Wohnungsübergabe beim Auszug: Protokoll, Schlüssel, Zähler

Diese Seite ist für Mieter, die ausziehen, und für Vermieter, die eine Wohnung zurücknehmen. Sie zeigt, was das Gesetz bei der Rückgabe verlangt, wie du den Termin vorbereitest, was in ein Übergabeprotokoll gehört, wie Schlüssel und Zählerstände zu behandeln sind und welche Fristen mit der Übergabe zu laufen beginnen – mit einem Zeitplan und einer durchgerechneten Fristenliste für eine Rückgabe am 30.10.2026.

Was das Gesetz verlangt – und was nicht

Nach dem Ende des Mietverhältnisses muss der Mieter die Wohnung zurückgeben (§ 546 Abs. 1 BGB). Der Vermieter muss sie wieder in Besitz nehmen und untersuchen können (BGH, 08.11.2017, VIII ZR 13/17, Rn. 34) – deshalb gehören eine geräumte Wohnung und alle Schlüssel dazu. Abnutzung durch vertragsgemäßen Gebrauch muss der Mieter nicht beseitigen (§ 538 BGB); ob er renovieren muss, hängt allein von einer wirksamen Vereinbarung ab (Schönheitsreparaturen beim Auszug). Einrichtungen, die er selbst eingebaut hat, darf er wegnehmen (§ 539 Abs. 2 BGB); der Vermieter kann das durch eine angemessene Entschädigung abwenden, wenn der Mieter kein berechtigtes Interesse an der Wegnahme hat (§ 552 Abs. 1 BGB).

Ein gemeinsames Protokoll schreibt das Gesetz nicht vor. Es ist aber das wichtigste Beweismittel für beide Seiten. Der Bundesgerichtshof nennt für den Zustand bei Mietbeginn ausdrücklich das gemeinsame Übergabeprotokoll, Fotos, Belege über Renovierungskosten und Zeugen wie Helfer oder Handwerker (BGH, 18.03.2015, VIII ZR 185/14, Rn. 33). Beim Auszug ist es nicht anders: Ein von beiden unterschriebenes Protokoll macht den Zustand am Übergabetag beweisbar. Wie wichtig schon das Einzugsprotokoll ist, zeigt ein Streit um einen Schlüssel: Weil im Protokoll von 2010 zwei übergebene Wohnungsschlüssel vermerkt waren, stand fest, dass der Mieter beide erhalten hatte – er gab nur einen zurück (BGH, 05.03.2014, VIII ZR 205/13).

Zeitplan für Mieter und Vermieter

Wann	Mieter	Vermieter
vier bis sechs Wochen vorher	Übergabetermin vereinbaren, am besten vor dem letzten Tag der Mietzeit; klären, ob Einbauten bleiben dürfen oder entfernt werden	Termin bestätigen, Zeit für eine gemeinsame Vorbesichtigung anbieten, das Einzugsprotokoll heraussuchen
zwei bis drei Wochen vorher	Strom, Gas und Internet zum Auszug kündigen oder ummelden, Rundfunkbeitrag abmelden; vereinbarte Arbeiten erledigen	Zwischenablesung der Heizkostenverteiler und Wasserzähler zum Auszugstag beauftragen
am Übergabetag	Raum für Raum begehen, Mängel und Zählerstände ins Protokoll, Fotos mit Datum, alle Schlüssel gegen Quittung übergeben, neue Anschrift und Kontoverbindung für Kaution und Nebenkosten notieren, beide unterschreiben
nach der Übergabe	Kopie des Protokolls aufheben, Kautionsabrechnung abwarten, Nebenkostenabrechnung prüfen	Schäden schnell beziffern – die Verjährung läuft ab der Rückgabe –, Kaution und Nebenkosten abrechnen

Den letzten Tag der Mietzeit ermittelt der Rechner aus dem Tag, an dem die Kündigung zugegangen ist:

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Mietvertrag: Kündigungsfrist berechnen

Bis wann muss die Kündigung beim Vertragspartner sein, und wann endet das Mietverhältnis?

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Anlass

Werkmietwohnung: Lage nach Ende des Arbeitsverhältnisses

Mietverhältnis besteht seitAb 5 und 8 Jahren verlängert sich die Frist des Vermieters um je drei Monate.

BundeslandFeiertage zählen bei den drei Werktagen nicht mit.

Der Rechner braucht JavaScript. Die Regel: Kommt die Kündigung bis zum dritten Werktag eines Monats an, zählt dieser Monat mit – der Mieter ist dann zum Ende des übernächsten Monats raus.

Grundlage: § 573c BGB, § 573a BGB und § 568 BGB (Schriftform); Tod des Mieters § 564 BGB mit § 573d BGB, Wohnheim § 549 BGB Abs. 3, Werkmietwohnung § 576 BGB und § 576a BGB, Garage, Stellplatz und Geschäftsräume § 580a BGB. Der Samstag zählt bei den drei Werktagen mit (BGH, 27.04.2005, VIII ZR 206/04); ob ein Zugang am Montag noch reicht, wenn der dritte Werktag selbst ein Samstag ist, hat der BGH offengelassen – der Rechner rechnet dann vorsichtig mit dem Samstag. Vereinbarte längere Fristen für den Mieter sind unwirksam – Ausnahme: vor dem 1. September 2001 einzeln ausgehandelte Fristen (Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB; die alten gesetzlichen Fristen im Formularvertrag gelten nicht mehr). Ein befristeter Kündigungsverzicht kann gelten.

Was ins Übergabeprotokoll gehört

Kopf: Anschrift und Lage der Wohnung, Datum und Uhrzeit, Namen aller Anwesenden; wer für einen anderen handelt, legt eine Vollmacht vor.
Raum für Raum: Wände und Decken, Böden, Fenster und Türen, Heizkörper, Bad und Küche, Steckdosen und Schalter, mitvermietete Keller- oder Bodenräume.
Mängel genau beschreiben: Was, wo, wie groß – und ob der Mangel schon beim Einzug da war, normale Abnutzung ist oder neu entstanden ist. Ein Vergleich mit dem Einzugsprotokoll gehört dazu.
Zählerstände: Strom, Gas, Wasser und Wärmezähler bzw. Heizkostenverteiler, jeweils mit Zählernummer und Stand; am besten zusätzlich fotografieren.
Schlüssel: Art und Anzahl – Wohnung, Haustür, Briefkasten, Keller, Garage –, auch selbst nachgemachte.
Einbauten und Zurückgelassenes: Was bleibt mit Zustimmung des Vermieters, was wird noch abgeholt, was übernimmt der Nachmieter.
Vereinbarungen: Arbeiten, die noch zu erledigen sind, mit Frist; streitige Punkte als streitig vermerken, statt sie stillschweigend zu übergehen.
Abschluss: neue Anschrift und Kontoverbindung des Mieters, Unterschriften beider Seiten, eine Ausfertigung für jede Seite.

Ein ausfüllbares Formular bietet die Vorlage Wohnungsübergabeprotokoll. Unterschreibe nichts, was nicht stimmt: Bist du mit einem Eintrag nicht einverstanden, schreib deine Sicht daneben.

Schlüssel: vollständig und gegen Quittung

Gib alle Schlüssel zurück, auch die, die du selbst hast nachmachen lassen, und lass dir die Zahl quittieren. Fehlt ein Schlüssel, haftet der Mieter für den Schaden, wenn er den Verlust zu vertreten hat. Den Austausch einer ganzen Schließanlage muss er aber erst bezahlen, wenn sie wegen der Missbrauchsgefahr tatsächlich ausgetauscht wird; ein bloßer Kostenvoranschlag genügt nicht. Im Fall des Bundesgerichtshofs forderte die Verwaltung einer Wohnungseigentümergemeinschaft vom Vermieter 1.468 Euro für eine neue Schließanlage, die bis zum Prozessende nicht eingebaut war; seine Schadensersatzklage gegen den Mieter scheiterte (VIII ZR 205/13).

Die Schlüssel haben noch eine zweite Bedeutung: Mit dem Rückerhalt der Wohnung beginnt die Verjährung der Ansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen. Sie beträgt sechs Monate (§ 548 Abs. 1 BGB) und läuft ab der Rückgabe, auch wenn die Wohnung vor dem rechtlichen Ende des Mietverhältnisses zurückgegeben wird; eine Formularklausel, die sie auf zwölf Monate nach Mietende verlängert, ist unwirksam (VIII ZR 13/17).

Zählerstände und Abmeldungen

Ziehst du während einer Abrechnungsperiode aus, muss der Gebäudeeigentümer die Verbrauchserfassung deiner Räume zwischenablesen lassen (§ 9b Abs. 1 HeizkostenV). Die verbrauchsabhängigen Heizkosten werden nach dieser Ablesung aufgeteilt, die übrigen Kosten der Heizung nach Gradtagszahlen oder zeitanteilig und die übrigen Warmwasserkosten zeitanteilig (Absatz 2); der Mietvertrag kann etwas anderes regeln (Absatz 4). Die Kosten der Zwischenablesung trägt mangels anderer Vereinbarung der Vermieter – im Fall des Bundesgerichtshofs eine „Nutzerwechselgebühr“ von 30,74 Euro (BGH, 14.11.2007, VIII ZR 19/07). Wie die Abrechnung danach weitergeht, steht unter Nebenkosten nach dem Auszug.

Strom und Gas: Hast du einen eigenen Vertrag mit dem Versorger, meldest du ihm den Zählerstand vom Auszugstag; Fristen und Sonderrechte beim Umzug stehen unter Strom und Gas.
Internet: Was beim Umzug mit dem Vertrag passiert, erklärt DSL, Festnetz und Internet.
Rundfunkbeitrag: Gezahlt wird bis zum Monatsende des Auszugs; meldest du dich erst später ab, endet die Pflicht erst mit dem Monat der Abmeldung (§ 7 Abs. 2 RBStV; mehr unter Rundfunkbeitrag abmelden).
Meldebehörde: In der neuen Wohnung meldest du dich binnen zwei Wochen nach dem Einzug an; dafür bestätigt dir der neue Vermieter den Einzug (§ 17 Abs. 1, § 19 Abs. 1 BMG). Abmelden musst du dich nur, wenn du keine neue Wohnung im Inland beziehst (§ 17 Abs. 2 BMG).

Zwei Personen von hinten gehen durch eine leere helle Wohnung, eine zeigt auf einen Türrahmen — KI-generiert

Abnutzung oder Schaden?

Die Grenze zieht § 538 BGB: Normale Abnutzung bleibt Sache des Vermieters. Für Schäden darüber hinaus haftet der Mieter – nach der Rechtsprechung etwa, wenn er Wände, die er neutral übernommen hat, in kräftigen Farben gestrichen zurücklässt (BGH, 06.11.2013, VIII ZR 416/12), oder für Spuren des Rauchens, die sich mit Schönheitsreparaturen nicht mehr beseitigen lassen (BGH, 05.03.2008, VIII ZR 37/07). Die Abgrenzung im Einzelnen und die Urteile dazu stehen unter Schönheitsreparaturen beim Auszug. Für das Protokoll heißt das: Jeder Mangel wird beschrieben, die Bewertung als Abnutzung oder Schaden notiert jede Seite für sich, wenn man sich nicht einigt.

Gibt der Mieter die Wohnung nicht rechtzeitig zurück, kann der Vermieter für die Zeit der Vorenthaltung als Entschädigung die vereinbarte Miete oder die für vergleichbare Wohnungen ortsübliche verlangen (§ 546a BGB). Für einen weitergehenden Schaden haftet ein Wohnraummieter nur eingeschränkt (§ 571 BGB) – während einer gerichtlichen Räumungsfrist gar nicht (siehe Räumungsklage und Räumungsfrist).

Durchgerechnet: Fristen nach einer Rückgabe am 30.10.2026

Annahme: Das Mietverhältnis endet am Samstag, 31.10.2026. Mieter und Vermieter verabreden die Übergabe für Freitag, 30.10.2026; der Mieter zieht am selben Tag in eine neue Wohnung.

Was	Bis wann	Grundlage
Abmeldung des Rundfunkbeitrags, damit die Pflicht mit Oktober endet	Eingang bis Samstag, 31.10.2026	§ 7 Abs. 2 RBStV
Anmeldung bei der Meldebehörde für die neue Wohnung	Freitag, 13.11.2026	§ 17 Abs. 1 BMG
Ansprüche des Vermieters wegen Schäden an der Wohnung verjähren	mit Ablauf des 30.04.2027	§ 548 Abs. 1 BGB
Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen oder Wegnahme von Einrichtungen verjähren	mit Ablauf des 30.04.2027 (sechs Monate nach dem Mietende)	§ 548 Abs. 2 BGB
Abrechnung der Kaution	angemessene Frist, keine feste Zahl	Mietkaution
Betriebskostenabrechnung für 2026 muss zugehen	Freitag, 31.12.2027	§ 556 Abs. 3 BGB

Wenn es Streit gibt

Nicht einig über einen Mangel: beide Sichtweisen ins Protokoll schreiben, fotografieren, Zeugen notieren.
Vermieter erscheint nicht: Schlüssel nachweisbar zurückgeben, etwa durch Übergabe an eine bevollmächtigte Person gegen Quittung, und den Zustand mit Fotos und Zeugen festhalten.
Forderungen nach dem Auszug: Mieter prüfen, ob es um mehr als normale Abnutzung geht und ob die Frist von sechs Monaten gewahrt ist. Rat gibt ein Mieterverein; für Vermieter ist Haus & Grund der passende Ansprechpartner.

Quellen

Häufige Fragen

Kann ich die Wohnung schon vor dem Mietende zurückgeben?

Ja, aber die Miete bleibt bis zum Ende des Mietverhältnisses geschuldet: Wer die Wohnung nicht mehr nutzt, wird dadurch nicht von der Miete befreit (§ 537 Abs. 1 BGB). Der Vermieter muss sich ersparte Aufwendungen und Vorteile aus einer anderweitigen Vermietung anrechnen lassen. Die sechsmonatige Verjährung seiner Schadensersatzansprüche beginnt schon mit der früheren Rückgabe (BGH, VIII ZR 13/17).

Wer kümmert sich beim Auszug um den Stromvertrag?

Hast du den Vertrag selbst mit einem Versorger geschlossen, ist das deine Sache: Melde ihm den Zählerstand vom Auszugstag und kündige oder melde den Umzug. In der Grundversorgung beträgt die Kündigungsfrist zwei Wochen (§ 20 StromGVV); bei einem anderen Liefervertrag kannst du wegen des Umzugs mit sechs Wochen Frist außerordentlich kündigen – außer der Lieferant bietet dir binnen zwei Wochen an, dich an der neuen Anschrift zu den bisherigen Bedingungen weiter zu beliefern; deshalb gehört die neue Anschrift in die Kündigung (§ 41b Abs. 5 EnWG).

Allgemeine Information, keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen die Verbraucherzentralen, eine Schlichtungsstelle oder ein Anwalt.

Wohnungsübergabe: Protokoll, Schlüssel und Zählerstände