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Hausverkauf: Kauf bricht nicht Miete

Wird eine vermietete Wohnung verkauft, tritt der Käufer mit seiner Eintragung im Grundbuch in den bestehenden Mietvertrag ein – zu unveränderten Bedingungen (§ 566 BGB). Ein Sonderkündigungsrecht wegen des Verkaufs hat weder der Käufer noch der Mieter. Der Käufer kann nur mit gesetzlichem Grund kündigen, etwa wegen Eigenbedarfs, und muss eine Sperrfrist beachten, wenn die Wohnung nach dem Einzug in eine Eigentumswohnung umgewandelt wurde.

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Ein Paar von hinten folgt einem Makler die Steinstufen zu einem kleinen Mehrfamilienhaus hinauf, Herbstlaub auf den Stufen
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Diese Seite ist für Mieter, deren Wohnung oder Haus verkauft wird, für Vermieter, die verkaufen, und für Käufer einer vermieteten Immobilie. Sie erklärt, was sich mit dem Verkauf ändert und was nicht, wer bis zur Eintragung im Grundbuch und danach wofür zuständig ist, an wen die Miete in der Übergangszeit geht, wann der Käufer kündigen kann und welche Sonderfälle es gibt – vom Vorkaufsrecht bis zur Zwangsversteigerung.

Der Grundsatz: Der Vertrag geht mit

Wird vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter verkauft, tritt der Käufer anstelle des Vermieters in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis ein, die sich während der Dauer seines Eigentums ergeben (§ 566 Abs. 1 BGB). Der Mietvertrag gilt mit Miete, Vereinbarungen und Fristen unverändert weiter; einen neuen Vertrag braucht es nicht. Eigentümer wird der Käufer aber erst mit seiner Eintragung im Grundbuch (§ 873 Abs. 1 BGB). Bis dahin bleibt der Verkäufer Vermieter, auch wenn der notarielle Kaufvertrag längst unterschrieben ist.

Ansprüche, die vor dem Eigentumswechsel entstanden und fällig geworden sind, bleiben zwischen Mieter und Verkäufer; was danach fällig wird, betrifft den Käufer (BGH, 03.12.2003, VIII ZR 168/03). Erfüllt der Käufer seine Pflichten nicht, haftet der Verkäufer für den Schaden weiter wie ein Bürge. Frei wird er, wenn er den Mieter über den Eigentumswechsel unterrichtet und der Mieter nicht zum ersten zulässigen Termin kündigt (§ 566 Abs. 2 BGB). Ein Sonderkündigungsrecht wegen des Verkaufs hat keine Seite: Der Mieter kann wie immer mit drei Monaten Frist kündigen, der Käufer nur mit einem gesetzlichen Grund.

Wer ist wofür zuständig?

ThemaBis zur Eintragung des KäufersAb der EintragungGrundlage
Vermieter, Ansprechpartner für Mängel und ErklärungenVerkäuferKäufer§ 566 Abs. 1
Mietean den Verkäuferan den Käufer – mit einer Übergangsregel, solange der Mieter vom Wechsel nichts weiߧ 566c BGB
Betriebskostenabrechnung für vor dem Wechsel abgelaufene ZeiträumeVerkäufer – auch wenn die Abrechnung erst nach dem Wechsel kommtVIII ZR 168/03
Kautionbeim VerkäuferKäufer tritt in die Rückzahlungspflicht ein; erhält der Mieter sie von ihm nicht, haftet der Verkäufer weiter§ 566a BGB
Kündigung durch den Vermieternur der Verkäufernur der Käufer, mit berechtigtem Interesse§ 573 BGB
Vertragliche Zusagen, etwa ein Verzicht auf Eigenbedarfskündigungengeltenbinden den Käufer; gelten sie länger als ein Jahr, nur bei SchriftformBGH, 15.09.2021, VIII ZR 76/20, BGH, 04.04.2007, VIII ZR 223/06

Miete in der Übergangszeit: an wen?

Zahlt der Mieter die Miete an den bisherigen Vermieter, muss der Käufer das gegen sich gelten lassen – für den Monat, in dem der Mieter vom Eigentumswechsel erfährt, und bei Kenntnis nach dem 15. auch für den folgenden Monat. Zahlungen, die der Mieter nach dem Wechsel in Kenntnis davon noch an den Verkäufer leistet, wirken dagegen nicht (§ 566c BGB). Teilt der Verkäufer dem Mieter den Eigentumswechsel mit, muss er diese Mitteilung bei der Miete gegen sich gelten lassen, selbst wenn sie nicht stimmt (§ 566e BGB) – deshalb ist eine solche Mitteilung die sicherste Grundlage, um die Zahlung umzustellen.

Beispiel: der Dauerauftrag zum Monatsersten

Der Käufer wird am Montag, 12.10.2026 im Grundbuch eingetragen. Die schriftliche Mitteilung des Verkäufers erreicht die Mieterin am Freitag, 16.10.2026. Sie zahlt per Dauerauftrag zum Monatsersten.

ZahlungWirkung gegenüber dem Käufer
Oktobermiete, Anfang Oktober an den Verkäuferwirksam – gezahlt vor der Kenntnis
Novembermiete, vor dem 16.10. im Voraus an den Verkäuferwäre wirksam, weil die Kenntnis nach dem 15. eintrat (§ 566c Satz 2)
Novembermiete per Dauerauftrag Anfang November an den Verkäufernicht wirksam – gezahlt nach dem Wechsel und in Kenntnis davon (§ 566c Satz 3); die Mieterin müsste noch einmal an den Käufer zahlen und den Betrag vom Verkäufer zurückfordern

Deshalb gilt: Sobald du weißt, dass der Käufer eingetragen ist, stellst du den Dauerauftrag um. Weißt du nur, dass ein Kaufvertrag geschlossen wurde, zahlst du weiter an den Verkäufer. Mit Forderungen gegen den Verkäufer kannst du gegenüber dem Käufer nur in den Grenzen des § 566d BGB aufrechnen.

Person von hinten zieht in einem aufgeräumten Schlafzimmer lange Leinenvorhänge auf, auf der Kommode eine Vase mit Tulpen
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Kaution und Abrechnungen

Der Käufer tritt in die Rechte und Pflichten aus der Kaution ein; kann der Mieter sie bei Mietende vom Käufer nicht erlangen, bleibt der Verkäufer zur Rückzahlung verpflichtet (§ 566a). Nach dem Wortlaut haftet der Käufer, ohne dass es darauf ankommt, ob der Verkäufer ihm die Kaution weitergegeben hat; Käufer regeln die Übergabe deshalb am besten im Kaufvertrag. Mieter heben den Nachweis der Kautionszahlung auf. Die Betriebskosten für Zeiträume, die vor dem Wechsel abgelaufen sind, rechnet der Verkäufer ab; Guthaben und Nachzahlungen daraus laufen zwischen Mieter und Verkäufer (VIII ZR 168/03). Was nach dem Auszug gilt, steht unter Mietkaution und Betriebskosten nach dem Auszug.

Kündigung nach dem Verkauf

  • Käufer brauchen einen Grund: Wie jeder Vermieter kündigt der Käufer nur mit berechtigtem Interesse, etwa wegen Eigenbedarfs (Eigenbedarfskündigung). Die Frist richtet sich nach der Zeit seit der Überlassung an den Mieter, nicht seit dem Kauf (§ 573c Abs. 1 BGB).
  • Sperrfrist beachten: Ist aus der Mietwohnung nach Vertragsbeginn eine Eigentumswohnung geworden oder kaufen mehrere Personen oder eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts das Haus, sind Eigenbedarf und Verwertung für mindestens drei Jahre gesperrt (Nach Umwandlung in Eigentum).
  • Zusagen gelten weiter: Kündigungsbeschränkungen, die Verkäufer und Mieter vereinbart haben, muss der Käufer grundsätzlich gegen sich gelten lassen (VIII ZR 76/20, Rn. 29). Ein Verzicht auf die Eigenbedarfskündigung für mehr als ein Jahr bindet ihn aber nur, wenn er der Schriftform genügt; sonst ist der Vertrag ohne diese Beschränkung kündbar (§ 550 BGB; VIII ZR 223/06). Die Schriftform soll gerade den Käufer informieren.
  • Kein Freikündigen für den Verkauf: Den Verkauf nach einer Umwandlung in Eigentumswohnungen erkennt das Gesetz als Kündigungsgrund nicht an. Ein Verkauf in leerem Zustand kann nur unter den strengen Voraussetzungen der Verwertungskündigung eine Kündigung tragen (BGH, 08.06.2011, VIII ZR 226/09).
  • Kein Vertrauensschutz aus Nachsicht: Hat der Verkäufer verspätete Zahlungen hingenommen, kann der Mieter daraus kein Vertrauen ableiten, dass der Käufer sie ebenso hinnimmt (BGH, 14.09.2011, VIII ZR 301/10).

Besichtigungen mit Kaufinteressenten

Ein allgemeines, anlassloses Besichtigungsrecht hat der Vermieter nicht; nach Vorankündigung muss der Mieter den Zutritt aber gewähren, wenn es dafür einen konkreten sachlichen Grund gibt (BGH, 04.06.2014, VIII ZR 289/13). Ein beabsichtigter Verkauf ist ein solcher Grund; das Interesse des Mieters, in Ruhe gelassen zu werden, tritt dahinter regelmäßig zurück (BGH, 26.04.2023, VIII ZR 420/21). Nur ausnahmsweise kann das anders sein – etwa wenn eine Besichtigung den Mieter in die Gefahr schwerer Gesundheitsschäden bringt; dann sind mildere Wege zu prüfen, zum Beispiel eine Vertretung des Mieters durch eine Vertrauensperson (ebenda). Für beide Seiten bewährt sich, Termine und Teilnehmerzahl vorher abzusprechen.

Vorkaufsrecht – nur bei Umwandlung

Ein Vorkaufsrecht hat der Mieter nur, wenn an seiner Wohnung nach dem Einzug Wohnungseigentum begründet wurde oder werden soll und sie an einen Dritten verkauft wird (§ 577 BGB). Er kann es binnen zwei Monaten nach der Mitteilung des Kaufvertrags schriftlich ausüben und kauft dann zu denselben Bedingungen. Wird er nicht unterrichtet, kann er Schadensersatz verlangen (BGH, 21.01.2015, VIII ZR 51/14). Wird ein ganzes Mietshaus ohne Umwandlung verkauft, gibt es kein Vorkaufsrecht. Einzelheiten stehen unter Nach Umwandlung in Eigentum.

Sonderfälle

  • Zwangsversteigerung: Auch der Ersteher tritt in den Mietvertrag ein (§ 57 ZVG). Er darf aber mit der gesetzlichen Frist kündigen – drei Monate, ohne Verlängerung nach der Mietdauer –, allerdings nur zum ersten zulässigen Termin (§ 57a ZVG; § 573d Abs. 2 BGB) und nur mit berechtigtem Interesse, etwa Eigenbedarf (§ 573d Abs. 1 BGB). Vereinbarungen zwischen dem früheren Eigentümer und dem Mieter, etwa ein Ausschluss der Eigenbedarfskündigung, stehen diesem Sonderkündigungsrecht nicht entgegen, wenn der Zuschlag zu den gesetzlichen Versteigerungsbedingungen erteilt wurde (VIII ZR 76/20).
  • Verkauf unter Miteigentümern: Überträgt einer von zwei vermietenden Miteigentümern seinen Anteil auf den anderen, bleiben beide Vermieter; Kündigungen müssen von beiden kommen (BGH, 09.01.2019, VIII ZB 26/17). Der Regierungsentwurf „Mietrecht II“ will das ändern, beschlossen ist es nicht.
  • Aufteilung einer Gesellschaft: Setzen sich die Gesellschafter einer vermietenden Gesellschaft bürgerlichen Rechts auseinander und werden sie Eigentümer einzelner Wohnungen, tritt der neue Eigentümer in den Mietvertrag ein (BGH, 23.11.2011, VIII ZR 74/11).
  • Tod des Vermieters: Das ist kein Verkauf; die Erben treten als Gesamtrechtsnachfolger in den Vertrag ein (§ 1922 BGB).

Der Verkauf aus Sicht des Mieters

  1. VerkaufsabsichtBesichtigungen nach Vorankündigung ermöglichen, Termine absprechen.
  2. KaufvertragBei einer umgewandelten Wohnung auf die Mitteilung achten: Ab Empfang laufen zwei Monate für das Vorkaufsrecht.
  3. Eintragung des KäufersErst jetzt wechselt der Vermieter.
  4. MitteilungDen Eigentumswechsel schriftlich bestätigen lassen und die Zahlung umstellen.
  5. Kaution und AbrechnungenNachweise sichern; offene Abrechnungen für alte Zeiträume kommen vom Verkäufer.
  6. Bei einer KündigungGrund, Sperrfrist und Frist prüfen; beim Mieterverein beraten lassen.

Eine druckbare Checkliste für Verkäufer und Käufer bietet die Lebenslage Hausverkauf; Vermieter und Käufer finden Rat bei Haus & Grund.

Quellen

Häufige Fragen

Muss ich mit dem Käufer einen neuen Mietvertrag abschließen?

Nein. Der bisherige Vertrag geht mit allen Vereinbarungen auf den Käufer über (§ 566 Abs. 1 BGB). Ein neuer Vertrag ist freiwillig; prüfe vor einer Unterschrift, ob er dich schlechter stellt als der alte.

Darf der Käufer nach dem Kauf die Miete erhöhen?

Nur nach den allgemeinen Regeln: durch Vereinbarung mit dir oder nach den §§ 558 bis 560 BGB, etwa bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 557 BGB). Der Kauf selbst ist kein Grund für eine Erhöhung; eine vereinbarte Staffel- oder Indexmiete läuft mit ihm weiter.

Allgemeine Information, keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen die Verbraucherzentralen, eine Schlichtungsstelle oder ein Anwalt.

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