Nebenkostenabrechnung nach dem Auszug

Diese Seite ist für Mieter, die ausgezogen sind und auf die letzte Nebenkostenabrechnung warten, und für Vermieter, die nach einem Mieterwechsel abrechnen müssen. Sie zeigt, bis wann die Abrechnung kommen muss, wie die Kosten bei einem Auszug mitten im Jahr geteilt werden, was gilt, wenn die Abrechnung ausbleibt, und wie Guthaben, Nachzahlung und Kaution zusammenhängen – mit einer durchgerechneten Abrechnung für einen Auszug Ende August 2026.

Die zwei Zwölfmonatsfristen

Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten rechnet der Vermieter jährlich ab. Die Abrechnung muss dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach dem Ende des Abrechnungszeitraums zugehen; danach kann der Vermieter keine Nachzahlung mehr verlangen, es sei denn, er hat die Verspätung nicht zu vertreten (§ 556 Abs. 3 BGB). Ein Auszug ändert daran nichts: Zu Teilabrechnungen ist der Vermieter nicht verpflichtet (Satz 4). Der ausgezogene Mieter kann also keine Abrechnung zum Auszugstag verlangen; sein Anteil wird in der regulären Jahresabrechnung ermittelt.

Umgekehrt muss der Mieter Einwendungen gegen die Abrechnung bis zum Ablauf des zwölften Monats nach ihrem Zugang mitteilen; später kann er sie nicht mehr geltend machen, außer er hat die Verspätung nicht zu vertreten (Sätze 5 und 6). Auf Verlangen muss der Vermieter Einsicht in die Belege gewähren; seit dem 01.01.2025 darf er sie auch elektronisch bereitstellen (§ 556 Abs. 4 BGB).

Abrechnungszeitraum	Abrechnung muss zugehen bis	Beispiel für die Einwendungsfrist
Kalenderjahr 2025	Donnerstag, 31.12.2026	Zugang Montag, 15.06.2026 → Einwendungen bis 30.06.2027
Kalenderjahr 2026	Freitag, 31.12.2027	Zugang Dienstag, 15.06.2027 → Einwendungen bis 30.06.2028
01.07.2025 bis 30.06.2026	Mittwoch, 30.06.2027	Zugang Montag, 30.11.2026 → Einwendungen bis 30.11.2027

Vermieter einer Eigentumswohnung können sich nicht darauf berufen, dass die Wohnungseigentümer die Jahresabrechnung ihres Verwalters noch nicht beschlossen haben: Sie müssen trotzdem innerhalb der Jahresfrist abrechnen. Der Verwalter der Gemeinschaft ist dabei nicht ihr Erfüllungsgehilfe, und wer sich auf eine unverschuldete Verspätung beruft, muss konkret darlegen, was er für eine rechtzeitige Abrechnung unternommen hat (BGH, 25.01.2017, VIII ZR 249/15).

Auszug mitten im Jahr: wer zahlt was?

Der Vermieter verteilt die Kosten des Hauses zunächst wie immer nach dem vereinbarten Maßstab, ohne Vereinbarung nach der Wohnfläche; Kosten, die von einem erfassten Verbrauch abhängen, nach einem Maßstab, der den Verbrauch berücksichtigt (§ 556a Abs. 1 BGB). Den so ermittelten Jahresanteil der Wohnung teilt er dann zwischen dem ausgezogenen und dem neuen Mieter.

• Heizung und Warmwasser: Beim Nutzerwechsel innerhalb der Abrechnungsperiode muss der Gebäudeeigentümer zwischenablesen lassen. Die verbrauchsabhängigen Kosten werden nach dieser Ablesung aufgeteilt, die übrigen Heizkosten nach Gradtagszahlen oder zeitanteilig, die übrigen Warmwasserkosten zeitanteilig; ist keine brauchbare Zwischenablesung möglich, wird alles nach diesen Ersatzmaßstäben geteilt (§ 9b HeizkostenV). Der Mietvertrag kann Abweichendes regeln.
• Kosten der Zwischenablesung: Sie sind keine Betriebskosten, sondern Verwaltungskosten des Vermieters, solange der Vertrag nichts anderes bestimmt (BGH, 14.11.2007, VIII ZR 19/07).
• Kosten ohne Verbrauchserfassung: etwa Grundsteuer, Müllabfuhr oder Hausreinigung. Das Beispiel unten teilt sie nach Tagen.

Durchgerechnet: Auszug am 31.08.2026

Annahme: Das Mietverhältnis endet am Montag, 31.08.2026; abgerechnet wird nach Kalenderjahr. Der Mieter hat die Wohnung vom 01.01. bis 31.08.2026 genutzt, also 243 von 365 Tagen (66,58 Prozent). Die Jahreskosten der Wohnung sind nach dem Umlageschlüssel bereits ermittelt; Heizung und Wasser ergeben sich aus der Zwischenablesung. Er hat acht Monate lang je 190 Euro vorausgezahlt.

Kostenart	Jahreskosten der Wohnung	Anteil des Mieters
Grundsteuer	420,00 €	279,62 €
Müllabfuhr	240,00 €	159,78 €
Hausreinigung	300,00 €	199,73 €
Gebäudeversicherung	180,00 €	119,84 €
Heizung und Warmwasser nach Zwischenablesung	–	610,00 €
Kaltwasser nach Zählerstand	–	210,00 €
Summe		1.578,97 €
abzüglich Vorauszahlungen (8 × 190 €)		1.520,00 €
Nachzahlung		58,97 €

Diese Abrechnung muss dem ausgezogenen Mieter bis Freitag, 31.12.2027 zugehen. Kommt sie am Dienstag, 15.06.2027, hat er bis 30.06.2028 Zeit für Einwendungen. Damit sie ihn erreicht, teilt er dem Vermieter beim Auszug seine neue Anschrift mit – am besten im Übergabeprotokoll.

Wenn die Abrechnung nicht kommt

Rechnet der Vermieter nicht rechtzeitig ab und ist das Mietverhältnis beendet, kann der Mieter sofort die vollständige Rückzahlung seiner Vorauszahlungen für diesen Zeitraum verlangen; er muss nicht erst auf Erteilung der Abrechnung klagen (BGH, 09.03.2005, VIII ZR 57/04). Der Vermieter verliert damit nicht alles: Er kann seine tatsächlichen Kosten noch nachträglich ordnungsgemäß abrechnen und sich damit gegen die Rückforderung verteidigen. Ausgeschlossen ist nur, was über die Vorauszahlungen hinausgeht – das ist die Nachforderung im Sinne des Gesetzes.

Im Beispiel oben hieße das: Kommt bis zum 31.12.2027 keine Abrechnung, kann der Mieter die 1.520 Euro zurückverlangen. Rechnet der Vermieter später doch noch ordnungsgemäß über 1.578,97 Euro ab, darf er die 1.520 Euro behalten, die 58,97 Euro Nachzahlung aber nicht mehr verlangen.

Guthaben, Nachzahlung und Kaution

• Fälligkeit: Eine Nachzahlung wird erst mit einer nachprüfbaren Abrechnung fällig (BGH, 18.01.2006, VIII ZR 71/05, Rn. 13). Ein Guthaben zahlt der Vermieter aus; die Ausschlussfrist betrifft nur seine Nachforderungen (VIII ZR 57/04).
• Einbehalt von der Kaution: Erwartet der Vermieter eine Nachzahlung, kann er einen angemessenen Betrag aus der Kaution behalten, bis seine Frist für die Nebenkostenabrechnung abgelaufen ist (VIII ZR 71/05). Mehr dazu und zur Aufrechnung unter Mietkaution.
• Verjährte Nachforderungen: Ist eine Nachforderung aus einer Nebenkostenabrechnung verjährt, kann der Vermieter sie auch nicht mehr aus der Kaution holen (BGH, 20.07.2016, VIII ZR 263/14).

Die Abrechnung prüfen

1. MindestangabenEine Abrechnung, die die Frist wahrt, braucht eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und, soweit nötig, Erläuterung der Verteilerschlüssel, die Berechnung deines Anteils und den Abzug deiner Vorauszahlungen. Als Gesamtkosten genügt der Betrag, den der Vermieter auf die Mieter der Abrechnungseinheit umlegt; Rechenschritte zu vorab herausgerechneten Anteilen muss er nicht erläutern (BGH, 20.01.2016, VIII ZR 93/15).
2. Zeitraum und TageStimmt der Zeitraum, für den du belastet wirst, mit deiner Mietzeit überein? Sind die Ablesewerte vom Auszugstag eingeflossen?
3. Belege ansehenVerlange Einsicht in die Rechnungen und Verträge, die der Abrechnung zugrunde liegen; der Vermieter darf sie elektronisch bereitstellen.
4. Einwendungen fristgerecht mitteilenSchriftlich oder per E-Mail mit Nachweis des Zugangs, spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung.
5. Rat holenEin Mieterverein prüft Abrechnungen; für Vermieter bieten die Vereine von Haus & Grund Beratung.

Für Vermieter: Abrechnung nach einem Mieterwechsel

1. Zwischenablesung zum Auszugstag beauftragenFür Heizung und Warmwasser ist sie Pflicht des Gebäudeeigentümers; halte die Werte zusätzlich im Übergabeprotokoll fest.
2. Neue Anschrift erfragenDie Abrechnung muss dem ausgezogenen Mieter zugehen – frag deshalb schon bei der Übergabe nach seiner neuen Anschrift.
3. Kosten sauber trennenVerbrauchsabhängige Kosten nach den Ablesewerten, die übrigen nach dem vereinbarten Maßstab und der Mietzeit; die Kosten der Zwischenablesung nur umlegen, wenn der Vertrag das vorsieht.
4. Rechtzeitig und nachweisbar zustellenPlane mit dem Zugang, nicht mit dem Absenden; wie du ihn belegst, steht unter Zugang beweisen.
5. Kaution passend behandelnBehalte nur einen angemessenen Teil für die erwartete Nachzahlung zurück und zahle den Rest aus, sobald die übrigen Ansprüche geklärt sind.

Sonderfälle

• Das Haus wurde verkauft: Für Zeiträume, die vor dem Eigentumswechsel abgelaufen sind, rechnet der Verkäufer ab (Hausverkauf).
• Die Hausverwaltung wechselt: Die Abrechnungsfrist läuft weiter; was der Eigentümer bei der Übergabe der Unterlagen beachten sollte, steht unter Hausverwaltung kündigen.
• Geschäftsräume: § 556 BGB gehört zum Wohnraummietrecht; § 578 BGB erstreckt ihn nicht auf Geschäftsräume. Dort gilt, was der Vertrag regelt (Gewerbemietvertrag kündigen).

Noch Entwurf: Im Regierungsentwurf zum „Mietrecht II“ (Drucksache 21/6807 des Bundestags) ist vorgesehen, dass das Belegeinsichtsrecht des Wohnraummieters ausdrücklich nicht zu seinem Nachteil abbedungen werden kann; elektronische Belege sollen auch bei Gewerbemietverhältnissen ausdrücklich zulässig sein.

Quellen

• § 556 BGB – Vereinbarungen über Betriebskosten
• § 556a BGB – Abrechnungsmaßstab für Betriebskosten
• § 578 BGB – Mietverhältnisse über Grundstücke und Räume
• § 9b HeizkostenV – Kostenaufteilung bei Nutzerwechsel
• Viertes Bürokratieentlastungsgesetz, BGBl. 2024 I Nr. 323 (Art. 14 Nr. 5: elektronische Belege) – abgerufen am 05.10.2026
• BGH, Urteil vom 09.03.2005, VIII ZR 57/04 (Rückzahlung der Vorauszahlungen nach Mietende) – abgerufen am 05.10.2026
• BGH, Urteil vom 14.11.2007, VIII ZR 19/07 (Kosten der Zwischenablesung) – abgerufen am 05.10.2026
• BGH, Urteil vom 20.01.2016, VIII ZR 93/15 (Mindestangaben der Abrechnung) – abgerufen am 05.10.2026
• BGH, Urteil vom 25.01.2017, VIII ZR 249/15 (Abrechnungsfrist bei vermieteter Eigentumswohnung) – abgerufen am 05.10.2026
• BGH, Urteil vom 18.01.2006, VIII ZR 71/05 (Kautionseinbehalt, Fälligkeit der Nachforderung) – abgerufen am 05.10.2026
• BGH, Versäumnisurteil vom 20.07.2016, VIII ZR 263/14 (verjährte Nachforderungen und Mietsicherheit) – abgerufen am 05.10.2026
• BT-Drucksache 21/6807 – Regierungsentwurf „Mietrecht II“ – abgerufen am 05.10.2026

Häufige Fragen

Muss der Vermieter Belege kopieren und mir schicken?

Das Gesetz gibt dir einen Anspruch auf Einsicht in die Belege (§ 556 Abs. 4 Satz 1 BGB). Seit 2025 darf der Vermieter die Belege elektronisch bereitstellen (Satz 2). Ob du darüber hinaus Kopien verlangen kannst, regelt die Vorschrift nicht; frag im Zweifel nach einer elektronischen Bereitstellung.

Allgemeine Information, keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen die Verbraucherzentralen, eine Schlichtungsstelle oder ein Anwalt.