Nachmieter: wann er dich aus dem Vertrag befreit

Diese Seite richtet sich an Mieter, die vor dem Ende ihrer Bindung ausziehen wollen und dafür einen Nachmieter suchen, und an Vermieter, denen ein Nachmieter vorgestellt wird. Sie zeigt in einem Entscheidungsweg, wann ein Nachmieter dich tatsächlich aus dem Vertrag befreit, was beide Seiten dafür tun müssen und dürfen, und rechnet aus, was ein geeigneter Nachmieter in einem typischen Fall wert ist.

Die Grundregel: kein gesetzlicher Anspruch

Ein Gesetz, das Mieter gegen Stellung eines Nachmieters aus dem Vertrag entlässt, gibt es nicht. Wer die Wohnung nicht mehr nutzen kann oder will, muss trotzdem weiter Miete zahlen; der Vermieter muss sich nur ersparte Aufwendungen und Vorteile aus einer anderen Verwertung anrechnen lassen (§ 537 Abs. 1 BGB). Man spricht davon, dass der Mieter das Verwendungsrisiko trägt. Auch die verbreitete Regel „drei Nachmieter genügen“ existiert nicht.

Befreien kann ein Nachmieter dich nur auf zwei Wegen: Entweder der Vertrag oder eine spätere Absprache mit dem Vermieter sieht das vor, oder du sitzt in einem befristeten oder langfristig gebundenen Vertrag, hast ein berechtigtes Interesse an der vorzeitigen Beendigung und stellst einen geeigneten und zumutbaren Nachmieter. Dann gebietet es Treu und Glauben, dich zu entlassen (BGH, 22.01.2003, VIII ZR 244/02).

Hilft dir ein Nachmieter? Der Entscheidungsweg

Deine Lage	Was ein Nachmieter bewirkt	Grundlage
Unbefristeter Vertrag ohne Kündigungsverzicht	keinen Anspruch auf frühere Entlassung – du kündigst ohnehin mit drei Monaten. Vermietet der Vermieter früher an deinen Nachmieter, schuldest du ab dessen Einzug keine Miete mehr.	§ 573c BGB, § 537 Abs. 2 BGB
Wirksamer Kündigungsverzicht oder Zeitmietvertrag, kein besonderer Anlass	keinen Anspruch; nur eine Einigung hilft	§ 542 Abs. 2 BGB, Vertrag
Wirksamer Kündigungsverzicht oder Zeitmietvertrag, berechtigtes Interesse	Anspruch auf Entlassung, sobald du einen geeigneten und zumutbaren Nachmieter stellst	BGH, 22.01.2003, VIII ZR 244/02
Nachmieterklausel im Mietvertrag	was die Klausel sagt – etwa Entlassung, sobald ein zumutbarer Nachmieter einen Vertrag schließt	Vertrag
Vermieter hat zugesagt: „Entlassung, sobald ein geeigneter Nachmieter gefunden ist“	Zusage bindet; lehnt er einen geeigneten Nachmieter ohne triftigen Grund ab, bist du ab dem Tag frei, an dem dieser eingezogen wäre	BGH, 22.01.2003, VIII ZR 244/02
Verzicht im Formularvertrag länger als vier Jahre	gar nicht nötig – die Klausel ist unwirksam, es gilt die normale Frist	Kündigungsverzicht
Wohngemeinschaft, ein Mitbewohner zieht aus	Austausch nur, wenn er bei Vertragsschluss – auch stillschweigend – vereinbart wurde	Untermiete und WG

Ob dein Vertrag befristet ist oder einen wirksamen Verzicht enthält, prüfst du zuerst: Zeitmietvertrag und Kündigungsverzicht erklären die Grenzen.

Berechtigtes Interesse, geeigneter Nachmieter

Berechtigtes Interesse: Der bloße Wunsch, früher auszuziehen, reicht nicht; hinzukommen muss ein berechtigtes Interesse an der vorzeitigen Beendigung (BGH, 22.01.2003, VIII ZR 244/02). Der Bundesgerichtshof spricht von besonderen, nicht vorhergesehenen Umständen des Einzelfalls. Ob ein selbst gewählter Stellenwechsel in eine andere Stadt dafür genügt, hat der Bundesgerichtshof ausdrücklich offengelassen (BGH, 07.10.2015, VIII ZR 247/14). Wer sich darauf stützen will, sollte sich vorher beraten lassen.

Geeignet und zumutbar: Das bewertet am Ende das Gericht im Einzelfall. Im Fall von 2003 durfte der Vermieter einen Interessenten nicht ablehnen, nur weil er mit einem Kind einziehen wollte. Das Berufungsgericht hatte – vom BGH gebilligt – ausgeführt, dass fernliegende Befürchtungen, persönliche Abneigung und eine objektiv unbegründete Einstellung gegen bestimmte Mietergruppen keine Rolle spielen dürfen (BGH, 22.01.2003, VIII ZR 244/02). Zählen dürfen dagegen die persönliche Zuverlässigkeit und die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit – denn mit deiner Entlassung verliert der Vermieter dich als Schuldner (BGH, 07.10.2015, VIII ZR 247/14).

Wer was tun muss

Mieter	Vermieter
sucht den Nachmieter selbst, auch über einen Makler	muss nicht aktiv mitsuchen
gibt alle Angaben, die der Vermieter für ein Bild von Zuverlässigkeit und Leistungsfähigkeit braucht – im Zweifel dieselben Unterlagen, die er bei der eigenen Anmietung verlangt hat	darf eine Vorauswahl verlangen, bevor er für Besichtigungen anreist
organisiert Besichtigungen; nach dem Auszug kann er dafür die Schlüssel zurückverlangen	muss weder seine eigenen Fotos und Grundrisse noch ein Maklerschild auf dem Grundstück zur Verfügung stellen
muss beweisen, dass der Vermieter einen geeigneten Nachmieter zu Unrecht abgelehnt hat	muss konkret vortragen, wenn er selbst mit dem Interessenten verhandelt hat und dessen Eignung bestreitet

Die Aufteilung folgt zwei Urteilen: Die Suche und die vollständige Information obliegen allein dem Mieter (BGH, 07.10.2015, VIII ZR 247/14); hat der Vermieter selbst mit dem Interessenten verhandelt, kann er sich nicht auf ein pauschales Bestreiten zurückziehen (BGH, 22.01.2003, VIII ZR 244/02).

So stellst du einen Nachmieter

1. Bindung und Anlass klärenLies Laufzeit, Verzicht und eine etwaige Nachmieterklausel. Halte fest, warum du früher ausziehen musst, und belege es – etwa mit dem Arbeitsvertrag.
2. Vermieter früh einbeziehenFrag schriftlich, welche Unterlagen er sehen will und bis wann er antwortet. Ein Einverständnis „bei Stellung eines geeigneten Nachmieters“ bindet ihn.
3. Interessenten suchen und vorauswählenNur wer die Miete tragen kann und zum gewünschten Termin einziehen will, kommt in Frage.
4. Vollständig übergebenName, bisherige Anschrift, Einkommensnachweis, Selbstauskunft und Einzugstermin – lückenhafte Angaben gehen zu deinen Lasten.
5. Antwort schriftlich verlangenLehnt der Vermieter ab, bitte um die Gründe und lass sie prüfen, bevor du die Zahlungen einstellst.

Rechenbeispiel: was ein Nachmieter wert ist

Paula hat ihren Mietvertrag am Montag, 11.03.2024, unterschrieben; Mietbeginn war der 01.04.2024, die Bruttomiete beträgt 980 € im Monat. Der Formularvertrag enthält einen beiderseitigen Kündigungsverzicht: „Eine Kündigung ist erstmals zum 29.02.2028 zulässig.“ Vier Jahre ab Unterschrift reichen bis zum 10.03.2028, der 29.02.2028 ist das letzte Monatsende davor – der Verzicht ist wirksam. Ende 2026 erhält Paula eine Stelle in einer anderen Stadt, Arbeitsbeginn 01.02.2027.

Weg	Mietende	Miete ab Februar 2027
Ohne Nachmieter, Kündigung zum ersten zulässigen Termin (Zugang bis Freitag, 03.12.2027)	29.02.2028	13 × 980 € = 12.740 €
Geeigneter Nachmieter zum 01.02.2027 gestellt, Vermieter stimmt zu	31.01.2027	0 €
Vermieter lehnt denselben Nachmieter ohne triftigen Grund ab	wie bei Zustimmung, wenn Paula ein berechtigtes Interesse hat	0 € ab 01.02.2027, notfalls gerichtlich durchzusetzen
Zum Vergleich: unbefristeter Vertrag ohne Verzicht, Zugang der Kündigung bis Mittwoch, 04.11.2026	31.01.2027	0 €

Damit der Nachmieterweg trägt, legt Paula dem Vermieter im November 2026 Name, Anschrift, Einkommensnachweis und Selbstauskunft des Interessenten vor und hält schriftlich fest, ab wann dieser einziehen würde. Den Termin nach Ablauf eines Verzichts oder bei einer normalen Kündigung rechnet der Rechner aus:

Rechner

Mietvertrag: Kündigungsfrist berechnen

Bis wann muss die Kündigung beim Vertragspartner sein, und wann endet das Mietverhältnis?

Wer kündigt?Ich als Mieter (oder als Erbe)Ich als Vermieter

Kündigung kommt an amLeer lassen = heute

Art der Wohnung bzw. RäumeWohnung (Regelfall)Einliegerwohnung, Zweifamilienhaus mit Vermieter oder unmöbliertes Zimmer in seiner Wohnung (§ 573a BGB)möbliertes Zimmer in der Wohnung des VermietersZimmer im Studenten- oder JugendwohnheimWerkmietwohnung (wegen des Arbeitsverhältnisses vermietet)Garage oder Stellplatz mit eigenem VertragGeschäftsräume (Laden, Büro, Praxis)

Anlassordentliche KündigungTod des Mieters (Kündigung durch Erben oder Vermieter)

Werkmietwohnung: Lage nach Ende des Arbeitsverhältnissesweniger als zehn Jahre überlassen, für andere Beschäftigte benötigt (§ 576 Abs. 1 Nr. 1)Arbeit erforderte Wohnen nahe der Arbeitsstätte, für andere Beschäftigte benötigt (§ 576 Abs. 1 Nr. 2)keiner dieser Fälle oder Arbeitsverhältnis läuft noch

Mietverhältnis besteht seitAb 5 und 8 Jahren verlängert sich die Frist des Vermieters um je drei Monate.

Bundeslandbundesweit (ohne Landesfeiertage)Baden-WürttembergBayernBerlinBrandenburgBremenHamburgHessenMecklenburg-VorpommernNiedersachsenNordrhein-WestfalenRheinland-PfalzSaarlandSachsenSachsen-AnhaltSchleswig-HolsteinThüringenFeiertage zählen bei den drei Werktagen nicht mit.

Grundlage: § 573c BGB, § 573a BGB und § 568 BGB (Schriftform); Tod des Mieters § 564 BGB mit § 573d BGB, Wohnheim § 549 BGB Abs. 3, Werkmietwohnung § 576 BGB und § 576a BGB, Garage, Stellplatz und Geschäftsräume § 580a BGB. Der Samstag zählt bei den drei Werktagen mit (BGH, 27.04.2005, VIII ZR 206/04); ob ein Zugang am Montag noch reicht, wenn der dritte Werktag selbst ein Samstag ist, hat der BGH offengelassen – der Rechner rechnet dann vorsichtig mit dem Samstag. Vereinbarte längere Fristen für den Mieter sind unwirksam – Ausnahme: vor dem 1. September 2001 einzeln ausgehandelte Fristen (Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB; die alten gesetzlichen Fristen im Formularvertrag gelten nicht mehr). Ein befristeter Kündigungsverzicht kann gelten.

Abstand, Ablöse, Renovierung

• Abstand: Dein Nachmieter muss dir nichts dafür zahlen, dass du die Wohnung frei machst; eine solche Abrede ist unwirksam. Zulässig ist allein, dir belegte Umzugskosten zu ersetzen (§ 4a WoVermRG, Absatz 1).
• Ablöse für Möbel oder Küche: Verkaufst du Möbel oder die Küche an den Nachmieter, steht der Kauf im Zweifel unter der Bedingung, dass er den Mietvertrag bekommt. Verlangst du deutlich mehr, als die Sachen wert sind, ist die Preisabrede im Umfang des auffälligen Missverhältnisses unwirksam (Absatz 2).
• Renovierung: Absprachen zwischen dir und dem Nachmieter ändern nichts daran, ob eine Renovierungsklausel gegenüber dem Vermieter wirksam ist (BGH, 22.08.2018, VIII ZR 277/16). Was du beim Auszug schuldest, steht unter Schönheitsreparaturen.
• Vertragsform: Ob der Nachmieter einen neuen Vertrag schließt oder in deinen eintritt, haltet ihr mit dem Vermieter schriftlich fest – davon hängt ab, wie Kaution und Übergabe laufen. Für die Entlassung selbst eignet sich ein Mietaufhebungsvertrag.

Für Vermieter: fair und sicher entscheiden

1. Lage prüfenBesteht überhaupt eine Bindung, aus der der Mieter heraus will? Bei einem unbefristeten Vertrag ohne Verzicht endet das Mietverhältnis ohnehin nach drei Monaten.
2. Unterlagen verlangenDieselben Angaben, die du bei jeder Neuvermietung prüfst: Einkommen, Selbstauskunft, Identität.
3. Zügig entscheidenJe länger die Prüfung dauert, desto eher springt ein Interessent ab – und desto eher steht der Vorwurf im Raum, die Suche vereitelt zu haben.
4. Ablehnung begründen und dokumentierenGewichtige Gründe in der Person des Interessenten tragen; Kinder oder bloße Abneigung nicht.
5. Schriftlich abschließenAufhebung mit dem bisherigen Mieter und neuer Vertrag mit dem Nachmieter, Übergabe mit Protokoll.

Beratung

Ob dein Anlass als berechtigtes Interesse genügt und ob ein Nachmieter zumutbar ist, lässt sich oft erst im Einzelfall sagen. Mieter wenden sich an einen Mieterverein, Vermieter an Haus & Grund; bei hohen Beträgen wie im Beispiel lohnt auch eine Fachanwältin für Mietrecht.

Quellen

• § 537 BGB – Entrichtung der Miete bei persönlicher Verhinderung des Mieters
• § 242 BGB – Leistung nach Treu und Glauben
• § 542 BGB – Ende des Mietverhältnisses
• § 573c BGB – Fristen der ordentlichen Kündigung
• § 540 BGB – Gebrauchsüberlassung an Dritte
• § 575a BGB – Außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist
• § 556d BGB – Zulässige Miethöhe bei Mietbeginn
• § 4a Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung – Abstand und Ablöse
• BGH, Urteil vom 22.01.2003, VIII ZR 244/02 (geeigneter und zumutbarer Nachmieter) – abgerufen am 05.10.2026
• BGH, Urteil vom 07.10.2015, VIII ZR 247/14 (Suche und Information obliegen dem Mieter) – abgerufen am 05.10.2026
• BGH, Urteil vom 22.08.2018, VIII ZR 277/16 (Renovierungsabsprache zwischen Vor- und Nachmieter) – abgerufen am 05.10.2026
• BGH, Urteil vom 27.04.2022, VIII ZR 304/21 (Austausch in der Wohngemeinschaft) – abgerufen am 05.10.2026
• BGH, Urteil vom 08.12.2010, VIII ZR 86/10 (Nachmieterklausel gleicht zu langen Verzicht nicht aus) – abgerufen am 05.10.2026
• BGH, Urteil vom 23.11.2005, VIII ZR 154/04 (Verzicht erfasst nur die ordentliche Kündigung) – abgerufen am 05.10.2026

Häufige Fragen

Muss ich dem Vermieter mehrere Nachmieter zur Auswahl vorschlagen?

Nein. Eine feste Zahl gibt es nicht. Im Fall des Bundesgerichtshofs von 2003 genügte ein einziger geeigneter Interessent, den der Vermieter ohne tragfähigen Grund abgelehnt hatte (VIII ZR 244/02).

Darf der Vermieter vom Nachmieter eine höhere Miete verlangen?

Schließt er mit dem Nachmieter einen neuen Vertrag, verhandelt er die Miete neu – in Gebieten mit Mietpreisbremse in deren Grenzen (§ 556d BGB). Ob du einen Nachmieter als geeignet stellen kannst, der nur zur bisherigen Miete einziehen will, hängt vom Einzelfall ab; im Fall von 2003 musste der Vermieter konkret darlegen, dass der Interessent weniger zahlen wollte (VIII ZR 244/02).

Gibt es einen anderen Weg, wenn der Vermieter keinen Nachmieter akzeptiert?

Bitte ihn um Erlaubnis zur Untervermietung. Lehnt er ab, obwohl gegen die Person des Untermieters nichts Gewichtiges spricht, steht dir eine außerordentliche Kündigung mit der gesetzlichen Frist zu (§ 540 Abs. 1 BGB) – bei einem Zeitmietvertrag ausdrücklich auch vor dem vereinbarten Ende (§ 575a BGB). Ein üblicher Kündigungsverzicht schließt dieses Recht nach dem BGH nicht aus (VIII ZR 154/04).

Allgemeine Information, keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen die Verbraucherzentralen, eine Schlichtungsstelle oder ein Anwalt.