Mietvertrag kündigen: Schriftform und Unterschrift aller Partner

Diese Seite ist für Mieter und Vermieter, die eine Kündigung schreiben oder eine erhalten haben, und für Hausverwaltungen, die für Eigentümer handeln. Sie erklärt, was Schriftform heißt, wer unterschreiben muss, wie Vertretung funktioniert, was in das Schreiben gehört und wie du den Zugang belegst. Eine Übersicht zeigt, welche Erklärungen im Mietrecht dagegen nur Textform brauchen.

Was das Gesetz verlangt

Die Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum bedarf der schriftlichen Form (§ 568 Abs. 1 BGB). Schriftform bedeutet: Die Erklärung steht auf Papier und ist vom Aussteller eigenhändig mit seinem Namen unterschrieben (§ 126 Abs. 1 BGB). Das gilt für jede Kündigung – ordentlich, fristlos oder als Sonderkündigung, für Mieter ebenso wie für Vermieter.

Nicht genügen deshalb E-Mail, Fax, SMS, Messenger-Nachrichten, ein eingescanntes oder fotografiertes Schreiben und ein Kündigungsbutton. Gleichwertig ist die elektronische Form mit qualifizierter elektronischer Signatur (§ 126 Abs. 3 BGB, § 126a BGB). Das Mietrecht schließt sie nicht aus; im Alltag kommt sie aber kaum vor.

Fehlt die Form, ist die Kündigung nichtig (§ 125 BGB). Sie beendet nichts, und die Frist läuft erst mit einer neuen, formgerechten Kündigung. Ein Beispiel: Wer am Montag, 2. November 2026, per E-Mail zum 31. Januar 2027 kündigt und den unterschriebenen Brief erst am Donnerstag, 5. November, nachreicht, verpasst den dritten Werktag des Novembers – das Mietverhältnis endet erst am 28. Februar 2027. Wie die Frist gerechnet wird, steht unter Kündigungsfristen.

Wer unterschreiben muss

Mehrere Mieter

Haben mehrere Personen den Vertrag als Mieter geschlossen – etwa ein Paar oder eine Wohngemeinschaft –, kündigen sie gemeinsam: Die Kündigung durch eine Mietergemeinschaft erfordert die Mitwirkung aller Mieter (BGH, 27.04.2022, VIII ZR 304/21). Unterschreibt nur einer, ohne für die anderen bevollmächtigt zu sein, ist die Kündigung unwirksam. Wer allein aus dem Vertrag will, braucht deshalb in der Regel eine Vereinbarung mit den übrigen Mietern und dem Vermieter; für Ehegatten bei einer Scheidung gibt es eine eigene Regel (§ 1568a BGB). Wege beschreiben die Seiten Trennung und Scheidung und Untermiete und WG.

Die Vermieterseite

Der Vermieter kann das Mietverhältnis nur gegenüber allen Mietern einheitlich kündigen; es endet nur, wenn die Kündigung jedem Mieter gegenüber wirksam ist (BGH, 22.06.2022, VIII ZR 356/20). Richte die Kündigung deshalb namentlich an alle Mieter und sorg dafür, dass sie jedem zugeht. Gehört die Wohnung mehreren Personen, etwa einem Ehepaar oder einer Erbengemeinschaft, kläre vorher, wer die Kündigung erklären darf. Am sichersten unterschreiben alle Vermieter, oder einer handelt mit schriftlicher Vollmacht der anderen.

Vertretung: Hausverwaltung, Anwalt, Angehörige

Eine Kündigung darf auch ein Bevollmächtigter erklären, etwa die Hausverwaltung, eine Anwältin oder ein Angehöriger. Legt er keine Vollmachtsurkunde vor, kann der Empfänger die Kündigung aus diesem Grund unverzüglich zurückweisen; sie ist dann unwirksam (§ 174 BGB). Unverzüglich heißt ohne schuldhaftes Zögern (§ 121 BGB). Ausgeschlossen ist die Zurückweisung, wenn der Vollmachtgeber den Empfänger vorher selbst über die Vollmacht unterrichtet hatte.

Ein Beispiel: Eine Mieterkündigung über einen Kündigungsdienst ohne Vollmacht geht am Freitag, 2. Oktober 2026, beim Vermieter ein. Er weist sie am Montag, 5. Oktober, wegen der fehlenden Vollmacht zurück. Eine neue Kündigung mit Vollmacht, die noch am 5. Oktober zugeht, wahrt das Mietende am 31. Dezember 2026; kommt sie erst am 6. Oktober an, endet die Miete am 31. Januar 2027. Leg die Vollmacht deshalb unterschrieben im Original bei. Ein Muster steht unter Vollmacht für die Kündigung.

Was in die Kündigung gehört

Angabe	Kündigt der Mieter	Kündigt der Vermieter
Namen aller Vertragspartner, Anschrift und Lage der Wohnung	ja	ja
Eindeutige Erklärung, dass das Mietverhältnis beendet wird	ja	ja
Termin, am besten mit dem Zusatz „hilfsweise zum nächstmöglichen Termin“	ja	ja
Grund	bei ordentlicher Kündigung nein; bei fristloser Kündigung ja (§ 569 Abs. 4 BGB)	ja (§ 573 Abs. 3 BGB); bei der Einliegerwohnung zusätzlich, dass auf § 573a gestützt wird (§ 573a Abs. 3 BGB)
Hinweis auf das Widerspruchsrecht mit Form und Frist	entfällt	soll rechtzeitig erfolgen (§ 568 Abs. 2 BGB)
Eigenhändige Unterschrift aller Kündigenden	ja	ja

Nützlich, aber keine Pflicht sind die Bitte um eine schriftliche Bestätigung, ein Vorschlag für die Wohnungsübergabe und die Kontoverbindung für die Rückzahlung der Kaution. Fertige Schreiben gibt es als Kündigung des Mietvertrags für Mieter und als Eigenbedarfskündigung für Vermieter.

Den Zugang sicher machen

Wirksam wird die Kündigung erst, wenn sie dem Empfänger zugeht (§ 130 BGB). Bei einem Brief im Hausbriefkasten ist das der Zeitpunkt, zu dem nach der Verkehrsanschauung mit der Leerung zu rechnen ist, im Allgemeinen kurz nach den üblichen Postzustellzeiten (BAG, 20.06.2024, 2 AZR 213/23). Im Streit muss der Absender beweisen, dass und wann die Kündigung angekommen ist. Diese Wege haben sich bewährt:

Persönliche Übergabe gegen Empfangsbestätigung: Lass dir auf einer Kopie den Erhalt mit Datum quittieren.
Bote: Eine Person, die den Inhalt des Briefs kennt, wirft ihn ein und notiert Datum und Uhrzeit; sie kann später als Zeuge aussagen. Die Zustellung durch einen Boten ist verkehrsüblich (BAG, 09.06.2011, 6 AZR 687/09).
Einwurf-Einschreiben: Der online abgerufene Sendungsstatus allein beweist den Zugang nicht (BAG, 30.01.2025, 2 AZR 68/24). Fordere den Auslieferungsbeleg sofort bei der Post an und heb den Einlieferungsbeleg auf.

Plane bei der Post Zeit ein: Nach dem Postgesetz müssen im Jahresdurchschnitt nur 95 Prozent der Briefe bis zum dritten Werktag nach der Einlieferung ankommen. Welcher Weg bei deiner Restzeit noch reicht, zeigt der Versandweg-Berater:

Rechner

Welcher Versandweg reicht noch?

Empfehlung nach Form und Restzeit – mit Beweiswert und Kosten.

Grundlage: § 126b BGB (Textform), § 126 BGB (Schriftform), § 130 BGB (Zugang). Preise der Deutschen Post seit 01.01.2025: Standardbrief 0,95 €, Einwurf-Einschreiben 3,30 €, Einschreiben mit Übergabe 3,60 €, mit Rückschein 5,80 €. Laufzeit nach Postgesetz: 95 % am dritten, 99 % am vierten Werktag – kein Anspruch für den einzelnen Brief.

Mehr zu Belegen im Ratgeber Zugang beweisen.

Was im Mietrecht nur Textform braucht

Nicht jede Erklärung im Mietverhältnis braucht eine Unterschrift auf Papier. Textform heißt: eine lesbare Erklärung auf einem dauerhaften Datenträger, die den Erklärenden nennt – eine E-Mail genügt (§ 126b BGB).

Erklärung	Form	Grundlage
Kündigung durch Mieter oder Vermieter	Schriftform	§ 568 Abs. 1 BGB
Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung	Textform (seit 1. Januar 2025)	§ 574b Abs. 1 BGB
Mieterhöhungsverlangen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete	Textform	§ 558a Abs. 1 BGB
Modernisierungsankündigung	Textform	§ 555c Abs. 1 BGB
Härteeinwand des Mieters gegen eine Modernisierung	Textform	§ 555d Abs. 3 BGB
Mieterhöhung nach einer Modernisierung	Textform	§ 559b Abs. 1 BGB
Änderung einer Indexmiete	Textform	§ 557b Abs. 3 BGB
Vereinbarung einer Indexmiete	schriftlich	§ 557b Abs. 1 BGB

Den Unterschied zwischen beiden Formen erklärt die Seite Textform und Schriftform.

Häufige Formfehler

Nur ein Partner unterschreibt, obwohl beide im Vertrag stehen – ohne Vollmacht des anderen reicht das nicht.
Kündigung per E-Mail vorab und der Brief kommt nach dem dritten Werktag: Es zählt nur der Brief.
Kopie statt Original: Fax, Scan oder Foto des unterschriebenen Schreibens sind keine Schriftform.
Getippter Name statt Unterschrift: Eine Namenszeile aus dem Drucker ersetzt die eigenhändige Unterschrift nicht.
Hausverwaltung ohne Vollmachtsurkunde: Der Empfänger kann unverzüglich zurückweisen.
Vermieterkündigung nur an einen von zwei Mietern: Das Mietverhältnis endet nicht.

Ist eine Kündigung formunwirksam, wollen aber beide Seiten das Ende, hilft eine Einigung, etwa ein Mietaufhebungsvertrag.

Rat im Zweifel

Ist unklar, ob eine Kündigung formwirksam ist, lohnt sich Rat, bevor Fristen verstreichen: für Mieter beim Mieterverein, für Vermieter bei Haus & Grund oder bei einer Anwältin. Wer eine Kündigung bekommen hat, findet die nächsten Schritte unter Ist die Kündigung wirksam?

Quellen

Häufige Fragen

Kann ich eine Kündigung zurücknehmen, wenn ich es mir anders überlege?

Einseitig nur, solange sie noch nicht angekommen ist: Ein Widerruf wirkt nur, wenn er vorher oder gleichzeitig mit der Kündigung zugeht (§ 130 Abs. 1 Satz 2 BGB). Danach geht es nur noch im Einvernehmen – etwa indem Mieter und Vermieter vereinbaren, das Mietverhältnis fortzusetzen.

Geht eine Kündigung auch zu, wenn ich gerade im Urlaub bin?

Ja. Ein Schreiben an die Wohnanschrift geht auch während einer urlaubsbedingten Abwesenheit zu, selbst wenn der Absender vom Urlaub weiß (BAG, 2 AZR 224/11). Lass deinen Briefkasten bei längerer Abwesenheit deshalb leeren, damit dir keine Frist entgeht.

Muss ich die Kündigung per Einschreiben verschicken?

Nein. Das Gesetz schreibt keinen Versandweg vor, entscheidend ist der Zugang. Weil der Absender ihn im Streit beweisen muss, empfehlen sich Übergabe gegen Quittung, ein Bote oder ein Einwurf-Einschreiben mit angefordertem Auslieferungsbeleg.

Allgemeine Information, keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen die Verbraucherzentralen, eine Schlichtungsstelle oder ein Anwalt.

Die Form der Kündigung im Mietrecht