Hausverwaltung kündigen: Mietverwaltung und WEG-Verwalter

Diese Seite ist für Eigentümer und Vermieter, die ihre Hausverwaltung wechseln wollen – für das eigene Mietshaus, für eine vermietete Eigentumswohnung oder als Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Sie zeigt, wie du die Mietverwaltung kündigst, wie die Gemeinschaft ihren Verwalter abberuft, welche Fristen dabei laufen und was die alte Verwaltung herausgeben muss – mit einem Zeitplan für einen Verwalterwechsel. Am Ende steht kurz, was ein Wechsel für Mieter bedeutet.

Mietverwaltung oder WEG-Verwaltung?

„Hausverwaltung“ meint zwei verschiedene Verträge. Die Mietverwaltung – für ein Mietshaus oder als Sondereigentumsverwaltung für deine vermietete Eigentumswohnung – beauftragst du selbst; die Verwaltung kümmert sich um Mieter, Miete und Nebenkosten. Die WEG-Verwaltung verwaltet das gemeinschaftliche Eigentum einer Wohnungseigentümeranlage; ihr Vertragspartner ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, nicht du (§ 9a WEG, § 18 Abs. 1 WEG). Kümmert sich dieselbe Firma um beides, sind das zwei Verträge mit verschiedenen Vertragspartnern – die Abberufung in der Gemeinschaft beendet deine Mietverwaltung nicht automatisch.

Frage	Mietverwaltung	WEG-Verwaltung
Wer entscheidet?	du als Eigentümer	die Wohnungseigentümer durch Beschluss (§ 26 Abs. 1 WEG)
Grund nötig?	nein für die ordentliche Kündigung; ja für die fristlose	nein – Abberufung jederzeit (§ 26 Abs. 3 WEG)
Frist	laut Vertrag; ohne Regelung nach dem Zeitabschnitt der Vergütung (§ 621 BGB)	der Vertrag endet spätestens sechs Monate nach der Abberufung
Fristlos	aus wichtigem Grund, binnen zwei Wochen ab Kenntnis (§ 626 BGB)	aus wichtigem Grund (§ 314 BGB)
Form	laut Vertrag; Textform oder Brief mit Zugangsnachweis empfehlenswert	Beschluss in der Versammlung oder im Umlaufverfahren

Die Mietverwaltung kündigen

Der Verwaltervertrag ist ein Dienstvertrag, der eine Geschäftsbesorgung zum Gegenstand hat (§ 675 BGB; so der Bundesgerichtshof zum Verwaltervertrag einer Gemeinschaft, BGH, 26.09.2025, V ZR 206/24, Rn. 12). Maßgeblich ist zuerst, was im Vertrag zu Laufzeit, Kündigungsfrist und Form steht. Ist der Vertrag befristet, endet er mit Ablauf der Zeit (§ 620 Abs. 1 BGB); vorher kommst du in der Regel nur heraus, wenn der Vertrag ein Kündigungsrecht vorsieht oder ein wichtiger Grund vorliegt. Ist er unbefristet und regelt keine Frist, gilt § 621 BGB:

Vergütung nach Monaten: Kündigung spätestens am 15. eines Monats zum Monatsende. Geht sie am Donnerstag, 15.10.2026 zu, endet der Vertrag am 31.10.2026; geht sie am 16.10. zu, erst am 30.11.2026.
Vergütung nach Vierteljahren oder längeren Abschnitten: sechs Wochen zum Quartalsende. Für ein Ende am 31.12.2026 muss die Kündigung spätestens am Donnerstag, 19.11.2026 zugehen.

Lange Laufzeiten in vorformulierten Verträgen

Arbeitet die Verwaltung mit vorformulierten Vertragsbedingungen, setzt das Gesetz Grenzen für Verträge über regelmäßige Dienstleistungen: Bindung höchstens zwei Jahre, eine stillschweigende Verlängerung nur auf unbestimmte Zeit mit einem Kündigungsrecht von höchstens einem Monat, und zum Ende der Erstlaufzeit höchstens ein Monat Kündigungsfrist (§ 309 BGB Nr. 9 in der Fassung für Verträge ab dem 01.03.2022; für ältere Verträge waren Verlängerungen bis zu einem Jahr und Kündigungsfristen bis zu drei Monaten zulässig). Das gilt nicht, wenn die Bedingungen gegenüber einem Unternehmer verwendet werden; dann bleibt nur die allgemeine Inhaltskontrolle (§ 310 Abs. 1 BGB). Wer nur eigenes Vermögen verwaltet, handelt nach der Rechtsprechung grundsätzlich nicht gewerblich – anders, wenn der Umfang einen planmäßigen Geschäftsbetrieb wie ein Büro erfordert (BGH, 23.10.2001, XI ZR 63/01, zum damaligen Verbraucherkreditgesetz). Ist eine Laufzeitklausel unwirksam, tritt das Gesetz an ihre Stelle (§ 306 Abs. 2 BGB). Die Einzelheiten zu § 309 erklärt § 309 BGB, die Fristen für Dienstverträge allgemein Dienstverträge.

Fristlos kündigen kannst du, wenn dir die Fortsetzung bis zum Fristende unter Abwägung aller Umstände nicht zuzumuten ist – etwa bei schweren Pflichtverletzungen im Umgang mit deinem Geld. Dafür hast du ab Kenntnis der entscheidenden Tatsachen nur zwei Wochen Zeit (§ 626 Abs. 2 BGB).

Den WEG-Verwalter abberufen

Über Bestellung und Abberufung des Verwalters beschließen die Wohnungseigentümer; abberufen werden kann er jederzeit, ohne Grund. Ein Vertrag mit ihm endet spätestens sechs Monate nach der Abberufung (§ 26 Abs. 1, 3 WEG). Davon kann die Gemeinschaft nicht abweichen (Absatz 5) – auch nicht durch eine lange Laufzeit im Verwaltervertrag. Für die Abberufung genügt die Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1 WEG). Bei einem wichtigen Grund kann der Vertrag außerdem fristlos gekündigt werden. Die Verschmelzung einer Verwaltungsgesellschaft auf eine andere ist dafür allein noch kein wichtiger Grund; an weitere Umstände, die die Fortsetzung unzumutbar machen, stellt der Bundesgerichtshof aber keine hohen Anforderungen (BGH, 21.02.2014, V ZR 164/13).

Einberufung: Der Verwalter muss eine Versammlung einberufen, wenn mehr als ein Viertel der Eigentümer das in Textform unter Angabe von Zweck und Gründen verlangt. Weigert er sich pflichtwidrig, können der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats, sein Vertreter oder ein durch Beschluss ermächtigter Eigentümer einladen (§ 24 Abs. 2, 3 WEG).
Ladung: in Textform, in der Regel mindestens drei Wochen vorher (§ 24 Abs. 4 WEG); der Beschlussgegenstand muss in der Einladung bezeichnet sein (§ 23 Abs. 2 WEG).
Ohne Versammlung: Ein Umlaufbeschluss ist gültig, wenn alle Eigentümer in Textform zustimmen (§ 23 Abs. 3 WEG).
Vertretung gegenüber dem Verwalter: Gegenüber dem Verwalter – etwa bei der Kündigung oder dem Abschluss seines Vertrags – vertritt der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats oder ein durch Beschluss ermächtigter Eigentümer die Gemeinschaft (§ 9b Abs. 2 WEG).
Neubestellung: höchstens für fünf Jahre, bei der ersten Bestellung nach Begründung des Wohnungseigentums höchstens für drei Jahre (§ 26 Abs. 2 WEG).
Zertifizierter Verwalter: Jeder Eigentümer kann die Bestellung eines zertifizierten Verwalters verlangen – außer in kleinen Anlagen mit weniger als neun Sondereigentumsrechten, in denen ein Eigentümer Verwalter ist und weniger als ein Drittel der Eigentümer einen zertifizierten Verwalter verlangt (§ 19 Abs. 2 WEG Nr. 6, § 26a WEG). Der Anspruch besteht seit dem 01.12.2023; Verwalter, die schon am 01.12.2020 im Amt waren, galten bis zum 01.06.2024 als zertifiziert (§ 48 Abs. 4 WEG).
Wenn die Mehrheit nicht mitzieht: Jeder Eigentümer kann eine ordnungsmäßige Verwaltung verlangen (§ 18 Abs. 2 WEG) und, wenn eine notwendige Beschlussfassung unterbleibt, das Gericht den Beschluss fassen lassen (Beschlussersetzungsklage, § 44 Abs. 1 WEG). Wegen Pflichtverletzungen des Verwalters aus dem Verwaltervertrag kann sich der einzelne Eigentümer seit dem 01.12.2020 nur an die Gemeinschaft halten, nicht an den Verwalter (BGH, 05.07.2024, V ZR 34/24).

Leere Stühle im Halbkreis in einem schlichten Gemeinschaftsraum, auf einem Beistelltisch eine Wasserkaraffe mit Gläsern — KI-generiert

Zeitplan für einen Verwalterwechsel

Montag, 01.02.2027Mehr als ein Viertel der Eigentümer verlangt in Textform eine Versammlung mit den Punkten „Abberufung der Verwaltung“ und „Bestellung einer neuen Verwaltung“.
Montag, 01.03.2027Die Einladung geht den Eigentümern in Textform zu, mit beiden Punkten in der Tagesordnung.
Dienstag, 23.03.2027Versammlung: Abberufung mit sofortiger Wirkung, Bestellung der neuen Verwaltung ab 01.04.2027, Ermächtigung der Beiratsvorsitzenden, den neuen Vertrag zu unterzeichnen. Bis die neue Verwaltung beginnt, vertreten die Wohnungseigentümer die Gemeinschaft gemeinschaftlich (§ 9b Abs. 1 WEG) – die Lücke sollte deshalb kurz sein.
Freitag, 23.04.2027Letzter Tag für eine Anfechtungsklage gegen die Beschlüsse; begründet werden muss sie innerhalb von zwei Monaten nach der Beschlussfassung (§ 45 WEG).
Donnerstag, 23.09.2027Der Vertrag mit der alten Verwaltung endet spätestens mit Ablauf dieses Tages – auch wenn er länger laufen sollte.

Wer die Jahresabrechnung 2026 aufstellt, folgt aus der Rechtsprechung: Die Pflicht der Gemeinschaft dazu entsteht am 01.01. des Folgejahres. Als ausführendes Organ muss die neue Verwaltung auch ausstehende Abrechnungen für Vorjahre erstellen; die alte bleibt aus ihrem Vertrag verpflichtet, wenn die Pflicht schon während ihrer Amtszeit entstanden ist – im Beispiel also für 2026. Endet die Amtszeit dagegen am 31.12., schuldet die alte Verwaltung die Jahresabrechnung für dieses Jahr nicht mehr, wohl aber Rechnungslegung über Einnahmen und Ausgaben (V ZR 206/24, Rn. 10 bis 15).

Übergabe an die neue Verwaltung

Die alte Verwaltung muss alles herausgeben, was sie zur Ausführung des Auftrags erhalten und aus der Geschäftsbesorgung erlangt hat (§ 667 BGB), und Rechenschaft ablegen (§ 666 BGB); beides gilt über § 675 BGB für den Verwaltervertrag. Die Übergabe sollte umfassen:

Mietverträge, Mieterkonten, offene Posten und laufende Mahnungen;
Mietkautionen samt Nachweis der getrennten Anlage (Mietkaution);
Belege und Verträge für die Betriebskosten – die Abrechnungsfrist gegenüber den Mietern läuft weiter, und der WEG-Verwalter ist nicht Erfüllungsgehilfe des vermietenden Eigentümers (BGH, 25.01.2017, VIII ZR 249/15; mehr unter Nebenkosten nach dem Auszug);
Schlüssel, Wartungs-, Versicherungs- und Versorgungsverträge, Bauunterlagen;
Bankvollmachten, die der alten Verwaltung erteilt wurden – widerrufen.

Informiere die Mieter schriftlich über die neue Verwaltung und eine neue Kontoverbindung. Soll die neue Verwaltung für dich kündigen oder Mieterhöhungen erklären, gib ihr eine Vollmachtsurkunde mit; ohne sie kann der Mieter die Erklärung zurückweisen (§ 174 BGB; siehe Form der Kündigung). Bei Streit um die Herausgabe helfen die Vereine von Haus & Grund oder ein Anwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht.

Was ein Wechsel für Mieter bedeutet

Für Mieter ändert sich der Vertragspartner nicht: Vermieter bleibt der Eigentümer, die Verwaltung handelt nur für ihn. Eine Hausverwaltung „kündigen“ können Mieter deshalb nicht. Wer seine Wohnung kündigt, richtet die Kündigung an den Vermieter; ob die Verwaltung sie für ihn entgegennehmen darf, hängt von ihrer Vollmacht ab (§ 164 Abs. 3 BGB). Am sichersten adressierst du sie an den Vermieter persönlich. Wie die Kündigung aussehen muss, steht unter Kündigungsfristen und Form der Kündigung; Fragen zur neuen Verwaltung klärt ein Mieterverein.

Quellen

Häufige Fragen

Ist ein Abberufungsbeschluss wirksam, obwohl jemand dagegen klagt?

Ja. Ein Beschluss der Wohnungseigentümer ist gültig, solange er nicht durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt ist; nichtig ist er nur bei einem Verstoß gegen eine Rechtsvorschrift, auf deren Einhaltung nicht verzichtet werden kann (§ 23 Abs. 4 WEG). Die neue Verwaltung kann also beginnen, auch wenn eine Anfechtungsklage läuft.

Muss ich der Hausverwaltung einen Grund für die Kündigung nennen?

Für eine ordentliche Kündigung der Mietverwaltung nicht, sofern der Vertrag nichts anderes verlangt. Für eine fristlose Kündigung brauchst du einen wichtigen Grund; auf Verlangen musst du ihn unverzüglich schriftlich mitteilen (§ 626 Abs. 2 Satz 3 BGB). Den WEG-Verwalter beruft die Gemeinschaft ohne Grund ab (§ 26 Abs. 3 WEG).

Allgemeine Information, keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen die Verbraucherzentralen, eine Schlichtungsstelle oder ein Anwalt.

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