Kündigung vom Vermieter erhalten: Ist sie wirksam? Prüfliste

Diese Seite ist für Mieter, die eine Kündigung ihres Vermieters in der Hand haben und wissen wollen, ob sie hält. Vermieter können die Liste umgekehrt nutzen, um Fehler vor dem Versand zu finden. Du bekommst eine Prüfliste mit zwölf Fragen, ein Beispiel Punkt für Punkt, die Fristen, die ab jetzt laufen, und zwei Werkzeuge: einen Rechner für die Frist des Vermieters und einen Check für Mietrückstände.

Was du sofort tun solltest

Zugang notieren: Schreib auf, wann und wie das Schreiben angekommen ist, und heb den Umschlag auf. Von diesem Tag hängt die Frist ab.
Vollmacht prüfen: Kommt die Kündigung von einer Hausverwaltung oder einem Anwalt und liegt keine Vollmachtsurkunde bei, kannst du sie aus diesem Grund unverzüglich zurückweisen (§ 174 BGB) – also ohne schuldhaftes Zögern. Das geht nicht, wenn dein Vermieter dich vorher selbst über die Vollmacht informiert hat.
Nichts vorschnell unterschreiben: Eine Bestätigung, ein Auszugsversprechen oder einen Aufhebungsvertrag musst du nicht unterschreiben. Lass einen solchen Vertrag vor der Unterschrift prüfen (Mietaufhebungsvertrag).

Prüfliste: zwölf Fragen

Nr.	Frage	Wenn nein	Grundlage
1	Ist die Kündigung ein Schreiben auf Papier mit eigenhändiger Unterschrift?	unwirksam; E-Mail, Fax und Scan genügen nicht	§ 568 Abs. 1 BGB, § 126 BGB
2	Unterschreibt der Vermieter selbst – oder ein Vertreter, der eine Vollmachtsurkunde beilegt?	unverzüglich zurückweisen	§ 174 BGB
3	Richtet sich die Kündigung an alle Mieter, die im Vertrag stehen?	das Mietverhältnis endet nicht	BGH, 22.06.2022, VIII ZR 356/20
4	Nennt das Schreiben den Grund?	unwirksam; nachgeschobene Gründe zählen nur, wenn sie später entstanden sind	§ 573 Abs. 3 BGB
5	Ist der Grund ein berechtigtes Interesse – eine nicht unerhebliche schuldhafte Pflichtverletzung, Eigenbedarf oder die Hinderung an angemessener Verwertung?	unwirksam; eine Kündigung zur Mieterhöhung ist ausgeschlossen	§ 573 Abs. 1 BGB, § 573 Abs. 2 BGB
6	Bei Eigenbedarf: Sind Person und Interesse genannt, und gehört die Person zum begünstigten Kreis?	angreifbar; Cousins etwa zählen nicht zum Kreis	BGH, 30.04.2014, VIII ZR 284/13, BGH, 10.07.2024, VIII ZR 276/23
7	Bei der Einliegerwohnung ohne Grund: Steht im Schreiben, dass auf § 573a BGB gestützt wird, und ist die Frist um drei Monate länger?	angreifbar	§ 573a BGB
8	Stimmt die Frist – drei Monate, nach fünf Jahren seit der Überlassung sechs, nach acht Jahren neun?	Termin mit dem Rechner prüfen; ein zu früher Termin gehört in die Beratung	§ 573c Abs. 1 BGB
9	Gilt keine Sperrfrist? Sie greift, wenn die Wohnung nach deinem Einzug in eine Eigentumswohnung umgewandelt und verkauft wurde.	Eigenbedarf und Verwertung erst nach drei Jahren, in Gebieten mit Landesverordnung erst nach bis zu zehn Jahren	§ 577a BGB
10	Ist dein Vertrag unbefristet und ohne beiderseitigen Kündigungsverzicht?	ordentliche Kündigung während der Bindung ausgeschlossen	§ 542 Abs. 2 BGB, BGH, 06.04.2005, VIII ZR 27/04
11	Weist das Schreiben auf dein Widerspruchsrecht samt Form und Frist hin?	Kündigung bleibt wirksam, aber du kannst noch im ersten Gerichtstermin widersprechen	§ 568 Abs. 2 BGB, § 574b Abs. 2 BGB
12	Bei Zahlungsverzug: Sind die Schwellen erreicht?	fristlos: an zwei aufeinanderfolgenden Terminen zusammen mehr als eine Monatsmiete offen oder über mehr als zwei Termine zusammen zwei Monatsmieten; ordentlich: nicht, solange höchstens eine Monatsmiete weniger als einen Monat offen ist	§ 543 Abs. 2 BGB, § 569 Abs. 3 BGB, BGH, 10.10.2012, VIII ZR 107/12

Bei einer fristlosen Kündigung wegen anderer Pflichtverletzungen, etwa wiederholter Störungen, muss in der Regel eine erfolglose Abmahnung vorausgegangen sein (§ 543 Abs. 3 BGB). Für die ordentliche Kündigung wegen einer Pflichtverletzung ist sie grundsätzlich nicht nötig, kann einer Verletzung aber erst das nötige Gewicht geben (BGH, 28.11.2007, VIII ZR 145/07). Mehr dazu unter Abmahnung im Mietverhältnis.

Zur Frage 8 rechnet der Rechner den richtigen Termin aus. Stell die Rolle auf Vermieter, trag den Zugang der Kündigung und den Beginn des Mietverhältnisses ein:

Rechner

Mietvertrag: Kündigungsfrist berechnen

Bis wann muss die Kündigung beim Vertragspartner sein, und wann endet das Mietverhältnis?

Wer kündigt?

Kündigung kommt an amLeer lassen = heute

Art der Wohnung bzw. Räume

Anlass

Werkmietwohnung: Lage nach Ende des Arbeitsverhältnisses

Mietverhältnis besteht seitAb 5 und 8 Jahren verlängert sich die Frist des Vermieters um je drei Monate.

BundeslandFeiertage zählen bei den drei Werktagen nicht mit.

Der Rechner braucht JavaScript. Die Regel: Kommt die Kündigung bis zum dritten Werktag eines Monats an, zählt dieser Monat mit – der Mieter ist dann zum Ende des übernächsten Monats raus.

Grundlage: § 573c BGB, § 573a BGB und § 568 BGB (Schriftform); Tod des Mieters § 564 BGB mit § 573d BGB, Wohnheim § 549 BGB Abs. 3, Werkmietwohnung § 576 BGB und § 576a BGB, Garage, Stellplatz und Geschäftsräume § 580a BGB. Der Samstag zählt bei den drei Werktagen mit (BGH, 27.04.2005, VIII ZR 206/04); ob ein Zugang am Montag noch reicht, wenn der dritte Werktag selbst ein Samstag ist, hat der BGH offengelassen – der Rechner rechnet dann vorsichtig mit dem Samstag. Vereinbarte längere Fristen für den Mieter sind unwirksam – Ausnahme: vor dem 1. September 2001 einzeln ausgehandelte Fristen (Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB; die alten gesetzlichen Fristen im Formularvertrag gelten nicht mehr). Ein befristeter Kündigungsverzicht kann gelten.

Ist der fünf- oder achtjährige Jahrestag erst nach dem Zugang, aber vor dem genannten Mietende erreicht, ist nicht abschließend geklärt, welche Frist gilt; der Rechner zählt die Jahre bis zum Zugang. Wie die Fristen genau laufen, steht unter Kündigungsfristen.

Beispiel: eine Eigenbedarfskündigung Punkt für Punkt

Anna und Ben mieten ihre Wohnung gemeinsam seit dem 1. August 2019. Am Montag, 2. November 2026, liegt ein Brief im Kasten, datiert auf den 30. Oktober 2026. Ihre Vermieter sind ein Ehepaar; unterschrieben hat nur der Ehemann, „zugleich für meine Frau“, ohne Vollmacht. Adressiert ist der Brief nur an Anna. Er kündigt „wegen Eigenbedarfs für unsere Nichte“ zum 31. Januar 2027. Einen Hinweis auf den Widerspruch enthält er nicht.

Prüfpunkt	Befund
Form	Papier und eigenhändige Unterschrift – in Ordnung.
Vertretung	Der Ehemann handelt auch für seine Frau, ohne Vollmachtsurkunde. Die Mieter können die Kündigung deshalb unverzüglich zurückweisen.
Adressaten	Nur Anna ist genannt. Gegenüber Ben fehlt die Kündigung; das Mietverhältnis endet aber nur einheitlich gegenüber beiden.
Grund	Eine Nichte gehört zum begünstigten Kreis. Wofür sie die Wohnung braucht, steht aber nicht im Brief – zur Begründung gehört nach dem Bundesgerichtshof neben der Person auch ihr Interesse an der Wohnung.
Frist	Seit der Überlassung sind mehr als fünf Jahre vergangen: Die Frist beträgt sechs Monate, frühestes Ende wäre der 30. April 2027, nicht der 31. Januar.
Widerspruchshinweis	Fehlt. Anna und Ben könnten noch im ersten Gerichtstermin widersprechen.

Ergebnis: Der Brief hat mehrere Fehler, einige davon lassen ihn nach der Rechtsprechung scheitern. Das bedeutet aber nur, dass diese Kündigung nicht trägt. Die Vermieter können korrekt neu kündigen; die Frist läuft dann ab dem neuen Zugang. Früher als zum 30. April 2027 müssten Anna und Ben in keinem Fall ausziehen. Sinnvoll ist, Fehler zu dokumentieren, eine Beratung zu nutzen und einen Widerspruch wegen Härte vorzubereiten, falls eine wirksame Kündigung folgt (Widerspruch gegen die Kündigung). Was beim Eigenbedarf sonst zu prüfen ist, steht unter Eigenbedarfskündigung.

Ein aufgeschlagener Ordner mit bunten Registerblättern, ein Stift und eine Tasse Kaffee auf einem Schreibtisch — KI-generiert

Kündigung wegen Mietrückständen prüfen

Kündigt der Vermieter wegen Zahlungsverzugs, kommt es auf die genauen Beträge an. Maßstab ist die vereinbarte Gesamtmiete, nicht eine geminderte (BGH, 27.09.2017, VIII ZR 193/16). Ist die fristlose Kündigung berechtigt, wird sie unwirksam, wenn der Vermieter bis zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle wie das Jobcenter dazu verpflichtet (§ 569 Abs. 3 BGB) – das gilt nicht, wenn das schon einmal in den letzten zwei Jahren geschehen ist. Eine zugleich hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung bleibt von dieser Schonfristzahlung unberührt (BGH, 23.10.2024, VIII ZR 106/23). Ob deine Rückstände die Schwellen erreichen, zeigt der Check:

Rechner

Mietrückstand: Reicht das für eine fristlose Kündigung?

Prüft die beiden gesetzlichen Schwellen und zeigt, was eine Nachzahlung bewirkt.

Der Check braucht JavaScript. Die Schwellen: zwei aufeinanderfolgende Termine mit zusammen mehr als einer Monatsmiete offen – oder über längere Zeit insgesamt zwei Monatsmieten.

Grundlage: § 543 BGB Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 und § 569 BGB Abs. 3. Der Check zeigt nur, ob die gesetzlichen Schwellen erreicht sind. Ob eine Kündigung wirksam ist, hängt von weiteren Umständen ab – vor einer Räumungsklage hilft ein Anwalt, ein Mieterverein oder Haus & Grund.

Einzelheiten zu Fälligkeit, Schwellen und Schonfrist stehen unter Zahlungsverzug.

Fristen, die jetzt für dich laufen

Was	Frist	Grundlage
Zurückweisung wegen fehlender Vollmacht	unverzüglich nach Erhalt	§ 174 BGB, § 121 BGB
Widerspruch wegen Härte	Textform, Zugang spätestens zwei Monate vor dem Mietende	§ 574b BGB
Rückgabe der Wohnung	zum Mietende, wenn die Kündigung wirksam ist	§ 546 BGB
Schonfristzahlung bei fristloser Kündigung wegen Zahlungsverzugs	bis zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage	§ 569 Abs. 3 BGB
Räumungsfrist im Prozess	Antrag vor Schluss der mündlichen Verhandlung; insgesamt höchstens ein Jahr	§ 721 ZPO
Vollstreckungsschutz bei sittenwidriger Härte	Antrag spätestens zwei Wochen vor dem Räumungstermin	§ 765a ZPO

Was eine Kündigung dem Vermieter nicht erlaubt

Auch eine wirksame Kündigung gibt dem Vermieter kein Recht, die Wohnung selbst zu räumen oder die Schlösser auszutauschen. Wer dem Besitzer ohne dessen Willen den Besitz entzieht, handelt widerrechtlich (§ 858 BGB). Zieht der Mieter nicht aus, braucht der Vermieter ein Räumungsurteil; geräumt wird dann durch den Gerichtsvollzieher (§ 885 ZPO). Wie das abläuft, steht unter Räumungsklage und Räumungsfrist. Bleibt der Mieter nach dem Ende in der Wohnung, schuldet er für diese Zeit eine Entschädigung in Höhe der vereinbarten oder der ortsüblichen Miete (§ 546a BGB).

Beratung

Viele Fehler lassen sich nur mit Mietvertrag und Unterlagen sicher beurteilen. Lass eine Kündigung deshalb früh prüfen, beim Mieterverein oder bei einer Fachanwältin für Mietrecht – vor allem, wenn eine Räumung droht. Vermieter, die ihr Schreiben vorab prüfen lassen wollen, finden Hilfe bei Haus & Grund.

Quellen

Häufige Fragen

Muss ich auf eine Kündigung antworten, die ich für unwirksam halte?

Eine Antwortpflicht kennt das Gesetz nicht. Zwei Dinge solltest du aber nicht verpassen: Fehlt die Vollmachtsurkunde, musst du unverzüglich zurückweisen, sonst kannst du dich auf diesen Mangel nicht mehr berufen (§ 174 BGB). Und den Widerspruch wegen Härte erklärst du vorsorglich fristgerecht – auch wenn du die Kündigung für unwirksam hältst.

Darf der Vermieter nach einer fehlerhaften Kündigung einfach neu kündigen?

Ja. Eine neue, fehlerfreie Kündigung ist jederzeit möglich. Die Frist läuft dann ab dem Zugang der neuen Kündigung, und es zählen die Gründe, die in diesem neuen Schreiben stehen, sowie später entstandene (§ 573 Abs. 3 BGB).

Was gilt, wenn die Wohnung während der Kündigungsfrist verkauft wird?

Der Käufer tritt in das Mietverhältnis ein (§ 566 BGB); ein eigenes Sonderkündigungsrecht wegen des Verkaufs gibt es nicht. Wurde die Wohnung nach deinem Einzug in eine Eigentumswohnung umgewandelt, kann sich der Käufer auf Eigenbedarf oder Verwertung erst nach Ablauf der Sperrfrist berufen (§ 577a BGB).

Allgemeine Information, keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen die Verbraucherzentralen, eine Schlichtungsstelle oder ein Anwalt.

Ist die Kündigung des Vermieters wirksam?