Kündigung im Zweifamilienhaus und der Einliegerwohnung

Diese Seite ist für Vermieter, die selbst in einem Zwei- oder Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung leben und die zweite Wohnung kündigen wollen, und für Mieter, die dort wohnen. Sie erklärt, wann die erleichterte Kündigung ohne Grund möglich ist, wie der Bundesgerichtshof Wohnungen zählt, welche Fristen gelten und was im Schreiben stehen muss – mit einem Prüfweg für typische Häuser und einer Fristentabelle.

Die Regel: kein Grund, aber drei Monate mehr

Wohnt der Vermieter selbst in einem Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen, kann er die andere Wohnung kündigen, ohne ein berechtigtes Interesse wie Eigenbedarf zu haben (§ 573a Abs. 1 BGB). Der Preis dafür: Seine Kündigungsfrist verlängert sich um drei Monate. Dasselbe gilt für Wohnraum innerhalb der Wohnung des Vermieters, etwa ein Zimmer, sofern es nicht ohnehin als möbliertes Zimmer vom Mieterschutz ausgenommen ist (§ 573a Abs. 2 BGB; dazu Möbliertes Zimmer und Wohnheim). Im Kündigungsschreiben muss stehen, dass die Kündigung auf diese Vorschrift gestützt wird (§ 573a Abs. 3 BGB).

Der Grund für die Ausnahme ist das enge Zusammenleben im kleinen Haus. Auf tatsächliche Berührungspunkte kommt es nach dem Bundesgerichtshof aber nicht an: Das Kündigungsrecht besteht auch, wenn Vermieter und Mieter weder Treppenhaus noch Eingang teilen (BGH, 25.06.2008, VIII ZR 307/07). Im Mehrfamilienhaus gilt dagegen: Ein zerrüttetes Verhältnis allein trägt keine fristlose Kündigung (BGH, 29.11.2023, VIII ZR 211/22).

Wie Wohnungen gezählt werden

Ob ein Gebäude mehr als zwei Wohnungen hat, entscheidet die Verkehrsanschauung, nicht das Baurecht oder das Grundbuch. Eine Wohnung ist ein abgeschlossener Bereich, in dem ein eigener Haushalt geführt werden kann; dafür genügen die Anschlüsse für eine Küche, eingerichtet muss sie nicht sein (BGH, 18.02.2015, VIII ZR 127/14). Daraus ergibt sich dieser Prüfweg:

Situation	Erleichterte Kündigung?	Beleg
Zweifamilienhaus, Vermieter in der einen, Mieter in der anderen Wohnung	ja	§ 573a Abs. 1
Wohnhaus mit Einliegerwohnung, sonst keine weitere Wohneinheit	ja	§ 573a Abs. 1
Getrennte Eingänge, kein gemeinsames Treppenhaus	ja	VIII ZR 307/07
Doppelhaushälfte oder Reihenhaus mit je zwei Wohnungen	ja – jedes Reihenhaus und jede Doppelhaushälfte gilt als eigenes Gebäude	BGH, 23.06.2010, VIII ZR 325/09
Zusätzlich Gewerberäume im Haus, die schon vor Abschluss des Mietvertrags gewerblich genutzt wurden	ja – sie zählen nicht als Wohnung	VIII ZR 307/07
Dritte abgeschlossene Wohneinheit, die der Vermieter als Arbeits-, Gäste- oder Bügelzimmer nutzt	nein	BGH, 17.11.2010, VIII ZR 90/10
Dritte Wohneinheit, nach Vertragsschluss an eine Firma als Büro vermietet	nein – der Wohnungsbestand verringert sich dadurch nicht	VIII ZR 127/14
Unmöbliertes Zimmer in der Wohnung des Vermieters	ja, nach Absatz 2	§ 573a Abs. 2
Möbliertes Zimmer in der Wohnung des Vermieters	eigene, kürzere Regeln	§ 549 Abs. 2 BGB, § 573c Abs. 3 BGB

Offen ist, ob es für die Zahl der Wohnungen auf den Beginn des Mietverhältnisses oder auf den Zeitpunkt der Kündigung ankommt; der Bundesgerichtshof hat das ausdrücklich nicht entschieden (VIII ZR 90/10). Sicher ist nur: Eine dritte Wohnung, die erst nach Vertragsschluss anders genutzt wird, zählt weiter mit; Räume, die schon vorher gewerblich genutzt wurden, zählen nicht.

Fristen: drei Monate mehr

Die normale Vermieterfrist von drei, sechs oder neun Monaten je nach Dauer seit der Überlassung (§ 573c Abs. 1 BGB) verlängert sich bei der erleichterten Kündigung um drei Monate. Für eine Kündigung, die am Mittwoch, 04.11.2026 – dem dritten Werktag im November – zugeht, heißt das:

Wohnung überlassen seit	Frist	Ende
weniger als 5 Jahren	3 + 3 = 6 Monate	30.04.2027
5 bis unter 8 Jahren	6 + 3 = 9 Monate	31.07.2027
8 Jahren und mehr	9 + 3 = 12 Monate	31.10.2027

Kündigt der Mieter, bleibt es für ihn bei drei Monaten – die Verlängerung trifft nur den Vermieter. Bei einer außerordentlichen Kündigung mit gesetzlicher Frist entfällt der Zuschlag (§ 573d Abs. 2 BGB). Im Rechner sind die Rolle Vermieter und die Einliegerwohnung schon eingestellt:

Rechner

Mietvertrag: Kündigungsfrist berechnen

Bis wann muss die Kündigung beim Vertragspartner sein, und wann endet das Mietverhältnis?

Wer kündigt?Ich als Mieter (oder als Erbe)Ich als Vermieter

Kündigung kommt an amLeer lassen = heute

Art der Wohnung bzw. RäumeWohnung (Regelfall)Einliegerwohnung, Zweifamilienhaus mit Vermieter oder unmöbliertes Zimmer in seiner Wohnung (§ 573a BGB)möbliertes Zimmer in der Wohnung des VermietersZimmer im Studenten- oder JugendwohnheimWerkmietwohnung (wegen des Arbeitsverhältnisses vermietet)Garage oder Stellplatz mit eigenem VertragGeschäftsräume (Laden, Büro, Praxis)

Anlassordentliche KündigungTod des Mieters (Kündigung durch Erben oder Vermieter)

Werkmietwohnung: Lage nach Ende des Arbeitsverhältnissesweniger als zehn Jahre überlassen, für andere Beschäftigte benötigt (§ 576 Abs. 1 Nr. 1)Arbeit erforderte Wohnen nahe der Arbeitsstätte, für andere Beschäftigte benötigt (§ 576 Abs. 1 Nr. 2)keiner dieser Fälle oder Arbeitsverhältnis läuft noch

Mietverhältnis besteht seitAb 5 und 8 Jahren verlängert sich die Frist des Vermieters um je drei Monate.

Bundeslandbundesweit (ohne Landesfeiertage)Baden-WürttembergBayernBerlinBrandenburgBremenHamburgHessenMecklenburg-VorpommernNiedersachsenNordrhein-WestfalenRheinland-PfalzSaarlandSachsenSachsen-AnhaltSchleswig-HolsteinThüringenFeiertage zählen bei den drei Werktagen nicht mit.

Grundlage: § 573c BGB, § 573a BGB und § 568 BGB (Schriftform); Tod des Mieters § 564 BGB mit § 573d BGB, Wohnheim § 549 BGB Abs. 3, Werkmietwohnung § 576 BGB und § 576a BGB, Garage, Stellplatz und Geschäftsräume § 580a BGB. Der Samstag zählt bei den drei Werktagen mit (BGH, 27.04.2005, VIII ZR 206/04); ob ein Zugang am Montag noch reicht, wenn der dritte Werktag selbst ein Samstag ist, hat der BGH offengelassen – der Rechner rechnet dann vorsichtig mit dem Samstag. Vereinbarte längere Fristen für den Mieter sind unwirksam – Ausnahme: vor dem 1. September 2001 einzeln ausgehandelte Fristen (Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB; die alten gesetzlichen Fristen im Formularvertrag gelten nicht mehr). Ein befristeter Kündigungsverzicht kann gelten.

Rechenbeispiel: erleichterte Kündigung oder Eigenbedarf?

Ein Ehepaar wohnt im Obergeschoss seines Zweifamilienhauses; die Erdgeschosswohnung ist seit dem 1. Juni 2019 vermietet. Die Tochter des Paares soll im Sommer 2027 dort einziehen. Die Kündigung geht am Mittwoch, 04.11.2026 zu – nach gut sieben Jahren Mietdauer.

Weg	Was im Schreiben stehen muss	Frist	Ende
Erleichterte Kündigung	der Hinweis auf § 573a, keine Gründe	6 + 3 = 9 Monate	31.07.2027
Eigenbedarf	die Person und ihr Interesse an der Wohnung (§ 573 Abs. 3 BGB)	6 Monate	30.04.2027

Die erleichterte Kündigung ist einfacher zu begründen, dauert aber drei Monate länger. Beim Eigenbedarf prüft das Gericht im Streitfall den Nutzungswunsch, und vorgetäuschter Bedarf kann Schadensersatz auslösen (Eigenbedarfskündigung). Gegen beide Kündigungen kann die Mieterin wegen Härte widersprechen.

Das Kündigungsschreiben

• Die Rechtsgrundlage nennen: Das Schreiben muss angeben, dass die Kündigung auf § 573a gestützt wird. Gründe brauchst du keine.
• Die richtige Frist: Ende erst nach Ablauf der um drei Monate verlängerten Frist.
• Hinweis auf den Widerspruch: Auch gegen diese Kündigung kann der Mieter wegen Härte widersprechen (§ 574 BGB); weise ihn auf Möglichkeit, Form und Frist hin (§ 568 Abs. 2 BGB).
• Alle Vermieter unterschreiben: Haben zwei Miteigentümer vermietet und überträgt einer seinen Anteil später auf den anderen, bleiben beide Vermieter und müssen gemeinsam kündigen (BGH, 09.01.2019, VIII ZB 26/17).
• Form und Zugang: eigenhändig unterschrieben, an alle Mieter, beweisbar zugestellt (Form der Kündigung).

Für das Ehepaar aus dem Rechenbeispiel, das beide unterschreiben, kann die Formulierung so lauten:

„Hiermit kündigen wir das Mietverhältnis über die Wohnung im Erdgeschoss des Hauses Gartenweg 3 gemäß § 573a Abs. 1 BGB. Wir bewohnen das Haus selbst; es hat nicht mehr als zwei Wohnungen. Die Kündigungsfrist verlängert sich deshalb um drei Monate; das Mietverhältnis endet am 31. Juli 2027.“

Danach folgt der Hinweis auf das Widerspruchsrecht. Ein vollständiges Schreiben bietet die Vorlage Kündigung der Einliegerwohnung; den allgemeinen Ablauf zeigt Mieter kündigen: der Ablauf.

Sonderfälle: Kauf, Realteilung, Sperrfrist

Kauf eines Zweifamilienhauses: Wer ein vermietetes Zweifamilienhaus kauft, selbst in die zweite Wohnung zieht und dann kündigt, kann sich auf § 573a stützen; so lag der Fall, den der Bundesgerichtshof 2010 entschied (VIII ZR 325/09). Wer noch nicht im Haus wohnt, braucht dagegen ein berechtigtes Interesse wie Eigenbedarf.

Keine Sperrfrist: Die Kündigungssperre nach einer Umwandlung oder Realteilung gilt nur für Kündigungen wegen Eigenbedarfs und Verwertung. Auf die erleichterte Kündigung nach § 573a wendet der Bundesgerichtshof sie nicht an, auch nicht entsprechend (VIII ZR 325/09). Was die Sperrfrist sonst bedeutet, steht unter Nach Umwandlung in Eigentum.

Zweifelsfälle: Ob es für die Zahl der Wohnungen auf den Beginn des Mietverhältnisses oder auf die Kündigung ankommt, ist ungeklärt (siehe oben). Wer unsicher ist, ob sein Haus als Zweifamilienhaus zählt, oder die Kündigung zusätzlich auf ein berechtigtes Interesse wie Eigenbedarf stützen möchte, lässt das vorher von einer Anwältin oder bei Haus & Grund prüfen.

Für Mieter: was du prüfen solltest

1. Wohnungen zählenGibt es im Haus eine dritte abgeschlossene Einheit, in der ein eigener Haushalt möglich ist? Sie zählt auch dann, wenn der Vermieter sie mitnutzt oder sie nach deinem Einzug zum Büro wurde.
2. Wohnt der Vermieter wirklich dort?Die Vorschrift setzt ein vom Vermieter selbst bewohntes Gebäude voraus.
3. Schreiben und Frist prüfenSteht § 573a im Schreiben, und ist die Frist um drei Monate verlängert? Ein falsch berechnetes Ende gehört in die Beratung.
4. Härte geltend machenIst der Auszug für dich eine Härte, die sich nicht rechtfertigen lässt, legst du rechtzeitig Widerspruch in Textform ein (Widerspruch gegen die Kündigung).
5. Beraten lassenDer Mieterverein prüft, ob das Haus wirklich als Zweifamilienhaus zählt.

Quellen

• § 573a BGB – Erleichterte Kündigung des Vermieters
• § 573 BGB – Ordentliche Kündigung des Vermieters
• § 573c BGB – Fristen der ordentlichen Kündigung
• § 573d BGB – Außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist
• § 549 BGB – Auf Wohnraummietverhältnisse anwendbare Vorschriften
• § 568 BGB – Form und Inhalt der Kündigung
• § 574 BGB – Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung
• § 577a BGB – Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung
• BGH, Urteil vom 25.06.2008, VIII ZR 307/07 (getrennte Eingänge, Gewerberäume) – abgerufen am 05.10.2026
• BGH, Urteil vom 29.11.2023, VIII ZR 211/22 (Zerrüttung im Mehrfamilienhaus) – abgerufen am 05.10.2026
• BGH, Urteil vom 18.02.2015, VIII ZR 127/14 (Begriff der Wohnung, Umwidmung zu Gewerberaum) – abgerufen am 05.10.2026
• BGH, Urteil vom 23.06.2010, VIII ZR 325/09 (Reihenhaus nach Realteilung, keine Sperrfrist für § 573a) – abgerufen am 05.10.2026
• BGH, Urteil vom 17.11.2010, VIII ZR 90/10 (Einliegerwohnung als dritte Wohnung) – abgerufen am 05.10.2026
• BGH, Beschluss vom 09.01.2019, VIII ZB 26/17 (Miteigentümer bleiben Vermieter) – abgerufen am 05.10.2026

Häufige Fragen

Kann ich als Mieter einer Einliegerwohnung selbst kürzer kündigen?

Für dich gilt die normale Mieterfrist: Kommt deine Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Monats an, ist das Mietverhältnis mit Ablauf des übernächsten Monats beendet (§ 573c Abs. 1 BGB). Die drei zusätzlichen Monate gelten nur für die erleichterte Kündigung durch den Vermieter.

Zählt eine Ferienwohnung im Haus als dritte Wohnung?

Maßgeblich ist, ob es sich um einen abgeschlossenen Bereich handelt, in dem ein eigener Haushalt geführt werden kann (BGH, VIII ZR 127/14). Eine solche Einheit zählt grundsätzlich mit, auch wenn der Vermieter sie selbst mitnutzt (BGH, VIII ZR 90/10). Räume, die schon vor Abschluss deines Mietvertrags gewerblich genutzt wurden, bleiben außer Betracht (BGH, VIII ZR 307/07) – ob eine Vermietung an Feriengäste in diesem Sinn gewerblich ist, hat der Bundesgerichtshof nicht entschieden.

Allgemeine Information, keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen die Verbraucherzentralen, eine Schlichtungsstelle oder ein Anwalt.