Trennung und Scheidung: wer im Mietvertrag bleibt

Diese Seite ist für Paare, die sich trennen oder scheiden lassen und eine gemeinsame Mietwohnung haben – verheiratet, in eingetragener Lebenspartnerschaft oder ohne Trauschein –, und für Vermieter, die wissen wollen, wer danach ihr Vertragspartner ist. Sie zeigt in einer Übersicht, was in welcher Konstellation gilt, erklärt den Weg über § 1568a BGB mit der Jahresfrist, die Regeln für die Trennungszeit und für unverheiratete Paare und rechnet ein Beispiel von der Trennung bis zur Kündigungsfrist des Vermieters durch.

Die Grundregel: Der Mietvertrag kennt keine Trennung

Eine Trennung ändert am Mietvertrag zunächst nichts. Wer unterschrieben hat, bleibt Mieter – auch nach dem Auszug – und haftet im Zweifel weiter für die ganze Miete (§ 427 BGB). Allein kündigen kann ein Mieter nicht: Eine Mietergemeinschaft kündigt nur gemeinsam (BGH, 27.04.2022, VIII ZR 304/21), und der Vermieter kann nur gegenüber allen Mietern kündigen (BGH, 22.06.2022, VIII ZR 356/20). Ändern lässt sich der Vertrag auf drei Wegen: durch eine Einigung aller Beteiligten, durch eine gemeinsame Kündigung oder – nur bei Ehe und eingetragener Lebenspartnerschaft – nach der Scheidung über § 1568a BGB.

Welche Regel gilt? Die Übersicht

Wer steht im Mietvertrag?	Während der Trennung	Nach der Scheidung bzw. dem Ende der Beziehung
Ehepaar, beide Mieter	Beide bleiben Mieter und haften; wer die Wohnung nutzt, kann das Familiengericht regeln (§ 1361b BGB).	Gemeinsame Mitteilung an den Vermieter: Der Bleibende setzt den Vertrag allein fort (§ 1568a Abs. 3 BGB); sonst Entscheidung des Familiengerichts.
Ehepaar, nur der ausziehende Ehegatte ist Mieter	Der Bleibende ist kein „Dritter“; der Vermieter kann nicht wegen unerlaubter Überlassung kündigen, solange es die Ehewohnung ist (BGH, 12.06.2013, XII ZR 143/11).	Mit der Mitteilung beider Ehegatten oder der Gerichtsentscheidung tritt der Bleibende in den Vertrag ein.
Ehepaar, nur der bleibende Ehegatte ist Mieter	Vertraglich ändert sich nichts.	Mietrechtlich nichts zu regeln.
Unverheiratet, beide Mieter	Kündigung nur gemeinsam; der Ausziehende kann vom anderen die Mitwirkung verlangen (BGH, 16.03.2005, VIII ZR 14/04).	Bleibt einer allein, muss er der Entlassung des anderen in der Regel zustimmen (ebenda). § 1568a gilt nicht.
Unverheiratet, nur einer ist Mieter	Wer nicht im Vertrag steht, hat gegenüber dem Vermieter kein eigenes Recht zu bleiben.	Bleiben kann der andere nur mit eigenem Vertrag.

Eingetragene Lebenspartner werden bei der Aufhebung der Partnerschaft wie Ehegatten behandelt (§ 17 LPartG).

Nach der Scheidung: § 1568a in vier Schritten

1. Wer die Wohnung bekommtEin Ehegatte kann die Überlassung verlangen, wenn er unter Berücksichtigung des Wohls der Kinder im Haushalt und der Lebensverhältnisse stärker auf die Wohnung angewiesen ist oder es aus anderen Gründen der Billigkeit entspricht (§ 1568a Abs. 1 BGB).
2. Gemeinsame Mitteilung an den VermieterMit dem Zugang der Mitteilung beider Ehegatten tritt der Berechtigte in den Mietvertrag ein oder setzt ihn allein fort; der andere scheidet aus. Eine Zustimmung des Vermieters ist nicht nötig. Der Bundesgerichtshof hält das für verfassungsgemäß: Dem Vermieter werde kein Fremder aufgedrängt, sondern der Ehegatte, der die Wohnung schon befugt genutzt hat, und das Kündigungsrecht aus wichtigem Grund schütze ihn (BGH, 12.06.2013, XII ZR 143/11).
3. Ohne Einigung: FamiliengerichtDann entscheidet das Familiengericht in einer Ehewohnungssache (§ 200 FamFG); der Vermieter ist daran zu beteiligen (§ 204 FamFG). Der Wechsel tritt mit Rechtskraft der Entscheidung ein.
4. Jahresfrist beachtenDer Anspruch erlischt ein Jahr nach Rechtskraft der Scheidung, wenn er nicht vorher bei Gericht anhängig gemacht ist (§ 1568a Abs. 6 BGB).

Der Vermieter kann sich gegen den Wechsel nur mit einer außerordentlichen Kündigung wehren: binnen eines Monats ab Kenntnis, mit gesetzlicher Frist und nur, wenn in der Person des Bleibenden ein wichtiger Grund liegt (§ 1568a Abs. 3 BGB mit § 563 Abs. 4 BGB). Welche Gründe das sein können – etwa eine feststehende Zahlungsunfähigkeit –, steht unter Tod des Mieters, wo dieselbe Regel gilt. Gab es über die Ehewohnung keinen Mietvertrag, kann die Begründung eines Mietverhältnisses zu ortsüblichen Bedingungen verlangt werden (§ 1568a Abs. 5 BGB).

Offen ist ein Sonderfall: Ob die Mitteilung auch wirkt, wenn der ausziehende Ehegatte die Wohnung zusammen mit einer dritten Person gemietet hatte, hat der Bundesgerichtshof ausdrücklich offengelassen (BGH, 12.06.2013, XII ZR 143/11).

Während der Trennung: § 1361b

Leben Ehegatten getrennt, kann einer verlangen, dass ihm der andere die Ehewohnung oder einen Teil davon zur alleinigen Nutzung überlässt, soweit das nötig ist, um eine unbillige Härte zu vermeiden – auch mit Blick auf das Wohl der Kinder (§ 1361b Abs. 1 BGB). Bei Gewalt oder Drohung ist dem verletzten Ehegatten in der Regel die ganze Wohnung zu überlassen (Absatz 2). Wer weichen muss, hat alles zu unterlassen, was die Nutzung erschwert oder vereitelt, und kann dafür eine Nutzungsvergütung verlangen, soweit das der Billigkeit entspricht (Absatz 3). Ist ein Ehegatte ausgezogen und hat er binnen sechs Monaten keine ernstliche Rückkehrabsicht bekundet, wird unwiderleglich vermutet, dass er dem anderen das alleinige Nutzungsrecht überlassen hat (Absatz 4).

Am Mietvertrag ändert das alles nichts: Wer Mieter ist, bleibt es, und der Vermieter kann sich weiter an jeden Mieter halten. Die Wohnung bleibt Ehewohnung, bis der Ausgezogene sie endgültig aufgibt; dass er sie dem anderen längere Zeit überlässt oder nur noch selten nutzt, genügt dafür nicht (BGH, 12.06.2013, XII ZR 143/11).

Unverheiratete Paare

Ohne Ehe gibt es keine gesetzliche Zuweisung der Wohnung. Haben beide den Mietvertrag unterschrieben und zieht einer aus, kann er vom anderen verlangen, an einer gemeinsamen Kündigung mitzuwirken, sofern keine berechtigten Interessen des anderen entgegenstehen. Will der andere bleiben, kann er das mit dem Vermieter vereinbaren. Nutzt er die Wohnung mit Einverständnis des Vermieters allein weiter und verweigert er die Entlassung des Ausgezogenen ohne berechtigtes Interesse, muss er sich so behandeln lassen, als habe er zugestimmt (BGH, 16.03.2005, VIII ZR 14/04). Ähnlich entschied der BGH bei einem Ehepaar, dessen ausgezogener Teil seine Entlassung mit dem Vermieter vereinbart hatte: Der Verbleibende konnte sich gegenüber einem Mieterhöhungsverlangen nicht darauf berufen, der Entlassung nicht zugestimmt zu haben (BGH, 03.03.2004, VIII ZR 124/03).

Wie man einen solchen Wechsel sauber festhält, zeigt der Mietaufhebungsvertrag; die Form der gemeinsamen Kündigung erklärt Form der Kündigung.

Rechenbeispiel: von der Trennung zum neuen Vertragspartner

Ein Ehepaar hat die Wohnung 2015 gemeinsam gemietet. Der Ehemann zieht am Donnerstag, 15.01.2026, aus.

Datum	Was passiert	Folge
Mittwoch, 15.07.2026	sechs Monate nach dem Auszug ohne bekundete Rückkehrabsicht	danach gilt das alleinige Nutzungsrecht der Ehefrau als überlassen; Mieter bleiben beide
Mittwoch, 14.10.2026	Scheidung rechtskräftig	Die Jahresfrist für den Anspruch aus § 1568a beginnt.
Montag, 02.11.2026	gemeinsame Mitteilung geht dem Vermieter zu	Die Ehefrau setzt den Vertrag allein fort, der Ehemann scheidet aus.
Mittwoch, 02.12.2026	letzter Tag für eine Kündigung des Vermieters aus wichtigem Grund in der Person der Ehefrau	Ginge sie an diesem Tag zu – innerhalb der ersten drei Werktage im Dezember –, endete das Mietverhältnis am 28.02.2027.
Donnerstag, 14.10.2027	Ende der Jahresfrist	Ohne Mitteilung und ohne Antrag bei Gericht erlischt der Anspruch; dann hilft nur noch eine Einigung mit dem Vermieter.

Wollen beide ausziehen, kündigen sie gemeinsam und unterschreiben beide. Kommt ihr Schreiben spätestens am Mittwoch, 04.11.2026, an, sind sie zum 31.01.2027 aus dem Vertrag. Für eigene Daten:

Rechner

Mietvertrag: Kündigungsfrist berechnen

Bis wann muss die Kündigung beim Vertragspartner sein, und wann endet das Mietverhältnis?

Wer kündigt?Ich als Mieter (oder als Erbe)Ich als Vermieter

Kündigung kommt an amLeer lassen = heute

Art der Wohnung bzw. RäumeWohnung (Regelfall)Einliegerwohnung, Zweifamilienhaus mit Vermieter oder unmöbliertes Zimmer in seiner Wohnung (§ 573a BGB)möbliertes Zimmer in der Wohnung des VermietersZimmer im Studenten- oder JugendwohnheimWerkmietwohnung (wegen des Arbeitsverhältnisses vermietet)Garage oder Stellplatz mit eigenem VertragGeschäftsräume (Laden, Büro, Praxis)

Anlassordentliche KündigungTod des Mieters (Kündigung durch Erben oder Vermieter)

Werkmietwohnung: Lage nach Ende des Arbeitsverhältnissesweniger als zehn Jahre überlassen, für andere Beschäftigte benötigt (§ 576 Abs. 1 Nr. 1)Arbeit erforderte Wohnen nahe der Arbeitsstätte, für andere Beschäftigte benötigt (§ 576 Abs. 1 Nr. 2)keiner dieser Fälle oder Arbeitsverhältnis läuft noch

Mietverhältnis besteht seitAb 5 und 8 Jahren verlängert sich die Frist des Vermieters um je drei Monate.

Bundeslandbundesweit (ohne Landesfeiertage)Baden-WürttembergBayernBerlinBrandenburgBremenHamburgHessenMecklenburg-VorpommernNiedersachsenNordrhein-WestfalenRheinland-PfalzSaarlandSachsenSachsen-AnhaltSchleswig-HolsteinThüringenFeiertage zählen bei den drei Werktagen nicht mit.

Grundlage: § 573c BGB, § 573a BGB und § 568 BGB (Schriftform); Tod des Mieters § 564 BGB mit § 573d BGB, Wohnheim § 549 BGB Abs. 3, Werkmietwohnung § 576 BGB und § 576a BGB, Garage, Stellplatz und Geschäftsräume § 580a BGB. Der Samstag zählt bei den drei Werktagen mit (BGH, 27.04.2005, VIII ZR 206/04); ob ein Zugang am Montag noch reicht, wenn der dritte Werktag selbst ein Samstag ist, hat der BGH offengelassen – der Rechner rechnet dann vorsichtig mit dem Samstag. Vereinbarte längere Fristen für den Mieter sind unwirksam – Ausnahme: vor dem 1. September 2001 einzeln ausgehandelte Fristen (Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB; die alten gesetzlichen Fristen im Formularvertrag gelten nicht mehr). Ein befristeter Kündigungsverzicht kann gelten.

Für Vermieter

1. Bis zur Änderung bleiben beide verpflichtetMiete kannst du in der Regel von jedem in voller Höhe verlangen; Kündigungen richtest du an beide.
2. Entlassung ist deine EntscheidungAußerhalb des § 1568a musst du niemanden aus dem Vertrag entlassen. Stimmst du zu, halte den Wechsel schriftlich fest.
3. Mitteilung nach der Scheidung prüfenKommt sie von beiden Ehegatten anlässlich der Scheidung, wirkt sie ohne deine Zustimmung. Prüf binnen eines Monats, ob ein wichtiger Grund in der Person des Bleibenden vorliegt.
4. Im Gerichtsverfahren mitwirkenIn der Ehewohnungssache bist du Beteiligter und kannst deine Belange vortragen.

Beratung

Bei einer Scheidung hängen Wohnung, Unterhalt und Hausrat zusammen; hier ist eine Fachanwältin oder ein Fachanwalt für Familienrecht die erste Adresse. Für die mietrechtliche Seite helfen Mietervereine und für Vermieter Haus & Grund. Welche weiteren Verträge bei einer Trennung zu regeln sind, ordnet die Checkliste Trennung.

Quellen

• § 1568a BGB – Ehewohnung
• § 1361b BGB – Ehewohnung bei Getrenntleben
• § 563 BGB – Eintrittsrecht bei Tod des Mieters
• § 427 BGB – Gemeinschaftliche vertragliche Verpflichtung
• § 540 BGB – Gebrauchsüberlassung an Dritte
• § 568 BGB – Form und Inhalt der Kündigung
• § 200 FamFG – Ehewohnungssachen; Haushaltssachen
• § 204 FamFG – Beteiligte
• § 17 LPartG – Gemeinsame Wohnung bei Aufhebung der Lebenspartnerschaft
• BGH, Urteil vom 12.06.2013, XII ZR 143/11 (Ehegatte ist kein Dritter, Eintritt nach § 1568a) – abgerufen am 05.10.2026
• BGH, Urteil vom 16.03.2005, VIII ZR 14/04 (Mitwirkung an der Kündigung, Entlassung des Ausgezogenen) – abgerufen am 05.10.2026
• BGH, Urteil vom 03.03.2004, VIII ZR 124/03 (Entlassung des ausgezogenen Ehegatten) – abgerufen am 05.10.2026
• BGH, Urteil vom 27.04.2022, VIII ZR 304/21 (Mietermehrheit) – abgerufen am 05.10.2026
• BGH, Urteil vom 22.06.2022, VIII ZR 356/20 (Kündigung gegenüber allen Mietern) – abgerufen am 05.10.2026

Häufige Fragen

Muss ich weiter Miete zahlen, obwohl ich ausgezogen bin?

Gegenüber dem Vermieter ja, solange du im Mietvertrag stehst – der Auszug allein beendet deine Haftung nicht. Untereinander können Ehegatten einen Ausgleich verlangen; wer dem anderen die Wohnung überlässt, kann etwa eine Nutzungsvergütung fordern, soweit das der Billigkeit entspricht (§ 1361b Abs. 3 BGB).

Kann der Vermieter verlangen, dass mein früherer Partner im Vertrag bleibt?

Vor der Scheidung und bei unverheirateten Paaren entscheidet der Vermieter mit, ob er jemanden entlässt. Nach der Scheidung wirkt die gemeinsame Mitteilung der Ehegatten aber ohne seine Zustimmung; er kann dann nur binnen eines Monats aus wichtigem Grund in der Person des Bleibenden kündigen (§ 1568a Abs. 3 BGB).

Allgemeine Information, keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen die Verbraucherzentralen, eine Schlichtungsstelle oder ein Anwalt.