Sonderkündigung als Mieter

Diese Seite ist für Mieter, die nach einer Mieterhöhung oder einer angekündigten Modernisierung früher als sonst aus dem Vertrag wollen. Vermieter erfahren, was eine solche Kündigung für ihre Erhöhung bedeutet. Du findest die Fristen mit durchgerechneten Beispielen, die Abwägung zwischen Zustimmen, Abwarten und Kündigen, eine Übersicht weiterer Sonderrechte und einen Check für deinen Fall.

Was eine Sonderkündigung ist

Eine Sonderkündigung ist eine außerordentliche Kündigung, die das Gesetz nur bei bestimmten Anlässen erlaubt – mit eigenen Fristen, die von der normalen Dreimonatsfrist abweichen. Für Mieter von Wohnungen gibt es zwei typische Anlässe: eine Mieterhöhung (§ 561 BGB) und eine Modernisierungsankündigung (§ 555e BGB). Beide Rechte kann der Mietvertrag nicht zu deinem Nachteil einschränken. Sonderrechte bei anderen Verträgen sammelt der Ratgeber Sonderkündigungsrechte.

Für die Form gilt dasselbe wie bei jeder Mietkündigung: Papier, eigenhändige Unterschrift aller Mieter und Zugang beim Vermieter (§ 568 Abs. 1 BGB). Eine besondere Begründung verlangen § 561 und § 555e BGB nicht. Nenn trotzdem das Schreiben des Vermieters mit Datum, damit klar ist, worauf du dich stützt. Worauf es bei der Form ankommt, steht unter Form der Kündigung.

Nach einer Mieterhöhung (§ 561 BGB)

Das Sonderkündigungsrecht entsteht, wenn der Vermieter eine Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 BGB) oder wegen einer Modernisierung (§ 559 BGB) geltend macht. Du kannst dann bis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang seiner Erklärung außerordentlich kündigen, und zwar zum Ablauf des übernächsten Monats. Kündigst du, tritt die Mieterhöhung nicht ein (§ 561 Abs. 1 BGB) – bis zum Auszug zahlst du die bisherige Miete.

Zwei Punkte stehen so nicht im Gesetzestext, sondern in der Gesetzesbegründung: Das Recht besteht unabhängig davon, ob das Erhöhungsverlangen wirksam ist. Und der „übernächste Monat“ wird vom Ende der Überlegungsfrist an gezählt, nicht vom Tag deiner Kündigung. Zwischen dem Zugang der Erhöhung und dem Mietende liegen so vier bis fünf Monate – gleich, ob du früh oder erst am letzten Tag kündigst.

Erhöhungsverlangen zugegangen	Kündigung muss zugehen bis	Mietverhältnis endet	Höhere Miete ohne Kündigung ab (bei Zustimmung)
Montag, 14.09.2026	Montag, 30.11.2026	31.01.2027	01.12.2026
Montag, 12.10.2026	Donnerstag, 31.12.2026	28.02.2027	01.01.2027
im November 2026	Sonntag, 31.01.2027 – sicherer bis Freitag, 29.01.2027	31.03.2027	01.02.2027

Die letzte Zeile der Tabelle zeigt eine offene Frage: Ob sich die Überlegungsfrist verlängert, wenn sie an einem Samstag oder Sonntag endet, ist für § 561 BGB nicht höchstrichterlich geklärt. Plane deshalb so, als gäbe es keinen Aufschub.

Kein Sonderkündigungsrecht lösen Erhöhungen aus, die keine Erhöhung nach § 558 oder § 559 BGB sind: die jährliche Anpassung einer Indexmiete (§ 557b BGB), die nächste Stufe einer Staffelmiete (§ 557a BGB) und höhere Betriebskostenvorauszahlungen (§ 560 BGB). Auch beim möblierten Zimmer in der Wohnung des Vermieters und im Studenten- oder Jugendwohnheim gilt § 561 BGB nicht (§ 549 BGB). Der Entwurf zur Mietrechtsreform „Mietrecht II“ will das Sonderrecht auf eine weitere Form der Modernisierungsmieterhöhung erstrecken; beschlossen ist das noch nicht (Stand im Magazin zum Mietrecht 2026).

Zustimmen, abwarten oder kündigen?

Bei einer Erhöhung bis zur Vergleichsmiete musst du nicht sofort reagieren. Stimmst du zu, schuldest du die höhere Miete ab Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang (§ 558b Abs. 1 BGB). Stimmst du bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nicht zu, kann der Vermieter innerhalb von drei weiteren Monaten auf Zustimmung klagen (§ 558b Abs. 2 BGB). Die Zustimmungsfrist endet also am selben Tag wie die Frist für die Sonderkündigung. Kündigen lohnt sich vor allem, wenn du ohnehin umziehen willst oder die neue Miete nicht tragen kannst. Ob ein Verlangen begründet ist – etwa mit dem Mietspiegel oder drei Vergleichswohnungen (§ 558a BGB) –, prüft der Mieterverein.

Nach einer Modernisierungsankündigung (§ 555e BGB)

Modernisierungen sind bauliche Veränderungen, die zum Beispiel Energie oder Wasser sparen, den Gebrauchswert der Wohnung erhöhen oder die Wohnverhältnisse dauerhaft verbessern (§ 555b BGB). Der Vermieter muss sie spätestens drei Monate vor Beginn in Textform ankündigen, mit Art und Umfang, Beginn und Dauer sowie der zu erwartenden Mieterhöhung (§ 555c Abs. 1 BGB).

Nach Zugang dieser Ankündigung kannst du außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Die Kündigung muss bis zum Ablauf des Monats erfolgen, der auf den Zugang folgt (§ 555e Abs. 1 BGB). Nach der Gesetzesbegründung endet das Mietverhältnis dabei immer mit Ablauf des übernächsten Monats nach Zugang der Ankündigung – auch wenn du schon am Tag danach kündigst.

Ankündigung zugegangen	Kündigung muss zugehen bis	Mietverhältnis endet
Donnerstag, 20.08.2026	Mittwoch, 30.09.2026	31.10.2026
Montag, 12.10.2026	Montag, 30.11.2026	31.12.2026

Kein Kündigungsrecht besteht bei Bagatellmaßnahmen, die nur unerheblich auf die Wohnung einwirken und die Miete nur unerheblich erhöhen (§ 555e Abs. 2 BGB, § 555c Abs. 4 BGB). Wer bleiben will, hat eine Alternative: Umstände, die für dich eine Härte bedeuten – wegen der Bauarbeiten oder der späteren Mieterhöhung –, teilst du dem Vermieter bis zum Ablauf des Monats nach Zugang der Ankündigung in Textform mit (§ 555d Abs. 3 BGB). Diese Frist beginnt nur, wenn die Ankündigung den gesetzlichen Vorgaben entspricht.

Nach der Modernisierung darf der Vermieter die jährliche Miete um 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen; innerhalb von sechs Jahren um höchstens 3 Euro je Quadratmeter, bei einer Miete unter 7 Euro je Quadratmeter um höchstens 2 Euro (§ 559 BGB). Für eine neue Wärmepumpe gilt seit dem 29. Juli 2026: volle Umlage nur mit dem Nachweis einer Jahresarbeitszahl von mindestens 2,5, sonst nur auf Basis der halben Kosten; ausgenommen sind unter anderem Gebäude, die nach 1996 errichtet wurden oder mit höchstens 55 Grad Vorlauftemperatur beheizt werden können (§ 559f BGB). Verlangt der Vermieter diese Erhöhung, hast du erneut das Sonderkündigungsrecht nach § 561 BGB.

Weitere Sonderrechte im Überblick

Anlass	Was gilt	Grundlage
Vermieter verweigert die Erlaubnis zur Untervermietung	außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist (dritter Werktag, Ende des übernächsten Monats), außer in der Person des Untermieters liegt ein wichtiger Grund	§ 540 Abs. 1 BGB, § 573d Abs. 2 BGB
Tod des Mieters	Wer mit dem Mieter einen gemeinsamen Haushalt führte, tritt kraft Gesetzes in den Vertrag ein und kann binnen eines Monats ablehnen; sonst können Erbe und Vermieter binnen eines Monats mit gesetzlicher Frist kündigen – siehe Tod des Mieters	§ 563 BGB, § 564 BGB
Erhebliche Mängel oder Gesundheitsgefahr	fristlose Kündigung, meist erst nach erfolgloser Abhilfefrist – siehe Fristlos als Mieter	§ 543 BGB, § 569 Abs. 1 BGB
Verkauf des Hauses oder der Wohnung	kein Sonderrecht; der Käufer tritt in den Vertrag ein – siehe Hausverkauf	§ 566 BGB
Neue Stelle, Umzug in eine andere Stadt, Umzug ins Pflegeheim	kein gesetzliches Sonderrecht; es bleibt bei drei Monaten (Kündigungsfristen), früher geht es nur im Einvernehmen	§ 573c BGB

So gehst du vor

1. Zugang festhaltenNotiere, wann das Schreiben angekommen ist, und heb den Umschlag auf. Alle Fristen hängen an diesem Tag.
2. Art des Schreibens bestimmenErhöhung bis zur Vergleichsmiete, Erhöhung nach Modernisierung, Modernisierungsankündigung – oder eine Index-, Staffel- oder Betriebskostenanpassung ohne Sonderrecht?
3. Frist ausrechnenDer Check unten nennt Frist und passende Vorlage.
4. EntscheidenZustimmen, Härte geltend machen oder kündigen. Lass ein zweifelhaftes Verlangen vorher beim Mieterverein prüfen.
5. KündigenSchriftlich, mit der Unterschrift aller Mieter und dem Datum des Vermieterschreibens. Das Muster Sonderkündigung nach Mieterhöhung ist auf die Erhöhung zugeschnitten; nach einer Modernisierungsankündigung nennst du stattdessen diese und § 555e BGB.
6. Zugang sichern und Auszug planenBote oder Einwurf-Einschreiben mit Auslieferungsbeleg; danach Übergabe und Kaution vorbereiten (Wohnungsübergabe).

Rechner

Sonderkündigungs-Check

Zwei Fragen – und du siehst, ob ein Sonderkündigungsrecht greift, welche Frist läuft und welche Vorlage passt.

Welcher Vertrag?bitte wählenHandy, Internet, FestnetzStrom oder GasVersicherungMietvertrag (ich bin Mieter)Abo (Streaming, Software, Zeitschrift …)FitnessstudioGesetzliche Krankenkasseanderer Vertrag

Der Check nennt die gesetzlichen Sonderrechte. Viele Verträge enthalten zusätzliche Rechte – ein Blick in die Bedingungen lohnt sich.

Was Vermieter wissen sollten

Jede Erhöhung nach § 558 oder § 559 BGB öffnet dem Mieter ein Kündigungsfenster, auch wenn das Verlangen unwirksam sein sollte. Kündigt er, bleibt es bis zum Mietende bei der bisherigen Miete. Eine Modernisierungsankündigung sollte vollständig sein: Entspricht sie nicht den Vorgaben, beginnt die Frist für den Härteeinwand nicht, und eine spätere Modernisierungsmieterhöhung wird erst sechs Monate später fällig (§ 559b Abs. 2 BGB). Vereinbarungen, die die Sonderkündigung erschweren, sind unwirksam (§ 561 Abs. 2 BGB, § 555e Abs. 3 BGB). Beratung zu Erhöhung und Modernisierung bieten Haus & Grund und Fachanwälte für Mietrecht; Mieter wenden sich an einen Mieterverein.

Quellen

• § 561 BGB – Sonderkündigungsrecht des Mieters nach Mieterhöhung
• § 555e BGB – Sonderkündigungsrecht des Mieters bei Modernisierungsmaßnahmen
• § 555b BGB – Modernisierungsmaßnahmen
• § 555c BGB – Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen
• § 555d BGB – Duldung von Modernisierungsmaßnahmen, Ausschlussfrist
• § 558a BGB – Form und Begründung der Mieterhöhung
• § 558b BGB – Zustimmung zur Mieterhöhung
• § 559 BGB – Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen
• § 559b BGB – Geltendmachung der Erhöhung, Wirkung der Erhöhungserklärung
• § 559f BGB – Mieterhöhung nach Einbau oder Aufstellung einer Wärmepumpe
• § 557a BGB – Staffelmiete
• § 557b BGB – Indexmiete
• § 560 BGB – Veränderungen von Betriebskosten
• § 549 BGB – Auf Wohnraummietverhältnisse anwendbare Vorschriften
• § 540 BGB – Gebrauchsüberlassung an Dritte
• § 564 BGB – Fortsetzung des Mietverhältnisses mit dem Erben, außerordentliche Kündigung
• § 566 BGB – Kauf bricht nicht Miete
• § 568 BGB – Form und Inhalt der Kündigung
• § 558 BGB – Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete
• § 563 BGB – Eintrittsrecht bei Tod des Mieters
• § 573c BGB – Fristen der ordentlichen Kündigung
• § 573d BGB – Außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist
• § 543 BGB – Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund
• § 569 BGB – Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund
• § 536 BGB – Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln
• BT-Drucksache 14/4553 – Begründung zum Mietrechtsreformgesetz, zu § 561 – abgerufen am 05.10.2026
• BT-Drucksache 17/10485 – Begründung zum Mietrechtsänderungsgesetz, zu § 555e – abgerufen am 05.10.2026
• BGBl. 2026 I Nr. 226 – Gesetz vom 23.07.2026 (§ 559f BGB) – abgerufen am 05.10.2026
• BMJV: Gesetzgebungsverfahren „Mietrecht II“ (Entwurf) – abgerufen am 05.10.2026
• BGH, Urteil vom 18.03.2015, VIII ZR 185/14 (Schönheitsreparaturen bei unrenovierter Übergabe) – abgerufen am 05.10.2026

Häufige Fragen

Darf ich die Miete mindern, solange modernisiert wird?

Grundsätzlich ja, wenn die Arbeiten die Nutzung der Wohnung beeinträchtigen (§ 536 Abs. 1 BGB). Bei einer energetischen Modernisierung, die Endenergie nachhaltig einspart, bleibt eine Minderung aber für die Dauer von drei Monaten außer Betracht (§ 536 Abs. 1a BGB).

Was gilt, wenn ich die Frist für die Sonderkündigung verpasse?

Dann bleibt dir die ordentliche Kündigung mit der normalen Frist von drei Monaten (§ 573c BGB). Eine Erhöhung bis zur Vergleichsmiete wird in dieser Zeit nur wirksam, wenn du zustimmst oder ein Gericht dich zur Zustimmung verurteilt (§ 558b BGB); eine Modernisierungsmieterhöhung schuldest du ab Beginn des dritten Monats nach Zugang der Erklärung (§ 559b Abs. 2 BGB).

Muss ich die Wohnung bis zum Mietende renovieren, wenn ich wegen einer Modernisierung kündige?

Das richtet sich nicht nach der Sonderkündigung, sondern nach deinem Mietvertrag: Ob du beim Auszug renovieren musst, hängt davon ab, ob die Klausel wirksam ist. Viele Formularklauseln sind es nicht, etwa wenn die Wohnung unrenoviert übergeben wurde (BGH, VIII ZR 185/14). Mehr dazu unter Schönheitsreparaturen beim Auszug.

Allgemeine Information, keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen die Verbraucherzentralen, eine Schlichtungsstelle oder ein Anwalt.