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Eigenbedarfskündigung

Eigenbedarf liegt vor, wenn der Vermieter die Wohnung für sich, für Familienangehörige oder für Angehörige seines Haushalts benötigt und diesen Wunsch ernsthaft und mit nachvollziehbaren Gründen verfolgt. Im Kündigungsschreiben muss er die Person benennen und ihr Interesse an der Wohnung darlegen. Wer Eigenbedarf nur vortäuscht, schuldet dem Mieter Schadensersatz.

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Umzugskartons in einem leeren, hellen Wohnzimmer mit Holzboden, an der Wand lehnt ein Kinderfahrrad
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Diese Seite ist für Vermieter, die eine vermietete Wohnung selbst nutzen oder Angehörigen überlassen wollen, und für Mieter, die eine Eigenbedarfskündigung erhalten haben. Sie zeigt, für wen Eigenbedarf geltend gemacht werden kann, wie die Begründung aussehen muss, welche Fristen und Sperrfristen gelten, welche Pflichten nach der Kündigung bestehen und was droht, wenn der Bedarf nur vorgeschoben war.

Was Eigenbedarf ist

Der Vermieter kann ordentlich kündigen, wenn er die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt (§ 573 Abs. 2 BGB, Nr. 2). „Benötigen“ heißt nicht, dass er ohne die Wohnung kein Dach über dem Kopf hätte. Nach dem Bundesgerichtshof genügt ein Nutzungswunsch, der ernsthaft verfolgt wird und auf vernünftige, nachvollziehbare Gründe gestützt ist. Welchen Wohnbedarf der Vermieter für sich oder seine Angehörigen als angemessen ansieht, haben die Gerichte grundsätzlich zu respektieren – auch wenn er den Bedarf selbst herbeigeführt hat (BGH, 24.09.2025, VIII ZR 289/23).

Grenzen gibt es trotzdem. Rechtsmissbräuchlich ist der Wunsch etwa, wenn der geltend gemachte Wohnbedarf weit überhöht ist, die Wohnung die Nutzungswünsche gar nicht erfüllen kann oder der Bedarf in einer anderen frei gewordenen Wohnung des Vermieters ohne wesentliche Abstriche gedeckt werden könnte (ebenda). Und der Wunsch muss bereits hinreichend bestimmt sein: Eine nur vage oder erst für später geplante Nutzung rechtfertigt keine Kündigung – eine solche Vorratskündigung ist unwirksam (BGH, 23.09.2015, VIII ZR 297/14).

Für wen der Vermieter kündigen darf

Familienangehörige im Sinne der Vorschrift sind nach dem Bundesgerichtshof genau die Personen, die aus persönlichen Gründen das Zeugnis verweigern dürfen (§ 383 ZPO). Bei ihnen kommt es nicht darauf an, ob tatsächlich ein enger Kontakt besteht; wer nicht dazugehört, zählt auch bei enger persönlicher Bindung nicht (BGH, 10.07.2024, VIII ZR 276/23).

PersonEigenbedarf möglich?Grundlage
Vermieter selbstja§ 573 Abs. 2 BGB
Ehegatte, eingetragener Lebenspartner, VerlobtejaZeugnisverweigerungsrecht nach § 383 Abs. 1 Nr. 1 bis 2a ZPO
Kinder, Enkel, Eltern, GroßelternjaVerwandte in gerader Linie
GeschwisterjaSeitenlinie, zweiter Grad
Nichten und NeffenjaSeitenlinie, dritter Grad (BGH, 27.01.2010, VIII ZR 159/09)
Onkel und TantenjaSeitenlinie, dritter Grad – folgt aus § 383 ZPO
Schwiegereltern, Schwiegerkinder, Stiefkinderjain gerader Linie verschwägert (§ 1590 BGB)
Schwager und SchwägerinjaSeitenlinie, zweiter Grad verschwägert – folgt aus § 383 ZPO und der Linie von 2024
Cousins und CousinenneinSeitenlinie, vierter Grad (BGH, 10.07.2024, VIII ZR 276/23)
Personen, die schon im Haushalt des Vermieters lebenja„Angehörige seines Haushalts“
Gesellschafter einer vermietenden GbR und deren AngehörigejaBGH, 14.12.2016, VIII ZR 232/15

Den Grad der Verwandtschaft bestimmt die Zahl der vermittelnden Geburten (§ 1589 BGB): Bis zu Onkel und Tante sind es drei, bis zum Cousin vier. Ein älterer Beschluss, der beim Schwager noch auf einen besonders engen Kontakt abstellte, ist nach der Entscheidung von 2024 so nicht mehr maßgeblich; ausdrücklich neu entschieden hat der Bundesgerichtshof den Fall des Schwagers aber nicht.

Was ins Kündigungsschreiben gehört

Die Gründe müssen im Kündigungsschreiben stehen (§ 573 Abs. 3 BGB). Bei Eigenbedarf genügt es nach dem Bundesgerichtshof, die Person, für die die Wohnung gebraucht wird, identifizierbar zu benennen und ihr Interesse an der Wohnung darzulegen. Weitere Angaben, etwa der Name eines Partners, der mit einziehen soll, sind nicht nötig. Den Kündigungsgrund später auszuwechseln, ist dem Vermieter aber verwehrt (BGH, 30.04.2014, VIII ZR 284/13). Eine Begründung, die diesen Anforderungen genügt, kann so lauten:

„Wir benötigen die Wohnung für unsere Tochter Lena Beispiel. Sie beginnt am 1. April 2027 eine Ausbildung in dieser Stadt, wohnt bisher bei uns in Kassel und möchte eine eigene Wohnung in der Nähe ihres Ausbildungsbetriebs beziehen.“

Dazu kommen der Hinweis auf das Widerspruchsrecht mit Form und Frist (§ 568 Abs. 2 BGB), die eigenhändige Unterschrift und die Zustellung an alle Mieter. Ein vollständiges Schreiben bietet die Vorlage Eigenbedarfskündigung; den gesamten Ablauf zeigt Mieter kündigen: der Ablauf.

Frist, Sperrfrist und der richtige Zeitpunkt

Es gelten die Fristen des Vermieters: drei Monate, nach fünf Jahren seit der Überlassung sechs, nach acht Jahren neun (§ 573c Abs. 1 BGB). Den Termin für deinen Fall rechnet der Rechner aus:

Rechner

Mietvertrag: Kündigungsfrist berechnen

Bis wann muss die Kündigung beim Vertragspartner sein, und wann endet das Mietverhältnis?

Leer lassen = heute
Ab 5 und 8 Jahren verlängert sich die Frist des Vermieters um je drei Monate.
Feiertage zählen bei den drei Werktagen nicht mit.

Grundlage: § 573c BGB, § 573a BGB und § 568 BGB (Schriftform); Tod des Mieters § 564 BGB mit § 573d BGB, Wohnheim § 549 BGB Abs. 3, Werkmietwohnung § 576 BGB und § 576a BGB, Garage, Stellplatz und Geschäftsräume § 580a BGB. Der Samstag zählt bei den drei Werktagen mit (BGH, 27.04.2005, VIII ZR 206/04); ob ein Zugang am Montag noch reicht, wenn der dritte Werktag selbst ein Samstag ist, hat der BGH offengelassen – der Rechner rechnet dann vorsichtig mit dem Samstag. Vereinbarte längere Fristen für den Mieter sind unwirksam – Ausnahme: vor dem 1. September 2001 einzeln ausgehandelte Fristen (Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB; die alten gesetzlichen Fristen im Formularvertrag gelten nicht mehr). Ein befristeter Kündigungsverzicht kann gelten.

Sperrfrist nach Umwandlung: Wurde die Wohnung nach der Überlassung an den Mieter in eine Eigentumswohnung umgewandelt und verkauft, kann sich der Erwerber erst drei Jahre nach der Veräußerung auf Eigenbedarf berufen (§ 577a BGB). Die Länder können diese Frist auf bis zu zehn Jahre verlängern: Bayern hat das in 285 Gemeinden getan, Berlin für die ganze Stadt; Nordrhein-Westfalen hat sie in 57 Kommunen auf acht Jahre verlängert. Die Frist beginnt mit der Eintragung des Käufers im Grundbuch. Beispiel: Eintragung am Donnerstag, 12.03.2026 – die Sperrfrist endet mit Ablauf des 12.03.2029, in den nordrhein-westfälischen Kommunen am 12.03.2034, in diesen bayerischen Gemeinden und in Berlin am 12.03.2036. Die beiden längeren Fristen setzen voraus, dass die Verordnungen über ihr heutiges Ablaufdatum hinaus verlängert werden (Bayern 31.12.2029, Nordrhein-Westfalen 28.02.2030, Berlin 30.09.2033); was sonst gilt, hat der Bundesgerichtshof nicht entschieden. Mehr unter Nach Umwandlung in Eigentum.

Bedarf schon beim Vertragsschluss absehbar: Wer unbefristet vermietet, obwohl er schon entschlossen ist oder zumindest erwägt, die Wohnung bald selbst zu nutzen, und den Mieter darüber nicht aufklärt, kündigt später rechtsmissbräuchlich; die Kündigung ist unwirksam. Nachforschungen über einen möglichen künftigen Bedarf muss der Vermieter vor Vertragsschluss aber nicht anstellen, und ungefragt über bloß mögliche Bedarfslagen informieren muss er auch nicht (BGH, 04.02.2015, VIII ZR 154/14).

Kauf einer vermieteten Wohnung: Der Käufer tritt in den Mietvertrag ein (§ 566 BGB) und kann danach – vorbehaltlich einer Sperrfrist – Eigenbedarf geltend machen. Dass er eine vermietete Wohnung gekauft hat, mindert sein Interesse in der Abwägung über einen Härtefall nicht schematisch (BGH, 22.05.2019, VIII ZR 180/18).

Pflichten nach der Kündigung

  • Wegfall mitteilen: Fällt der Eigenbedarf vor Ablauf der Kündigungsfrist weg, muss der Vermieter den Mieter darauf hinweisen. Entfällt er erst danach, ist das für die Kündigung unbeachtlich (BGH, 09.11.2005, VIII ZR 339/04).
  • Freie Wohnung anbieten: Steht während der Kündigungsfrist im selben Haus oder in derselben Wohnanlage eine vergleichbare Wohnung zur Verfügung, muss der Vermieter sie dem Mieter anbieten. Verletzt er diese Pflicht, bleibt die Kündigung wirksam; er schuldet aber Schadensersatz in Geld (BGH, 14.12.2016, VIII ZR 232/15).
  • Keine neuen Gründe: Widerspricht der Mieter wegen einer Härte, zählen in der Abwägung nur die Gründe aus dem Kündigungsschreiben, außer sie sind später entstanden (§ 574 Abs. 3 BGB).
Klingeltableau mit unbeschrifteten Namensschildern neben der Eingangstür eines Mehrfamilienhauses
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Vorgetäuschter Eigenbedarf und die Folgen

Wer Eigenbedarf nur vortäuscht, verletzt seine Pflichten aus dem Mietvertrag und schuldet dem Mieter Schadensersatz (§ 280 Abs. 1 BGB; BGH, 10.06.2015, VIII ZR 99/14). In einem Fall, über den der Bundesgerichtshof 2017 erneut entschied – dort hatte der Vermieter Bedarf für einen neuen Hausmeister angegeben –, verlangte der ausgezogene Mieter unter anderem seine Umzugskosten und die Mehrkosten der teureren neuen Wohnung (BGH, 29.03.2017, VIII ZR 44/16).

Schwierig ist meist der Beweis. Der Bundesgerichtshof hilft dem Mieter mit einer besonderen Darlegungslast des Vermieters: Setzt der Vermieter den behaupteten Bedarf nach dem Auszug nicht um, liegt der Verdacht nahe, dass er nur vorgeschoben war. Dann muss der Vermieter substantiiert und stimmig darlegen, warum der Bedarf nachträglich entfallen sein soll. Gelingt ihm das nicht, ist die Täuschung als unstreitig zu behandeln (Urteil von 2017).

Ein Räumungsvergleich vor Gericht schließt solche Ansprüche nicht automatisch aus. Er unterbricht den Zusammenhang nur, wenn die Parteien damit auch den Streit über den Eigenbedarf beilegen wollten. An einen Verzicht des Mieters sind strenge Anforderungen zu stellen; ein Anzeichen dafür kann eine namhafte Abstandszahlung des Vermieters sein (Urteil von 2015).

Für Mieter heißt das: Achte nach dem Auszug darauf, ob die genannte Person tatsächlich einzieht, und halte fest, was du siehst – mit Datum, Fotos des Klingelschilds oder Nachbarn als Zeugen. Für Vermieter: Dokumentiere, warum sich Pläne ändern, und informiere den Mieter, solange die Kündigungsfrist läuft.

Wenn du als Mieter eine Eigenbedarfskündigung erhältst

  1. Schreiben prüfenForm, Adressaten, Begründung und Frist – die Prüfliste geht alles durch.
  2. Person und Sperrfrist prüfenGehört die Person zum begünstigten Kreis? Wurde deine Wohnung nach deinem Einzug in Eigentum umgewandelt und verkauft?
  3. Härte prüfenBedeutet der Umzug eine Härte, widersprichst du in Textform spätestens zwei Monate vor dem Mietende (Widerspruch gegen die Kündigung).
  4. Parallel suchenSuch eine neue Wohnung und dokumentiere die Suche – sie ist auch Voraussetzung für einen Härteeinwand wegen fehlenden Ersatzwohnraums.

Bei Eigenbedarf steht für beide Seiten viel auf dem Spiel. Lass dich früh beraten – als Mieter beim Mieterverein oder bei einer Fachanwältin für Mietrecht, als Vermieter bei Haus & Grund oder einer Anwältin.

Quellen

Häufige Fragen

Zählt die Lebensgefährtin des Vermieters als Familienangehörige?

Als Familienangehörige nicht: Anders als Verlobte, Ehegatten und eingetragene Lebenspartner haben nichteheliche Partner kein Zeugnisverweigerungsrecht nach § 383 ZPO. Lebt sie aber schon im Haushalt des Vermieters, gehört sie zu den Angehörigen seines Haushalts. Und will der Vermieter selbst mit ihr einziehen, ist es ohnehin sein eigener Bedarf.

Muss der Vermieter bei einer Eigenbedarfskündigung eine Abfindung zahlen?

Nein, eine Abfindung sieht das Gesetz nicht vor. Eine Zahlung kann aber Teil einer freiwilligen Einigung sein, etwa in einem Mietaufhebungsvertrag oder einem Räumungsvergleich.

Wann bekomme ich nach dem Auszug meine Kaution zurück?

Eine feste Frist gibt es nicht. Der Vermieter muss innerhalb einer angemessenen Frist erklären, welche Ansprüche er gegen die Kaution geltend macht (BGH, VIII ZR 141/17). Ist eine Nachzahlung für die Betriebskosten zu erwarten, darf er einen angemessenen Teil bis zur Abrechnung zurückhalten (BGH, VIII ZR 71/05). Mehr dazu auf der Seite zur Mietkaution.

Allgemeine Information, keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen die Verbraucherzentralen, eine Schlichtungsstelle oder ein Anwalt.

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