Kündigungsfristen im Mietrecht

Diese Seite ist für Mieter, die ausziehen wollen, und für Vermieter, die kündigen möchten oder eine Kündigung bekommen haben. Sie erklärt die gesetzliche Frist Schritt für Schritt, nennt die letzten Zugangstage bis September 2027, klärt, was beim Samstag gilt – auch dort, wo der Bundesgerichtshof eine Frage offengelassen hat –, und rechnet die längeren Fristen für Vermieter durch. Für deinen eigenen Fall steht ein Rechner bereit.

Die Grundregel: drei Werktage Karenz, dann drei Monate

Für unbefristete Mietverträge über Wohnraum gilt eine Formel: Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig (§ 573c Abs. 1 BGB). Die ersten drei Werktage heißen Karenz – eine Schonzeit, in der eine Kündigung noch für den laufenden Monat zählt. Der Monat, in dem die Kündigung rechtzeitig ankommt, ist damit schon der erste der drei Kündigungsmonate.

Maßgeblich ist der Tag, an dem die Kündigung beim Empfänger ankommt, der sogenannte Zugang (§ 130 BGB) – nicht das Datum im Brief und nicht der Poststempel. Ein Beispiel aus dem November 2026: Montag, der 2., Dienstag, der 3., und Mittwoch, der 4. November, sind die ersten drei Werktage. Liegt die Kündigung bis Mittwoch, 4. November 2026, beim Vermieter, endet das Mietverhältnis am 31. Januar 2027. Kommt sie einen Tag später an, endet es erst am 28. Februar 2027.

Als Mieter brauchst du für die ordentliche Kündigung keinen Grund (§ 542 Abs. 1 BGB), und die Mietdauer spielt für dich keine Rolle: Es bleibt immer bei drei Monaten. Die Kündigung muss aber schriftlich sein und von allen Mietern unterschrieben werden – Einzelheiten stehen auf der Seite Form der Kündigung.

Was als Werktag zählt

Werktag ist jeder Tag außer Sonntag und gesetzlichem Feiertag. Der Samstag zählt bei der Karenz mit; das hat der Bundesgerichtshof für die Kündigungsfrist ausdrücklich entschieden (BGH, 27.04.2005, VIII ZR 206/04). Im August 2026 ist deshalb Samstag, der 1. August, der erste Werktag, Montag, der 3., der zweite und Dienstag, der 4. August, der dritte. Wer den Samstag nicht mitzählt, kommt auf den 5. August – und kündigt womöglich einen Monat zu spät.

Feiertage zählen nicht mit. Im Oktober 2026 fällt der Tag der Deutschen Einheit auf Samstag, den 3. Oktober. Erster Werktag ist Donnerstag, der 1., zweiter Freitag, der 2., dritter erst Montag, der 5. Oktober 2026. Eine Kündigung, die an diesem Montag zugeht, wirkt also noch zum 31. Dezember 2026.

Auch regionale Feiertage können den letzten Tag verschieben. Im November 2027 ist Montag, der 1. November, Allerheiligen – in Bayern ein gesetzlicher Feiertag. Dort ist Donnerstag, der 4. November 2027, der dritte Werktag; in Ländern ohne diesen Feiertag bereits Mittwoch, der 3. November.

Der offene Fall: Der dritte Werktag ist ein Samstag

Manchmal ist der Samstag selbst der dritte Werktag. Ob eine Kündigung dann auch noch reicht, wenn sie erst am folgenden Montag ankommt, hat der Bundesgerichtshof ausdrücklich offengelassen. Sein Leitsatz zählt den Samstag nur mit, „wenn nicht der letzte Tag der Karenzfrist auf diesen Tag fällt“ – den Fall selbst musste er nicht entscheiden, und die Instanzgerichte und Kommentare sind uneins. Sicher ist nur: Eine Kündigungsfrist verschiebt sich nicht auf den nächsten Werktag, nur weil ihr Ende auf ein Wochenende fällt (BGH, 17.02.2005, III ZR 172/04).

Die nächsten Monate mit diesem Problem sind April und Juli 2027: Am Samstag, 3. April 2027, und am Samstag, 3. Juli 2027, endet jeweils die Karenz. Plane deshalb so, dass deine Kündigung spätestens am Freitag davor ankommt. Der Rechner weiter unten geht in solchen Monaten vorsichtig vom Samstag als letztem Tag aus.

Die letzten Zugangstage bis September 2027

Die Tabelle gilt für die ordentliche Kündigung durch Mieter und für Vermieter, deren Mieter die Wohnung seit weniger als fünf Jahren nutzt. Berücksichtigt sind die bundesweiten Feiertage.

Kündigung muss spätestens ankommen am	Mietverhältnis endet am
Montag, 05.10.2026	31.12.2026
Mittwoch, 04.11.2026	31.01.2027
Donnerstag, 03.12.2026	28.02.2027
Dienstag, 05.01.2027	31.03.2027
Mittwoch, 03.02.2027	30.04.2027
Mittwoch, 03.03.2027	31.05.2027
Samstag, 03.04.2027 – ob Montag noch reicht, ist offen	30.06.2027
Mittwoch, 05.05.2027	31.07.2027
Donnerstag, 03.06.2027	31.08.2027
Samstag, 03.07.2027 – ob Montag noch reicht, ist offen	30.09.2027
Mittwoch, 04.08.2027	31.10.2027
Freitag, 03.09.2027	30.11.2027

Zwei Monate sehen auf den ersten Blick ungewöhnlich aus: Im Januar 2027 ist der Neujahrstag ein Freitag, der Samstag, 2. Januar, wird zum ersten Werktag. Im Mai 2027 fällt der 1. Mai auf einen Samstag und zählt als Feiertag nicht mit.

Längere Fristen für Vermieter

Für Vermieter verlängert sich die Kündigungsfrist nach fünf und nach acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate (§ 573c Abs. 1 BGB). Überlassung meint den Zeitpunkt, ab dem der Mieter die Wohnung nutzen konnte – meist die Schlüsselübergabe, nicht die Unterschrift unter den Vertrag. Die Karenz bis zum dritten Werktag gilt auch für Vermieter.

Wohnung überlassen seit	Frist des Vermieters	Beispiel: Zugang Mittwoch, 04.11.2026
weniger als 5 Jahren (Überlassung 01.03.2024)	3 Monate	Ende 31.01.2027
5 bis unter 8 Jahren (Überlassung 01.03.2021)	6 Monate	Ende 30.04.2027
8 Jahren und mehr (Überlassung 01.03.2017)	9 Monate	Ende 31.07.2027
Einliegerwohnung, Kündigung ohne berechtigtes Interesse, 3 Jahre Mietdauer	3 + 3 Monate	Ende 30.04.2027
Einliegerwohnung, Kündigung ohne berechtigtes Interesse, 9 Jahre Mietdauer	9 + 3 Monate	Ende 31.10.2027

Offen ist, welcher Tag für die fünf oder acht Jahre zählt, wenn das Jubiläum zwischen Zugang und Mietende liegt. Beispiel: Überlassung am 15.12.2021, Zugang der Kündigung am 04.11.2026. Am Tag des Zugangs sind noch keine fünf Jahre vergangen – mit drei Monaten Frist endete die Miete am 31.01.2027. Am 15.12.2026, also vor diesem Ende, wären es fünf Jahre; mit sechs Monaten Frist endete sie am 30.04.2027. Eine höchstrichterliche Klärung dieses Stichtags ist hier nicht belegt. Der Rechner zählt die Jahre bis zum Tag des Zugangs; als Vermieter gehst du sicher, wenn du in solchen Fällen mit der längeren Frist planst.

Vermieter brauchen zudem einen gesetzlich anerkannten Grund und müssen ihn im Kündigungsschreiben nennen (§ 573 BGB). Wie das abläuft, zeigt die Seite Mieter kündigen: der Ablauf; für den häufigsten Grund siehe Eigenbedarfskündigung.

Rechenbeispiel: Auszug Ende Januar

Mira und Jonas haben die Wohnung gemeinsam gemietet und wollen zum 31. Januar 2027 ausziehen. Sie rechnen rückwärts: Soll das Mietverhältnis mit Ablauf des Januars enden, muss der November 2026 der erste der drei Kündigungsmonate sein. Dritter Werktag im November ist Mittwoch, der 4. November 2026. Bis dahin muss der Brief mit beiden Unterschriften beim Vermieter liegen.

Die Deutsche Post muss nach dem Postgesetz im Jahresdurchschnitt nur 95 Prozent der Briefe bis zum dritten Werktag nach der Einlieferung zustellen; einen Anspruch für den einzelnen Brief gibt es nicht. Die beiden schicken die Kündigung deshalb schon am Mittwoch, 28. Oktober 2026, als Einwurf-Einschreiben ab – oder sie werfen sie mit einer Zeugin selbst beim Vermieter ein. Kommt der Brief erst am 5. November an, endet die Miete einen Monat später, am 28. Februar 2027. Mit deinen eigenen Daten rechnet der Rechner:

Rechner

Mietvertrag: Kündigungsfrist berechnen

Bis wann muss die Kündigung beim Vertragspartner sein, und wann endet das Mietverhältnis?

Wer kündigt?Ich als Mieter (oder als Erbe)Ich als Vermieter

Kündigung kommt an amLeer lassen = heute

Art der Wohnung bzw. RäumeWohnung (Regelfall)Einliegerwohnung, Zweifamilienhaus mit Vermieter oder unmöbliertes Zimmer in seiner Wohnung (§ 573a BGB)möbliertes Zimmer in der Wohnung des VermietersZimmer im Studenten- oder JugendwohnheimWerkmietwohnung (wegen des Arbeitsverhältnisses vermietet)Garage oder Stellplatz mit eigenem VertragGeschäftsräume (Laden, Büro, Praxis)

Anlassordentliche KündigungTod des Mieters (Kündigung durch Erben oder Vermieter)

Werkmietwohnung: Lage nach Ende des Arbeitsverhältnissesweniger als zehn Jahre überlassen, für andere Beschäftigte benötigt (§ 576 Abs. 1 Nr. 1)Arbeit erforderte Wohnen nahe der Arbeitsstätte, für andere Beschäftigte benötigt (§ 576 Abs. 1 Nr. 2)keiner dieser Fälle oder Arbeitsverhältnis läuft noch

Mietverhältnis besteht seitAb 5 und 8 Jahren verlängert sich die Frist des Vermieters um je drei Monate.

Bundeslandbundesweit (ohne Landesfeiertage)Baden-WürttembergBayernBerlinBrandenburgBremenHamburgHessenMecklenburg-VorpommernNiedersachsenNordrhein-WestfalenRheinland-PfalzSaarlandSachsenSachsen-AnhaltSchleswig-HolsteinThüringenFeiertage zählen bei den drei Werktagen nicht mit.

Grundlage: § 573c BGB, § 573a BGB und § 568 BGB (Schriftform); Tod des Mieters § 564 BGB mit § 573d BGB, Wohnheim § 549 BGB Abs. 3, Werkmietwohnung § 576 BGB und § 576a BGB, Garage, Stellplatz und Geschäftsräume § 580a BGB. Der Samstag zählt bei den drei Werktagen mit (BGH, 27.04.2005, VIII ZR 206/04); ob ein Zugang am Montag noch reicht, wenn der dritte Werktag selbst ein Samstag ist, hat der BGH offengelassen – der Rechner rechnet dann vorsichtig mit dem Samstag. Vereinbarte längere Fristen für den Mieter sind unwirksam – Ausnahme: vor dem 1. September 2001 einzeln ausgehandelte Fristen (Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB; die alten gesetzlichen Fristen im Formularvertrag gelten nicht mehr). Ein befristeter Kündigungsverzicht kann gelten.

Er fragt, wer kündigt, wann die Kündigung ankommt, um welche Art von Wohnung es geht und – bei Vermietern – seit wann das Mietverhältnis besteht. Die Feiertage deines Bundeslandes rechnet er mit ein.

Sonderfälle mit anderen Fristen

Lage	Frist	Grundlage
Möbliertes Zimmer in der Wohnung, die der Vermieter selbst bewohnt (nicht an eine Familie zum dauernden Gebrauch überlassen)	Zugang bis zum 15., Ende mit Ablauf desselben Monats; Zugang Donnerstag, 15.10.2026 → Ende 31.10.2026	§ 573c Abs. 3 BGB, § 549 Abs. 2 BGB
Studenten- oder Jugendwohnheim	normale Frist: dritter Werktag, Ende des übernächsten Monats	§ 549 Abs. 3 BGB
Wohnraum nur zum vorübergehenden Gebrauch	kürzere Frist vereinbar	§ 573c Abs. 2 BGB
Außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist, etwa nach dem Tod des Mieters oder bei verweigerter Erlaubnis zur Untervermietung	immer drei Monate, auch nach langer Mietdauer	§ 573d Abs. 2 BGB
Werkmietwohnung nach Ende des Arbeits- oder Dienstverhältnisses	teils kürzer, im Extremfall zum Ablauf desselben Monats	§ 576 BGB
Separat gemietete Garage	dritter Werktag, Ende des übernächsten Monats	§ 580a Abs. 1 BGB
Sonderkündigung nach Mieterhöhung oder Modernisierungsankündigung	eigene Erklärungsfristen	§ 561 BGB, § 555e BGB

Beim möblierten Zimmer ist nicht geklärt, ob ein Sonntag als 15. den Zugang auf Montag verschiebt. Am 15. November 2026, einem Sonntag, sollte die Kündigung deshalb schon am Samstag, 14. November, ankommen. Einen wirksam befristeten Vertrag kann keine Seite ordentlich kündigen (§ 542 Abs. 2 BGB, § 575 BGB) – mehr dazu unter Zeitmietvertrag. Wann eine Mieterhöhung oder Modernisierung ein eigenes Kündigungsrecht auslöst, steht unter Sonderkündigung als Mieter.

Was im Mietvertrag anders stehen darf

Längere Fristen für den Mieter sind unwirksam, denn der Vertrag darf von der gesetzlichen Regel nicht zu seinem Nachteil abweichen (§ 573c Abs. 4 BGB). Steht im Vertrag, der Mieter müsse sechs Monate vorher kündigen, gelten trotzdem drei. Zugunsten des Mieters ist eine Abweichung erlaubt – etwa eine kürzere Frist für ihn oder eine längere für den Vermieter.

Eine Ausnahme betrifft alte Verträge: Wurden längere Fristen vor dem 1. September 2001 vereinbart, gelten sie grundsätzlich weiter. Das gilt aber nicht, wenn ein Formularvertrag bloß die damaligen gesetzlichen Fristen wiedergab; für Kündigungen, die seit dem 1. Juni 2005 zugehen, zählt dann die heutige Regel (Absatz 10 von Art. 229 § 3 EGBGB). Wer einen Mietvertrag aus den Neunzigern hat, sollte die Klausel deshalb genau lesen.

Etwas anderes ist ein Kündigungsverzicht: Beide Seiten können für eine gewisse Zeit auf die ordentliche Kündigung verzichten, im Formularvertrag in der Regel höchstens vier Jahre (BGH, 06.04.2005, VIII ZR 27/04). Bei einer Staffelmiete darf das Kündigungsrecht des Mieters höchstens vier Jahre seit Abschluss der Vereinbarung ausgeschlossen werden (§ 557a Abs. 3 BGB). Einzelheiten unter Kündigungsverzicht und Staffelmiete.

Fünf typische Rechenfehler

1. Briefdatum statt Zugang: Wer am dritten Werktag erst zur Post geht, ist zu spät.
2. Samstag vergessen: Er zählt als Werktag. Wer ihn überspringt, plant mit einem Tag Reserve, den es nicht gibt.
3. „Drei Monate ab Zugang“: Das Mietverhältnis endet immer mit einem Monatsletzten, nicht drei Monate nach dem Tag des Zugangs.
4. Aufschub am Wochenende erwartet: Fällt das Mietende auf einen Samstag oder Sonntag, bleibt es trotzdem dabei.
5. Mietdauer falsch gezählt: Für die längeren Vermieterfristen zählt die Überlassung. Ein Verkauf ändert daran nichts, denn der Käufer tritt in den laufenden Vertrag ein (§ 566 BGB).

Wie du belegst, wann dein Brief angekommen ist, erklärt der Ratgeber Zugang beweisen.

Wenn das Mietende strittig ist

Streiten Mieter und Vermieter über das Mietende, geht es meist um den Zugang oder um die Mietdauer. Mieter bekommen Rat beim örtlichen Mieterverein, Vermieter bei Haus & Grund; droht eine Räumungsklage, ist anwaltliche Beratung sinnvoll. Vereine vor Ort findest du über die Verzeichnisse Mietervereine und Haus & Grund.

Quellen

• § 573c BGB – Fristen der ordentlichen Kündigung
• § 573a BGB – Erleichterte Kündigung des Vermieters
• § 573d BGB – Außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist
• § 549 BGB – Auf Wohnraummietverhältnisse anwendbare Vorschriften
• § 576 BGB – Fristen der ordentlichen Kündigung bei Werkmietwohnungen
• § 580a BGB – Kündigungsfristen
• § 542 BGB – Ende des Mietverhältnisses
• § 130 BGB – Wirksamwerden der Willenserklärung gegenüber Abwesenden
• § 557a BGB – Staffelmiete
• § 566 BGB – Kauf bricht nicht Miete
• Art. 229 § 3 EGBGB – Übergangsvorschriften zur Mietrechtsreform 2001
• § 18 PostG – Brieflaufzeiten
• § 573 BGB – Ordentliche Kündigung des Vermieters
• § 575 BGB – Zeitmietvertrag
• § 561 BGB – Sonderkündigungsrecht des Mieters nach Mieterhöhung
• § 555e BGB – Sonderkündigungsrecht des Mieters bei Modernisierungsmaßnahmen
• BGH, Urteil vom 27.04.2005, VIII ZR 206/04 (Samstag in der Karenzzeit) – abgerufen am 05.10.2026
• BGH, Urteil vom 13.07.2010, VIII ZR 129/09 (Samstag bei der Mietzahlung) – abgerufen am 05.10.2026
• BGH, Urteil vom 05.10.2016, VIII ZR 222/15 (Überweisungsauftrag bis zum dritten Werktag) – abgerufen am 05.10.2026
• BGH, Urteil vom 17.02.2005, III ZR 172/04 (kein Aufschub von Kündigungsfristen) – abgerufen am 05.10.2026
• BGH, Urteil vom 06.04.2005, VIII ZR 27/04 (Kündigungsverzicht) – abgerufen am 05.10.2026
• Bayerisches Feiertagsgesetz, Art. 1 – Gesetzliche Feiertage – abgerufen am 05.10.2026
• BGH, Urteil vom 22.01.2003, VIII ZR 244/02 (Nachmieter) – abgerufen am 05.10.2026
• BAG, Urteil vom 20.06.2024, 2 AZR 213/23 (Zugang im Hausbriefkasten) – abgerufen am 05.10.2026

Häufige Fragen

Darf ich die Kündigung schon Monate vor dem dritten Werktag abschicken?

Ja. Das Gesetz verlangt den Zugang „spätestens“ am dritten Werktag; früher geht immer. Nenn im Schreiben dann ausdrücklich das gewünschte Mietende, zum Beispiel „zum 31.03.2027, hilfsweise zum nächstmöglichen Termin“, damit kein Zweifel entsteht, welchen Termin du meinst.

Komme ich mit einem Nachmieter früher aus dem Vertrag?

Nur in Ausnahmefällen. Ein gesetzliches Recht dazu gibt es nicht. Wer vorzeitig aus einem befristeten oder langfristig gebundenen Vertrag will, kann die Entlassung nur verlangen, wenn er ein berechtigtes Interesse hat und einen geeigneten, zumutbaren Nachmieter stellt – oder wenn der Vertrag eine Nachmieterklausel enthält (BGH, VIII ZR 244/02). Bei einem unbefristeten Vertrag bleibt es bei drei Monaten, sofern der Vermieter nicht freiwillig einem früheren Ende zustimmt.

Zählt ein Brief, den ein Bote am späten Nachmittag in den Briefkasten wirft, noch am selben Tag?

Nicht unbedingt. Nach den Maßstäben des Bundesarbeitsgerichts geht ein Schreiben im Hausbriefkasten mit der Leerung zu, die nach der Verkehrsanschauung zu erwarten ist – im Allgemeinen kurz nach den üblichen örtlichen Postzustellzeiten (BAG, 2 AZR 213/23). Ein Einwurf erst danach wirkt deshalb in der Regel erst mit der nächsten zu erwartenden Leerung. Wirf eine Kündigung am letzten Tag besser vormittags ein.

Allgemeine Information, keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen die Verbraucherzentralen, eine Schlichtungsstelle oder ein Anwalt.