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Schönheitsreparaturen beim Auszug

Ohne wirksame Vereinbarung muss der Mieter beim Auszug nicht renovieren; die Instandhaltung ist Sache des Vermieters (§ 535 Abs. 1 BGB). Viele Formularklauseln sind unwirksam – etwa bei unrenoviert übergebener Wohnung ohne angemessenen Ausgleich, bei starren Fristen, Quoten- und Endrenovierungsklauseln. Für Schäden über die normale Abnutzung hinaus haftet der Mieter trotzdem, zum Beispiel wenn er eine neutral übernommene Wohnung in kräftigen Farben zurückgibt.

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Eine Farbrolle auf einem offenen Eimer weißer Farbe vor einer halb gestrichenen Wand, Abdeckplane auf dem Boden
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Diese Seite ist für Mieter, die vor dem Auszug wissen wollen, ob sie streichen oder tapezieren müssen, und für Vermieter, die prüfen, was sie verlangen können. Sie erklärt, was Schönheitsreparaturen sind, welche Vertragsklauseln der Bundesgerichtshof gekippt hat, wie du deinen Vertrag in fünf Fragen prüfst und was bei einer unwirksamen Klausel für beide Seiten gilt – mit zwei Rechenbeispielen. Sie betrifft Wohnraum; was beim Auszug aus Geschäftsräumen gilt, steht unter Gewerbemietvertrag kündigen, der Überblick zum Mietende unter Mietvertrag kündigen.

Was Schönheitsreparaturen sind

Schönheitsreparaturen umfassen nur das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen (§ 28 Abs. 4 Satz 3 der Zweiten Berechnungsverordnung). Das Abschleifen von Parkett oder das Erneuern eines Teppichbodens gehört nicht dazu, ebenso wenig der Außenanstrich der Fenster.

Nach dem Gesetz muss der Vermieter die Wohnung während der Mietzeit in vertragsgemäßem Zustand erhalten (§ 535 Abs. 1 BGB) – dazu gehören auch die Schönheitsreparaturen. Er kann diese Pflicht vertraglich auf den Mieter übertragen, auch per Formularvertrag (VIII ZR 361/03, siehe unten). Solche vorformulierten Klauseln sind aber Allgemeine Geschäftsbedingungen (§ 305 Abs. 1 BGB) und unwirksam, wenn sie den Mieter unangemessen benachteiligen (§ 307 BGB). Genau daran sind viele Renovierungsklauseln gescheitert. Ist keine wirksame Klausel da, muss der Mieter beim Auszug nicht renovieren; normale Abnutzung hat er ohnehin nicht zu vertreten (§ 538 BGB).

Klausel-Check: was der Bundesgerichtshof gekippt hat

Klausel oder Lage (sinngemäß)ErgebnisEntscheidung
Mieter übernimmt die laufenden Schönheitsreparaturen, die Wohnung wurde aber unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergeben, ohne angemessenen Ausgleichunwirksam; maßgeblich ist, ob die Räume den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln. Eine halbe Monatsmiete Nachlass für drei renovierungsbedürftige von vier Zimmern war kein angemessener AusgleichBGH, 18.03.2015, VIII ZR 185/14
wie zuvor, aber der Mieter hat sich mit dem Vormieter über die Renovierung geeinigtbleibt unwirksam; eine Abrede nur zwischen Vor- und Nachmieter hilft dem Vermieter nichtBGH, 22.08.2018, VIII ZR 277/16
Renovieren „wenn erforderlich, mindestens aber“ alle zwei Jahre in Küche, Bad und Toilette und alle fünf Jahre in den übrigen Räumen (starrer Fristenplan)unwirksam, weil der Mieter auch renovieren müsste, wenn die Räume es nicht nötig habenBGH, 23.06.2004, VIII ZR 361/03
„Im Allgemeinen“ alle drei Jahre in Küchen, Bädern und Duschen, alle fünf Jahre in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten, alle sieben Jahre in anderen Nebenräumen (weicher Fristenplan)kein starrer Plan: Der Bundesgerichtshof nennt genau diese Fristen als Anhaltspunkt für den tatsächlichen Renovierungsbedarf. Auch eine solche Klausel scheitert aber, wenn die Wohnung unrenoviert übergeben wurdeVIII ZR 361/03, VIII ZR 185/14
Bei Auszug anteilige Kosten nach einer Quote, wenn die letzte Renovierung noch nicht lange genug zurückliegt (Quotenabgeltung)unwirksam, weil der Mieter seine Belastung bei Vertragsschluss nicht sicher einschätzen kannBGH, 18.03.2015, VIII ZR 242/13
Bei Auszug renoviert zurückgeben, unabhängig davon, wann zuletzt renoviert wurde (Endrenovierung)unwirksam, auch wenn der Mieter während der Mietzeit nicht renovieren mussBGH, 12.09.2007, VIII ZR 316/06
Schönheitsreparaturen „in neutralen, hellen, deckenden Farben und Tapeten“ ausführen – auch während der Mietzeitunwirksam, und mit ihr die ganze Übertragung der SchönheitsreparaturenBGH, 18.06.2008, VIII ZR 224/07
Eine von mehreren Einzelregelungen zu den Schönheitsreparaturen ist unwirksamdie gesamte Vornahmeklausel fällt, auch wenn die Regeln in verschiedenen Klauseln stehenBGH, 18.03.2015, VIII ZR 21/13

Nicht jede Klausel lässt sich so einordnen; der Wortlaut entscheidet. Bei Zweifeln hilft ein Mieterverein oder, auf Vermieterseite, ein Verein von Haus & Grund. Mehr zu unwirksamen Vertragsbedingungen allgemein steht unter AGB-Klauseln, die nicht gelten.

Prüfweg in fünf Fragen

  1. Steht überhaupt eine Pflicht im Vertrag?Ohne Vereinbarung bleibt es beim Gesetz: Renovieren ist Sache des Vermieters. Wurde die Klausel im Einzelnen ausgehandelt, ist sie keine Formularklausel; dann gelten die Urteile oben nicht unmittelbar (§ 305 Abs. 1 BGB).
  2. Wie sah die Wohnung beim Einzug aus?Wer sich auf eine unrenovierte Übergabe beruft, muss sie beweisen – mit Übergabeprotokoll, Fotos, Belegen über eigene Renovierungskosten oder Zeugen (VIII ZR 185/14, Rn. 33). Den angemessenen Ausgleich muss der Vermieter beweisen.
  3. Sind die Fristen starr?Formulierungen wie „mindestens“, „spätestens“ oder feste Jahreszahlen ohne Bezug auf den tatsächlichen Zustand sprechen dafür.
  4. Gibt es Quote, Endrenovierung oder Farbvorgaben für die Mietzeit?Jede dieser Regelungen kann die gesamte Übertragung zu Fall bringen.
  5. Ist die Wohnung tatsächlich renovierungsbedürftig?Selbst eine wirksame Klausel mit weichen Fristen verlangt nur, was nach dem Zustand der Räume nötig ist.

Was trotzdem gilt: Schäden sind keine Abnutzung

Eine unwirksame Renovierungsklausel ist kein Freibrief. Für Verschlechterungen, die über den vertragsgemäßen Gebrauch hinausgehen, haftet der Mieter auf Schadensersatz:

  • Kräftige Farben: Mieter hatten eine weiß renovierte Doppelhaushälfte übernommen, einzelne Wände rot, gelb und blau gestrichen und so zurückgegeben. Die Vermieterin ließ die Wände vorbehandeln und alle Wand- und Deckenflächen zweimal überstreichen, für 3.648,82 Euro. Der Bundesgerichtshof bejahte eine Schadensersatzpflicht: Während der Mietzeit darf der Mieter nach seinem Geschmack gestalten, er verletzt aber seine Rücksichtnahmepflicht, wenn er eine neutral übernommene Wohnung in einem Zustand zurückgibt, den viele Mietinteressenten nicht akzeptieren (BGH, 06.11.2013, VIII ZR 416/12).
  • Rauchen: Schadensersatz schuldet der Mieter, wenn sich die Spuren nicht mehr durch Schönheitsreparaturen beseitigen lassen, sondern weitergehende Instandsetzung nötig ist – dann geht das Rauchen über den vertragsgemäßen Gebrauch hinaus (BGH, 05.03.2008, VIII ZR 37/07).

Für diese Ansprüche gilt die kurze Verjährung: Sie verjähren sechs Monate, nachdem der Vermieter die Wohnung zurückerhalten hat (§ 548 Abs. 1 BGB; mehr unter Wohnungsübergabe).

Ein halb abgelöster Streifen alter Tapete in einem leeren Zimmer, ein Spachtel auf den Dielen
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Klausel unwirksam: Rechte beider Seiten

Fällt die Klausel weg, gilt das Gesetz: Der Vermieter trägt die Instandhaltung. Geschuldet ist dabei der vertragsgemäße Zustand – und das kann bei einer unrenoviert übernommenen Wohnung auch der unrenovierte Zustand vom Einzug sein. Verschlechtert sich der Dekorationszustand wesentlich, kann der Mieter vom Vermieter eine Renovierung verlangen. Weil er dadurch eine frisch renovierte statt der unrenoviert übernommenen Wohnung bekommt, muss er sich in angemessenem, in der Regel hälftigem Umfang an den Kosten beteiligen (BGH, 08.07.2020, VIII ZR 163/18, BGH, 08.07.2020, VIII ZR 270/18). Der Vermieter kann diese Beteiligung wie ein Zurückbehaltungsrecht entgegenhalten; der Mieter vermeidet ein Teilunterliegen, wenn er die Renovierung nur Zug um Zug gegen seinen Kostenbeitrag verlangt (VIII ZR 270/18).

Hat der Mieter renoviert, weil er sich irrtümlich für verpflichtet hielt, kann er vom Vermieter Wertersatz verlangen. Bei Eigenleistung bemisst sich dieser üblicherweise nur nach den Kosten für das Material und der Vergütung, die er für die Hilfe von Verwandten oder Bekannten aufgewendet hat oder hätte aufwenden müssen – die eigene Freizeit zählt nicht (BGH, 27.05.2009, VIII ZR 302/07). Dieser Anspruch verjährt sechs Monate nach dem Ende des Mietverhältnisses (BGH, 04.05.2011, VIII ZR 195/10; § 548 Abs. 2 BGB).

Zwei Rechenbeispiele

Renovierung verlangt, Kosten geteilt

Eine Mieterin hat die Wohnung vor acht Jahren unrenoviert und ohne Ausgleich übernommen; die Formularklausel ist deshalb unwirksam. Inzwischen sind die Wände stark vergilbt. Sie verlangt vom Vermieter, die Wohnung zu streichen. Ein Malerbetrieb veranschlagt 3.200 Euro. Nach der Rechtsprechung trägt sie in der Regel die Hälfte, also 1.600 Euro, der Vermieter die andere Hälfte. Klagt sie, beantragt sie die Renovierung Zug um Zug gegen Zahlung ihres Anteils.

Irrtümlich renoviert, Wertersatz und Frist

Ein Mieter streicht vor dem Auszug alle Räume selbst, weil er eine Endrenovierungsklausel für wirksam hält. Das Mietverhältnis endet am Donnerstag, 31.12.2026. Er hat 280 Euro für Farbe und Material ausgegeben und zwei Freunden zusammen 200 Euro gezahlt.

PostenBetrag
Material280,00 €
Vergütung der Helfer200,00 €
Eigene Arbeitszeit0,00 €
Wertersatz in der Regel480,00 €

Der Anspruch verjährt mit Ablauf des 30.06.2027, sechs Monate nach dem Mietende. Wie sich die Verjährung rechtzeitig hemmen lässt, klärst du am besten frühzeitig mit einer Beratung.

Für Vermieter: was du wirksam vereinbaren kannst

  • Renoviert übergeben und dokumentieren: Ein gemeinsames Einzugsprotokoll mit Fotos sichert, dass die Wohnung den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermittelte.
  • Bei unrenovierter Übergabe einen echten Ausgleich vereinbaren: etwa eine Zeit lang weniger oder keine Miete, die den Mieter so stellt, als hätte er renovierten Wohnraum bekommen (VIII ZR 185/14, Rn. 35). Den Ausgleich musst du beweisen.
  • Weiche Fristen statt starrer: keine „mindestens“-Fristen, keine Quoten, keine Endrenovierung unabhängig vom Zustand, keine Farbvorgaben für die Mietzeit.
  • Schäden schnell verfolgen: Ansprüche wegen Verschlechterungen verjähren sechs Monate nach der Rückgabe. Was du von der Kaution abziehen darfst, steht unter Mietkaution.

Quellen

Häufige Fragen

Gelten diese Urteile auch für Laden- oder Büroräume?

Die hier genannten Entscheidungen betreffen Wohnraum und stammen vom VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs. Für Geschäftsräume ist ein anderer Senat zuständig; dessen Rechtsprechung zu Renovierungsklauseln haben wir für diese Seite nicht ausgewertet. Was sonst für Gewerbemietverträge gilt, steht auf der Seite zum Gewerbemietvertrag.

Muss ich renovieren, wenn ich nur kurz in der Wohnung gewohnt habe?

Nur wenn eine wirksame Klausel das verlangt und die Räume nach ihrem Zustand tatsächlich renovierungsbedürftig sind. Eine Pflicht, unabhängig vom Zustand nach festen Fristen oder bei jedem Auszug zu renovieren, lassen Formularverträge nicht wirksam zu (BGH, VIII ZR 361/03 und VIII ZR 316/06). Eine anteilige Kostenbeteiligung nach Quote ist ebenfalls unwirksam (BGH, VIII ZR 242/13).

Darf der Vermieter Renovierungskosten von meiner Kaution abziehen?

Nur wenn ihm ein Anspruch zusteht – etwa aus einer wirksamen Renovierungsklausel, die du nicht erfüllt hast, oder wegen Schäden über die normale Abnutzung hinaus. Ist die Klausel unwirksam, schuldest du keine Renovierung, und der Vermieter kann dafür nichts verrechnen. Wie die Abrechnung der Kaution abläuft, steht auf der Seite zur Mietkaution.

Allgemeine Information, keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen die Verbraucherzentralen, eine Schlichtungsstelle oder ein Anwalt.

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