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Neues im Mietrecht 2026 – für Mieter und Vermieter

2026 hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass Mieter für eine gewinnbringende Untervermietung keine Erlaubnis verlangen können; geschieht sie ohne Erlaubnis, kann das die Kündigung tragen. Seit dem 29. Juli 2026 darf die Modernisierungsumlage für eine Wärmepumpe nur mit Nachweis ihrer Effizienz voll angesetzt werden. Die Reform „Mietrecht II“ zu Indexmiete, möblierten Wohnungen und Schonfrist ist noch nicht beschlossen; der Rechtsausschuss hört am 14. Oktober 2026 Sachverständige an.

Von Rechtsstand geprüft am 5 Min. Lesezeit

Innenhof eines Altbaus mit einem Fahrrad an einer efeubewachsenen Ziegelmauer und einigen Topfpflanzen im Morgenlicht
KI-generiert

Am 14. Oktober 2026 hört der Rechtsausschuss des Bundestags Sachverständige zum Gesetzentwurf „Mietrecht II“ an – beschlossen ist die Reform damit noch nicht. Dieser Beitrag ist für Mieter und Vermieter gleichermaßen. Er trennt, was 2026 entschieden und in Kraft getreten ist, von dem, was erst geplant ist, und sagt jeder Seite, was jetzt zu tun ist. Unverändert bleiben die Grundregeln der Kündigung: die Fristen nach § 573c BGB und die Schriftform mit eigenhändiger Unterschrift (§ 568 BGB); Einzelheiten unter Kündigungsfristen im Mietrecht und § 573c BGB.

Das Urteil des Jahres: gewinnbringende Untervermietung

Ein Mieter in Berlin zahlte für seine Zweizimmerwohnung 460 Euro nettokalt. Während eines Auslandsaufenthalts vermietete er sie ab 2020 ohne Erlaubnis an zwei Untermieter, für 962 Euro nettokalt und zusammen mit den Vorauszahlungen 1.100 Euro im Monat. Die Vermieterin mahnte ab und kündigte im Februar 2022 fristgemäß. Am 28. Januar 2026 bestätigte der Bundesgerichtshof die Räumung (BGH, 28.01.2026, VIII ZR 228/23). Einen Anspruch auf Erlaubnis zur Untervermietung hat ein Mieter nur bei einem berechtigten Interesse (§ 553 BGB) – und daran fehlt es, wenn er mehr einnimmt, als seine eigenen wohnungsbezogenen Aufwendungen kosten. Die Untervermietung soll ihm die Wohnung erhalten, wenn sich seine Lebensumstände ändern, nicht Gewinn verschaffen. Die unerlaubte Untervermietung war deshalb eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung, die die ordentliche Kündigung trug (§ 573 Abs. 2 BGB; erklärt unter § 573 BGB).

Offen gelassen hat der BGH, ob Zusatzleistungen wie Möbel einen höheren Untermietpreis rechtfertigen und ob ein Verstoß gegen die Mietpreisbremse das berechtigte Interesse ebenfalls ausschließt. Für Mieter heißt das: untervermieten nur mit Erlaubnis und höchstens kostendeckend (Untermiete und WG). Für Vermieter: Einem Mieter, der mit der Untervermietung Gewinn erzielen will, müssen sie keine Erlaubnis erteilen; im entschiedenen Fall ging der Kündigung eine Abmahnung voraus (Kündigung wegen Pflichtverletzung).

Was 2026 in Kraft getreten ist

SeitWasWichtig für
01.01.2026Bayern: neue Mieterschutzverordnung für 285 Gemeinden mit Mietpreisbremse und zehn Jahren Kündigungssperrfrist nach der Umwandlung in EigentumswohnungenMieter, Vermieter und Käufer in Bayern
01.07.2026Grundsicherungsgeld statt Bürgergeld: Jobcenter können Mietschulden übernehmen, in der Regel als Darlehen; vorher ist eigenes Vermögen bis zur Höhe der Freibeträge einzusetzen (§ 22 SGB II, Abs. 8)Mieter in Zahlungsnot und ihre Vermieter
01.07.2026In der Karenzzeit erkennt das Jobcenter Wohnkosten nicht an, soweit sie das Eineinhalbfache des Angemessenen übersteigen; liegt die Miete über der Mietpreisbremse, fordert es den Mieter auf, das zu rügenMieter mit Grundsicherungsgeld
29.07.2026Wärmepumpe: Modernisierungsumlage in voller Höhe nur mit Nachweis einer Jahresarbeitszahl von mindestens 2,5 – Ausnahmen gibt es etwa für Gebäude ab Baujahr 1997 –, sonst nur für die Hälfte der Kosten (§ 559f BGB)Vermieter und Mieter bei Modernisierungen

Aus dem Vorjahr wirken zwei Änderungen fort: Die Länder dürfen die Mietpreisbremse bis Ende 2029 anordnen, und den Widerspruch gegen eine Kündigung wegen Härte kann der Mieter seit 2025 in Textform erklären, also auch per E-Mail (Widerspruch gegen die Kündigung). Bei neu eingebauten Gas- und Ölheizungen teilen sich Vermieter und Mieter ab 2028 bestimmte Netzentgelt- und CO2-Kosten und ab 2029 einen Teil der Brennstoffkosten je zur Hälfte. Wie die Sperrfrist nach einer Umwandlung berechnet wird, erklärt Kündigungssperrfrist nach Umwandlung.

Mietrecht II: was geplant ist

Der Regierungsentwurf (BT-Drs. 21/6807 vom 1. Juli 2026) wurde am 9. Juli 2026 in erster Lesung beraten und an den Rechtsausschuss überwiesen. Nach der Anhörung am 14. Oktober folgen die zweite und dritte Lesung und der Bundesrat; ob und wann das Gesetz kommt, ist offen. Geplant sind unter anderem:

  • Schonfrist auch für die ordentliche Kündigung: Wer Mietrückstände innerhalb der Schonfrist begleicht, soll einmalig auch eine ordentliche Kündigung wegen des Rückstands abwenden können. Heute heilt die Zahlung nur die fristlose Kündigung; eine hilfsweise ordentliche Kündigung bleibt wirksam (Zahlungsverzug).
  • Indexmiete: In Gebieten mit Mietpreisbremse sollen Steigerungen über 3 Prozent im Jahr nur zur Hälfte zählen.
  • Möblierte Wohnungen: Der Möblierungszuschlag soll höchstens 1 Prozent des Zeitwerts der Möbel im Monat betragen, mit Auskunftspflicht des Vermieters (Möbliertes Zimmer).
  • Kurzzeitvermietung: Als Miete zu „vorübergehendem Gebrauch“ sollen nur noch bis zu sechs, ausnahmsweise acht Monate gelten.
  • Modernisierung: ein vereinfachtes Verfahren bis 20.000 Euro.

Ein Rechenbeispiel zur geplanten Indexregel, die so noch nicht gilt: Steigt der Index in einem Jahr um 5 Prozent, zählten nach dem Entwurf 3 Prozent plus die Hälfte der übrigen 2 Prozent, zusammen 4 Prozent. Bei 1.000 Euro Nettokaltmiete wären das 40 Euro Erhöhung statt 50 Euro nach heutigem Recht.

Was du jetzt tun kannst

Als Mieter

  • Untervermietung nur mit Erlaubnis und ohne Gewinn – sonst riskierst du die Kündigung.
  • Bei Mietschulden früh handeln: Die Schonfrist heilt heute nur die fristlose Kündigung. Beziehst du Grundsicherungsgeld, kann das Jobcenter die Schulden übernehmen, meist als Darlehen; was sonst hilft, steht in der Lebenslage Arbeitslosigkeit und Geldnot.
  • Bei einer Modernisierungsmieterhöhung für eine Wärmepumpe nach dem Nachweis der Jahresarbeitszahl fragen.

Als Vermieter

  • Anfragen zur Untervermietung prüfen: Mehreinnahmen über die eigenen Wohnkosten des Mieters hinaus begründen keinen Anspruch auf Erlaubnis.
  • Bei einer Wärmepumpe die Jahresarbeitszahl nachweisen, bevor du die volle Umlage verlangst.
  • Bei Zahlungsverzug nach heutigem Recht fristlos und hilfsweise ordentlich kündigen; den Ablauf erklärt Mieter kündigen: der Ablauf.

Bei Kündigung, Räumung oder Streit um die Miete helfen Mietervereine und für Vermieter die Vereine von Haus & Grund. Fristen für beide Seiten rechnet der Rechner:

Rechner

Mietvertrag: Kündigungsfrist berechnen

Bis wann muss die Kündigung beim Vertragspartner sein, und wann endet das Mietverhältnis?

Leer lassen = heute
Ab 5 und 8 Jahren verlängert sich die Frist des Vermieters um je drei Monate.
Feiertage zählen bei den drei Werktagen nicht mit.

Grundlage: § 573c BGB, § 573a BGB und § 568 BGB (Schriftform); Tod des Mieters § 564 BGB mit § 573d BGB, Wohnheim § 549 BGB Abs. 3, Werkmietwohnung § 576 BGB und § 576a BGB, Garage, Stellplatz und Geschäftsräume § 580a BGB. Der Samstag zählt bei den drei Werktagen mit (BGH, 27.04.2005, VIII ZR 206/04); ob ein Zugang am Montag noch reicht, wenn der dritte Werktag selbst ein Samstag ist, hat der BGH offengelassen – der Rechner rechnet dann vorsichtig mit dem Samstag. Vereinbarte längere Fristen für den Mieter sind unwirksam – Ausnahme: vor dem 1. September 2001 einzeln ausgehandelte Fristen (Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB; die alten gesetzlichen Fristen im Formularvertrag gelten nicht mehr). Ein befristeter Kündigungsverzicht kann gelten.

Quellen

Häufige Fragen

Gilt das Untervermietungs-Urteil auch für ein einzelnes WG-Zimmer?

Der BGH hat den Maßstab allgemein für die Erlaubnis nach § 553 BGB formuliert, die gerade die Überlassung eines Teils der Wohnung betrifft: Die eigenen Wohnkosten zu senken, ist ein berechtigtes Interesse; Einnahmen über die eigenen wohnungsbezogenen Aufwendungen hinaus sind es nicht. Ob Möbel oder andere Leistungen einen Aufschlag rechtfertigen, hat er offen gelassen.

Allgemeine Information, keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen die Verbraucherzentralen, eine Schlichtungsstelle oder ein Anwalt.

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