Mietkaution: Höhe, Anlage, Abrechnung und Rückzahlung

Diese Seite ist für Mieter, die eine Kaution zahlen oder nach dem Auszug zurückhaben wollen, und für Vermieter, die eine Kaution anlegen und abrechnen müssen. Sie erklärt, wie hoch die Kaution sein darf, wie sie angelegt werden muss, was während der Mietzeit gilt und wie viel Zeit sich der Vermieter nach dem Auszug lassen darf – mit einem Zeitplan für einen Auszug Ende Oktober 2026 und zwei Fällen des Bundesgerichtshofs, durchgerechnet mit ihren Beträgen.

Höhe und Zahlung

Eine Mietsicherheit darf höchstens drei Monatsmieten betragen – gerechnet ohne die Betriebskosten, die als Pauschale oder Vorauszahlung ausgewiesen sind, also aus der Nettokaltmiete (§ 551 Abs. 1 BGB). Die Grenze gilt für jede Art von Sicherheit, ob Barkaution, verpfändetes Sparguthaben oder Bürgschaft. Ist eine Geldsumme vereinbart, darfst du sie in drei gleichen Monatsraten zahlen: die erste zu Beginn des Mietverhältnisses, die beiden anderen zusammen mit den unmittelbar folgenden Mieten (Absatz 2). Bei 700 Euro Nettokaltmiete sind das höchstens 2.100 Euro, zahlbar in drei Raten zu je 700 Euro. Was der Vertrag zum Nachteil des Mieters anders regelt, ist unwirksam (Absatz 4).

Die Zahlung darfst du davon abhängig machen, dass der Vermieter dir ein insolvenzfestes Konto nennt (BGH, 13.10.2010, VIII ZR 98/10). Umgekehrt ist die Kaution kein freiwilliger Posten: Gerät der Mieter mit Kautionsraten in Höhe von zwei Nettokaltmieten in Verzug, darf der Vermieter fristlos kündigen, ohne vorher abzumahnen (Fristlos als Vermieter).

Für öffentlich geförderten, preisgebundenen Wohnraum gilt eine Besonderheit: Dort darf die Kaution nur Ansprüche wegen Schäden an der Wohnung oder unterlassener Schönheitsreparaturen sichern (§ 9 Abs. 5 WoBindG), nicht etwa offene Betriebskosten.

Anlage und Zinsen

Der Vermieter muss eine Barkaution bei einem Kreditinstitut zu dem Zinssatz anlegen, der für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblich ist; die Parteien können eine andere Anlageform vereinbaren. In beiden Fällen muss das Geld getrennt vom Vermögen des Vermieters liegen, und die Erträge stehen dem Mieter zu – sie erhöhen die Sicherheit (§ 551 Abs. 3 BGB). Deshalb kann die Summe, die bei Mietende zurückzuzahlen ist, über drei Monatsmieten liegen. Im Studenten- oder Jugendwohnheim muss der Vermieter die Kaution nicht verzinsen (Satz 5; mehr unter Möbliertes Zimmer und Wohnheim).

Während der Mietzeit: Finger weg von der Kaution

Solange das Mietverhältnis läuft, darf der Vermieter die Kaution wegen streitiger Forderungen nicht verwerten. Im entschiedenen Fall hatte eine Mieterin die Miete gemindert; der Vermieter ließ sich daraufhin das Kautionsguthaben von 1.400 Euro auszahlen – gestützt auf eine Zusatzvereinbarung, nach der er sich schon während der Mietzeit aus der Kaution befriedigen durfte. Er musste den Betrag wieder auf das Kautionskonto einzahlen und insolvenzfest anlegen (BGH, 07.05.2014, VIII ZR 234/13). Die Kaution soll den Vermieter absichern, nicht einen Streit über die Miete vorab entscheiden.

Nach dem Auszug: Wie lange darf der Vermieter warten?

Eine feste Frist für die Rückzahlung gibt es nicht; der Gesetzgeber hat bewusst darauf verzichtet. Der Vermieter muss sich innerhalb einer angemessenen, nicht allgemein bestimmbaren Frist erklären, ob und welche Ansprüche aus dem Mietverhältnis er gegen den Mieter erhebt (BGH, 24.07.2019, VIII ZR 141/17). Die Umstände können mehr als sechs Monate rechtfertigen (BGH, 18.01.2006, VIII ZR 71/05). Die Spanne „drei bis sechs Monate“ stammt nicht vom Bundesgerichtshof, sondern vom Berufungsgericht im Fall von 2019.

Form der Abrechnung: Der Vermieter kann ausdrücklich abrechnen, indem er seine Forderungen einzeln aufführt und der Kaution gegenüberstellt. Er kann auch schlüssig abrechnen – etwa indem er mit Forderungen aus dem Mietverhältnis aufrechnet oder sie einklagt, ohne sich weitere vorzubehalten (VIII ZR 141/17).
Fälligkeit: Eine Barkaution wird mit dem Zugang der Abrechnung zur Rückzahlung fällig – auch wenn der Mieter die Forderungen des Vermieters bestreitet. Verwertet der Vermieter die Kaution dann nicht, kann der Mieter seinerseits mit seinem Rückzahlungsanspruch gegen die Forderungen des Vermieters aufrechnen (VIII ZR 141/17). Für eine verpfändete Sicherheit wie ein Sparbuch hat der Bundesgerichtshof formuliert: Der Anspruch auf Rückgabe wird fällig, wenn die Überlegungsfrist abgelaufen ist und dem Vermieter keine Forderungen mehr zustehen, wegen derer er sich daraus befriedigen darf (BGH, 20.07.2016, VIII ZR 263/14).
Einbehalt für Nebenkosten: Die Kaution sichert auch noch nicht fällige Ansprüche, darunter Nachzahlungen aus einer Betriebskostenabrechnung, die erst nach dem Auszug kommt. Ist eine Nachzahlung zu erwarten, darf der Vermieter einen angemessenen Teil bis zum Ablauf seiner Abrechnungsfrist zurückhalten (VIII ZR 71/05). Wann diese Frist abläuft, steht unter Nebenkosten nach dem Auszug.
Verjährte Nebenkosten: Wegen bereits verjährter Betriebskostennachforderungen darf sich der Vermieter nicht mehr aus der Sicherheit befriedigen (VIII ZR 263/14, entschieden für ein verpfändetes Sparbuch).

Was der Vermieter verrechnen darf

Forderung	Voraussetzung	Grundlage
Offene Miete	fällig und nicht bezahlt; bei streitiger Minderung erst nach dem Mietende	VIII ZR 234/13, VIII ZR 141/17
Nutzungsentschädigung	der Mieter hat die Wohnung verspätet zurückgegeben	§ 546a BGB
Schäden an der Wohnung	über die normale Abnutzung hinaus; der Anspruch verjährt sechs Monate nach der Rückgabe	§ 538 BGB, § 548 Abs. 1 BGB
Schönheitsreparaturen	nur bei wirksamer Klausel – viele sind es nicht	Schönheitsreparaturen beim Auszug
Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung	Abrechnung fristgerecht zugegangen; Einbehalt nur in angemessener Höhe, wenn eine Nachzahlung zu erwarten ist	§ 556 Abs. 3 BGB, VIII ZR 71/05
Verjährte Betriebskostennachforderung	nicht mehr aus der Sicherheit	VIII ZR 263/14

Für Schadensersatz wegen Schäden an der Wohnung bleiben dem Vermieter nur sechs Monate ab Rückgabe (§ 548 Abs. 1 BGB). Bei einer Barkaution kann er solche Forderungen in der Kautionsabrechnung trotzdem noch verrechnen, auch wenn sie inzwischen verjährt sind: Der Bundesgerichtshof legt die Kautionsabrede regelmäßig so aus, dass die Aufrechnung nicht daran scheitert, dass der Vermieter vor Ablauf der Verjährung noch keinen Geldersatz verlangt hat (BGH, 10.07.2024, VIII ZR 184/23; § 215 BGB). Entschieden hat er das für die Barkaution; ob es für Sparbuch oder Bürgschaft genauso gilt, sagt das Urteil nicht. Als Mieter prüfst du deshalb vor allem, ob der Schaden besteht und über die normale Abnutzung hinausgeht (§ 538 BGB).

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Zwei Fälle mit Zahlen

Einbehalt für die Nebenkosten (VIII ZR 71/05)

Datum	Was geschah
30.06.2003	Das Mietverhältnis endet. Die Vermieter lassen die Verbrauchszähler zwischenablesen.
01.03.2004	Sie rechnen die Kaution mit Zinsen ab und behalten 450 Euro für die noch ausstehende Betriebskostenabrechnung 2003 ein.
15.06.2004	Die Klage der Mieterin auf die 450 Euro wird zugestellt.
Mitte Juni 2004	Die Betriebskostenabrechnung 2003 ergibt eine Nachforderung von 263,33 Euro; die Vermieter rechnen auf und erkennen den Rest von 186,67 Euro an.

Ergebnis: Der Einbehalt war zulässig. Der Anspruch auf die Restkaution war erst mit der Betriebskostenabrechnung fällig – die Klage war bei ihrer Erhebung noch unbegründet.

Aufrechnung mit der Kaution (VIII ZR 141/17)

Die Mieter hatten zu Beginn 1.680 Euro in bar gezahlt; das Mietverhältnis endete am 28.02.2015. Der Vermieter rechnete nicht ausdrücklich ab, sondern klagte unter anderem Nebenkostennachforderungen von zusammen 1.087,33 Euro ein. Darin sah der Bundesgerichtshof eine schlüssige Abrechnung der Kaution. Damit war der Rückzahlungsanspruch der Mieter fällig, sie konnten mit ihm aufrechnen – und die Nachforderungen erloschen.

Zeitplan für einen Auszug Ende Oktober 2026

Annahme: Das Mietverhältnis endet am Samstag, 31.10.2026; die Mieter geben die Wohnung nach Absprache schon am Freitag, 30.10.2026 zurück. Die Betriebskosten werden nach dem Kalenderjahr abgerechnet.

Zeitpunkt	Was ansteht	Grundlage
Freitag, 30.10.2026	Rückgabe mit Protokoll und allen Schlüsseln; die Mieter teilen ihre Kontoverbindung und neue Anschrift mit	Wohnungsübergabe
angemessene Frist danach	Der Vermieter erklärt, welche Forderungen er verrechnet, und zahlt den Rest mit Zinsen aus; für die Betriebskosten 2026 darf er einen angemessenen Teil zurückhalten, wenn eine Nachzahlung zu erwarten ist	VIII ZR 141/17, VIII ZR 71/05
Freitag, 30.04.2027	Letzter Tag, an dem Schadensersatzforderungen des Vermieters wegen der Wohnung noch nicht verjährt sind	§ 548 Abs. 1 BGB
Freitag, 31.12.2027	Spätester Zugang der Betriebskostenabrechnung 2026; danach keine Nachforderung mehr, ein Einbehalt ist aufzulösen	§ 556 Abs. 3 BGB
Beispiel: Abrechnung im Februar 2028	Der Rückzahlungsanspruch ist fällig; er verjährt drei Jahre nach Ende dieses Jahres, also mit Ablauf des 31.12.2031	§ 195 BGB, § 199 BGB

Sonderfälle

Die Wohnung wurde verkauft: Der Käufer tritt in die Pflichten aus der Kaution ein; zahlt er nicht, haftet der Verkäufer weiter (Hausverkauf).
Der Mieter ist gestorben: Wer in den Vertrag eintritt und was mit der Kaution geschieht, steht unter Tod des Mieters.
Die Hausverwaltung wechselt: Kautionen, die eine Verwaltung für den Eigentümer angelegt hat, muss sie an ihn herausgeben (Hausverwaltung kündigen).
Bürgschaft statt Geld: Auch sie zählt zur Obergrenze von drei Nettokaltmieten. Raten und Anlagepflicht betreffen dagegen nur eine Geldsumme.

Als Mieter: Kaution zurückfordern

Nachweise sammelnBeleg über die Kautionszahlung, Mietvertrag, Übergabeprotokolle von Einzug und Auszug, Fotos.
Kontoverbindung mitteilenAm besten schon im Übergabeprotokoll, zusammen mit der neuen Anschrift.
Abrechnung verlangenNach angemessener Zeit schriftlich und mit Frist; ein Muster gibt es unter Mietkaution zurückfordern.
Abrechnung prüfenSind die Forderungen belegt, betreffen sie mehr als normale Abnutzung, und ist ein Einbehalt für Nebenkosten der Höhe nach angemessen?
Rat holenBei Streit hilft ein Mieterverein; dort lässt sich auch klären, ob sich eine Klage lohnt.

Als Vermieter: sauber anlegen und abrechnen

Die Kaution von Anfang an getrennt und verzinst anlegen und dem Mieter das Konto nennen.
Während der Mietzeit nicht wegen streitiger Forderungen auf die Kaution zugreifen.
Nach der Rückgabe zügig prüfen: Schäden über die normale Abnutzung hinaus sofort dokumentieren und innerhalb von sechs Monaten verfolgen.
Abrechnen, sobald die Ansprüche feststehen; für die ausstehende Nebenkostenabrechnung nur einen angemessenen Teil zurückhalten.
Bei Zweifeln vorher Rat einholen, etwa bei einem Verein von Haus & Grund.

Quellen

Häufige Fragen

Darf ich die letzten Mieten mit der Kaution verrechnen?

Nein. Aufrechnen kann nur, wer eine fällige Forderung hat (§ 387 BGB). Dein Anspruch auf Rückzahlung der Kaution wird aber nicht schon mit dem Ende des Mietverhältnisses fällig, sondern erst nach einer angemessenen Überlegungsfrist des Vermieters bzw. mit seiner Abrechnung (BGH, VIII ZR 71/05 und VIII ZR 141/17). Wer die letzten Mieten nicht zahlt, gerät deshalb in Zahlungsverzug.

Muss ich eine Kaution zahlen, wenn im Mietvertrag keine vereinbart ist?

Nein. Das Gesetz begrenzt nur eine Sicherheit, die der Mieter nach dem Vertrag zu leisten hat (§ 551 Abs. 1 BGB); eine Pflicht zur Kaution entsteht erst durch die Vereinbarung. Ist keine vereinbart, kann der Vermieter sie später nicht einseitig verlangen.

Allgemeine Information, keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen die Verbraucherzentralen, eine Schlichtungsstelle oder ein Anwalt.

Mietkaution: von der Zahlung bis zur Rückzahlung