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Fristlose Kündigung durch den Vermieter

Fristlos kündigen darfst du als Vermieter nur aus wichtigem Grund: vor allem bei hohen Mietrückständen, bei Verzug mit zwei Nettokaltmieten Kaution, bei nachhaltiger Störung des Hausfriedens oder wenn der Mieter die Wohnung unerlaubt Dritten überlässt. Außer bei Zahlungs- und Kautionsverzug musst du in der Regel vorher abmahnen. Kündigen musst du schriftlich und mit Angabe des Grundes.

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Leerer Treppenabsatz in einem Altbau in der Abenddämmerung mit Holzgeländer und einer Topfpflanze am hohen Fenster
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Diese Seite ist für Vermieter, die ein Mietverhältnis über Wohnraum sofort beenden wollen, weil der Mieter seine Pflichten schwer verletzt. Mieter, die eine fristlose Kündigung bekommen haben, sehen umgekehrt, woran sie scheitern kann. Du findest eine Übersicht der anerkannten Gründe mit der Antwort auf die Frage, ob vorher abgemahnt werden muss, die Grenzen aus der Rechtsprechung, einen Ablauf in sieben Schritten und ein durchgerechnetes Beispiel zur unerlaubten Ferienvermietung.

Welche Gründe tragen – und wann vorher abgemahnt werden muss

Einen wichtigen Grund zur fristlosen Kündigung hat, wem es nach Abwägung aller Umstände – auch eines Verschuldens – nicht zuzumuten ist, bis zum Ende der Kündigungsfrist am Vertrag festzuhalten (§ 543 Abs. 1 BGB). Für Vermieter nennt das Gesetz typische Fälle. Zusätzliche Gründe, die sich der Vermieter im Mietvertrag vorbehält, sind unwirksam (§ 569 Abs. 5 BGB).

AnlassGrundlageVorher abmahnen?Worauf es ankommt
Mietrückstand über den gesetzlichen Schwellen§ 543 Abs. 2 BGB Satz 1 Nr. 3, § 569 Abs. 3 BGBneinvollständige Zahlung vor Zugang schließt die Kündigung aus; Schonfrist nach Zustellung der Räumungsklage – Einzelheiten unter Zahlungsverzug
Verzug mit zwei Nettokaltmieten Barkaution§ 569 Abs. 2a BGBneinSchonfrist gilt entsprechend; nicht anwendbar, wenn eine Bankbürgschaft vereinbart ist (BGH, 14.05.2025, VIII ZR 256/23)
Unbefugte Überlassung an Dritte§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2jaUntervermietung ohne Erlaubnis; Besonderheiten im Abschnitt unten
Erhebliche Gefährdung der Wohnung durch Vernachlässigung§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2ja – Abmahnung oder Frist zur Abhilfedie Rechte des Vermieters müssen in erheblichem Maß verletzt sein
Nachhaltige Störung des Hausfriedens§ 569 Abs. 2 BGBin der Regel jaAbwägung im Einzelfall; Verschulden ist nicht zwingend, fließt aber ein
Fortdauernd unpünktliche Zahlung§ 543 Abs. 1janach längerer Vorgeschichte kann eine einzige weitere Verspätung genügen (BGH, 14.09.2011, VIII ZR 301/10)
Grobe Beleidigungen oder Bedrohungen§ 543 Abs. 1, § 569 Abs. 2je nach Schwere; entbehrlich, wenn die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen gerechtfertigt ist (§ 543 Abs. 3 BGB Satz 2 Nr. 2)Härtegründe des Mieters zählen in der Abwägung mit
Verweigerte Duldung von Instandsetzung oder Modernisierung§ 543 Abs. 1in der Regel jaein Duldungsurteil vorher ist nicht nötig (BGH, 15.04.2015, VIII ZR 281/13)

Eine Abmahnung ist außerdem entbehrlich, wenn sie offensichtlich keinen Erfolg verspricht (§ 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 1). Auch eine Täuschung vor Vertragsschluss kann die fristlose Kündigung tragen – etwa eine frei erfundene Vorvermieterbescheinigung. Wer davon weiß, sollte aber nicht jahrelang warten: In diesem Fall hat der Bundesgerichtshof die Sache zurückverwiesen, weil die Vermieter möglicherweise schon drei Jahre vor der Kündigung Bescheid wussten (BGH, 09.04.2014, VIII ZR 107/13). Aufbau und Inhalt einer Abmahnung erklärt die Seite Abmahnung im Mietverhältnis.

Wo die Rechtsprechung Grenzen zieht

  • Zerrüttung allein reicht nicht: Ist das Verhältnis nur zerstört, ohne dass ein pflichtwidriges Verhalten des Mieters festgestellt werden kann, das dazu zumindest beigetragen hat, gibt es grundsätzlich kein Recht zur fristlosen Kündigung (BGH, 29.11.2023, VIII ZR 211/22). In dem Fall wohnten die Vermieter selbst im Haus und hatten nach jahrelangem Streit gekündigt.
  • Eigenes Fehlverhalten zählt mit: Hat der Vermieter das Verhalten des Mieters provoziert, muss das in die Abwägung. Eine Vermieterin, die gegen den Willen des Mieters weitere Räume besichtigen wollte und das Haus nicht verließ, konnte sich auf das anschließende Hinaustragen durch den Mieter nicht ohne Weiteres stützen (BGH, 04.06.2014, VIII ZR 289/13).
  • Krankheit und Alter: Auch eine schuldlos handelnde Mieterin kann den Hausfrieden so stören, dass eine Kündigung in Betracht kommt; bei einer schwer psychisch erkrankten Frau, die nachts Lärm machte, ging die Abwägung aber zu ihren Gunsten aus (BGH, 08.12.2004, VIII ZR 218/03). Selbst grobe, wiederholte Beleidigungen durch den Mann, der eine 97-jährige, bettlägerige Mieterin pflegt und in ihrer zweiten Wohnung lebt, rechtfertigen deren Kündigung nicht ohne Prüfung, ob ein Umzug ihr Leben oder ihre Gesundheit ernsthaft gefährdet (BGH, 09.11.2016, VIII ZR 73/16).
  • Keine Abwägung beim Zahlungsverzug: Sind die Schwellen des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 erreicht, liegt der wichtige Grund vor; persönliche Umstände des Mieters werden dort grundsätzlich nicht geprüft (BGH, 04.02.2015, VIII ZR 175/14).
  • Dritte im Haushalt: Das Verschulden von Untermietern muss sich der Mieter zurechnen lassen (§ 540 Abs. 2 BGB); für Besucher, die er in die Wohnung lässt, steht er beim Hausfrieden ebenfalls ein (VIII ZR 73/16).

Untervermietung ohne Erlaubnis

Ohne Erlaubnis darf der Mieter den Gebrauch der Wohnung keinem Dritten überlassen (§ 540 Abs. 1 BGB). Einen Anspruch auf Erlaubnis hat er, wenn nach Vertragsschluss ein berechtigtes Interesse entsteht, einen Teil der Wohnung unterzuvermieten (§ 553 Abs. 1 BGB). Daraus ergeben sich vier Regeln aus der Rechtsprechung:

  1. Wer ohne die nötige Erlaubnis untervermietet, verletzt seine Pflichten auch dann, wenn er einen Anspruch auf die Erlaubnis gehabt hätte. Ob das für eine Kündigung genügt, hängt vom Einzelfall ab (BGH, 02.02.2011, VIII ZR 74/10).
  2. Hat der Mieter rechtzeitig um Erlaubnis gebeten und hätte der Vermieter sie erteilen müssen, ist eine auf die fehlende Erlaubnis gestützte Kündigung rechtsmissbräuchlich (ebenda).
  3. Eine Erlaubnis zur Untervermietung umfasst ohne besondere Anhaltspunkte nicht die tageweise Vermietung an Touristen (BGH, 08.01.2014, VIII ZR 210/13).
  4. Wer mit der Untermiete einen Gewinn über die eigenen Wohnkosten hinaus erzielt, hat kein berechtigtes Interesse. Im entschiedenen Fall zahlte der Mieter 460 € Nettokaltmiete und nahm 962 € von zwei Untermietern; nach erfolgloser Abmahnung war die ordentliche Kündigung wirksam (BGH, 28.01.2026, VIII ZR 228/23).

Wer als Hauptmieter untervermieten will oder selbst Untermieter ist, findet die Regeln unter Untermiete und WG.

Störung des Hausfriedens

Den Hausfrieden stört nachhaltig, wer die Pflicht zur Rücksichtnahme schwerwiegend verletzt – also sich nicht so verhält, dass die anderen Bewohner nicht mehr als unvermeidlich gestört werden (BGH, 18.02.2015, VIII ZR 186/14). Typisch sind wiederholter nächtlicher Lärm, Beleidigungen und Bedrohungen von Mitbewohnern. Rauchen in der eigenen Wohnung ist dagegen grundsätzlich vertragsgemäß; Zigarettengeruch im Treppenhaus kann erst dann eine Störung sein, wenn er ein unerträgliches oder gesundheitsgefährdendes Ausmaß erreicht und einfache Gegenmaßnahmen wie Lüften unterbleiben (ebenda). Immer muss es dem Vermieter unzumutbar sein, das Mietverhältnis bis zum regulären Ende fortzusetzen (§ 569 Abs. 2 BGB).

Zwei Rollkoffer im Flur einer Wohnung neben einer Garderobe, Licht fällt durch eine offene Tür
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Der Ablauf in sieben Schritten

  1. Sachverhalt sichernProtokolle, Fotos, Zeugen, Kontoauszüge. Bei Mietrückständen eine Aufstellung nach Terminen.
  2. Abmahnen, wo es nötig istKonkretes Fehlverhalten benennen und auffordern, es abzustellen; gegebenenfalls Frist zur Abhilfe. Ein Muster bietet die Abmahnung an den Mieter.
  3. Zügig entscheidenEine feste Erklärungsfrist gibt es nicht, denn § 314 Abs. 3 BGB ist auf die fristlose Kündigung von Wohnraum nicht anwendbar. Wer nach dem letzten Vorfall lange zögert, riskiert aber, dass ein Gericht die Unzumutbarkeit verneint oder das Kündigungsrecht als verwirkt ansieht (BGH, 13.07.2016, VIII ZR 296/15).
  4. Schreiben aufsetzenDen wichtigen Grund im Schreiben angeben (§ 569 Abs. 4 BGB); beim Mietrückstand genügt der Gesamtbetrag. Kündige zugleich hilfsweise ordentlich wegen Pflichtverletzung (§ 573 Abs. 2 BGB Nr. 1) und füge dafür den Hinweis auf das Widerspruchsrecht an.
  5. UnterschreibenEigenhändig auf Papier, von allen Vermietern, gerichtet an alle Mieter. Kündigt die Hausverwaltung, gehört die Vollmachtsurkunde im Original dazu (§ 174 BGB); mehr unter Form der Kündigung.
  6. Beweisbar zustellenPersönlich mit Zeugen, per Bote oder Einwurf-Einschreiben (Zugang beweisen).
  7. Räumung nur mit TitelZieht der Mieter nicht aus, brauchst du ein Räumungsurteil. Für die Zeit der Vorenthaltung schuldet er eine Entschädigung nach der vereinbarten oder der ortsüblichen Miete (§ 546a BGB); eine Räumung per einstweiliger Verfügung gibt es nur in engen Ausnahmefällen (§ 940a ZPO). Den Ablauf zeigt Räumungsklage und Räumungsfrist.

Beispiel: Ferienvermietung trotz Abmahnung

Die Mieterin wohnt seit dem 1. April 2019 in der Wohnung; eine Erlaubnis zur Untervermietung hat sie nicht. Ende September 2026 findet die Vermieterin ein Inserat, über das die Wohnung tageweise an Touristen vergeben wird. Die Abmahnung geht am Montag, 05.10.2026 zu: Vermietung einstellen und Inserat löschen bis Montag, 19.10.2026, sonst Kündigung. Am Montag, 02.11.2026 ist die Wohnung weiter buchbar, Nachbarn bezeugen wechselnde Gäste. Die Kündigung – fristlos, hilfsweise ordentlich – geht am Mittwoch, 04.11.2026 zu.

KündigungWirkung
fristlos wegen unbefugter ÜberlassungEnde mit Zugang am 04.11.2026; geräumt wird nur auf Grund eines Urteils
hilfsweise ordentlich – Überlassung seit sieben Jahren, Frist sechs MonateEnde am 30.04.2027
Widerspruch der Mieterin wegen Härteausgeschlossen, wenn ein Grund zur fristlosen Kündigung vorliegt (§ 574 Abs. 1 BGB Satz 2)

Hält das Gericht die fristlose Kündigung nicht für gerechtfertigt, entscheidet die hilfsweise ordentliche. Wann sie das Mietverhältnis beendet, zeigt der Rechner für jedes Zugangsdatum:

Rechner

Mietvertrag: Kündigungsfrist berechnen

Bis wann muss die Kündigung beim Vertragspartner sein, und wann endet das Mietverhältnis?

Leer lassen = heute
Ab 5 und 8 Jahren verlängert sich die Frist des Vermieters um je drei Monate.
Feiertage zählen bei den drei Werktagen nicht mit.

Grundlage: § 573c BGB, § 573a BGB und § 568 BGB (Schriftform); Tod des Mieters § 564 BGB mit § 573d BGB, Wohnheim § 549 BGB Abs. 3, Werkmietwohnung § 576 BGB und § 576a BGB, Garage, Stellplatz und Geschäftsräume § 580a BGB. Der Samstag zählt bei den drei Werktagen mit (BGH, 27.04.2005, VIII ZR 206/04); ob ein Zugang am Montag noch reicht, wenn der dritte Werktag selbst ein Samstag ist, hat der BGH offengelassen – der Rechner rechnet dann vorsichtig mit dem Samstag. Vereinbarte längere Fristen für den Mieter sind unwirksam – Ausnahme: vor dem 1. September 2001 einzeln ausgehandelte Fristen (Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB; die alten gesetzlichen Fristen im Formularvertrag gelten nicht mehr). Ein befristeter Kündigungsverzicht kann gelten.

Fristlos gekündigt? Das prüfst du als Mieter

Steht der Grund konkret im Schreiben? Ging bei Verhaltensverstößen eine Abmahnung voraus? Hat der Vermieter lange gewartet oder den Konflikt selbst ausgelöst? Gibt es gesundheitliche oder andere schwere Härtegründe, die in die Abwägung gehören? Bei Mietschulden kommt es auf die genauen Beträge und die Schonfrist an. Bleibst du in der Wohnung, zahl weiter: Ist die Kündigung unwirksam, schuldest du die Miete, ist sie wirksam, eine Nutzungsentschädigung. Die vollständige Prüfliste steht unter Ist die Kündigung wirksam?; beraten lässt du dich am besten beim Mieterverein oder bei einer Fachanwältin. Vermieter finden Unterstützung bei Haus & Grund.

Quellen

Häufige Fragen

Darf ich fristlos kündigen, weil mein Mieter mich angezeigt hat?

Nur ausnahmsweise. Eine grundlos falsche Strafanzeige oder wissentlich unwahre oder leichtfertig falsche Angaben darin können eine Kündigung rechtfertigen. Ob das der Fall ist, entscheidet eine Abwägung im Einzelfall; dabei zählt auch, ob der Mieter berechtigte eigene Interessen wahrgenommen hat (BGH, VIII ZR 211/22, Rn. 35).

Brauche ich einen Räumungstitel auch gegen Mitbewohner, die nicht im Mietvertrag stehen?

Ja, wenn sie Mitbesitz an der Wohnung haben, etwa weil ihnen Zimmer weitgehend zur alleinigen Nutzung zur Verfügung stehen. Gegen bloße Besitzdiener, die den Weisungen des Mieters folgen, ist kein eigener Titel nötig (BGH, VIII ZR 307/07, Rn. 14). Im Zweifel verklagst du alle Bewohner.

Allgemeine Information, keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen die Verbraucherzentralen, eine Schlichtungsstelle oder ein Anwalt.

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