Werkswohnung: was gilt, wenn das Arbeitsverhältnis endet

Diese Seite ist für Beschäftigte, die in einer Wohnung ihres Arbeitgebers oder einer über den Arbeitgeber vermittelten Wohnung leben, und für Arbeitgeber und Vermieter, die solche Wohnungen vergeben. Sie zeigt, wie du erkennst, welche Art von Werkswohnung du hast, welche verkürzten Kündigungsfristen nach dem Ende des Arbeitsverhältnisses gelten, wann ein Widerspruch wegen Härte ausgeschlossen ist und was der Betriebsrat mitzureden hat – mit einer Fristentabelle für einen Zugang am 04.11.2026. Dienstwohnungen von Beamten folgen dem öffentlichen Dienstrecht und sind hier nicht erfasst.

Welche Werkswohnung hast du?

Das Gesetz unterscheidet zwei Formen. Bei der Werkmietwohnung gibt es neben dem Arbeitsvertrag einen eigenen Mietvertrag; die Wohnung ist „mit Rücksicht auf das Bestehen eines Dienstverhältnisses vermietet“ (§ 576 Abs. 1 BGB). Bei der Werkdienstwohnung wird die Wohnung „im Rahmen eines Dienstverhältnisses überlassen“, also als Teil des Arbeitsvertrags (§ 576b Abs. 1 BGB). Welche Form vorliegt, zeigt der Blick in die Verträge: ein eigener Mietvertrag mit eigener Miete spricht für die Werkmietwohnung, eine Regelung der Wohnung im Arbeitsvertrag für die Werkdienstwohnung.

Frage	Werkmietwohnung	Werkdienstwohnung
Rechtsgrundlage	eigener Mietvertrag; Mietrecht mit Sonderregeln	Arbeitsvertrag; Mietrecht nur für das Ende und nur unter Voraussetzungen
Endet die Wohnung mit dem Job?	nein – der Mietvertrag muss gekündigt werden	grundsätzlich ja, außer die Voraussetzungen des § 576b liegen vor
Kündigungsfrist des Vermieters nach dem Jobende	verkürzt, wenn die Wohnung für andere Beschäftigte gebraucht wird (§ 576 BGB)	bei § 576b: Vorschriften über Mietverhältnisse entsprechend
Widerspruch wegen Härte	möglich, aber eingeschränkt (§ 576a BGB)	bei § 576b: entsprechend Mietrecht
Betriebsrat	bestimmt bei Zuweisung und Kündigung mit (§ 87 Abs. 1 BetrVG Nr. 9)	die Vorschrift nennt nur vermietete Wohnräume

Kündigung durch den Vermieter nach dem Jobende

Solange das Arbeitsverhältnis besteht, gelten für die Werkmietwohnung die normalen Regeln: ein berechtigtes Interesse, die nach der Mietdauer gestaffelte Frist (drei Monate, nach fünf Jahren sechs, nach acht Jahren neun), Schriftform und Begründung im Kündigungsschreiben (Mieter kündigen: der Ablauf). Erst nach dem Ende des Arbeitsverhältnisses erlaubt § 576 Abs. 1 BGB dem Vermieter kürzere Fristen:

• Nummer 1: War die Wohnung dem Mieter weniger als zehn Jahre überlassen und wird sie für einen anderen Beschäftigten benötigt, gilt die Grundfrist – Kündigung bis zum dritten Werktag eines Monats, Mietende am letzten Tag des übernächsten Monats – ohne die Verlängerung nach fünf und acht Jahren.
• Nummer 2: Erforderte das Arbeitsverhältnis seiner Art nach eine Wohnung in unmittelbarer Beziehung oder Nähe zur Arbeitsstätte und wird sie aus demselben Grund für einen anderen Beschäftigten benötigt, kann der Vermieter bis zum dritten Werktag eines Monats zum Ablauf desselben Monats kündigen – etwa wenn ein Hausmeister im betreuten Gebäude wohnen muss und sein Nachfolger die Wohnung braucht. Die Dauer der Überlassung spielt hier keine Rolle.

Die Vorschrift verkürzt nur die Frist. Einen Kündigungsgrund nach § 573 BGB braucht der Vermieter weiterhin – § 576 BGB weicht nur von der Fristenregel ab, nicht vom Kündigungsschutz. Der Grund gehört ins Kündigungsschreiben (§ 573 Abs. 3 BGB). Abweichende Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters sind unwirksam (§ 576 Abs. 2 BGB); ein Arbeitsvertrag kann also keine noch kürzeren Fristen festlegen. Form und Zugang der Kündigung richten sich nach den allgemeinen Regeln (Form der Kündigung).

Fristentabelle: Kündigung geht am Mittwoch, 04.11.2026 zu

Der 04.11.2026 ist der dritte Werktag im November. In den Zeilen „nach dem Jobende“ endete das Arbeitsverhältnis am 30.09.2026.

Lage	Frist	Mietende	Grundlage
Arbeitsverhältnis läuft noch, Wohnung seit vier Jahren überlassen	drei Monate	31.01.2027	§ 573c Abs. 1 BGB
nach dem Jobende, seit sechs Jahren überlassen, für einen anderen Beschäftigten benötigt	drei Monate statt sechs	31.01.2027	§ 576 Abs. 1 Nr. 1
nach dem Jobende, seit zwölf Jahren überlassen, keine funktionsgebundene Wohnung	neun Monate – Nummer 1 greift nach zehn Jahren nicht mehr	31.07.2027	§ 573c Abs. 1 BGB
nach dem Jobende, funktionsgebundene Wohnung, für den Nachfolger benötigt	bis zum Monatsende	30.11.2026	§ 576 Abs. 1 Nr. 2
der Mieter kündigt selbst	drei Monate	31.01.2027	§ 573c Abs. 1 BGB

Der Mietkündigungs-Rechner kennt die verkürzten Fristen des § 576 BGB nicht. Er zeigt dir die normale Frist zum Vergleich – etwa für die Zeit, in der das Arbeitsverhältnis noch läuft:

Rechner

Mietvertrag: Kündigungsfrist berechnen

Bis wann muss die Kündigung beim Vertragspartner sein, und wann endet das Mietverhältnis?

Wer kündigt?Ich als Mieter (oder als Erbe)Ich als Vermieter

Kündigung kommt an amLeer lassen = heute

Art der Wohnung bzw. RäumeWohnung (Regelfall)Einliegerwohnung, Zweifamilienhaus mit Vermieter oder unmöbliertes Zimmer in seiner Wohnung (§ 573a BGB)möbliertes Zimmer in der Wohnung des VermietersZimmer im Studenten- oder JugendwohnheimWerkmietwohnung (wegen des Arbeitsverhältnisses vermietet)Garage oder Stellplatz mit eigenem VertragGeschäftsräume (Laden, Büro, Praxis)

Anlassordentliche KündigungTod des Mieters (Kündigung durch Erben oder Vermieter)

Werkmietwohnung: Lage nach Ende des Arbeitsverhältnissesweniger als zehn Jahre überlassen, für andere Beschäftigte benötigt (§ 576 Abs. 1 Nr. 1)Arbeit erforderte Wohnen nahe der Arbeitsstätte, für andere Beschäftigte benötigt (§ 576 Abs. 1 Nr. 2)keiner dieser Fälle oder Arbeitsverhältnis läuft noch

Mietverhältnis besteht seitAb 5 und 8 Jahren verlängert sich die Frist des Vermieters um je drei Monate.

Bundeslandbundesweit (ohne Landesfeiertage)Baden-WürttembergBayernBerlinBrandenburgBremenHamburgHessenMecklenburg-VorpommernNiedersachsenNordrhein-WestfalenRheinland-PfalzSaarlandSachsenSachsen-AnhaltSchleswig-HolsteinThüringenFeiertage zählen bei den drei Werktagen nicht mit.

Grundlage: § 573c BGB, § 573a BGB und § 568 BGB (Schriftform); Tod des Mieters § 564 BGB mit § 573d BGB, Wohnheim § 549 BGB Abs. 3, Werkmietwohnung § 576 BGB und § 576a BGB, Garage, Stellplatz und Geschäftsräume § 580a BGB. Der Samstag zählt bei den drei Werktagen mit (BGH, 27.04.2005, VIII ZR 206/04); ob ein Zugang am Montag noch reicht, wenn der dritte Werktag selbst ein Samstag ist, hat der BGH offengelassen – der Rechner rechnet dann vorsichtig mit dem Samstag. Vereinbarte längere Fristen für den Mieter sind unwirksam – Ausnahme: vor dem 1. September 2001 einzeln ausgehandelte Fristen (Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB; die alten gesetzlichen Fristen im Formularvertrag gelten nicht mehr). Ein befristeter Kündigungsverzicht kann gelten.

Widerspruch: eingeschränkt oder ausgeschlossen

Grundsätzlich kann auch der Mieter einer Werkmietwohnung der Kündigung widersprechen, wenn der Auszug für ihn oder seine Familie eine nicht zu rechtfertigende Härte wäre (Widerspruch gegen die Kündigung). Bei der Abwägung zählen dann aber auch die Belange des Arbeitgebers (§ 576a Abs. 1 BGB). Ganz ausgeschlossen ist der Widerspruch in zwei Fällen (Absatz 2):

• Der Vermieter hat nach § 576 Abs. 1 Nr. 2 gekündigt, also eine funktionsgebundene Wohnung für den Nachfolger.
• Der Mieter hat das Arbeitsverhältnis gelöst, ohne dass ihm der Arbeitgeber einen gesetzlich begründeten Anlass gegeben hatte, oder er hat selbst durch sein Verhalten einen gesetzlich begründeten Anlass zur Auflösung gegeben.

Zur Frist: Endet das Mietverhältnis nach Nummer 1 am 31.01.2027, muss ein Widerspruch dem Vermieter spätestens am Montag, 30.11.2026 in Textform zugehen – zwei Monate vor dem Mietende (§ 574b BGB). Hat der Vermieter im Kündigungsschreiben nicht auf Möglichkeit, Form und Frist des Widerspruchs hingewiesen, bleibt der Widerspruch bis zum ersten Gerichtstermin einer Räumungsklage möglich (§ 574b Abs. 2 BGB).

Werkdienstwohnung: wann Mietrecht gilt

Ist die Wohnung Teil des Arbeitsvertrags, endet das Recht zur Nutzung grundsätzlich mit dem Arbeitsverhältnis. Für die Beendigung gelten aber die Vorschriften über Mietverhältnisse entsprechend, wenn der Beschäftigte die Wohnung überwiegend selbst eingerichtet hat oder dort mit seiner Familie oder in einer auf Dauer angelegten Haushaltsgemeinschaft lebt (§ 576b Abs. 1 BGB). Dann braucht es eine Kündigung nach Mietrecht – mit Form, Frist und Kündigungsschutz. Abweichende Vereinbarungen zum Nachteil des Beschäftigten sind unwirksam (Absatz 2).

Auch ohne diese Voraussetzungen darf der Arbeitgeber die Wohnung nicht eigenmächtig räumen; Selbsthilfe ist verbotene Eigenmacht (§ 858 BGB). Zieht der frühere Beschäftigte nicht aus, führt der Weg über das Gericht (Räumungsklage und Räumungsfrist).

Was der Betriebsrat mitzureden hat

Wo ein Betriebsrat besteht, bestimmt er mit bei der Zuweisung und Kündigung von Wohnräumen, die den Arbeitnehmern mit Rücksicht auf das Arbeitsverhältnis vermietet werden, und bei der allgemeinen Festlegung der Nutzungsbedingungen (§ 87 Abs. 1 BetrVG Nr. 9). Welche Folgen es für die Wirksamkeit einer Kündigung hat, wenn der Arbeitgeber den Betriebsrat übergeht, haben wir nicht an einer höchstrichterlichen Entscheidung geprüft. Arbeitgeber beteiligen den Betriebsrat deshalb vor der Kündigung; Beschäftigte fragen bei ihm nach, ob er beteiligt wurde.

Der Ablauf für beide Seiten

Als Arbeitgeber oder Vermieter

1. Wohnungsart klärenEigener Mietvertrag oder Teil des Arbeitsvertrags? Davon hängen Fristen und Schutz ab.
2. Jobende abwartenDie kurzen Fristen gelten erst nach dem Ende des Arbeitsverhältnisses.
3. Bedarf belegenFür Nummer 1 und 2 muss die Wohnung für einen anderen Beschäftigten benötigt werden; halte fest, für wen.
4. Betriebsrat beteiligenWenn es einen gibt.
5. Schriftlich kündigenMit Begründung, eigenhändig unterschrieben, an alle Mieter; bei einer Kündigung nach Nummer 1 mit Hinweis auf das Widerspruchsrecht (§ 568 Abs. 2 BGB). Vermieter beraten die örtlichen Vereine von Haus & Grund.

Als Beschäftigter und Mieter

1. Verträge prüfenGibt es einen eigenen Mietvertrag? Seit wann wohnst du in der Wohnung – weniger oder mehr als zehn Jahre?
2. Jobwechsel mitdenkenBei einer Werkmietwohnung beendet eine Kündigung des Arbeitsvertrags oder ein Aufhebungsvertrag den Mietvertrag nicht von selbst. Willst du selbst ausziehen, kündigst du die Wohnung mit drei Monaten Frist; soll beides zusammen enden, regelt das ein Mietaufhebungsvertrag. Was beim Job gilt, steht unter Arbeitsvertrag kündigen.
3. Kündigung prüfenGrund genannt, Frist richtig, Form gewahrt? Die Prüfliste steht unter Ist die Kündigung wirksam?
4. Widerspruch erwägenWenn er nicht ausgeschlossen ist – fristgerecht in Textform.
5. Beraten lassenBei einem Mieterverein, bei deiner Gewerkschaft oder einer Fachanwältin, die Arbeits- und Mietrecht zusammen im Blick hat.

Quellen

• § 576 BGB – Fristen der ordentlichen Kündigung bei Werkmietwohnungen
• § 576a BGB – Besonderheiten des Widerspruchsrechts bei Werkmietwohnungen
• § 576b BGB – Entsprechende Geltung des Mietrechts bei Werkdienstwohnungen
• § 573 BGB – Ordentliche Kündigung des Vermieters
• § 573c BGB – Fristen der ordentlichen Kündigung
• § 574b BGB – Form und Frist des Widerspruchs
• § 568 BGB – Form und Inhalt der Kündigung
• § 858 BGB – Verbotene Eigenmacht
• § 87 BetrVG – Mitbestimmungsrechte

Häufige Fragen

Endet meine Werkmietwohnung, wenn ich in Rente gehe?

Nicht von selbst, denn der Mietvertrag läuft unabhängig vom Arbeitsvertrag weiter. Endet mit dem Rentenbeginn auch das Arbeitsverhältnis, kann der Vermieter danach mit den kürzeren Fristen des § 576 BGB kündigen – aber nur, wenn er die Wohnung für einen anderen Beschäftigten braucht und du weniger als zehn Jahre dort wohnst oder es sich um eine funktionsgebundene Wohnung handelt. Sonst gelten die normalen Vermieterfristen, und einen Kündigungsgrund nach § 573 BGB braucht er in jedem Fall.

Allgemeine Information, keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen die Verbraucherzentralen, eine Schlichtungsstelle oder ein Anwalt.