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Zahlungsverzug bei der Miete

Fristlos kündigen kann der Vermieter, wenn aus zwei aufeinander folgenden Zahlungsterminen mehr als eine Monatsmiete offen ist oder sich über mehr als zwei Termine insgesamt zwei Monatsmieten angesammelt haben. Zahlt der Mieter alles bis zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage oder sagt das Jobcenter die Zahlung zu, wird die fristlose Kündigung unwirksam – eine zugleich hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung bleibt aber bestehen.

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Ein Stapel weißer Briefumschläge mit Gummiband und eine Brille auf einem leeren Küchentisch im kühlen Morgenlicht
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Diese Seite richtet sich an Mieter, die mit der Miete im Rückstand sind oder deshalb gekündigt wurden, und an Vermieter, die prüfen wollen, ob ihre Kündigung trägt. Sie zeigt, ab wann die Miete zu spät ist, welche Rückstände eine fristlose Kündigung erlauben und was eine Nachzahlung bewirkt – und was nicht. Dazu kommen sechs durchgerechnete Rückstandsmuster, eine Zeitleiste bis zum Ende der Schonfrist und ein Check für deine eigenen Zahlen.

Ab wann die Miete zu spät ist

Die Miete ist zu Beginn des Monats fällig, spätestens bis zum dritten Werktag (§ 556b Abs. 1 BGB). Für diese Zahlungsfrist zählt der Samstag nicht mit (BGH, 13.07.2010, VIII ZR 129/09) – anders als bei der Kündigungsfrist, bei der er mitgezählt wird (Kündigungsfristen). Bei einer Überweisung genügt es, den Zahlungsauftrag spätestens am dritten Werktag zu erteilen, sofern das Konto gedeckt ist. Eine Formularklausel, nach der es auf den Eingang beim Vermieter ankommt, hat der Bundesgerichtshof für unwirksam erklärt (BGH, 05.10.2016, VIII ZR 222/15).

Weil der Zahltag nach dem Kalender feststeht, kommt der Mieter am Tag danach ohne Mahnung in Verzug (§ 286 Abs. 2 BGB). Für die nächsten Monate heißt das:

MonatLetzter ZahltagVerzug ab
Oktober 2026Montag, 05.10.2026Dienstag, 06.10.2026
November 2026Mittwoch, 04.11.2026Donnerstag, 05.11.2026
Dezember 2026Donnerstag, 03.12.2026Freitag, 04.12.2026
Januar 2027Mittwoch, 06.01.2027 – in Baden-Württemberg, Bayern und Sachsen-Anhalt Donnerstag, 07.01.2027Donnerstag, 07.01.2027 – dort Freitag, 08.01.2027

Verzug setzt voraus, dass der Mieter die Verspätung zu vertreten hat (§ 286 Abs. 4 BGB). Fehlendes Geld entlastet ihn dabei nicht: Für seine finanzielle Leistungsfähigkeit muss jeder einstehen, auch wer auf Sozialleistungen angewiesen ist und sie rechtzeitig beantragt hat (BGH, 04.02.2015, VIII ZR 175/14). Wer die Miete zu stark mindert, ist im Verzug, wenn er bei verkehrsüblicher Sorgfalt hätte erkennen können, dass die Voraussetzungen der Minderung fehlen (BGH, 11.07.2012, VIII ZR 138/11). Hält er Miete auf den Rat eines Mietervereins zurück, wird ihm ein Fehler dieses Rats zugerechnet (BGH, 25.10.2006, VIII ZR 102/06). Wann eine Minderung berechtigt ist, steht unter Fristlos als Mieter.

Die zwei Schwellen der fristlosen Kündigung

Wegen Mietschulden darf der Vermieter in zwei Fällen fristlos kündigen (§ 543 Abs. 2 BGB, Satz 1 Nummer 3):

  • Schwelle A – zwei Termine hintereinander: Der Mieter ist an zwei aufeinanderfolgenden Zahlungsterminen mit der Miete oder einem nicht unerheblichen Teil im Verzug. Nicht unerheblich ist der Teil nur, wenn der Rückstand aus beiden Terminen zusammen eine Monatsmiete übersteigt (§ 569 Abs. 3 BGB, Nummer 1).
  • Schwelle B – längerer Zeitraum: In einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, sind insgesamt zwei Monatsmieten offen. Die Rückstände müssen nicht aus aufeinanderfolgenden Monaten stammen; es genügt, dass sie sich innerhalb eines solchen Zeitraums angesammelt haben.

Gemessen wird an der vertraglich vereinbarten Gesamtmiete mit den Vorauszahlungen für Betriebskosten, nicht an einer geminderten Miete (BGH, 27.09.2017, VIII ZR 193/16). Auch Rückstände bei erhöhten Betriebskostenvorauszahlungen zählen, ohne dass der Vermieter sie vorher einklagen muss (BGH, 18.07.2012, VIII ZR 1/11). Eine Abmahnung ist nicht nötig (§ 543 Abs. 3 BGB, Satz 2 Nummer 3), und eine Abwägung der persönlichen Lage des Mieters findet bei diesen beiden Tatbeständen grundsätzlich nicht statt (VIII ZR 175/14).

Ausgeschlossen ist die Kündigung, wenn der Mieter den gesamten Rückstand bezahlt, bevor sie ihm zugeht; eine Teilzahlung reicht nicht (§ 543 Abs. 2 Satz 2 BGB; VIII ZR 193/16). Unwirksam wird sie, wenn er sich durch Aufrechnung befreien konnte und die Aufrechnung unverzüglich nach der Kündigung erklärt (Satz 3). Nach einer rechtskräftigen Verurteilung zu einer Mieterhöhung darf wegen des Erhöhungsbetrags erst zwei Monate später gekündigt werden, außer die Schwellen waren schon mit der alten Miete erreicht (§ 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB).

Sechs Rückstandsmuster durchgerechnet

Annahme: vereinbarte Gesamtmiete 1.000 € im Monat, Zahltage wie in der Tabelle oben, im Juni 2026 Mittwoch, 03.06.

MusterOffene BeträgeErgebnis
1Oktober 1.000 €, November 1.000 €Schwelle A: 2.000 € aus zwei Terminen hintereinander – fristlose Kündigung ab Donnerstag, 05.11.2026
2Oktober 1.000 €, November 100 €Schwelle A: 1.100 € übersteigen eine Monatsmiete – ebenfalls ab 05.11.2026
3Oktober 500 €, November 500 €keine Schwelle: Genau 1.000 € übersteigen eine Monatsmiete nicht, und es sind nur zwei Termine. Eine ordentliche Kündigung ist nach Gesamtwürdigung denkbar, sobald der Oktoberrest länger als einen Monat offen ist
4Oktober 1.000 €, November bezahlt, Dezember 1.000 €Schwelle B: zwei Monatsmieten in einem Zeitraum über drei Termine – ab Freitag, 04.12.2026
5Juni bis Oktober je 400 € zu wenigSchwelle B nach dem fünften Termin: 2.000 € – ab Dienstag, 06.10.2026. Schwelle A wird nie erreicht, weil zwei Termine zusammen nur 800 € ergeben
6Barkaution 2.400 € bei 800 € Nettokaltmiete in drei Raten, erste und zweite Rate offenfristlose Kündigung wegen 1.600 € Kautionsverzug ohne Abmahnung möglich (§ 569 Abs. 2a BGB); nicht bei einer vereinbarten Bankbürgschaft (BGH, 14.05.2025, VIII ZR 256/23)

Für deine eigenen Zahlen: Trag die Monatsmiete mit Vorauszahlungen und die offenen Beträge der letzten Termine ein, den ältesten zuerst.

Rechner

Mietrückstand: Reicht das für eine fristlose Kündigung?

Prüft die beiden gesetzlichen Schwellen und zeigt, was eine Nachzahlung bewirkt.

Noch offene Beträge der letzten Zahlungstermine (ältester zuerst)
Termin 1
Termin 2
Termin 3
Termin 4
Termin 5
Termin 6
Nur Beträge, die schon fällig waren und bis heute fehlen.

Grundlage: § 543 BGB Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 und § 569 BGB Abs. 3. Der Check zeigt nur, ob die gesetzlichen Schwellen erreicht sind. Ob eine Kündigung wirksam ist, hängt von weiteren Umständen ab – vor einer Räumungsklage hilft ein Anwalt, ein Mieterverein oder Haus & Grund.

Schonfrist: Nachzahlen rettet die Wohnung – einmal

Auch nach einer berechtigten fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs kann der Mieter die Wohnung noch halten. Die Kündigung wird unwirksam, wenn der Vermieter spätestens zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage die gesamte fällige Miete und die fällige Nutzungsentschädigung erhält oder sich eine öffentliche Stelle – meist Jobcenter oder Sozialamt – zur Zahlung verpflichtet (§ 569 Abs. 3 BGB, Nummer 2). Das Mietverhältnis gilt dann als ununterbrochen fortbestehend (BGH, 19.09.2018, VIII ZR 231/17). Die Schonfrist hilft aber nur einmal in zwei Jahren: Ist schon eine frühere Kündigung auf diesem Weg unwirksam geworden, bleibt die neue bestehen. So endete der Fall, in dem der Bundesgerichtshof 2015 über ein säumiges Jobcenter entschied (VIII ZR 175/14).

Jobcenter und Sozialamt können Mietschulden übernehmen, wenn das zur Sicherung der Unterkunft gerechtfertigt ist, und sollen es, wenn das notwendig ist und sonst Wohnungslosigkeit droht – nach dem SGB II in der Regel als Darlehen, nach dem SGB XII als Beihilfe oder Darlehen (§ 22 Abs. 8 SGB II, § 36 SGB XII). Damit sie rechtzeitig handeln können, meldet ihnen das Gericht den Eingang einer Räumungsklage wegen Zahlungsverzugs, außer die Nichtzahlung beruht offensichtlich nicht auf Zahlungsunfähigkeit (§ 22 Abs. 9 SGB II).

Zeitleiste: vom Rückstand bis zum Ende der Schonfrist

Muster 4 weitergedacht: Die Mieter wohnen seit 2023 in der Wohnung, Oktober- und Dezembermiete sind offen.

  1. Freitag, 04.12.2026Mit dem Verzug für Dezember ist Schwelle B erreicht.
  2. Montag, 07.12.2026Die Kündigung geht zu – fristlos und hilfsweise ordentlich, mit dem Rückstand von 2.000 € als Grund.
  3. Freitag, 15.01.2027Die Räumungsklage wird zugestellt; die Schonfrist beginnt.
  4. Montag, 15.03.2027Letzter Tag der Schonfrist. Bis dahin muss alles beim Vermieter sein, was fällig ist: der alte Rückstand und jede inzwischen fällig gewordene, noch offene Zahlung – oder die Zusage einer öffentlichen Stelle.
  5. Mittwoch, 31.03.2027Ende des Mietverhältnisses durch die hilfsweise ordentliche Kündigung. Der Zugang am 07.12. lag nach dem dritten Werktag des Dezembers, also zählt der Januar als erster Monat; bei weniger als fünf Jahren Mietdauer beträgt die Frist drei Monate (§ 573c Abs. 1 BGB).

Zahlen die Mieter am Mittwoch, 10.03.2027 alles nach, ist die fristlose Kündigung vom Tisch. Über die ordentliche Kündigung entscheidet das Gericht trotzdem: Ein Rückstand von zwei Monatsmieten liegt deutlich über der Grenze, die der Bundesgerichtshof für eine unerhebliche Pflichtverletzung zieht, und die Nachzahlung fließt nur in die Gesamtwürdigung ein (Abschnitt unten).

Die ordentliche Kündigung wegen Mietschulden

Neben oder statt der fristlosen Kündigung kann der Vermieter ordentlich kündigen, weil der Mieter seine Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat (§ 573 Abs. 2 BGB, Nummer 1). Die Schwellen der fristlosen Kündigung gelten dafür nicht. Nicht unerheblich ist die Pflichtverletzung aber noch nicht, solange der Rückstand eine Monatsmiete nicht übersteigt und weniger als einen Monat besteht (BGH, 10.10.2012, VIII ZR 107/12). Darüber hinaus entscheidet eine Gesamtwürdigung nach Dauer und Höhe des Verzugs (BGH, 23.10.2024, VIII ZR 106/23).

Die Schonfrist gilt für diese Kündigung weder direkt noch entsprechend. Das hat der Bundesgerichtshof wiederholt gegen abweichende Urteile des Landgerichts Berlin bestätigt (BGH, 13.10.2021, VIII ZR 91/20, VIII ZR 106/23, BGH, 09.04.2025, VIII ZR 145/24). Eine Nachzahlung heilt die Pflichtverletzung nicht, ist bei der Würdigung aber zu berücksichtigen (BGH, 16.02.2005, VIII ZR 6/04). Im Einzelfall kann es treuwidrig sein, sich nach vollständigem Ausgleich auf die ordentliche Kündigung zu berufen (VIII ZR 106/23). Es gilt die normale Frist von drei, sechs oder neun Monaten. Was sonst für Kündigungen wegen Pflichtverletzung gilt, steht unter Kündigung wegen Pflichtverletzung.

Geplant, nicht beschlossen: Der Regierungsentwurf „Mietrecht II“ (Bundestagsdrucksache 21/6807) will die Schonfrist einmal je Mietverhältnis auch auf die ordentliche Kündigung wegen Mietschulden erstrecken; zudem soll diese Kündigung ausgeschlossen sein, wenn der Vermieter vor ihrem Zugang befriedigt wird. Gelten soll das nur für Pflichtverletzungen nach dem Inkrafttreten. Der Rechtsausschuss des Bundestags hört dazu am 14.10.2026 Sachverständige an.

Immer wieder zu spät: Kündigung trotz ausgeglichenem Konto

Auch wer am Ende alles zahlt, kann die Wohnung verlieren, wenn er dauerhaft unpünktlich zahlt. Das kann ein wichtiger Grund nach der Generalklausel sein (§ 543 Abs. 1 BGB); der Ausschluss durch vollständige Zahlung greift dabei nicht. Vorher muss der Vermieter abmahnen. Eine feste Zahl weiterer Verspätungen gibt es nicht: Nach vorangegangenen Verspätungen kann schon eine einzige weitere unpünktliche Zahlung nach der Abmahnung die fristlose Kündigung rechtfertigen (BGH, 11.01.2006, VIII ZR 364/04; BGH, 14.09.2011, VIII ZR 301/10). Für eine ordentliche Kündigung genügen Verstöße von geringerem Gewicht (VIII ZR 364/04). Wie eine wirksame Abmahnung aussieht, zeigt Abmahnung im Mietverhältnis.

Verschneiter Eingang eines Mehrfamilienhauses in der Dämmerung mit erleuchteten Fenstern und frischen Fußspuren zur Haustür
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Als Mieter: was du jetzt tun kannst

  1. Rückstand genau ermittelnListe jeden Monat mit Soll und Ist auf, einschließlich der Vorauszahlungen. Der Check oben zeigt, ob eine Schwelle erreicht ist.
  2. Vor der Kündigung zahlenGeht der gesamte Rückstand ein, bevor eine Kündigung zugeht, ist die fristlose Kündigung ausgeschlossen. Teilbeträge reichen dafür nicht; bei einer ordentlichen Kündigung zählen sie aber in der Gesamtwürdigung.
  3. Jobcenter oder Sozialamt einschaltenBeantrage die Übernahme der Mietschulden sofort, nicht erst nach der Klage. Verpflichtet sich die Behörde gegenüber dem Vermieter zur Zahlung, wirkt das in der Schonfrist wie eine Zahlung.
  4. Die Schonfrist im Blick behaltenSie endet zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage. Plane mit diesem Datum und reich Zusage oder Zahlungsnachweis früh ein.
  5. Beraten lassenEin Mieterverein oder eine Anwältin prüft die Kündigung und die Fristen im Räumungsprozess (Räumungsklage und Räumungsfrist).

Ist ein Insolvenzantrag gestellt, darf der Vermieter danach nicht mehr wegen eines Verzugs kündigen, der vor dem Antrag eingetreten ist (§ 112 InsO).

Als Vermieter: die Kündigung wegen Mietrückstands

  • Begründung: Es genügt, den Zahlungsverzug als Grund zu nennen und den Gesamtrückstand zu beziffern; Verzugsbeginn und Aufschlüsselung nach Monaten sind jedenfalls bei klarer Lage entbehrlich (BGH, 22.12.2003, VIII ZB 94/03). Auch bei unübersichtlicher Lage reicht es, wenn der Mieter erkennen kann, von welchem Rückstand du ausgehst (BGH, 12.05.2010, VIII ZR 96/09).
  • Form und Empfänger: eigenhändig unterschrieben und an alle Mieter gerichtet (Form der Kündigung). Kündigst du fristlos und hilfsweise ordentlich, gehört für die ordentliche Kündigung der Hinweis auf das Widerspruchsrecht dazu (§ 568 Abs. 2 BGB).
  • Kündigung im Prozess: Erklärt dein Anwalt eine weitere Kündigung in einem elektronisch eingereichten Schriftsatz, gilt sie seit dem 17.07.2024 als formgerecht zugegangen, sobald der Schriftsatz dem Mieter zugestellt oder mitgeteilt ist (§ 130e ZPO). Für die Zeit davor hat der Bundesgerichtshof einen bloßen Ausdruck des Gerichts nicht genügen lassen (BGH, 27.11.2024, VIII ZR 159/23).
  • Nach der Kündigung: Räumen darf nur der Gerichtsvollzieher mit einem Titel. Verbindest du Räumungs- und Zahlungsklage, kann das Gericht anordnen, dass der Mieter für die während des Prozesses fällig werdenden Beträge Sicherheit leistet (§ 283a ZPO).

Ein Muster bietet die Kündigung wegen Zahlungsverzug; Rat geben die Vereine von Haus & Grund. Andere Gründe für eine fristlose Kündigung – Hausfrieden, Untervermietung, Kaution – erklärt Fristlos als Vermieter.

Quellen

Häufige Fragen

Reicht es, während der Schonfrist nur einen Teil des Rückstands zu zahlen?

Nein. Die fristlose Kündigung wird nur unwirksam, wenn der Vermieter wegen der gesamten fälligen Miete und Nutzungsentschädigung befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle dazu verpflichtet (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB). Teilzahlungen verringern den Rückstand, beseitigen die Kündigung aber nicht.

Kann ich die fristlose Kündigung abwenden, bevor überhaupt eine Räumungsklage erhoben ist?

Ja. Die Schonfrist endet erst zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage; eine vollständige Zahlung oder die Zusage der Behörde schon vorher genügt ebenso. Sie wirkt aber nur gegen die fristlose Kündigung und nur, wenn in den zwei Jahren davor nicht schon einmal eine Kündigung so unwirksam geworden ist.

Mein Untermieter zahlt nicht – bin ich trotzdem im Verzug?

Ja. Gegenüber dem Vermieter schuldest du die Miete selbst (§ 535 Abs. 2 BGB); ob dein Untermieter zahlt, ändert daran nichts. Fehlendes Geld entschuldigt den Verzug nicht (BGH, VIII ZR 175/14).

Allgemeine Information, keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen die Verbraucherzentralen, eine Schlichtungsstelle oder ein Anwalt.

Passt dazu

  • Verträge Fristlos als Vermieter

    Mietrückstand, Kaution, Hausfrieden, Untervermietung: wann Vermieter fristlos kündigen dürfen

  • Verträge Kündigung wegen Pflichtverletzung

    Wann Vertragsverstöße des Mieters die ordentliche Kündigung tragen – mit Fallgruppen

  • Verträge Abmahnung

    Wann der Vermieter vor einer Kündigung abmahnen muss und was hineingehört

  • Ratgeber Widerruf oder Kündigung

    Rückgängig machen oder beenden: Entscheidungsbaum, Fristen und Widerrufsbutton