechung bestehen (BGH, 23.10.2024, VIII ZR 106/23). Ein Regierungsentwurf („Mietrecht II“) will die Schonfrist einmalig auch auf die ordentliche Kündigung erstrecken; beschlossen ist das nicht. Ob die Schwellen erreicht sind, zeigt der Check:

Rechner

Mietrückstand: Reicht das für eine fristlose Kündigung?

Prüft die beiden gesetzlichen Schwellen und zeigt, was eine Nachzahlung bewirkt.

Monatsmiete inklusive Vorauszahlungen (€)

Noch offene Beträge der letzten Zahlungstermine (ältester zuerst)

Termin 1Offener Betrag Termin 1

Termin 2Offener Betrag Termin 2

Termin 3Offener Betrag Termin 3

Termin 4Offener Betrag Termin 4

Termin 5Offener Betrag Termin 5

Termin 6Offener Betrag Termin 6

Nur Beträge, die schon fällig waren und bis heute fehlen.

Grundlage: § 543 BGB Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 und § 569 BGB Abs. 3. Der Check zeigt nur, ob die gesetzlichen Schwellen erreicht sind. Ob eine Kündigung wirksam ist, hängt von weiteren Umständen ab – vor einer Räumungsklage hilft ein Anwalt, ein Mieterverein oder Haus & Grund.

Schwellen, Fälligkeit und Schonfrist im Detail stehen unter Zahlungsverzug; das passende Schreiben ist die Kündigung wegen Zahlungsverzug.

Wenn der Mieter nicht auszieht

Bleibt der Mieter nach dem Ende in der Wohnung, darfst du nicht selbst räumen oder die Schlösser tauschen; das wäre verbotene Eigenmacht (§ 858 BGB). Du brauchst ein Räumungsurteil, das der Gerichtsvollzieher vollstreckt (§ 885 ZPO). Für die Zeit der Vorenthaltung kannst du eine Entschädigung in Höhe der vereinbarten oder der ortsüblichen Miete verlangen (§ 546a BGB). Das Gericht kann dem Mieter eine Räumungsfrist von insgesamt höchstens einem Jahr gewähren (§ 721 ZPO). Bei einer Räumungsklage ist anwaltliche Vertretung sinnvoll; Rat geben auch die Vereine von Haus & Grund. Den Ablauf beschreibt Räumungsklage und Räumungsfrist.

Quellen

• § 573 BGB – Ordentliche Kündigung des Vermieters
• § 573a BGB – Erleichterte Kündigung des Vermieters
• § 573c BGB – Fristen der ordentlichen Kündigung
• § 568 BGB – Form und Inhalt der Kündigung
• § 574b BGB – Form und Frist des Widerspruchs
• § 575 BGB – Zeitmietvertrag
• § 549 BGB – Auf Wohnraummietverhältnisse anwendbare Vorschriften
• § 577a BGB – Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung
• § 566 BGB – Kauf bricht nicht Miete
• § 174 BGB – Einseitiges Rechtsgeschäft eines Bevollmächtigten
• § 125 BGB – Nichtigkeit wegen Formmangels
• § 543 BGB – Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund
• § 569 BGB – Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund
• § 546a BGB – Entschädigung des Vermieters bei verspäteter Rückgabe
• § 858 BGB – Verbotene Eigenmacht
• § 721 ZPO – Räumungsfrist
• § 885 ZPO – Herausgabe von Grundstücken oder Schiffen
• BGH, Pressemitteilung Nr. 167/2012 zu VIII ZR 107/12 (ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs) – abgerufen am 05.10.2026
• BGH, Urteil vom 27.09.2017, VIII ZR 243/16 (Verwertungskündigung) – abgerufen am 05.10.2026
• BGH, Urteil vom 22.06.2022, VIII ZR 356/20 (Kündigung gegenüber allen Mietern) – abgerufen am 05.10.2026
• BGH, Urteil vom 23.10.2024, VIII ZR 106/23 (Schonfrist und hilfsweise ordentliche Kündigung) – abgerufen am 05.10.2026
• BGH, Urteil vom 10.06.2015, VIII ZR 99/14 (Schadensersatz bei vorgetäuschtem Eigenbedarf) – abgerufen am 05.10.2026
• BGH, Urteil vom 09.11.2005, VIII ZR 339/04 (Wegfall des Eigenbedarfs, Mitteilungspflicht) – abgerufen am 05.10.2026
• BGH, Urteil vom 14.12.2016, VIII ZR 232/15 (Anbietpflicht) – abgerufen am 05.10.2026
• BT-Drucksache 21/6807 – Regierungsentwurf „Mietrecht II“ – abgerufen am 05.10.2026

Häufige Fragen

Darf ich kündigen, weil ich die Wohnung verkaufen will?

Der Verkauf allein ist kein Kündigungsgrund: Der Käufer tritt in den Mietvertrag ein (§ 566 BGB). Eine Verwertungskündigung kommt nur in Betracht, wenn dich das Mietverhältnis an einer angemessenen Verwertung hindert und du dadurch erhebliche Nachteile erleidest. Den Verkauf im Zusammenhang mit einer Umwandlung in Wohnungseigentum schließt das Gesetz als Grund ausdrücklich aus (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB).

Brauche ich einen Grund, wenn der Mieter gestorben ist?

Gegenüber dem Erben nicht, wenn niemand in den Vertrag eingetreten ist: Dann kannst du binnen eines Monats, nachdem du vom Tod und vom Nichteintritt erfahren hast, mit der gesetzlichen Frist kündigen, ohne berechtigtes Interesse (§ 564, § 573d Abs. 1 BGB). Sind Haushaltsangehörige eingetreten, kannst du nur kündigen, wenn in ihrer Person ein wichtiger Grund liegt – ebenfalls binnen eines Monats (§ 563 Abs. 4 BGB).

Allgemeine Information, keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen die Verbraucherzentralen, eine Schlichtungsstelle oder ein Anwalt.