Tod des Mieters: wer den Vertrag fortführt

Diese Seite ist für Angehörige, Mitbewohner und Erben eines verstorbenen Mieters und für Vermieter, die wissen müssen, mit wem sie es jetzt zu tun haben. Sie zeigt in einem Entscheidungsweg, wer den Mietvertrag fortführt, stellt alle Monatsfristen mit einem durchgerechneten Beispiel zusammen, erklärt, wer für welche Schulden haftet, und nennt die Wege, wenn kein Erbe bekannt ist. Die Regeln stehen in den §§ 563 bis 564 BGB und gehen der normalen Erbfolge vor.

Wer den Vertrag fortführt: der Entscheidungsweg

1. Gab es weitere Mieter im Vertrag?Waren mehrere Personen aus dem Kreis der Eintrittsberechtigten gemeinsam Mieter – etwa ein Ehepaar –, läuft das Mietverhältnis mit den Überlebenden weiter (§ 563a BGB).
2. Lebte ein Ehegatte oder eingetragener Lebenspartner im Haushalt?Er tritt mit dem Tod in den Mietvertrag ein, auch wenn er ihn nie unterschrieben hat (§ 563 Abs. 1 BGB).
3. Sonst: Kinder, andere Angehörige, LebensgefährteLebten Kinder, andere Familienangehörige oder Personen mit einem auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt mit dem Mieter zusammen, treten sie ein (§ 563 Abs. 2 BGB). Nach der Gesetzesbegründung stehen sie gleichrangig nebeneinander und können auch gemeinsam eintreten.
4. Niemand davonDann wird das Mietverhältnis mit dem Erben fortgesetzt (§ 564 BGB).

Ein „auf Dauer angelegter gemeinsamer Haushalt“ ist nach der Gesetzesbegründung eine Lebensgemeinschaft, die keine weitere Bindung gleicher Art zulässt und durch gegenseitiges Füreinandereinstehen über eine reine Wohn- und Wirtschaftsgemeinschaft hinausgeht – etwa ein unverheiratetes Paar oder ältere Menschen, die als Alternative zum Heim zusammenleben und sich gegenseitig Vollmachten erteilt haben. Eine bloße Wohngemeinschaft genügt nicht. Für Mitmieter, die nicht zu diesem Kreis gehören – etwa Mitbewohner einer WG –, gilt § 563a nicht; dann bleibt es bei den allgemeinen Grundsätzen, nach denen laut Gesetzesbegründung der Erbe in den Anteil des Verstorbenen einrückt.

Alle Fristen auf einen Blick

Wer	Was	Frist	Grundlage
Eingetretene Angehörige oder Lebensgefährten	erklären dem Vermieter, dass sie nicht fortsetzen wollen – der Eintritt gilt dann als nicht erfolgt; jeder kann das für sich erklären	ein Monat ab Kenntnis vom Tod	§ 563 Abs. 3 BGB
Vermieter gegenüber Eingetretenen	außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist, nur bei wichtigem Grund in der Person	ein Monat ab Kenntnis vom endgültigen Eintritt	§ 563 Abs. 4 BGB
Überlebende Mitmieter	außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist, nur gemeinsam	ein Monat ab Kenntnis vom Tod	§ 563a Abs. 2 BGB
Erbe	außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist	ein Monat ab Kenntnis vom Tod und davon, dass niemand eingetreten ist	§ 564 BGB
Vermieter gegenüber dem Erben	dieselbe Kündigung, ohne berechtigtes Interesse	ein Monat ab seiner eigenen Kenntnis vom Tod und vom Nichteintritt	§ 564 BGB, § 573d Abs. 1 BGB
Erbe	Ausschlagung der Erbschaft beim Nachlassgericht	sechs Wochen ab Kenntnis vom Anfall und vom Berufungsgrund	§ 1944 BGB

„Gesetzliche Frist“ bedeutet: Kommt die Kündigung bis zum dritten Werktag an, endet der Vertrag mit dem übernächsten Monat – gleich, wie lange er schon lief; beim möblierten Zimmer in der Vermieterwohnung reicht der Zugang bis zum 15. für das Ende desselben Monats (§ 573d Abs. 2 BGB). Für Geschäftsunfähige und Minderjährige ohne gesetzlichen Vertreter endet die Ablehnungsfrist frühestens einen Monat, nachdem sie einen Vertreter haben oder voll geschäftsfähig werden (§ 210 BGB). Endgültig ist ein Eintritt nach der Gesetzesbegründung spätestens mit Ablauf der Ablehnungsfrist.

Alle Kündigungen brauchen die Schriftform (§ 568 Abs. 1 BGB). Kündigen mehrere Erben, unterschreiben am sichersten alle; kündigt der Vermieter, richtet er das Schreiben an alle Erben. Die Ablehnung nach § 563 Abs. 3 ist an keine Form gebunden – schick sie trotzdem schriftlich und mit Zugangsnachweis.

Rechenbeispiel

Ein Mieter, der allein lebte, stirbt. Seine Tochter ist Alleinerbin und erfährt am Montag, 12.10.2026, vom Tod; dass niemand im Haushalt lebte, weiß sie sofort. Der Vermieter erfährt am Freitag, 16.10.2026, davon.

Schritt	Datum	Folge
Monatsfrist der Erbin für die Sonderkündigung endet	Donnerstag, 12.11.2026	bis dahin muss ihre Kündigung zugehen
Zugang bis zum dritten Werktag im November	Mittwoch, 04.11.2026	Mietende 31.01.2027
Zugang zwischen dem 5. und 12. November	05.–12.11.2026	Mietende 28.02.2027
Monatsfrist des Vermieters endet	Montag, 16.11.2026	ohne Begründung möglich; Ende wie oben nach Zugangstag
Ausschlagung der Erbschaft möglich bis	sechs Wochen nach Kenntnis	wer ausschlägt, wird nicht Erbe und damit nicht Mieter

Hätte eine Lebensgefährtin mit dem Mieter zusammengelebt und ebenfalls am 12.10.2026 vom Tod erfahren, wäre sie mit dem Tod eingetreten. Sie hätte bis Donnerstag, 12.11.2026, erklären können, dass sie nicht fortsetzen will; die Tochter als Erbin wäre dann zum Zug gekommen, und ihre Monatsfrist hätte erst mit der Kenntnis von dieser Ablehnung begonnen. Den Zugangstag für das gewünschte Ende rechnet der Rechner aus; der Anlass „Tod des Mieters“ ist schon eingestellt, für Erben wie für den Vermieter – die Dauer des Mietverhältnisses spielt für die gesetzliche Frist keine Rolle:

Rechner

Mietvertrag: Kündigungsfrist berechnen

Bis wann muss die Kündigung beim Vertragspartner sein, und wann endet das Mietverhältnis?

Wer kündigt?Ich als Mieter (oder als Erbe)Ich als Vermieter

Kündigung kommt an amLeer lassen = heute

Art der Wohnung bzw. RäumeWohnung (Regelfall)Einliegerwohnung, Zweifamilienhaus mit Vermieter oder unmöbliertes Zimmer in seiner Wohnung (§ 573a BGB)möbliertes Zimmer in der Wohnung des VermietersZimmer im Studenten- oder JugendwohnheimWerkmietwohnung (wegen des Arbeitsverhältnisses vermietet)Garage oder Stellplatz mit eigenem VertragGeschäftsräume (Laden, Büro, Praxis)

Anlassordentliche KündigungTod des Mieters (Kündigung durch Erben oder Vermieter)

Werkmietwohnung: Lage nach Ende des Arbeitsverhältnissesweniger als zehn Jahre überlassen, für andere Beschäftigte benötigt (§ 576 Abs. 1 Nr. 1)Arbeit erforderte Wohnen nahe der Arbeitsstätte, für andere Beschäftigte benötigt (§ 576 Abs. 1 Nr. 2)keiner dieser Fälle oder Arbeitsverhältnis läuft noch

Mietverhältnis besteht seitAb 5 und 8 Jahren verlängert sich die Frist des Vermieters um je drei Monate.

Bundeslandbundesweit (ohne Landesfeiertage)Baden-WürttembergBayernBerlinBrandenburgBremenHamburgHessenMecklenburg-VorpommernNiedersachsenNordrhein-WestfalenRheinland-PfalzSaarlandSachsenSachsen-AnhaltSchleswig-HolsteinThüringenFeiertage zählen bei den drei Werktagen nicht mit.

Grundlage: § 573c BGB, § 573a BGB und § 568 BGB (Schriftform); Tod des Mieters § 564 BGB mit § 573d BGB, Wohnheim § 549 BGB Abs. 3, Werkmietwohnung § 576 BGB und § 576a BGB, Garage, Stellplatz und Geschäftsräume § 580a BGB. Der Samstag zählt bei den drei Werktagen mit (BGH, 27.04.2005, VIII ZR 206/04); ob ein Zugang am Montag noch reicht, wenn der dritte Werktag selbst ein Samstag ist, hat der BGH offengelassen – der Rechner rechnet dann vorsichtig mit dem Samstag. Vereinbarte längere Fristen für den Mieter sind unwirksam – Ausnahme: vor dem 1. September 2001 einzeln ausgehandelte Fristen (Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB; die alten gesetzlichen Fristen im Formularvertrag gelten nicht mehr). Ein befristeter Kündigungsverzicht kann gelten.

Wer für was haftet

• Schulden bis zum Tod: Eingetretene und fortsetzende Mieter haften neben dem Erben als Gesamtschuldner; untereinander trägt sie der Erbe allein, soweit nichts anderes bestimmt ist (§ 563b Abs. 1 BGB).
• Vorausgezahlte Miete: Hat der Verstorbene schon für die Zeit nach seinem Tod gezahlt, müssen Eingetretene dem Erben herausgeben, was sie dadurch sparen (§ 563b Abs. 2 BGB).
• Sicherheit: Hatte der Verstorbene keine Kaution geleistet, kann der Vermieter von den Eingetretenen eine nach den üblichen Grenzen verlangen (§ 563b Abs. 3 BGB).
• Miete nach dem Tod, wenn der Erbe fortsetzt: Wird das Mietverhältnis innerhalb der Monatsfrist des § 564 beendet, sind diese Mieten reine Nachlassverbindlichkeiten. Der Erbe kann die Haftung dann auf den Nachlass beschränken, etwa mit der Einrede, dass der Nachlass nicht ausreicht (BGH, 23.01.2013, VIII ZR 68/12; § 1990 BGB).
• Ausschlagung: Wer binnen sechs Wochen ausschlägt, wird nicht Erbe – und tritt damit auch nicht als Erbe in den Mietvertrag ein (§ 1944 BGB).

Für Vermieter: Kündigung und Ansprechpartner

Eingetretenen Angehörigen oder Lebensgefährten darfst du nur kündigen, wenn ein wichtiger Grund in ihrer Person vorliegt. Eine feststehende Zahlungsunfähigkeit kann genügen, wenn dir ein Abwarten bis zur Kündigung wegen Zahlungsverzugs nicht zuzumuten ist; eine nur drohende oder „gefährdet erscheinende“ Leistungsfähigkeit reicht nur bei konkreten Anhaltspunkten, die den zuverlässigen Schluss zulassen, dass die Miete bald ausbleibt. Solche Anhaltspunkte fehlen, wenn Geldquellen vorhanden sind, etwa staatliche Hilfen, sonstige Einkünfte oder Vermögen (BGH, 31.01.2018, VIII ZR 105/17). Im entschiedenen Fall durfte das Gericht die Kündigung nicht allein darauf stützen, dass der eingetretene Lebensgefährte nur eine Ausbildungsvergütung bezog – zumal er die Miete stets pünktlich gezahlt hatte. Der mildere Weg ist oft, eine Sicherheit zu verlangen – sofern der Verstorbene keine geleistet hatte.

Gegenüber dem Erben brauchst du keinen Grund; der Gesetzgeber ging davon aus, dass Erben, die nicht in der Wohnung leben, keinen mietrechtlichen Schutz brauchen. Die Monatsfrist läuft aber auch für dich ab Kenntnis vom Tod und vom Nichteintritt. Ist kein Erbe bekannt oder hat niemand die Erbschaft angenommen, sorgt das Nachlassgericht für die Sicherung des Nachlasses, soweit ein Bedürfnis besteht, und kann einen Nachlasspfleger bestellen (§ 1960 BGB); willst du einen Anspruch gegen den Nachlass gerichtlich geltend machen, kannst du die Bestellung beantragen (§ 1961 BGB). Räumen darfst du die Wohnung auch dann nicht auf eigene Faust (Räumungsklage und Räumungsfrist).

Sonderfälle

• Zeitmietvertrag: Die Sonderkündigung nach dem Tod bleibt möglich; bei befristeten Verträgen sieht das Gesetz die außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist ausdrücklich vor (§ 575a BGB) – siehe Zeitmietvertrag.
• Kündigungsverzicht: Eine übliche Verzichtsklausel erfasst nach dem BGH nur die ordentliche Kündigung, nicht die außerordentliche mit gesetzlicher Frist; als Beispiel nennt er den Tod eines Mitmieters (BGH, 23.11.2005, VIII ZR 154/04).
• Garage oder Stellplatz, getrennt gemietet: Erbe und Vermieter können binnen eines Monats mit gesetzlicher Frist kündigen (§ 580 BGB).
• Pflegeheim: Verträge über Wohnen mit Pflege enden automatisch mit dem Tod; nur bei Selbstzahlern darf für den Wohnraum höchstens zwei Wochen weiter Entgelt vereinbart sein (§ 4 WBVG) – wer Leistungen der Pflegekasse bezog, zahlt nur bis zum Sterbetag (§ 87a SGB XI) – siehe Pflegeheim kündigen.
• Untermieter des Verstorbenen: Endet das Hauptmietverhältnis, muss auch er ausziehen; Einzelheiten unter Untermiete und WG.

Was Angehörige jetzt tun

1. Vermieter informierenTod mitteilen, Kopie der Sterbeurkunde beifügen und angeben, wer in der Wohnung lebte.
2. Entscheiden, ob du bleiben willstBist du eingetreten und willst nicht fortsetzen, lehne binnen eines Monats ab.
3. Erbschaft prüfenIst der Nachlass überschuldet, kommt eine Ausschlagung binnen sechs Wochen in Betracht – Rat gibt das Nachlassgericht oder eine Fachanwältin für Erbrecht.
4. Binnen eines Monats kündigenSchriftlich, von allen Erben unterschrieben, mit Bezug auf § 564 BGB und „hilfsweise zum nächstmöglichen Termin“.
5. Wohnung zurückgebenRäumen, Zählerstände ablesen, Übergabe mit Protokoll (Wohnungsübergabe).
6. Weitere VerträgeStrom, Telefon, Rundfunkbeitrag und Versicherungen ordnet die Checkliste Todesfall; Schreiben dafür erstellt die Vorlage Kündigung im Todesfall.

Beratung

Erbrecht und Mietrecht greifen hier ineinander. Angehörige und Erben finden Rat beim Mieterverein und – bei Fragen zu Erbschaft und Haftung – bei einer Fachanwältin für Erbrecht; Vermieter wenden sich an Haus & Grund.

Quellen

• § 563 BGB – Eintrittsrecht bei Tod des Mieters
• § 563a BGB – Fortsetzung mit überlebenden Mietern
• § 563b BGB – Haftung bei Eintritt oder Fortsetzung
• § 564 BGB – Fortsetzung des Mietverhältnisses mit dem Erben, außerordentliche Kündigung
• § 573d BGB – Außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist
• § 575a BGB – Außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist (Zeitmietvertrag)
• § 580 BGB – Außerordentliche Kündigung bei Tod des Mieters
• § 568 BGB – Form und Inhalt der Kündigung
• § 210 BGB – Ablaufhemmung bei nicht voll Geschäftsfähigen
• § 1944 BGB – Ausschlagungsfrist
• § 1960 BGB – Sicherung des Nachlasses; Nachlasspfleger
• § 1961 BGB – Nachlasspflegschaft auf Antrag
• § 1990 BGB – Dürftigkeitseinrede des Erben
• § 4 WBVG – Vertragsschluss und Vertragsdauer
• BGH, Urteil vom 31.01.2018, VIII ZR 105/17 (wichtiger Grund nach § 563 Abs. 4, finanzielle Leistungsfähigkeit) – abgerufen am 05.10.2026
• BGH, Urteil vom 23.01.2013, VIII ZR 68/12 (Mieten nach dem Tod als Nachlassverbindlichkeiten) – abgerufen am 05.10.2026
• BGH, Urteil vom 23.11.2005, VIII ZR 154/04 (Verzicht erfasst nur die ordentliche Kündigung) – abgerufen am 05.10.2026
• BT-Drucksache 14/4553 – Begründung zum Mietrechtsreformgesetz, zu §§ 563 bis 564 (S. 38, 61–63) – abgerufen am 05.10.2026

Häufige Fragen

Ich habe mit dem Verstorbenen in einer WG gewohnt – trete ich in den Mietvertrag ein?

In der Regel nicht. Eintrittsberechtigt sind neben Ehegatten und Angehörigen nur Personen, die mit dem Mieter einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt im Sinne einer Lebensgemeinschaft geführt haben; eine reine Wohn- und Wirtschaftsgemeinschaft genügt nach der Gesetzesbegründung nicht. Standest du selbst als Mieter im Vertrag, bleibst du aber Mieter.

Muss ich die Miete weiterzahlen, bis die Kündigung wirkt?

Ja, das Mietverhältnis läuft bis zum Ende der Kündigungsfrist weiter. Als Erbe zahlst du aus dem Nachlass; wird innerhalb der Monatsfrist gekündigt, kannst du die Haftung für diese Mieten auf den Nachlass beschränken (BGH, VIII ZR 68/12). Zieht ein Eingetretener aus, ohne rechtzeitig abzulehnen, schuldet er die Miete als Mieter selbst.

Allgemeine Information, keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen die Verbraucherzentralen, eine Schlichtungsstelle oder ein Anwalt.