Möbliertes Zimmer und Wohnheim

Diese Seite ist für Mieter möblierter Zimmer, für Bewohner von Studenten- und Jugendwohnheimen und für Vermieter, die ein Zimmer in der eigenen Wohnung vermieten oder ein Wohnheim betreiben. Sie räumt mit einem verbreiteten Irrtum auf: Die kurze Kündigungsfrist bis zum 15. gilt nur für das möblierte Zimmer in der Wohnung des Vermieters, nicht für das Wohnheim. Du findest die Voraussetzungen, einen Vergleich von fünf Wohnformen, die letzten Zugangstage bis September 2027 und ein Rechenbeispiel.

Wann die kurze Frist gilt: drei Voraussetzungen

Das Gesetz nimmt bestimmten Wohnraum vom Mieterschutz weitgehend aus. Für das möblierte Zimmer müssen drei Dinge zusammenkommen (§ 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB):

1. Teil der VermieterwohnungDas Zimmer gehört zu der Wohnung, in der der Vermieter selbst lebt. Ein Hauptmieter, der ein Zimmer seiner Wohnung untervermietet, ist in diesem Sinn Vermieter (Untermiete und WG).
2. Überwiegend möbliert vom VermieterDer Vermieter hat das Zimmer überwiegend mit Einrichtungsgegenständen auszustatten. Ein leeres Zimmer, das der Mieter selbst einrichtet, fällt nicht darunter.
3. Kein dauerhafter FamilienhaushaltDas Zimmer ist nicht zum dauernden Gebrauch an den Mieter mit seiner Familie oder mit Personen überlassen, mit denen er einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führt.

Fehlt eine Voraussetzung, gilt der normale Schutz – mit einer Ausnahme: Für ein Zimmer innerhalb der Vermieterwohnung, das nicht nach dieser Regel ausgenommen ist, kann der Vermieter ohne berechtigtes Interesse kündigen, muss dann aber drei Monate länger warten (§ 573a Abs. 2 BGB); das Verfahren beschreibt Zweifamilienhaus und Einliegerwohnung. Ein möbliertes Apartment mit eigener Tür ist dagegen eine normale Wohnung; liegt es in einem Zweifamilienhaus, in dem der Vermieter selbst wohnt, gilt die erleichterte Kündigung nach § 573a Abs. 1 BGB.

Fünf Wohnformen im Vergleich

Wohnform	Kündigung durch Mieter	Kündigung durch Vermieter	Härtewiderspruch	Befristung ohne Grund
Möbliertes Zimmer in der Vermieterwohnung	bis zum 15. zum Monatsende	bis zum 15. zum Monatsende, kein Grund nötig	nein	ja
Zimmer in der Vermieterwohnung, nicht überwiegend möbliert	drei Monate	mit berechtigtem Interesse drei bis neun Monate; ohne Grund drei Monate länger	ja	nein
Studenten- oder Jugendwohnheim	drei Monate	drei bis neun Monate je nach Wohndauer, kein Grund nötig	ja	ja
Vermietung nur für kurze Zeit (vorübergehender Gebrauch)	eine kürzere Frist darf vereinbart werden	eine kürzere Frist darf vereinbart werden, kein Grund nötig	nein	ja
Möbliertes Apartment, eigene Wohnung	drei Monate	berechtigtes Interesse, drei bis neun Monate	ja	nur mit Grund nach § 575

Grundlagen: § 549 BGB, § 573c BGB, § 573a BGB, § 574 BGB, § 575 BGB. Im Wohnheim gelten die Vorschriften über das berechtigte Interesse und den Zeitmietvertrag nicht (§ 549 Abs. 3 BGB); die normale Kündigungsfrist samt Verlängerung nach fünf und acht Jahren und der Härtewiderspruch bleiben aber, und der Vermieter soll auf den Widerspruch hinweisen (§ 568 Abs. 2 BGB). Beim möblierten Zimmer in der Vermieterwohnung und beim vorübergehenden Gebrauch entfallen dagegen Widerspruch und Hinweis.

Die 15.-Regel: letzte Zugangstage bis September 2027

Beim möblierten Zimmer in der Vermieterwohnung ist die Kündigung „spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf dieses Monats“ zulässig (§ 573c Abs. 3 BGB) – für Mieter und Vermieter gleich, egal wie lange das Mietverhältnis schon dauert. Maßgeblich ist der Zugang beim Empfänger.

Kündigung muss ankommen bis	Mietverhältnis endet am
Donnerstag, 15.10.2026	31.10.2026
Sonntag, 15.11.2026 – sicher bis Samstag, 14.11.2026	30.11.2026
Dienstag, 15.12.2026	31.12.2026
Freitag, 15.01.2027	31.01.2027
Montag, 15.02.2027	28.02.2027
Montag, 15.03.2027	31.03.2027
Donnerstag, 15.04.2027	30.04.2027
Samstag, 15.05.2027	31.05.2027
Dienstag, 15.06.2027	30.06.2027
Donnerstag, 15.07.2027	31.07.2027
Sonntag, 15.08.2027 – sicher bis Samstag, 14.08.2027	31.08.2027
Mittwoch, 15.09.2027	30.09.2027

Fällt der 15. auf einen Sonntag, ist nicht geklärt, ob ein Zugang am Montag noch reicht: Für Kündigungsfristen lehnt der Bundesgerichtshof eine Verschiebung auf den nächsten Werktag ab (BGH, 17.02.2005, III ZR 172/04), für diese Regel hat er nicht ausdrücklich entschieden. Plane deshalb mit dem Samstag. Wie du den Zugang beweist, steht im Ratgeber Zugang beweisen.

Was ein Wohnheim im Sinne des Gesetzes ist

Nicht jedes Haus, auf dem „Studentenwohnheim“ steht, ist eines im rechtlichen Sinn. Der Bundesgerichtshof verlangt ein Belegungskonzept, das an studentischen Belangen ausgerichtet ist und die Plätze nach abstrakt-generellen Kriterien rotieren lässt, damit möglichst viele Studierende zum Zug kommen. Das Konzept muss sich aus Rechtsnormen, einer Selbstbindung des Trägers oder jedenfalls einer beständigen Praxis ergeben. Bezeichnung, Baugenehmigung, öffentliche Förderung, Gemeinschaftsküchen und eine günstige Miete reichen allein nicht, ebenso wenig Jahresverträge mit Verlängerungsoption ohne geregelte Rotation (BGH, 13.06.2012, VIII ZR 92/11). Fehlt das Konzept, hat der Bewohner vollen Kündigungsschutz.

Im Wohnheim muss der Vermieter die Kaution nicht verzinsen (§ 551 Abs. 3 BGB); Mietpreisbremse und gesetzliche Mieterhöhungsregeln gelten dort ebenso wenig wie beim möblierten Zimmer in der Vermieterwohnung (§ 549 BGB). Ein formularmäßiger Kündigungsverzicht über zwei Jahre kann für ein Zimmer, das ein Student am Studienort mietet, unwirksam sein (BGH, 15.07.2009, VIII ZR 307/08) – mehr unter Kündigungsverzicht. Pflegeheime und betreutes Wohnen mit Pflegeleistungen folgen einem eigenen Gesetz mit anderen Fristen (Pflegeheim kündigen).

Befristete Verträge im Wohnheim und im möblierten Zimmer

Weil die Vorschriften über den Zeitmietvertrag hier nicht gelten, darf der Vertrag ohne besonderen Grund befristet werden. Er endet dann mit dem vereinbarten Tag (§ 542 Abs. 2 BGB); ein Härtewiderspruch kommt nicht in Betracht, denn er richtet sich nur gegen eine Kündigung. Bleibt der Bewohner nach dem Ende wohnen und widerspricht keine Seite binnen zwei Wochen, verlängert sich der Vertrag auf unbestimmte Zeit (§ 545 BGB). Ob du vor dem vereinbarten Ende ordentlich kündigen kannst, steht dann im Vertrag; außerordentliche Rechte wie die Kündigung nach verweigerter Untervermietung bleiben (§ 540 Abs. 1 BGB).

Rechenbeispiel: dieselbe Kündigung, vier Wohnformen

Die Kündigung geht jeweils am Freitag, 15.01.2027, zu. Der dritte Werktag im Januar 2027 ist Dienstag, der 5.

Wohnform und Rolle	Frist	Mietende
Möbliertes Zimmer in der Vermieterwohnung, Mieterin oder Vermieterin kündigt	bis zum 15. zum Monatsende	31.01.2027
Studentenwohnheim, Bewohnerin kündigt	drei Monate, Zugang nach dem dritten Werktag	30.04.2027
Unmöbliertes Zimmer in der Vermieterwohnung, Mieterin seit zwei Jahren, Vermieterin kündigt ohne Grund	drei plus drei Monate	31.07.2027
Möbliertes Apartment, Mieterin kündigt	drei Monate	30.04.2027

Der Rechner kennt das möblierte Zimmer und das Wohnheim als eigene Wohnungsarten; eingestellt ist das möblierte Zimmer:

Rechner

Mietvertrag: Kündigungsfrist berechnen

Bis wann muss die Kündigung beim Vertragspartner sein, und wann endet das Mietverhältnis?

Wer kündigt?Ich als Mieter (oder als Erbe)Ich als Vermieter

Kündigung kommt an amLeer lassen = heute

Art der Wohnung bzw. RäumeWohnung (Regelfall)Einliegerwohnung, Zweifamilienhaus mit Vermieter oder unmöbliertes Zimmer in seiner Wohnung (§ 573a BGB)möbliertes Zimmer in der Wohnung des VermietersZimmer im Studenten- oder JugendwohnheimWerkmietwohnung (wegen des Arbeitsverhältnisses vermietet)Garage oder Stellplatz mit eigenem VertragGeschäftsräume (Laden, Büro, Praxis)

Anlassordentliche KündigungTod des Mieters (Kündigung durch Erben oder Vermieter)

Werkmietwohnung: Lage nach Ende des Arbeitsverhältnissesweniger als zehn Jahre überlassen, für andere Beschäftigte benötigt (§ 576 Abs. 1 Nr. 1)Arbeit erforderte Wohnen nahe der Arbeitsstätte, für andere Beschäftigte benötigt (§ 576 Abs. 1 Nr. 2)keiner dieser Fälle oder Arbeitsverhältnis läuft noch

Mietverhältnis besteht seitAb 5 und 8 Jahren verlängert sich die Frist des Vermieters um je drei Monate.

Bundeslandbundesweit (ohne Landesfeiertage)Baden-WürttembergBayernBerlinBrandenburgBremenHamburgHessenMecklenburg-VorpommernNiedersachsenNordrhein-WestfalenRheinland-PfalzSaarlandSachsenSachsen-AnhaltSchleswig-HolsteinThüringenFeiertage zählen bei den drei Werktagen nicht mit.

Grundlage: § 573c BGB, § 573a BGB und § 568 BGB (Schriftform); Tod des Mieters § 564 BGB mit § 573d BGB, Wohnheim § 549 BGB Abs. 3, Werkmietwohnung § 576 BGB und § 576a BGB, Garage, Stellplatz und Geschäftsräume § 580a BGB. Der Samstag zählt bei den drei Werktagen mit (BGH, 27.04.2005, VIII ZR 206/04); ob ein Zugang am Montag noch reicht, wenn der dritte Werktag selbst ein Samstag ist, hat der BGH offengelassen – der Rechner rechnet dann vorsichtig mit dem Samstag. Vereinbarte längere Fristen für den Mieter sind unwirksam – Ausnahme: vor dem 1. September 2001 einzeln ausgehandelte Fristen (Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB; die alten gesetzlichen Fristen im Formularvertrag gelten nicht mehr). Ein befristeter Kündigungsverzicht kann gelten.

Was beim möblierten Zimmer sonst gilt

• Fristlose Kündigung: Sie folgt den allgemeinen Regeln – bei Gesundheitsgefahr oder nachhaltig gestörtem Hausfrieden, gerade in einer gemeinsamen Wohnung ein Thema (§ 569 BGB).
• Kein Sonderkündigungsrecht nach Mieterhöhung: Die Vorschriften über Mieterhöhungen und das zugehörige Sonderkündigungsrecht gelten für diesen Wohnraum nicht.
• Kaution: Die Höchstgrenze von drei Monatsmieten ohne Betriebskosten gilt auch hier (§ 551 BGB).
• Geplante Änderungen: Der Regierungsentwurf „Mietrecht II“ will einen Möblierungszuschlag begrenzen und den vorübergehenden Gebrauch auf in der Regel sechs Monate festlegen. Beschlossen ist das nicht; Neuigkeiten dazu bringt das Magazin zum Mietrecht 2026.

Für Vermieter: Zimmer in der eigenen Wohnung

1. Möblierung belegenEine Inventarliste im Vertrag zeigt, dass du das Zimmer überwiegend ausgestattet hast.
2. Auf Paare achtenZieht der Mieter dauerhaft mit Partner oder Familie ein, entfällt die Ausnahme – dann gilt der normale Schutz.
3. Kündigung schriftlichUnterschriebenes Schreiben, Zugang bis zum 15.; ein Grund muss nicht drinstehen.
4. WohnheimträgerBelegungs- und Rotationskonzept schriftlich festlegen und einhalten; sonst gilt voller Kündigungsschutz. Im Wohnheim gehört der Hinweis auf das Widerspruchsrecht in jede Kündigung.

Beratung

Ob ein Zimmer unter die Ausnahme fällt oder ein Haus ein Wohnheim im Rechtssinn ist, hängt an Tatsachen, die sich nur vor Ort klären lassen. Mieter wenden sich an einen Mieterverein, private Vermieter an Haus & Grund.

Quellen

• § 549 BGB – Auf Wohnraummietverhältnisse anwendbare Vorschriften
• § 573c BGB – Fristen der ordentlichen Kündigung
• § 573a BGB – Erleichterte Kündigung des Vermieters
• § 568 BGB – Form und Inhalt der Kündigung
• § 574 BGB – Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung
• § 575 BGB – Zeitmietvertrag
• § 551 BGB – Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten
• § 569 BGB – Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund
• § 542 BGB – Ende des Mietverhältnisses
• § 545 BGB – Stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses
• § 540 BGB – Gebrauchsüberlassung an Dritte
• BGH, Urteil vom 13.06.2012, VIII ZR 92/11 (Begriff des Studentenwohnheims) – abgerufen am 05.10.2026
• BGH, Urteil vom 15.07.2009, VIII ZR 307/08 (Kündigungsverzicht beim Studentenzimmer) – abgerufen am 05.10.2026
• BGH, Urteil vom 17.02.2005, III ZR 172/04 (keine Verschiebung von Kündigungsfristen nach § 193 BGB) – abgerufen am 05.10.2026
• BMJV: Gesetzgebungsverfahren „Mietrecht II“ (Entwurf) – abgerufen am 05.10.2026
• BT-Drucksache 21/6807 – Regierungsentwurf „Mietrecht II“ – abgerufen am 05.10.2026

Häufige Fragen

Gilt die Mietpreisbremse für möblierte Wohnungen?

Für das möblierte Zimmer in der Vermieterwohnung und für Wohnheime nicht; das Gesetz nimmt diesen Wohnraum von den Regeln über die Miethöhe bei Mietbeginn aus (§ 549 Abs. 2 und 3 BGB). Für ein möbliertes Apartment als eigene Wohnung gelten sie dagegen, wenn am Ort eine Mietpreisbremse besteht. Wie ein Zuschlag für Möbel zu bemessen ist, will der Entwurf „Mietrecht II“ regeln; beschlossen ist er nicht.

Ich wohne seit Jahren im möblierten Zimmer bei meiner Vermieterin – verlängert sich die Frist nicht?

Nein. Die Regel „bis zum 15. zum Monatsende“ gilt unabhängig von der Wohndauer (§ 573c Abs. 3 BGB). Die Verlängerung nach fünf und acht Jahren steht nur in § 573c Abs. 1 und betrifft die normale Frist.

Allgemeine Information, keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen die Verbraucherzentralen, eine Schlichtungsstelle oder ein Anwalt.