Mietvertrag kündigen: Wegweiser für Mieter und Vermieter

Diese Seite ist der Einstieg ins Mietrecht für beide Seiten: für Mieter, die ausziehen wollen oder eine Kündigung bekommen haben, und für Vermieter, die kündigen wollen oder eine Kündigung erhalten. Sie fasst die Grundregeln zusammen, führt nach Rolle und Lage zur passenden Fachseite und rechnet mit dem Mietkündigungs-Rechner aus, wann ein Mietverhältnis endet. Sie gilt für Wohnraum; für Gewerberäume und separat gemietete Garagen und Stellplätze gelten eigene Fristen.

Die Grundregeln für beide Seiten

Punkt	Mieter kündigt	Vermieter kündigt
Grund nötig?	nein (§ 542 Abs. 1 BGB)	ja: ein berechtigtes Interesse, im Schreiben genannt (§ 573 BGB)
Frist	drei Monate	drei Monate, nach fünf Jahren seit der Überlassung sechs, nach acht Jahren neun (§ 573c Abs. 1 BGB)
Stichtag	Zugang bis zum dritten Werktag eines Monats, Ende mit Ablauf des übernächsten Monats; der Samstag zählt als Werktag (BGH, 27.04.2005, VIII ZR 206/04)
Form	Papier mit eigenhändiger Unterschrift aller Kündigenden; E-Mail, Fax und Scan genügen nicht (§ 568 Abs. 1 BGB)
Adressat	der Vermieter	alle Mieter, die im Vertrag stehen (BGH, 22.06.2022, VIII ZR 356/20)
Zusätzlich	–	Hinweis auf das Widerspruchsrecht des Mieters mit Form und Frist (§ 568 Abs. 2 BGB)

Fristlos kündigen können beide Seiten nur aus wichtigem Grund (§ 543 BGB, § 569 BGB) – Mieter etwa bei erheblicher Gesundheitsgefahr, Vermieter vor allem bei hohen Mietrückständen. Daneben gibt es Sonderkündigungsrechte mit eigenen Fristen, zum Beispiel nach einer Mieterhöhung oder nach dem Tod eines Mieters. Gegen eine ordentliche Kündigung des Vermieters kann der Mieter widersprechen, wenn der Auszug für ihn eine nicht zu rechtfertigende Härte wäre (§ 574 BGB).

Wegweiser: Welche Lage passt zu dir?

Deine Lage	Was gilt, in einem Satz	Weiter
Mieter: Ich will ausziehen	drei Monate Frist, Brief mit der Unterschrift aller Mieter	Kündigungsfristen, Form der Kündigung
Mieter: Ich will früher raus	nur per Sonderrecht, über einen Nachmieter im Ausnahmefall oder per Einigung	Sonderkündigung als Mieter
Mieter: Die Wohnung ist schwer mangelhaft	Mangel anzeigen, Frist setzen, dann notfalls fristlos kündigen	Fristlos als Mieter
Mieter: Ich habe eine Kündigung bekommen	Form, Grund und Frist prüfen; bei Härte widersprechen	Ist die Kündigung wirksam?, Widerspruch gegen die Kündigung
Vermieter: Ich will kündigen	berechtigtes Interesse, Begründung, Hinweis auf den Widerspruch	Mieter kündigen: der Ablauf
Vermieter: Ich brauche die Wohnung selbst	Eigenbedarf für den begünstigten Personenkreis, konkret begründet	Eigenbedarfskündigung
Vermieter: Die Miete bleibt aus	Schwellen der fristlosen Kündigung, Schonfrist, hilfsweise ordentliche Kündigung	Zahlungsverzug
Beide: Der Mieter zieht nicht aus	Räumungsklage und Gerichtsvollzieher, keine Selbsthilfe; Räumungsfrist bis zu einem Jahr	Räumungsklage und Räumungsfrist
Beide: Ein Mieter ist gestorben	Angehörige im Haushalt treten ein, sonst Erben; Sonderkündigung binnen eines Monats	Tod des Mieters
Beide: Der Vertrag ist befristet	ordentlich nicht kündbar, wenn die Befristung wirksam ist	Zeitmietvertrag
Beide: Möbliertes Zimmer oder Wohnheim	kurze Frist nur beim möblierten Zimmer in der Vermieterwohnung	Möbliertes Zimmer und Wohnheim
Beide: Nach dem Auszug	Übergabe mit Protokoll, Kaution in angemessener Frist abrechnen	Mietkaution

Wann endet das Mietverhältnis?

Der Rechner ermittelt aus dem Tag des Zugangs das Mietende – für Mieter und Vermieter, für normale Wohnungen, Einliegerwohnungen und möblierte Zimmer in der Vermieterwohnung, mit den Feiertagen deines Bundeslandes. Ist der dritte Werktag ein Samstag, rechnet er vorsichtig mit diesem Tag, weil der Bundesgerichtshof offengelassen hat, ob ein Zugang am Montag noch reicht.

Rechner

Mietvertrag: Kündigungsfrist berechnen

Bis wann muss die Kündigung beim Vertragspartner sein, und wann endet das Mietverhältnis?

Wer kündigt?

Kündigung kommt an amLeer lassen = heute

Art der Wohnung bzw. Räume

Anlass

Werkmietwohnung: Lage nach Ende des Arbeitsverhältnisses

Mietverhältnis besteht seitAb 5 und 8 Jahren verlängert sich die Frist des Vermieters um je drei Monate.

BundeslandFeiertage zählen bei den drei Werktagen nicht mit.

Der Rechner braucht JavaScript. Die Regel: Kommt die Kündigung bis zum dritten Werktag eines Monats an, zählt dieser Monat mit – der Mieter ist dann zum Ende des übernächsten Monats raus.

Grundlage: § 573c BGB, § 573a BGB und § 568 BGB (Schriftform); Tod des Mieters § 564 BGB mit § 573d BGB, Wohnheim § 549 BGB Abs. 3, Werkmietwohnung § 576 BGB und § 576a BGB, Garage, Stellplatz und Geschäftsräume § 580a BGB. Der Samstag zählt bei den drei Werktagen mit (BGH, 27.04.2005, VIII ZR 206/04); ob ein Zugang am Montag noch reicht, wenn der dritte Werktag selbst ein Samstag ist, hat der BGH offengelassen – der Rechner rechnet dann vorsichtig mit dem Samstag. Vereinbarte längere Fristen für den Mieter sind unwirksam – Ausnahme: vor dem 1. September 2001 einzeln ausgehandelte Fristen (Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB; die alten gesetzlichen Fristen im Formularvertrag gelten nicht mehr). Ein befristeter Kündigungsverzicht kann gelten.

Ein Beispiel: Geht die Kündigung eines Mieters am Mittwoch, 4. November 2026, zu, endet das Mietverhältnis am 31. Januar 2027. Kommt sie einen Tag später, ist es erst der 28. Februar 2027. Bei Briefen planst du die Postlaufzeit ein: Nach dem Postgesetz müssen im Jahresdurchschnitt nur 95 Prozent der Briefe bis zum dritten Werktag nach Einlieferung ankommen.

Als Mieter kündigen in fünf Schritten

Termin wählenRechne vom Auszug zurück: Für ein Ende am Monatsletzten muss die Kündigung bis zum dritten Werktag des drittletzten Monats ankommen – für den 31. Januar also im November.
Schreiben aufsetzenNamen aller Mieter, Anschrift und Lage der Wohnung, das gewünschte Ende „hilfsweise zum nächstmöglichen Termin“. Ein Muster bietet die Kündigung des Mietvertrags.
Alle unterschreibenJeder Mieter unterschreibt eigenhändig; wer für einen anderen unterschreibt, legt dessen Vollmacht im Original bei.
Zugang sichernPersönlich gegen Quittung, per Bote oder als Einwurf-Einschreiben mit angefordertem Auslieferungsbeleg.
Auszug vorbereitenÜbergabetermin vereinbaren, Zählerstände festhalten, Schlüssel vollständig zurückgeben und die Kontoverbindung für die Kaution mitteilen.

Als Vermieter kündigen: die Kurzfassung

Grund klärenOhne berechtigtes Interesse – etwa Eigenbedarf, eine nicht unerhebliche schuldhafte Pflichtverletzung oder die Hinderung an angemessener Verwertung – ist keine ordentliche Kündigung möglich (§ 573 Abs. 2 BGB). Ausnahme: In einem Haus mit höchstens zwei Wohnungen, in dem der Vermieter selbst wohnt, geht es ohne Grund – dafür mit drei Monaten längerer Frist (§ 573a BGB).
Sperren prüfenEine wirksame Befristung, ein Kündigungsverzicht oder eine Sperrfrist nach der Umwandlung in Wohnungseigentum (§ 577a BGB) schließen die ordentliche Kündigung zeitweise aus.
Frist berechnenDrei, sechs oder neun Monate, je nach Zeit seit der Überlassung; der Rechner oben hat dafür die Rolle „Vermieter“.
Schreiben aufsetzenDen Grund konkret begründen, auf das Widerspruchsrecht hinweisen, eigenhändig unterschreiben und an alle Mieter richten.
Beweisbar zustellenUnd wenn der Mieter nicht auszieht: räumen lassen nur mit Urteil durch den Gerichtsvollzieher, nie auf eigene Faust (§ 858 BGB).

Nach dem Auszug: drei Fristen, die oft falsch verstanden werden

Kaution: Sie beträgt höchstens drei Nettokaltmieten (§ 551 BGB). Der Vermieter rechnet in angemessener Frist ab und darf einen angemessenen Teil bis zur Betriebskostenabrechnung zurückhalten, wenn eine Nachzahlung zu erwarten ist (BGH, 18.01.2006, VIII ZR 71/05).
Betriebskosten: Die Abrechnung muss dem Mieter spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen; danach sind Nachforderungen ausgeschlossen, außer der Vermieter hat die Verspätung nicht zu vertreten (§ 556 Abs. 3 BGB). Für das Kalenderjahr 2026 heißt das: bis 31.12.2027. Einwendungen hat der Mieter bis zwölf Monate nach Zugang der Abrechnung.
Schönheitsreparaturen: Viele Formularklauseln sind unwirksam, etwa wenn die Wohnung unrenoviert übergeben wurde und es keinen angemessenen Ausgleich gab (BGH, 18.03.2015, VIII ZR 185/14). Dann muss der Mieter beim Auszug nicht renovieren.

Fünf verbreitete Irrtümer

„Mit drei Nachmietern komme ich früher raus.“ Einen gesetzlichen Anspruch darauf gibt es nicht; die Entlassung kann nur verlangen, wer aus einem langfristig gebundenen Vertrag vorzeitig herauswill, ein berechtigtes Interesse hat und einen geeigneten Nachmieter stellt – oder wer eine Nachmieterklausel im Vertrag hat (BGH, 22.01.2003, VIII ZR 244/02).
„Wird das Haus verkauft, darf ich sofort kündigen.“ Nein. Der Käufer tritt in den Mietvertrag ein, ein Sonderkündigungsrecht entsteht nicht (§ 566 BGB).
„Nach einer Modernisierungsankündigung habe ich drei Monate Zeit.“ Die Sonderkündigung muss bis zum Ende des Monats erklärt werden, der auf den Zugang der Ankündigung folgt (§ 555e BGB).
„Erben können jederzeit mit drei Monaten kündigen.“ Die Sonderkündigung nach dem Tod eines Mieters ist binnen eines Monats zu erklären, nachdem der Erbe vom Tod und davon erfahren hat, dass niemand in den Vertrag eingetreten ist (§ 564 BGB).
„Die Kaution muss spätestens nach sechs Monaten zurück sein.“ Eine feste Frist nennt der Bundesgerichtshof nicht. Der Vermieter muss in angemessener Frist erklären, welche Ansprüche er erhebt (BGH, 24.07.2019, VIII ZR 141/17).

Beratung bei Streit

Wird über eine Kündigung gestritten oder droht eine Räumung, ist Rat vor Ort wichtig: Mieter wenden sich an einen Mieterverein oder eine Fachanwältin für Mietrecht, Vermieter an einen Verein von Haus & Grund oder einen Anwalt. Viele Fristen laufen ab dem Zugang eines Schreibens – warte mit der Beratung deshalb nicht bis kurz vor dem Mietende.

Quellen

Häufige Fragen

Kann ich meinen Mietvertrag per E-Mail kündigen, wenn der Vermieter einverstanden ist?

Eine Kündigung per E-Mail ist mangels Schriftform nichtig (§ 568 Abs. 1, § 125 BGB). Sind sich Mieter und Vermieter über das Ende einig, können sie stattdessen einen Mietaufhebungsvertrag schließen; dann kommt es auf die Kündigungsfrist nicht an.

Darf mir der Vermieter kündigen, weil er mehr Miete verlangen will?

Nein. Eine Kündigung zum Zweck der Mieterhöhung ist ausdrücklich ausgeschlossen (§ 573 Abs. 1 Satz 2 BGB). Will der Vermieter mehr Miete, muss er den gesetzlichen Weg gehen, etwa ein begründetes Erhöhungsverlangen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 BGB) – das dir wiederum ein Sonderkündigungsrecht gibt (§ 561 BGB).

Allgemeine Information, keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen die Verbraucherzentralen, eine Schlichtungsstelle oder ein Anwalt.