Kündigungsverzicht und Staffelmiete

Diese Seite ist für Mieter, in deren Vertrag ein Satz wie „Beide Parteien verzichten bis … auf ihr Recht zur ordentlichen Kündigung“ oder eine Staffelmiete steht, und für Vermieter, die eine Mindestbindung vereinbaren wollen. Sie erklärt die Vier-Jahres-Grenze, prüft acht typische Klauseln mit dem Ergebnis aus der Rechtsprechung, zeigt den Rechenweg Schritt für Schritt und rechnet ein Beispiel durch, bei dem ein einziger Monat über die Wirksamkeit entscheidet.

Was ein Kündigungsverzicht ist

Bei einem Kündigungsverzicht bleibt der Mietvertrag unbefristet; beide Seiten – manchmal nur der Mieter – schließen aber für eine bestimmte Zeit die ordentliche Kündigung aus. Das verstößt nicht gegen das Verbot längerer Kündigungsfristen für Mieter, denn der Verzicht ändert nicht die Frist, sondern schließt das Kündigungsrecht für eine Zeit aus (BGH, 22.12.2003, VIII ZR 81/03). Nach dem Ende des Verzichts gelten die normalen Regeln: Der Mieter kündigt mit drei Monaten, der Vermieter braucht weiter ein berechtigtes Interesse und hat die längeren Fristen nach Mietdauer (Kündigungsfristen).

Anders als ein Zeitmietvertrag braucht ein Kündigungsverzicht keinen besonderen Grund. Die Grenze ziehen das AGB-Recht (§ 307 BGB) und bei der Staffelmiete das Mietrecht selbst (§ 557a Abs. 3 BGB).

Die Vier-Jahres-Grenze

Steht der Verzicht in einem vorformulierten Vertrag, gilt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs:

• Höchstens vier Jahre: Ein – auch beiderseitiger – formularmäßiger Kündigungsverzicht ist in der Regel unwirksam, wenn er länger als vier Jahre dauert (BGH, 06.04.2005, VIII ZR 27/04).
• Gerechnet bis zum ersten möglichen Mietende: Maßgeblich ist die Zeit vom Vertragsschluss – nicht vom Mietbeginn – bis zu dem Tag, zu dem der Mieter den Vertrag erstmals beenden kann (BGH, 08.12.2010, VIII ZR 86/10). Eine Klausel, nach der erst nach vier Jahren gekündigt werden darf und dann noch die dreimonatige Frist läuft, ist deshalb zu lang.
• Auf das Monatsende achten: Ein Mietverhältnis endet bei der ordentlichen Kündigung immer mit Ablauf eines Monats. Fällt das Ende der vier Jahre mitten in einen Monat, muss der Verzicht schon zum Ende des Vormonats auslaufen; die Kündigungsfrist verlängert die Höchstgrenze nicht. Entschieden hat der BGH das für einen Staffelmietvertrag (BGH, 03.05.2006, VIII ZR 243/05); für andere Formularverzichte folgt es aus der Rechnung bis zum ersten möglichen Mietende.
• Ganz oder gar nicht: Ist die Formularklausel zu lang, fällt sie vollständig weg; ein Gericht kürzt sie nicht auf das noch Zulässige (BGH, 25.01.2006, VIII ZR 3/05). Der Mieter kann dann jederzeit mit der normalen Frist kündigen.
• Nachmieter rettet nichts: Das Recht, bei vorzeitigem Auszug einen Nachmieter zu stellen, gleicht einen zu langen Verzicht nicht aus; es ist zu unsicher (BGH, 08.12.2010, VIII ZR 86/10).

Dass eine Datumsangabe handschriftlich in eine Lücke des Formulars eingetragen wurde, macht die Klausel noch nicht zur ausgehandelten Individualvereinbarung (BGH, 03.05.2006, VIII ZR 243/05).

Der Vier-Jahres-Check: acht Klauseln im Vergleich

Für die ersten drei Zeilen gilt: Vertrag unterschrieben am Montag, 15.09.2025, Mietbeginn 01.10.2025. Vier Jahre ab Unterschrift reichen nach der Zählweise des BGH bis Freitag, 14.09.2029 – das letzte zulässige Monatsende ist damit der 31.08.2029.

Klausel	Frühestes Mietende laut Klausel	Ergebnis	Beleg
Formular, beide Seiten: „Kündigung erstmals zum 31.08.2029“	31.08.2029	wirksam; die Kündigung muss bis Montag, 04.06.2029, zugehen	BGH, 06.04.2005, VIII ZR 27/04
Formular, beide Seiten: „Kündigung erstmals zum 30.09.2029“	30.09.2029	ganz unwirksam – normale Frist ab sofort	BGH, 08.12.2010, VIII ZR 86/10, BGH, 03.05.2006, VIII ZR 243/05
Formular: „Verzicht vier Jahre ab Mietbeginn, danach Kündigung mit gesetzlicher Frist“	31.12.2029	ganz unwirksam	BGH, 08.12.2010, VIII ZR 86/10
Formular, nur der Mieter verzichtet ein Jahr, keine Staffelmiete und kein sonstiger Ausgleich	–	unwirksam	BGH, 19.11.2008, VIII ZR 30/08
Formular, nur der Mieter verzichtet, zusammen mit einer Staffelmiete, höchstens vier Jahre seit Abschluss der Staffelvereinbarung	–	wirksam	BGH, 23.11.2005, VIII ZR 154/04
Formular, beide Seiten zwei Jahre, möbliertes Zimmer, das ein Student am Studienort mietet	–	unwirksam wegen des besonderen Bedarfs an Mobilität	BGH, 15.07.2009, VIII ZR 307/08
einzeln ausgehandelt, sieben Jahre, keine Staffelmiete	–	wirksam bis zur Grenze der Sittenwidrigkeit	BGH, 10.07.2013, VIII ZR 388/12
einzeln ausgehandelt, mit Staffelmiete, länger als vier Jahre	–	nur unwirksam, soweit er vier Jahre übersteigt	BGH, 14.06.2006, VIII ZR 257/04

Offen ist ein Detail: Spiegelt die Klausel nur das Gesetz („für vier Jahre seit Abschluss ausgeschlossen, frühestens zum Ablauf dieses Zeitraums zulässig“), hält der BGH sie für wirksam (BGH, 23.11.2005, VIII ZR 154/04). Zu welchem Tag genau der Mieter dann kündigen kann, wenn die vier Jahre mitten im Monat enden, hat er nicht ausdrücklich entschieden – schreib in diesem Fall „hilfsweise zum nächstmöglichen Termin“.

Zwei echte Fälle zeigen, wie knapp es werden kann: Im Fall von 2006 war der Vertrag am 6. September 2003 geschlossen, der Verzicht lief bis zum 30. September 2007. Zulässig wäre ein Ausschluss bis zum 5. September 2007 gewesen – wegen 25 Tagen fiel die ganze Klausel, und die Kündigung des Mieters zum 30. September 2004 war wirksam (BGH, 03.05.2006, VIII ZR 243/05). Im Fall von 2015 hieß es „fest bis 30.04.2015, danach unbefristet mit gesetzlicher Frist“ bei Unterschrift Ende April 2011; frühestes Mietende wäre der 31. Juli 2015 gewesen – als Formularklausel zu lang (BGH, 07.10.2015, VIII ZR 247/14).

So rechnest du deine Klausel nach

1. Datum der Unterschrift suchenNicht der Mietbeginn zählt, sondern der Vertragsschluss; bei einer Staffelmiete die Unterschrift unter die Staffelvereinbarung.
2. Vier Jahre abzählenDer letzte zulässige Tag liegt einen Tag vor dem vierten Jahrestag: Unterschrift 15.09.2025, Grenze 14.09.2029.
3. Letztes zulässiges Monatsende bestimmenIm Beispiel der 31.08.2029. Bis dahin darf der Verzicht laufen, nicht länger.
4. Frühestes Mietende nach der Klausel ermittelnErlaubt die Klausel die Kündigung erst nach Ablauf des Verzichts, kommt die Frist von drei Monaten noch obendrauf.
5. VergleichenLiegt das frühestmögliche Mietende nach dem letzten zulässigen Monatsende, ist eine Formularklausel ganz unwirksam. Liegt es davor oder genau darauf, gilt sie – sofern nicht besondere Umstände wie beim Studentenzimmer dagegen sprechen.

Rechenbeispiel: ein Monat entscheidet

Jana hat am Montag, 15.09.2025, einen Formular-Staffelmietvertrag unterschrieben. Darin steht: „Das Kündigungsrecht des Mieters ist ausgeschlossen; eine Kündigung ist erstmals zum 30.09.2029 zulässig.“ Im Herbst 2026 bekommt sie eine Stelle in einer anderen Stadt.

• Ergebnis: Der Ausschluss reicht über den 31.08.2029 hinaus und ist deshalb ganz unwirksam. Jana kann mit der normalen Frist kündigen. Geht ihre Kündigung bis Mittwoch, 04.11.2026, zu, endet das Mietverhältnis am 31.01.2027 – gut zweieinhalb Jahre früher, als die Klausel glauben lässt.
• Gegenprobe: Hieße es „erstmals zum 31.08.2029“, wäre der Ausschluss wirksam. Jana könnte dann frühestens zum 31.08.2029 kündigen; die Kündigung müsste bis Montag, 04.06.2029, zugehen. Vorher käme sie nur über eine Einigung oder einen Nachmieter aus dem Vertrag.

Den Zugangstag für das Ende nach Ablauf eines wirksamen Verzichts rechnet der Rechner aus:

Rechner

Mietvertrag: Kündigungsfrist berechnen

Bis wann muss die Kündigung beim Vertragspartner sein, und wann endet das Mietverhältnis?

Wer kündigt?Ich als Mieter (oder als Erbe)Ich als Vermieter

Kündigung kommt an amLeer lassen = heute

Art der Wohnung bzw. RäumeWohnung (Regelfall)Einliegerwohnung, Zweifamilienhaus mit Vermieter oder unmöbliertes Zimmer in seiner Wohnung (§ 573a BGB)möbliertes Zimmer in der Wohnung des VermietersZimmer im Studenten- oder JugendwohnheimWerkmietwohnung (wegen des Arbeitsverhältnisses vermietet)Garage oder Stellplatz mit eigenem VertragGeschäftsräume (Laden, Büro, Praxis)

Anlassordentliche KündigungTod des Mieters (Kündigung durch Erben oder Vermieter)

Werkmietwohnung: Lage nach Ende des Arbeitsverhältnissesweniger als zehn Jahre überlassen, für andere Beschäftigte benötigt (§ 576 Abs. 1 Nr. 1)Arbeit erforderte Wohnen nahe der Arbeitsstätte, für andere Beschäftigte benötigt (§ 576 Abs. 1 Nr. 2)keiner dieser Fälle oder Arbeitsverhältnis läuft noch

Mietverhältnis besteht seitAb 5 und 8 Jahren verlängert sich die Frist des Vermieters um je drei Monate.

Bundeslandbundesweit (ohne Landesfeiertage)Baden-WürttembergBayernBerlinBrandenburgBremenHamburgHessenMecklenburg-VorpommernNiedersachsenNordrhein-WestfalenRheinland-PfalzSaarlandSachsenSachsen-AnhaltSchleswig-HolsteinThüringenFeiertage zählen bei den drei Werktagen nicht mit.

Grundlage: § 573c BGB, § 573a BGB und § 568 BGB (Schriftform); Tod des Mieters § 564 BGB mit § 573d BGB, Wohnheim § 549 BGB Abs. 3, Werkmietwohnung § 576 BGB und § 576a BGB, Garage, Stellplatz und Geschäftsräume § 580a BGB. Der Samstag zählt bei den drei Werktagen mit (BGH, 27.04.2005, VIII ZR 206/04); ob ein Zugang am Montag noch reicht, wenn der dritte Werktag selbst ein Samstag ist, hat der BGH offengelassen – der Rechner rechnet dann vorsichtig mit dem Samstag. Vereinbarte längere Fristen für den Mieter sind unwirksam – Ausnahme: vor dem 1. September 2001 einzeln ausgehandelte Fristen (Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB; die alten gesetzlichen Fristen im Formularvertrag gelten nicht mehr). Ein befristeter Kündigungsverzicht kann gelten.

Staffelmiete: was zusätzlich gilt

Eine Staffelmiete legt schon im Vertrag fest, wann die Miete um welchen Betrag steigt. Das Gesetz stellt dafür eigene Regeln auf (§ 557a BGB):

• Die Vereinbarung muss schriftlich sein und jede Miete oder Erhöhung als Geldbetrag nennen – Prozentangaben genügen nicht.
• Jede Staffel muss mindestens ein Jahr gelten. Während der Laufzeit sind Erhöhungen bis zur Vergleichsmiete und nach Modernisierung ausgeschlossen.
• In Gebieten mit Mietpreisbremse wird jede Staffel gesondert geprüft; maßgeblich ist der Zeitpunkt, zu dem die erste Miete der jeweiligen Staffel fällig wird.
• Das Kündigungsrecht des Mieters darf höchstens für vier Jahre seit Abschluss der Staffelvereinbarung ausgeschlossen werden; gekündigt werden kann frühestens zum Ablauf dieses Zeitraums. Das gilt auch für einzeln ausgehandelte Vereinbarungen (BGH, 08.12.2010, VIII ZR 86/10).
• Abweichungen zum Nachteil des Mieters sind unwirksam.

Die Staffelmiete ist der Grund, warum hier – anders als sonst – auch ein Verzicht nur des Mieters zulässig ist: Die festen Stufen gelten als Ausgleich für die einseitige Bindung (BGH, 23.11.2005, VIII ZR 154/04). Eine neue Staffel löst kein Sonderkündigungsrecht aus; das gibt es nur, wenn der Vermieter die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete anhebt oder wegen einer Modernisierung erhöht (Sonderkündigung als Mieter).

Was ein Verzicht nicht ausschließt

Eine übliche Verzichtsklausel schließt nach der Auslegung des BGH nur die ordentliche Kündigung aus – nicht die fristlose Kündigung aus wichtigem Grund und nicht die außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist, etwa nach verweigerter Erlaubnis zur Untervermietung (§ 540 Abs. 1 BGB) oder nach dem Tod eines Mitmieters (BGH, 23.11.2005, VIII ZR 154/04). Im Einzelnen:

• Fristlose Kündigung: Sie bleibt für beide Seiten möglich. Zum Nachteil des Mieters kann sie nicht abbedungen werden (§ 569 Abs. 5 BGB) – siehe Fristlos als Mieter.
• Gesetzliche Sonderkündigungsrechte, die das Gesetz für unabdingbar erklärt: nach einer Modernisierungsankündigung (§ 555e Abs. 3 BGB), wenn der Vermieter die Miete nach § 558 oder § 559 erhöht (§ 561 Abs. 2 BGB) sowie die Rechte von Angehörigen und Mitmietern nach dem Tod eines Mieters (§ 563 Abs. 5 BGB, § 563a Abs. 3 BGB).
• Einigung: Mieter und Vermieter können den Vertrag jederzeit einvernehmlich beenden – mit einem Mietaufhebungsvertrag.

Für Vermieter gilt umgekehrt: Solange ein beiderseitiger Verzicht läuft, ist auch eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ausgeschlossen. Danach braucht jede ordentliche Kündigung ein berechtigtes Interesse (§ 573 BGB).

Für Vermieter: die Klausel richtig setzen

1. Enddatum statt DauerNenn ein festes Datum: das letzte Monatsende, das noch innerhalb von vier Jahren ab Unterschrift liegt.
2. Kündigung „zum“ Datum erlaubenFormuliere so, dass der Mieter zu diesem Datum kündigen kann, nicht erst nach ihm.
3. Beiderseitig bindenEin Verzicht nur des Mieters trägt ohne Staffelmiete nicht.
4. Mieterkreis bedenkenBei Studenten oder anderen Mietern, die erkennbar nur für eine Ausbildung kommen, kann schon ein kurzer Formularverzicht unwirksam sein.
5. Verhandlung festhaltenWer länger binden will, braucht eine wirklich ausgehandelte Vereinbarung – und muss das im Streit belegen.

Beratung bei Streit

Ob eine Klausel wirksam ist, entscheidet oft das genaue Datum. Mieter lassen den Vertrag von einem Mieterverein prüfen, bevor sie kündigen oder sich auf einen Aufhebungsvertrag einlassen; Vermieter wenden sich an Haus & Grund oder eine Fachanwältin für Mietrecht. Welche Klauseln in Formularverträgen sonst häufig scheitern, zeigt die Übersicht unwirksame AGB-Klauseln.

Quellen

• § 557a BGB – Staffelmiete
• § 557 BGB – Mieterhöhungen nach Vereinbarung oder Gesetz
• § 307 BGB – Inhaltskontrolle
• § 573c BGB – Fristen der ordentlichen Kündigung
• § 569 BGB – Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund
• § 555e BGB – Sonderkündigungsrecht des Mieters bei Modernisierungsmaßnahmen
• § 561 BGB – Sonderkündigungsrecht des Mieters nach Mieterhöhung
• § 563 BGB – Eintrittsrecht bei Tod des Mieters
• § 563a BGB – Fortsetzung mit überlebenden Mietern
• § 566 BGB – Kauf bricht nicht Miete
• § 573 BGB – Ordentliche Kündigung des Vermieters
• BGH, Urteil vom 22.12.2003, VIII ZR 81/03 (Kündigungsverzicht verstößt nicht gegen § 573c Abs. 4) – abgerufen am 05.10.2026
• BGH, Urteil vom 06.04.2005, VIII ZR 27/04 (Formularverzicht höchstens vier Jahre) – abgerufen am 05.10.2026
• BGH, Urteil vom 23.11.2005, VIII ZR 154/04 (einseitiger Verzicht bei Staffelmiete) – abgerufen am 05.10.2026
• BGH, Urteil vom 25.01.2006, VIII ZR 3/05 (zu langer Verzicht im Staffelmietvertrag insgesamt unwirksam) – abgerufen am 05.10.2026
• BGH, Urteil vom 03.05.2006, VIII ZR 243/05 (Vierjahresfrist ab Vertragsschluss, Monatsende) – abgerufen am 05.10.2026
• BGH, Urteil vom 14.06.2006, VIII ZR 257/04 (Individualvereinbarung, Teilunwirksamkeit) – abgerufen am 05.10.2026
• BGH, Urteil vom 19.11.2008, VIII ZR 30/08 (einseitiger Verzicht ohne Ausgleich unwirksam) – abgerufen am 05.10.2026
• BGH, Urteil vom 15.07.2009, VIII ZR 307/08 (Studentenzimmer, zwei Jahre Verzicht) – abgerufen am 05.10.2026
• BGH, Urteil vom 08.12.2010, VIII ZR 86/10 (gerechnet bis zum ersten möglichen Mietende) – abgerufen am 05.10.2026
• BGH, Urteil vom 10.07.2013, VIII ZR 388/12 (Individualvereinbarung über mehr als vier Jahre) – abgerufen am 05.10.2026
• BGH, Urteil vom 11.12.2013, VIII ZR 235/12 (Kündigung während der Bindung nicht umgedeutet) – abgerufen am 05.10.2026
• BGH, Urteil vom 07.10.2015, VIII ZR 247/14 (Festlaufzeit über vier Jahre, Nachmieter) – abgerufen am 05.10.2026

Häufige Fragen

Gilt der Kündigungsverzicht weiter, wenn die Wohnung verkauft wird?

Ja. Wer die Wohnung kauft, übernimmt den Mietvertrag so, wie er ist (§ 566 BGB) – einen wirksamen Verzicht eingeschlossen, mit allen Vor- und Nachteilen für beide Seiten.

Darf der Vermieter während des Verzichts die Miete erhöhen?

Bei einer Staffelmiete nicht über die vereinbarten Stufen hinaus (§ 557a Abs. 2 BGB). Ohne Staffelmiete bleibt eine Erhöhung bis zur Vergleichsmiete möglich, soweit sie nicht vertraglich ausgeschlossen ist oder sich der Ausschluss aus den Umständen ergibt (§ 557 Abs. 3 BGB). Verlangt der Vermieter eine solche Erhöhung, kannst du trotz des Verzichts nach § 561 BGB außerordentlich kündigen; dieses Recht lässt sich nicht abbedingen.

Ich will trotz wirksamem Verzicht früher ausziehen – was kann ich tun?

Sprich mit dem Vermieter über einen Mietaufhebungsvertrag. Ohne Einigung kannst du die Entlassung nur verlangen, wenn du ein berechtigtes Interesse hast und einen geeigneten, zumutbaren Nachmieter stellst; die Suche und die vollständigen Angaben zum Nachmieter sind deine Sache (BGH, VIII ZR 247/14).

Allgemeine Information, keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen die Verbraucherzentralen, eine Schlichtungsstelle oder ein Anwalt.