Untermiete und WG: Kündigung durch Hauptmieter und Mitbewohner

Diese Seite ist für alle, die sich eine Wohnung teilen: für Hauptmieter, die ein Zimmer untervermieten oder einem Untermieter kündigen wollen, für Untermieter, für Mitbewohner einer Wohngemeinschaft und für Vermieter, die über eine Untervermietung entscheiden müssen. Kern ist eine Übersicht, wer wem mit welcher Frist kündigen kann – je nachdem, ob jemand Haupt- oder Untermieter ist, ob er selbst in der Wohnung lebt und ob das Zimmer möbliert ist. Dazu kommen die Regeln zur Erlaubnis einschließlich des BGH-Urteils von 2026 zur gewinnbringenden Untervermietung.

Drei Formen des Zusammenwohnens

• Hauptmieter mit Untermietern: Nur der Hauptmieter hat einen Vertrag mit dem Vermieter. Mit den Mitbewohnern schließt er eigene Untermietverträge – er ist ihr Vermieter.
• Alle im Hauptvertrag: Mehrere Personen haben den Mietvertrag gemeinsam unterschrieben. Sie sind einzeln Vertragspartner, nicht als Gesellschaft – es sei denn, der Vertrag lässt das erkennen (BGH, 27.04.2022, VIII ZR 304/21). Für die Miete haften sie im Zweifel als Gesamtschuldner, jeder also für den ganzen Betrag (§ 427 BGB).
• Einzelverträge je Zimmer: Jeder Bewohner hat einen eigenen Vertrag mit dem Eigentümer. Dann gelten für jedes Zimmer die normalen Regeln – mit den Besonderheiten unten, wenn der Eigentümer selbst in der Wohnung lebt.

Wer wem wie kündigt: die Übersicht

Lage	Frist und Voraussetzungen	Grundlage
Hauptmieter kündigt Untermieter: möbliertes Zimmer in der Wohnung, in der der Hauptmieter selbst lebt	Kündigung muss bis zum 15. ankommen, dann endet der Vertrag am Monatsletzten; kein Grund nötig, kein Härtewiderspruch; trotzdem schriftlich	§ 549 Abs. 2 BGB, § 573c Abs. 3 BGB, § 568 Abs. 1 BGB
Hauptmieter kündigt Untermieter: unmöbliertes Zimmer in seiner eigenen Wohnung	ohne berechtigtes Interesse möglich, Frist aber drei Monate länger; das Schreiben muss sagen, dass auf § 573a gestützt wird	§ 573a Abs. 2 BGB, § 573a Abs. 3 BGB
Hauptmieter kündigt Untermieter: Hauptmieter wohnt selbst nicht (mehr) dort	voller Kündigungsschutz: berechtigtes Interesse, drei bis neun Monate, Härtewiderspruch möglich	§ 573 BGB, § 573c Abs. 1 BGB, § 574 BGB
Untermieter kündigt Hauptmieter	drei Monate; im möblierten Zimmer der Hauptmieterwohnung bis zum 15. zum Monatsende	§ 573c BGB
Ein Mieter aus dem gemeinsamen Hauptvertrag will raus	Kündigung nur durch alle Mieter gemeinsam; die anderen müssen in der Regel mitwirken oder seiner Entlassung zustimmen	BGH, 16.03.2005, VIII ZR 14/04
Vermieter kündigt einer WG mit mehreren Hauptmietern	nur gegenüber allen Mietern einheitlich	BGH, 22.06.2022, VIII ZR 356/20
Vermieter kündigt dem Hauptmieter, Untermieter wohnen in der Wohnung	Kündigung nur gegenüber dem Hauptmieter; nach dem Ende kann der Vermieter die Wohnung auch von den Untermietern herausverlangen	§ 546 Abs. 2 BGB
Sonderfall gewerbliche Weitervermietung durch ein Unternehmen, das Wohnungen anmietet, um sie weiterzuvermieten	Der Vermieter tritt bei Vertragsende in die Untermietverträge ein.	§ 565 BGB

Die schwächste Stellung hat der Untermieter gegenüber dem Eigentümer: Er hat keinen Vertrag mit ihm und muss ausziehen, wenn das Hauptmietverhältnis endet – der BGH nennt das eine bewusste Wertung des Gesetzgebers (BGH, 28.01.2026, VIII ZR 228/23). Seine vertraglichen Rechte hat er nur gegenüber dem Hauptmieter. Fristlose Kündigungen folgen in allen Fällen den allgemeinen Regeln (Fristlos als Vermieter). Wann ein Zimmer als „möbliert in der Vermieterwohnung“ gilt, erklärt Möbliertes Zimmer und Wohnheim.

Untervermieten: Erlaubnis und Anspruch

Wer Mitbewohner aufnehmen oder untervermieten will, braucht dafür grundsätzlich die Erlaubnis des Vermieters (§ 540 Abs. 1 BGB). Erlaubnispflichtig ist die Überlassung an jeden, der nicht Vertragspartei ist; ausgenommen ist die Familie des Mieters, namentlich der Ehegatte (BGH, 12.06.2013, XII ZR 143/11). Für einen Lebensgefährten oder Mitbewohner brauchst du die Erlaubnis also.

Einen Anspruch darauf gibt dir das Gesetz, sobald sich nach Vertragsschluss ein berechtigtes Interesse ergibt, einen Teil der Wohnung an jemand anderen zu überlassen (§ 553 Abs. 1 BGB). Berechtigt ist jedes Interesse von nicht ganz unerheblichem Gewicht, das mit der Rechts- und Sozialordnung in Einklang steht. Anerkannt hat der Bundesgerichtshof unter anderem:

• den Wunsch, die eigenen Wohnkosten zu senken – unabhängig davon, ob du darauf angewiesen bist (BGH, 27.09.2023, VIII ZR 88/22);
• einen mehrjährigen beruflichen Auslandsaufenthalt (BGH, 11.06.2014, VIII ZR 349/13);
• den Wunsch, nach dem Auszug eines Mitbewohners nicht allein zu leben (BGH, 31.01.2018, VIII ZR 105/17).

„Teil der Wohnung“ heißt nicht, dass du ein Zimmer für dich behalten musst. Es genügt, dass du den Gewahrsam nicht ganz aufgibst – etwa Schlüssel und einen abgetrennten Bereich für deine Sachen behältst; das gilt sogar für eine Einzimmerwohnung (BGH, 13.09.2023, VIII ZR 109/22). Die Wohnung muss auch nicht dein Lebensmittelpunkt bleiben.

Der Vermieter darf ablehnen, wenn in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund liegt, die Wohnung überbelegt würde oder ihm die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zuzumuten ist. Ist sie ihm nur gegen eine angemessene Mieterhöhung zuzumuten, kann er die Erlaubnis davon abhängig machen (§ 553 Abs. 2 BGB). Abweichende Vertragsklauseln zum Nachteil des Mieters sind unwirksam (§ 553 Abs. 3 BGB).

Ohne Erlaubnis untervermietet – oder Erlaubnis verweigert

• Untervermietung ohne Erlaubnis: Sie ist eine Pflichtverletzung, auch wenn du einen Anspruch auf die Erlaubnis gehabt hättest. Ob sie eine Kündigung rechtfertigt, hängt vom Einzelfall ab (BGH, 28.01.2026, VIII ZR 228/23). Hattest du einen Anspruch auf die Erlaubnis, ist eine Kündigung allein wegen der fehlenden Erlaubnis in der Regel rechtsmissbräuchlich (BGH, 13.09.2023, VIII ZR 109/22). Einzelheiten zu Abmahnung und Kündigung: Abmahnung im Mietverhältnis.
• Erlaubnis zu Unrecht verweigert: Der Vermieter schuldet Schadensersatz, etwa die entgangene Untermiete (BGH, 11.06.2014, VIII ZR 349/13).
• Erlaubnis verweigert, ohne wichtigen Grund in der Person des Untermieters: Du kannst außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen (§ 540 Abs. 1 BGB) – auch bei einem befristeten Vertrag.
• Haftung: Für Schäden, die dein Untermieter verschuldet, stehst du gegenüber dem Vermieter ein, auch wenn er die Untervermietung erlaubt hat (§ 540 Abs. 2 BGB).

Die WG mit mehreren Hauptmietern

Stehen alle Bewohner im Mietvertrag, ist die WG beim Ein- und Auszug unbeweglich: Einen Anspruch gegen den Vermieter, einzelne Mieter auszutauschen, gibt es nur, wenn er bei Vertragsschluss – ausdrücklich oder erkennbar stillschweigend – vereinbart wurde. Das liegt etwa nahe, wenn an Studierende vermietet wurde und allen klar war, dass die Besetzung häufig wechseln wird; die bloße Bezeichnung als WG genügt nicht (BGH, 27.04.2022, VIII ZR 304/21).

Ohne solche Abrede bleiben drei Wege:

1. UntervermietenDer Ausziehende bleibt Mieter und vermietet sein Zimmer mit Erlaubnis unter. Das hält der BGH für zumutbar, auch wenn er dann weiter haftet.
2. Gemeinsam kündigenWollen alle raus, kündigen alle zusammen – und alle Untermietverhältnisse müssen ebenfalls enden. Einen Mitbewohner, der sich querstellt, kann der Ausziehende auf Mitwirkung in Anspruch nehmen, solange keine berechtigten Interessen entgegenstehen (BGH, 16.03.2005, VIII ZR 14/04).
3. Entlassung vereinbarenBleiben die anderen und ist der Vermieter einverstanden, wird der Ausziehende aus dem Vertrag entlassen. Wer die Wohnung weiter nutzt, kann diese Entlassung nach Treu und Glauben in der Regel nicht blockieren (ebenda).

Rechenbeispiele

Fall	Kündigung geht zu	Ende
Hauptmieterin wohnt selbst in der Wohnung und kündigt dem Untermieter des möblierten Zimmers	Freitag, 15.01.2027	31.01.2027
dieselbe Kündigung einen Tag später	Samstag, 16.01.2027	28.02.2027
unmöbliertes Zimmer in der Wohnung des Hauptmieters, Untermieter seit drei Jahren	Mittwoch, 04.11.2026	30.04.2027 (drei plus drei Monate)
Vermieter verweigert am Freitag, 15.01.2027, die Erlaubnis ohne Grund in der Person des Untermieters; der Mieter kündigt	bis Mittwoch, 03.02.2027	30.04.2027
Drei Hauptmieter einer WG kündigen gemeinsam	bis Mittwoch, 04.11.2026	31.01.2027

Für eigene Daten wählst du im Rechner die Art der Wohnung – für das möblierte Zimmer in der Wohnung des Hauptmieters „möbliertes Zimmer in der Wohnung des Vermieters“; der Hauptmieter ist dabei der Vermieter:

Rechner

Mietvertrag: Kündigungsfrist berechnen

Bis wann muss die Kündigung beim Vertragspartner sein, und wann endet das Mietverhältnis?

Wer kündigt?Ich als Mieter (oder als Erbe)Ich als Vermieter

Kündigung kommt an amLeer lassen = heute

Art der Wohnung bzw. RäumeWohnung (Regelfall)Einliegerwohnung, Zweifamilienhaus mit Vermieter oder unmöbliertes Zimmer in seiner Wohnung (§ 573a BGB)möbliertes Zimmer in der Wohnung des VermietersZimmer im Studenten- oder JugendwohnheimWerkmietwohnung (wegen des Arbeitsverhältnisses vermietet)Garage oder Stellplatz mit eigenem VertragGeschäftsräume (Laden, Büro, Praxis)

Anlassordentliche KündigungTod des Mieters (Kündigung durch Erben oder Vermieter)

Werkmietwohnung: Lage nach Ende des Arbeitsverhältnissesweniger als zehn Jahre überlassen, für andere Beschäftigte benötigt (§ 576 Abs. 1 Nr. 1)Arbeit erforderte Wohnen nahe der Arbeitsstätte, für andere Beschäftigte benötigt (§ 576 Abs. 1 Nr. 2)keiner dieser Fälle oder Arbeitsverhältnis läuft noch

Mietverhältnis besteht seitAb 5 und 8 Jahren verlängert sich die Frist des Vermieters um je drei Monate.

Bundeslandbundesweit (ohne Landesfeiertage)Baden-WürttembergBayernBerlinBrandenburgBremenHamburgHessenMecklenburg-VorpommernNiedersachsenNordrhein-WestfalenRheinland-PfalzSaarlandSachsenSachsen-AnhaltSchleswig-HolsteinThüringenFeiertage zählen bei den drei Werktagen nicht mit.

Grundlage: § 573c BGB, § 573a BGB und § 568 BGB (Schriftform); Tod des Mieters § 564 BGB mit § 573d BGB, Wohnheim § 549 BGB Abs. 3, Werkmietwohnung § 576 BGB und § 576a BGB, Garage, Stellplatz und Geschäftsräume § 580a BGB. Der Samstag zählt bei den drei Werktagen mit (BGH, 27.04.2005, VIII ZR 206/04); ob ein Zugang am Montag noch reicht, wenn der dritte Werktag selbst ein Samstag ist, hat der BGH offengelassen – der Rechner rechnet dann vorsichtig mit dem Samstag. Vereinbarte längere Fristen für den Mieter sind unwirksam – Ausnahme: vor dem 1. September 2001 einzeln ausgehandelte Fristen (Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB; die alten gesetzlichen Fristen im Formularvertrag gelten nicht mehr). Ein befristeter Kündigungsverzicht kann gelten.

Schreiben für beide Fälle bieten die Vorlagen Kündigung des Untermietvertrags und Kündigung eines WG-Zimmers.

Für Vermieter: über eine Untervermietung entscheiden

1. Anfrage prüfenIst das Interesse nach Vertragsschluss entstanden und geht es um einen Teil der Wohnung? Lass dir den Untermieter mit Namen nennen.
2. Ablehnungsgründe ehrlich bewertenNur ein wichtiger Grund in der Person, Überbelegung oder echte Unzumutbarkeit tragen. Eine zu Unrecht verweigerte Erlaubnis kann teuer werden.
3. Zuschlag statt NeinIst dir die Überlassung nur gegen eine angemessene Mieterhöhung zuzumuten, mach die Erlaubnis davon abhängig. Einen Anspruch, am Gewinn des Mieters beteiligt zu werden, sieht das Gesetz nach dem BGH nicht vor (BGH, 28.01.2026, VIII ZR 228/23).
4. Bei Verstößen abmahnenEine fristlose Kündigung wegen unerlaubter Untervermietung setzt grundsätzlich eine Abmahnung voraus (§ 543 Abs. 3 BGB); die Fallgruppen stehen unter Fristlos als Vermieter.

Beratung

Streit in einer WG eskaliert oft, weil niemand weiß, wer eigentlich Vertragspartner ist. Mieter und Untermieter lassen sich beim Mieterverein beraten, Vermieter bei Haus & Grund; droht eine Räumung, ist eine Fachanwältin für Mietrecht die richtige Adresse.

Quellen

• § 540 BGB – Gebrauchsüberlassung an Dritte
• § 553 BGB – Gestattung der Gebrauchsüberlassung an Dritte
• § 546 BGB – Rückgabepflicht des Mieters
• § 565 BGB – Gewerbliche Weitervermietung
• § 549 BGB – Auf Wohnraummietverhältnisse anwendbare Vorschriften
• § 573a BGB – Erleichterte Kündigung des Vermieters
• § 573c BGB – Fristen der ordentlichen Kündigung
• § 568 BGB – Form und Inhalt der Kündigung
• § 573 BGB – Ordentliche Kündigung des Vermieters
• § 427 BGB – Gemeinschaftliche vertragliche Verpflichtung
• § 543 BGB – Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund
• § 550 BGB – Form des Mietvertrags
• § 574 BGB – Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung
• BGH, Pressemitteilung Nr. 024/2026 vom 28.01.2026 – Unzulässigkeit einer gewinnbringenden Untervermietung von Wohnraum – abgerufen am 05.10.2026
• BGH, Urteil vom 28.01.2026, VIII ZR 228/23 (gewinnbringende Untervermietung) – abgerufen am 05.10.2026
• BGH, Urteil vom 27.09.2023, VIII ZR 88/22 (Untervermietung einer beruflich genutzten Nebenwohnung) – abgerufen am 05.10.2026
• BGH, Urteil vom 13.09.2023, VIII ZR 109/22 (Untervermietung einer Einzimmerwohnung) – abgerufen am 05.10.2026
• BGH, Urteil vom 11.06.2014, VIII ZR 349/13 (Auslandsaufenthalt, Schadensersatz bei verweigerter Erlaubnis) – abgerufen am 05.10.2026
• BGH, Urteil vom 31.01.2018, VIII ZR 105/17 (Wunsch, nicht allein zu leben) – abgerufen am 05.10.2026
• BGH, Urteil vom 12.06.2013, XII ZR 143/11 (Ehegatte ist kein Dritter) – abgerufen am 05.10.2026
• BGH, Urteil vom 16.03.2005, VIII ZR 14/04 (Mitwirkung bei der Kündigung, Entlassung eines Mitmieters) – abgerufen am 05.10.2026
• BGH, Urteil vom 27.04.2022, VIII ZR 304/21 (Austausch von Mietern in der Wohngemeinschaft) – abgerufen am 05.10.2026
• BGH, Urteil vom 22.06.2022, VIII ZR 356/20 (Kündigung gegenüber allen Mietern) – abgerufen am 05.10.2026

Häufige Fragen

Darf mein Partner ohne Erlaubnis bei mir einziehen?

Dein Ehepartner und deine Familie gelten nicht als Dritte (BGH, XII ZR 143/11). Für einen Lebensgefährten brauchst du die Erlaubnis; einen Anspruch darauf hast du, wenn nach Vertragsschluss ein berechtigtes Interesse entstanden ist – schon der Wunsch, nicht allein zu leben, kann genügen (BGH, VIII ZR 105/17).

Brauche ich einen schriftlichen Untermietvertrag?

Der Untermietvertrag selbst ist formfrei. Soll er länger als ein Jahr laufen und wird er nicht schriftlich geschlossen, gilt er als auf unbestimmte Zeit geschlossen (§ 550 BGB). Die Kündigung braucht dagegen immer Papier und Unterschrift (§ 568 Abs. 1 BGB) – auch zwischen Haupt- und Untermieter.

Allgemeine Information, keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen die Verbraucherzentralen, eine Schlichtungsstelle oder ein Anwalt.