Hausverkauf: welche Verträge mit dem Haus übergehen

Diese Seite ist für Eigentümerinnen und Eigentümer, die ein Haus oder eine Wohnung verkaufen – selbst bewohnt oder vermietet –, für Käufer, die Verträge des Verkäufers übernehmen, und für Mieter, deren Wohnung den Eigentümer wechselt. Sie zeigt, welche Verträge mit dem Haus übergehen und welche der ausziehende Verkäufer selbst beenden muss, rechnet die Fristen an einem Beispiel durch und sammelt Nachweise und Vorlagen. Wie Miete, Kaution und Kündigung nach einem Verkauf im Einzelnen laufen, steht unter Hausverkauf und Mietvertrag.

Was jetzt zuerst zählt: drei Daten bestimmen die Fristen

Ein Hausverkauf hat drei Stichtage, und jeder Vertrag hängt an einem anderen. Der Kaufvertrag wird beim Notar beurkundet. Die Übergabe – Schlüssel, Besitz, Nutzen und Lasten – vereinbart ihr im Kaufvertrag; meist zieht der Verkäufer dann aus. Das Eigentum geht erst mit der Eintragung im Grundbuch über (§ 873 BGB). Wohngebäudeversicherung und Mietverträge folgen dem Eigentum, Strom, Gas und Internet dem Auszug, die Grundsteuer dem Kalenderjahr.

Ein Beispiel: Der Kaufvertrag wird am Dienstag, 3. November 2026, beurkundet. Übergabe und Auszug des Verkäufers sind für Freitag, 15. Januar 2027, vereinbart. Die Eintragung im Grundbuch erfolgt – angenommen – am Montag, 8. März 2027. Dann gilt:

Bis wann	Was	Grundlage
vor dem Notartermin	gemietete Photovoltaikanlage, Speicher oder Wärmepumpe und einen Fernwärmevertrag klären: Ablöse, Übernahme durch den Käufer oder Aufhebung – und im Kaufvertrag regeln	§ 415 BGB, § 32 Abs. 4 AVBFernwärmeV
Fr 04.12.2026	Strom- und Gas-Sondervertrag zum Auszug kündigen – sechs Wochen Frist, mit neuer Anschrift	§ 41b Abs. 5 EnWG
Di 15.12.2026	Internet und Telefon zum Auszug kündigen – ein Monat Frist, aber nur, wenn der Anbieter die Leistung an der neuen Adresse nicht anbietet	§ 60 Abs. 2 TKG
Fr 15.01.2027	Übergabe: Zählerstände für Strom, Gas und Wasser ins Übergabeprotokoll, Schlüssel übergeben, Hausratversicherung über den Umzug informieren	Kaufvertrag
So 31.01.2027	Rundfunkbeitrag: neue Anschrift melden; ziehst du zu jemandem, der für seine Wohnung schon Beitrag zahlt, muss deine Abmeldung bis Ende Januar eingehen, sonst zahlst du einen Monat mehr	§ 7 Abs. 2 RBStV
Mo 08.03.2027	Eintragung: Wohngebäudeversicherung und Mietverträge gehen auf den Käufer über; Verkäufer oder Käufer zeigen die Veräußerung dem Versicherer unverzüglich an	§ 95 VVG, § 97 VVG, § 566 BGB
Do 08.04.2027	letzter Tag für den Käufer, die übernommene Wohngebäudeversicherung zu kündigen – mit sofortiger Wirkung oder zum Ende der laufenden Versicherungsperiode	§ 96 Abs. 2 VVG
Jahr 2027	Grundsteuer für das ganze Jahr schuldet der Verkäufer; der Käufer erst ab 1. Januar 2028	§ 9 GrStG, § 10 GrStG

Zwischen Übergabe und Eintragung liegen hier gut sieben Wochen. In dieser Zeit wohnt der Käufer schon im Haus, Versicherungsnehmer bleibt aber der Verkäufer. Wer in dieser Lücke welche Kosten und Risiken trägt, regelt der Kaufvertrag – frag die Notarin oder den Notar vor der Beurkundung danach.

Checkliste zum Abhaken

Die Punkte sind nach den drei Stichtagen geordnet und nennen jeweils, ob sie den Verkäufer, den Käufer oder beide betreffen. Was du abhakst, speichert nur dein Browser; ausgedruckt kommt die Liste mit zum Notartermin.

Checkliste

Hausverkauf: Schritte für Verkäufer, Käufer und Mieter

1. Verkäufer: Ablösebetrag für den Immobilienkredit zum Stichtag anfordern Mehr dazu
2. Verkäufer: gemietete Solaranlage, Speicher oder Wärmepumpe klären – Ablöse, Übernahme oder Aufhebung Mehr dazu
3. Verkäufer: Fernwärmevertrag prüfen und den Eintritt des Käufers im Kaufvertrag regeln Mehr dazu
4. Verkäufer: Maklerauftrag prüfen oder beenden Mehr dazu
5. Käufer: Wohngebäudeversicherung und Verträge zu Anlagen und Heizung zeigen lassen Mehr dazu
6. Beide: im Kaufvertrag Übergabetag, Versicherung und Kosten bis zur Eintragung regeln
7. Verkäufer: Versicherer und Fernwärmeversorger über den Verkauf informieren Mehr dazu
8. Verkäufer: Strom und Gas sechs Wochen vor dem Auszug kündigen oder mitnehmen Mehr dazu
9. Verkäufer: Internet und Telefon für den Umzug klären Mehr dazu
10. Verkäufer: der Hausratversicherung den Umzug melden Mehr dazu
11. Verkäufer: laufende Dienste wie Gartenpflege oder Wartung kündigen oder übertragen Mehr dazu
12. Beide: Übergabeprotokoll mit Zählerständen und Schlüsseln unterschreiben
13. Käufer: Strom- und Gasvertrag vor dem Einzug abschließen oder die Entnahme dem Grundversorger melden Mehr dazu
14. Verkäufer: neue Anschrift beim Rundfunkbeitrag melden oder abmelden Mehr dazu
15. Beide: Wasser, Abwasser und Müll beim örtlichen Versorger ummelden
16. Verkäufer oder Käufer: Veräußerung nach der Eintragung unverzüglich dem Wohngebäudeversicherer anzeigen Mehr dazu
17. Käufer: binnen eines Monats nach der Eintragung entscheiden, ob du die Wohngebäudeversicherung behältst Mehr dazu
18. Verkäufer: Mietern den Eigentumsübergang mitteilen, Mietverträge und Kautionsnachweise übergeben Mehr dazu
19. Mieter: Miete nach der Mitteilung auf den Käufer umstellen Mehr dazu
20. Mieter: Kündigung des Käufers erhalten? Grund und Sperrfrist prüfen Mehr dazu
21. Verkäufer: Grundsteuer für das Verkaufsjahr zahlen und laut Kaufvertrag ausgleichen
22. Beide: Kündigungs- und Ummeldebestätigungen sammeln Mehr dazu

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Wohngebäudeversicherung: Sie geht mit dem Eigentum über

Wird die versicherte Sache veräußert, tritt der Erwerber für die Dauer seines Eigentums in die Rechte und Pflichten aus dem Versicherungsvertrag ein (§ 95 Abs. 1 VVG). Für das Haus heißt das: Mit der Eintragung im Grundbuch ist der Käufer Versicherungsnehmer. Der Verkäufer muss den Vertrag nicht kündigen – und sollte es vor der Eintragung auch nicht tun, sonst steht das Haus ohne Schutz da. Was das Gesetz außerdem regelt:

• Beitrag: Für die Prämie der Versicherungsperiode, in der der Käufer eintritt, haften Verkäufer und Käufer als Gesamtschuldner (§ 95 Abs. 2 VVG). Der Versicherer muss den Eintritt erst gegen sich gelten lassen, wenn er davon weiß (Abs. 3).
• Kündigung durch den Käufer: Er kann den Vertrag mit sofortiger Wirkung oder für den Schluss der laufenden Versicherungsperiode kündigen. Das Recht erlischt, wenn er es nicht innerhalb eines Monats nach dem Erwerb ausübt; wusste er nichts von der Versicherung, läuft der Monat ab seiner Kenntnis (§ 96 Abs. 2 VVG).
• Kündigung durch den Versicherer: Er kann dem Käufer mit einem Monat Frist kündigen, aber nur innerhalb eines Monats, nachdem er von der Veräußerung erfahren hat (§ 96 Abs. 1 VVG).
• Nach einer Kündigung schuldet nur noch der Verkäufer die Prämie; der Käufer haftet dafür nicht (§ 96 Abs. 3 VVG).
• Anzeige: Verkäufer oder Käufer müssen die Veräußerung unverzüglich anzeigen. Unterbleibt das, kann der Versicherer leistungsfrei sein – dann nämlich, wenn der Schaden mehr als einen Monat nach dem Tag eintritt, an dem ihm die Anzeige spätestens hätte zugehen müssen, und er nachweist, dass er mit dem Käufer keinen solchen Vertrag geschlossen hätte (§ 97 VVG).

Hat eine Bank ein Grundpfandrecht beim Versicherer angemeldet, gelten für die Kündigung zusätzliche Nachweise; wie das läuft und was beim Schaden gilt, steht unter Wohngebäudeversicherung kündigen. Die Hausratversicherung des Verkäufers zieht mit ihm um; was er dem Versicherer melden muss, erklärt Haftpflicht und Hausrat kündigen. Die Veräußerungsregeln der §§ 95 bis 98 VVG gelten für Versicherungen einer Sache. Für eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht und andere Verträge rund ums Gebäude klärst du mit dem Versicherer, ob und wie sie übergehen.

Vermietetes Haus: Kauf bricht nicht Miete

Ist das Haus oder die Wohnung vermietet, tritt der Käufer mit der Eintragung anstelle des Verkäufers in die Mietverhältnisse ein – mit allen Rechten und Pflichten, die während seines Eigentums entstehen (§ 566 Abs. 1 BGB). Ein Sonderkündigungsrecht wegen des Verkaufs gibt es weder für den Käufer noch für die Mieter. Der Käufer kann nur aus den gesetzlichen Gründen kündigen, etwa wegen Eigenbedarfs; wurde die Wohnung nach dem Einzug der Mieter in eine Eigentumswohnung umgewandelt, muss er für eine Kündigung wegen Eigenbedarfs oder Verwertung mindestens drei Jahre warten, in vielen Gemeinden nach Landesrecht bis zu zehn Jahre (§ 577a BGB). Wie lange in deiner Gemeinde, zeigt Kündigungssperrfrist nach Umwandlung.

• Als Verkäufer: Teil den Mietern den Eigentumsübergang mit, am besten schriftlich. Erfüllt der Käufer seine Pflichten nicht, haftest du wie ein Bürge; von dieser Haftung wirst du frei, wenn ein Mieter nach deiner Mitteilung nicht zum ersten zulässigen Termin kündigt (§ 566 Abs. 2 BGB). Übergib dem Käufer Mietverträge, Kautionsnachweise und die Unterlagen für die nächste Betriebskostenabrechnung.
• Als Käufer: Du übernimmst die Verträge so, wie sie sind – auch vereinbarte Kündigungsbeschränkungen. Neue Mietverträge sind nicht nötig.
• Als Mieter: Du musst nichts kündigen und nichts neu unterschreiben. Stell die Miete auf den Käufer um, sobald du weißt, dass er eingetragen ist – am sichersten nach der Mitteilung des Verkäufers; solange nur der Kaufvertrag geschlossen ist, zahlst du weiter an den Verkäufer. Wer bei Kaution und Abrechnung zuständig ist und was bei einem Dauerauftrag gilt, steht unter Hausverkauf und Mietvertrag.

Strom, Gas, Fernwärme, Internet und Rundfunk

Strom und Gas: Für den ausziehenden Verkäufer gibt es ein Sonderkündigungsrecht: Der Liefervertrag endet mit sechs Wochen Frist zum Auszugstag oder zu einem späteren Termin. In die Kündigung gehören die neue Adresse oder die Identifikationsnummer der künftigen Entnahmestelle. Bietet dir der Lieferant innerhalb von zwei Wochen in Textform an, dich am neuen Wohnsitz zu unveränderten Konditionen weiterzuversorgen, und geht das dort auch, fällt das Recht weg (§ 41b Abs. 5 EnWG). In der Grundversorgung reichen zwei Wochen (§ 20 StromGVV). Innerhalb einer Woche nach Zugang muss dir der Lieferant die Kündigung in Textform bestätigen und dabei angeben, wann der Vertrag endet (§ 41b Abs. 1 EnWG). Der Käufer schließt seinen Vertrag am besten vor dem Einzug ab: Nimmt er ohne Vertrag Strom aus dem Netz, kommt dadurch ein Grundversorgungsvertrag zustande, und er muss die Entnahme dem Grundversorger unverzüglich in Textform mitteilen (§ 2 Abs. 2 StromGVV). Rechenbeispiele und den Anbieterwechsel zeigt Strom und Gas kündigen.

Fernwärme: Bist du als Eigentümer Kunde des Versorgers, musst du ihn beim Verkauf unverzüglich unterrichten. Verkaufst du, bevor die ausdrücklich vereinbarte Laufzeit um ist, musst du den Käufer verpflichten, in den Versorgungsvertrag einzutreten (§ 32 Abs. 4 AVBFernwärmeV); diese Pflicht schreibt ihr in den notariellen Vertrag. Eine Kündigung braucht hier die Schriftform. Laufzeiten und Fristen erklärt Fernwärme kündigen.

Internet und Telefon: Bietet dein Anbieter die vereinbarte Leistung am neuen Wohnsitz an, läuft der Vertrag dort zu unveränderten Bedingungen weiter. Nur wenn er das nicht kann, darfst du mit einem Monat Frist kündigen, wirksam frühestens zum Auszug (§ 60 TKG). Einzelheiten unter Internet kündigen.

Rundfunkbeitrag: Ziehst du in eine neue eigene Wohnung, meldest du nur die neue Anschrift. Ziehst du zu jemandem, der für seine Wohnung schon zahlt, meldest du dich ab. Zahlen musst du dann bis zum Ende des Monats, in dem du ausziehst – geht die Abmeldung erst später ein, bis zum Ende ihres Eingangsmonats (§ 7 Abs. 2 RBStV). Nachweise und Wege beschreibt Rundfunkbeitrag abmelden; alle übrigen Schritte rund um den Wohnungswechsel stehen in der Lebenslage Umzug.

Grundsteuer, Gemeinde und gemietete Technik

Grundsteuer: Sie wird nach den Verhältnissen zu Beginn des Kalenderjahres festgesetzt und entsteht mit dessen Beginn (§ 9 GrStG). Schuldner ist, wem das Grundstück bei der Feststellung des Grundsteuerwerts zugerechnet ist (§ 10 GrStG). Ändert sich die Zurechnung durch den Verkauf, stellt das Finanzamt sie neu fest – mit Wirkung vom Beginn des Kalenderjahres, das auf die Änderung folgt (§ 222 BewG). Im Beispiel zahlt der Verkäufer die Grundsteuer für 2027 also allein an die Gemeinde; wie ihr sie untereinander aufteilt, etwa ab der Übergabe, regelt der Kaufvertrag. Kündigen musst du dafür nichts. Mehrere Länder haben eigene Grundsteuergesetze – das Bewertungsgesetz nennt in einer Fußnote etwa Baden-Württemberg, Hamburg und Niedersachsen –; ob dort Stichtag und Schuldner genauso geregelt sind, steht im Landesgesetz.

Gemeinde und Versorger vor Ort: Für Wasser, Abwasser und Müllabfuhr ist je nach Ort die Gemeinde, ein Zweckverband oder ein Stadtwerk zuständig. Frag dort, wie der Eigentümerwechsel gemeldet wird, und gib die Zählerstände vom Übergabetag weiter.

Gemietete Photovoltaikanlage, Speicher oder Wärmepumpe: Ein Verkauf beendet den Mietvertrag über die Anlage nicht – ohne Regelung zahlst du weiter für eine Anlage auf einem Haus, das dir nicht mehr gehört. Übernimmt der Käufer den Vertrag, braucht es dafür die Zustimmung des Anbieters, wenn der Vertrag keine Übernahmeregel enthält: Eine Schuldübernahme zwischen dir und dem Käufer wird erst mit Genehmigung des Gläubigers wirksam (§ 415 BGB). Die drei Wege Ablösen, Übertragen und Aufheben zeigt Solaranlage mieten und kündigen.

Kredit, Makler und laufende Dienste

Baufinanzierung: Ein Immobilienkredit mit gebundenem Zins lässt sich vorzeitig nur zurückzahlen, wenn du ein berechtigtes Interesse hast – der Verkauf der Immobilie ist ein solches Interesse (§ 500 Abs. 2 BGB). Die Bank kann dann eine angemessene Vorfälligkeitsentschädigung für den Schaden verlangen, der unmittelbar mit der vorzeitigen Rückzahlung zusammenhängt (§ 502 Abs. 1 BGB). Fordere den Ablösebetrag zum Stichtag schriftlich an, bevor du den Kaufvertrag unterschreibst; mehr unter Kredit kündigen.

Makler: Ob und wie du einen Maklerauftrag beendest, hängt von der Vertragsart ab; beim Verkauf eines Einfamilienhauses an Verbraucher gelten zudem Regeln zur Teilung der Provision. Beides erklärt Maklervertrag kündigen.

Gartenpflege, Reinigung, Wartung: Laufende Dienste kündigst du nach dem Vertrag. Fehlt eine Regel und wird monatlich bezahlt, ist die Kündigung bis zum 15. eines Monats zum Monatsende zulässig (§ 621 BGB). Übernimmt der Käufer einen Vertrag, vereinbart das mit dem Dienstleister schriftlich.

Nachweise

• Kaufvertrag mit dem vereinbarten Übergabetag und den Regeln zu Lasten, Versicherung und übernommenen Verträgen.
• Eintragungsnachricht des Grundbuchamts oder ein Grundbuchauszug: Ab diesem Datum laufen die Monatsfristen des Käufers.
• Übergabeprotokoll mit Zählerständen, Zählernummern und Schlüsseln.
• Veräußerungsanzeige an Wohngebäudeversicherer und Fernwärmeversorger, mit Sendebeleg.
• Mitteilung an die Mieter über den Eigentumsübergang, mit Datum.
• Kündigungsbestätigungen von Energie- und Internetanbieter; der Energielieferant muss binnen einer Woche bestätigen.
• Ablöseangebot der Bank und Grundsteuerbescheid für das Verkaufsjahr.

Vorlagen

• Versicherung kündigen – mit Baustein für den Käufer einer versicherten Sache.
• Kündigung bei Umzug – für Strom, Gas, Internet und Telefon des ausziehenden Verkäufers.
• Kündigung allgemein – für laufende Dienste rund ums Haus.

Quellen

• § 95 VVG – Veräußerung der versicherten Sache, § 96 VVG – Kündigung nach Veräußerung, § 97 VVG – Anzeige der Veräußerung, § 98 VVG – Schutz des Erwerbers und § 39 VVG – Vorzeitige Vertragsbeendigung
• § 19 WEG – Regelung der Verwaltung und Benutzung durch Beschluss
• § 566 BGB – Kauf bricht nicht Miete, § 873 BGB – Erwerb durch Einigung und Eintragung, § 415 BGB – Vertrag zwischen Schuldner und Übernehmer, § 500 BGB, § 502 BGB – Vorfälligkeitsentschädigung, § 577a BGB und § 621 BGB
• § 41b EnWG, § 2 StromGVV – Vertragsschluss und § 20 StromGVV
• § 32 AVBFernwärmeV – Laufzeit des Versorgungsvertrages, Kündigung
• § 60 TKG – Umzug
• § 7 RBStV – Beginn und Ende der Beitragspflicht
• § 9 GrStG – Stichtag, § 10 GrStG – Steuerschuldner und § 222 BewG – Fortschreibungen (mit Fußnote zu den Landesgesetzen)

Häufige Fragen

Bekomme ich als Verkäufer Beitrag zurück, wenn der Käufer die Wohngebäudeversicherung kündigt?

Nach der Kündigung des Käufers schuldet allein der Verkäufer die Prämie (§ 96 Abs. 3 VVG). Endet der Vertrag vor Ablauf der Versicherungsperiode, steht dem Versicherer aber nur der Teil zu, der der Zeit mit Versicherungsschutz entspricht (§ 39 Abs. 1 VVG); einen im Voraus gezahlten Überschuss rechnet er mit dir ab. Wie ihr das untereinander ausgleicht, regelt der Kaufvertrag.

Gilt das auch, wenn ich eine Eigentumswohnung verkaufe?

Zum Teil. Die Versicherung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Neuwert und die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht gehören bei einer Eigentümergemeinschaft zur ordnungsmäßigen Verwaltung (§ 19 Abs. 2 Nr. 3 WEG); diese Verträge laufen über die Gemeinschaft, der Käufer wird mit der Eintragung Mitglied. Eigene Verträge wie Hausrat, Strom oder Internet regelst du wie im Haus.

Allgemeine Information, keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen die Verbraucherzentralen, eine Schlichtungsstelle oder ein Anwalt.