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Kündigungssperrfrist nach Umwandlung in Eigentum

Wird eine vermietete Wohnung nach dem Einzug des Mieters in eine Eigentumswohnung umgewandelt und verkauft, darf der Käufer frühestens drei Jahre nach seiner Eintragung im Grundbuch wegen Eigenbedarfs oder Verwertung kündigen (§ 577a BGB). Per Landesverordnung kann die Sperre bis zu zehn Jahre dauern – in Bayern und Berlin sind es zehn, in Nordrhein-Westfalen acht Jahre. Die Sperrfrist gilt auch, wenn eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts oder mehrere Käufer das ganze Haus erwerben.

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Sanierte Altbaufassade mit hohen Fenstern und kleinen schmiedeeisernen Balkonen, gesehen über eine ruhige Allee hinweg
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Diese Seite ist für Mieter, deren Wohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt und verkauft wurde oder werden soll, und für Käufer und Vermieter, die wissen müssen, ab wann eine Kündigung wegen Eigenbedarfs oder Verwertung möglich ist. Sie zeigt, wann die Sperrfrist greift und was sie verhindert, wie lange sie in Bayern, Berlin und Nordrhein-Westfalen dauert, rechnet vom Grundbuchdatum bis zum frühesten Mietende und erklärt das Vorkaufsrecht des Mieters. Eine Frage ist ungeklärt – was gilt, wenn eine Landesverordnung ausläuft –, und so steht sie hier auch.

Wann die Sperrfrist greift

Wird an einer vermieteten Wohnung nach dem Einzug des Mieters Wohnungseigentum begründet und die Wohnung danach verkauft, kann sich der Käufer frühestens drei Jahre nach dem Verkauf auf Eigenbedarf oder wirtschaftliche Verwertung berufen (§ 577a Abs. 1 BGB). Im Einzelnen:

  1. Erst der Mieter, dann die UmwandlungDie Wohnung muss dem Mieter schon überlassen gewesen sein, als das Wohnungseigentum begründet wurde. Wer erst danach Mieter wird, ist nicht geschützt, auch nicht, wenn er vorher als Untermieter dort wohnte. Setzt ein Mitmieter das Mietverhältnis nach dem Tod des anderen fort, tritt er in dessen Schutz ein (BGH, 22.06.2022, VIII ZR 356/20).
  2. Dann der VerkaufDie Frist beginnt mit dem ersten Verkauf nach der Umwandlung, genauer: mit der Eintragung des Käufers im Grundbuch (BGH, 06.08.2025, VIII ZR 161/24). Nötig ist ein echter Eigentümerwechsel; überträgt ein Miteigentümer seinen Anteil auf den anderen, beginnt keine Frist (VIII ZR 356/20).
  3. Kündigung wegen Eigenbedarfs oder VerwertungNur diese beiden Gründe sind gesperrt – mehr dazu unten.
  4. Zugang erst nach AblaufEntscheidend ist, ob die Sperrfrist beim Zugang der Kündigung abgelaufen war (VIII ZR 161/24). Erst dann beginnt die normale Kündigungsfrist von drei, sechs oder neun Monaten (§ 573c Abs. 1 BGB).

Kauf durch eine Gesellschaft oder mehrere Käufer

Die Sperrfrist gilt entsprechend, wenn vermieteter Wohnraum nach dem Einzug an eine Personengesellschaft oder an mehrere Käufer verkauft wird (§ 577a Abs. 1a BGB) – auch dann, wenn danach gar kein Wohnungseigentum gebildet wird (BGH, 21.03.2018, VIII ZR 104/17). Sie beginnt dann schon mit diesem Verkauf, auch wenn die Wohnungen später umgewandelt und einzeln weiterverkauft werden (§ 577a Abs. 2a). Keine Sperrfrist nach Absatz 1a entsteht,

  • wenn die Käufer oder Gesellschafter derselben Familie oder demselben Haushalt angehören. Familie heißt hier dasselbe wie beim Eigenbedarf: nur Personen mit Zeugnisverweigerungsrecht, etwa Ehegatten, Geschwister, Nichten und Neffen, nicht aber Cousins (BGH, 10.07.2024, VIII ZR 276/23). Im entschiedenen Fall hatten zwei Cousins als Gesellschaft ein Berliner Haus gekauft; ihre Eigenbedarfskündigung scheiterte an der zehnjährigen Sperrfrist;
  • wenn das Wohnungseigentum schon bestand, bevor der Mieter einzog;
  • wenn eine Handelsgesellschaft wie eine GmbH & Co. KG kauft. Wandelt sie danach um und verkauft einzelne Wohnungen, beginnt die Sperrfrist erst mit diesem Verkauf (VIII ZR 161/24 – dort lief sie deshalb im Jahr 2022 noch).

Wird ein Grundstück mit vermieteten Reihen- oder Einfamilienhäusern real geteilt und ein Teil verkauft, gelten Sperrfrist und Vorkaufsrecht entsprechend (BGH, 28.05.2008, VIII ZR 126/07).

Was die Sperre verhindert – und was nicht

KündigungWährend der SperrfristGrundlage
Eigenbedarf des Käufersausgeschlossen§ 577a Abs. 1 mit § 573 Abs. 2 BGB Nr. 2
Wirtschaftliche Verwertungausgeschlossen§ 577a Abs. 1 mit § 573 Abs. 2 Nr. 3
Pflichtverletzung des Mietersmöglichnicht erfasst
Fristlose Kündigung aus wichtigem Grundmöglichnicht erfasst
Erleichterte Kündigung im selbst bewohnten ZweifamilienhausmöglichBGH, 23.06.2010, VIII ZR 325/09
Andere berechtigte Interessen, etwa Bedarf für Angestellte des Vermietersmöglich – keine entsprechende AnwendungBGH, 11.03.2009, VIII ZR 127/08
Kündigung durch den Mieterjederzeit mit drei Monaten Frist§ 573c Abs. 1

Die Sperrfrist schützt also nur vor der typischen Folge einer Umwandlung: dass der Käufer die Wohnung selbst nutzen oder leer verkaufen will. Was bei den nicht gesperrten Gründen gilt, steht unter Kündigung wegen Pflichtverletzung und Einliegerwohnung.

Länder mit längerer Sperrfrist

In Gemeinden, in denen die Versorgung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist, können die Länder die Frist auf bis zu zehn Jahre verlängern – per Verordnung, die jeweils höchstens zehn Jahre gilt (§ 577a Abs. 2 BGB). Geprüft sind hier drei Länder:

LandSperrfristGebietVerordnung gilt
Bayern10 Jahre285 Gemeinden01.01.2026 bis 31.12.2029
Berlin10 Jahreganze Stadt01.10.2023 bis 30.09.2033
Nordrhein-Westfalen8 Jahre; bei Umwandlung und Verkauf vor dem 01.03.2025 weiter 5 Jahre57 Kommunen01.03.2025 bis 28.02.2030

Ob deine Gemeinde dazugehört, steht in der Anlage der jeweiligen Verordnung. Die Berliner Regelung von 2013 hat der Bundesgerichtshof als wirksam bestätigt (VIII ZR 356/20). Ob andere Länder ähnliche Verordnungen erlassen haben, ist hier nicht geprüft; Auskunft geben die Landesministerien und die Mietervereine.

Rechenbeispiel: vom Grundbuch bis zum frühesten Mietende

Eine Mieterin wohnt seit dem 1. Juni 2015 in ihrer Wohnung. 2025 wird das Haus in Wohnungseigentum aufgeteilt und ihre Wohnung verkauft; der Käufer wird am Donnerstag, 12.03.2026 im Grundbuch eingetragen und will selbst einziehen. Die Sperrfrist endet mit Ablauf des Tages, der nach Jahren dem Eintragungstag entspricht (§ 188 Abs. 2 BGB). Wegen der Mietdauer von mehr als acht Jahren beträgt die Kündigungsfrist danach neun Monate.

Lage der WohnungSperrfrist endetKündigung frühestens zugegangenFrühestes Mietende
Gemeinde ohne Landesverordnung – 3 Jahre12.03.2029Dienstag, 13.03.202931.12.2029
Kommune der NRW-Verordnung – 8 Jahre12.03.2034Montag, 13.03.203431.12.2034
Gemeinde der bayerischen Verordnung oder Berlin – 10 Jahre12.03.2036Donnerstag, 13.03.203631.12.2036

Weil der Zugang jeweils nach dem dritten Werktag im März liegt, zählt erst der April als erster Monat der Frist; ein Zugang bis zum dritten Werktag im April führt zum selben Ende. Die Zeilen für Nordrhein-Westfalen, Bayern und Berlin setzen voraus, dass die Verordnungen über ihr heutiges Ablaufdatum hinaus verlängert werden. Was sonst gilt, ist offen – dazu der nächste Abschnitt. Wie die Kündigungsfrist ab dem Zugang läuft, zeigt der Rechner:

Rechner

Mietvertrag: Kündigungsfrist berechnen

Bis wann muss die Kündigung beim Vertragspartner sein, und wann endet das Mietverhältnis?

Leer lassen = heute
Ab 5 und 8 Jahren verlängert sich die Frist des Vermieters um je drei Monate.
Feiertage zählen bei den drei Werktagen nicht mit.

Grundlage: § 573c BGB, § 573a BGB und § 568 BGB (Schriftform); Tod des Mieters § 564 BGB mit § 573d BGB, Wohnheim § 549 BGB Abs. 3, Werkmietwohnung § 576 BGB und § 576a BGB, Garage, Stellplatz und Geschäftsräume § 580a BGB. Der Samstag zählt bei den drei Werktagen mit (BGH, 27.04.2005, VIII ZR 206/04); ob ein Zugang am Montag noch reicht, wenn der dritte Werktag selbst ein Samstag ist, hat der BGH offengelassen – der Rechner rechnet dann vorsichtig mit dem Samstag. Vereinbarte längere Fristen für den Mieter sind unwirksam – Ausnahme: vor dem 1. September 2001 einzeln ausgehandelte Fristen (Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB; die alten gesetzlichen Fristen im Formularvertrag gelten nicht mehr). Ein befristeter Kündigungsverzicht kann gelten.

Wartebereich eines Notariats mit zwei leeren Polstersesseln und einer geschlossenen Ledermappe auf einem niedrigen Glastisch
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Offen: Was gilt, wenn eine Verordnung ausläuft?

Ob eine verlängerte Sperrfrist weiterläuft, wenn die Landesverordnung endet und keine neue folgt, hat der Bundesgerichtshof nicht entschieden. Drei Anhaltspunkte:

  • Der Bundesgerichtshof beurteilt eine Kündigung nach dem Recht, das bei ihrer Erklärung gilt. Im Münchner Fall von 2025 legte er die bayerische Verordnung zugrunde, die beim Zugang der Kündigung galt (VIII ZR 161/24, Rn. 16 f.; VIII ZR 276/23, Rn. 15).
  • Der Berliner Senat ging in der Begründung seiner Verordnung von 2023 davon aus, dass ohne neue Verordnung nach dem Auslaufen der alten für alle betroffenen Mieter nur noch die dreijährige Frist des Bundesrechts gegolten hätte.
  • Nordrhein-Westfalen hat den Übergang in seiner Verordnung von 2025 selbst geregelt: Für Umwandlungen und Verkäufe vor dem 01.03.2025 bleibt es bei fünf Jahren.

Berlin und Bayern haben ihre Verordnungen bisher jeweils nahtlos erneuert. Ob das weiter geschieht, ist politisch offen. Käufer sollten nicht auf ein Auslaufen bauen; Mieter lassen bei einer Kündigung prüfen, welche Verordnung beim Zugang galt. Offen ist zudem, ob eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts seit der Reform des Gesellschaftsrechts zum 01.01.2024 noch wegen Eigenbedarfs eines Gesellschafters kündigen kann; der Bundesgerichtshof hat das bisher ausdrücklich offengelassen (VIII ZR 276/23, Rn. 17).

Vorkaufsrecht des Mieters

Wird eine vermietete Wohnung, an der nach dem Einzug Wohnungseigentum begründet wurde oder werden soll, an einen Dritten verkauft, darf der Mieter sie zu denselben Bedingungen kaufen (§ 577 BGB). Das gilt nicht beim Verkauf an Familien- oder Haushaltsangehörige des Vermieters.

  • Mitteilung: Verkäufer oder Käufer müssen dem Mieter den Inhalt des Kaufvertrags mitteilen und ihn über sein Vorkaufsrecht unterrichten (§ 577 Abs. 2, § 469 Abs. 1 BGB).
  • Frist: zwei Monate ab Empfang der Mitteilung (§ 469 Abs. 2 BGB). Das ist eine Ausschlussfrist, über die die Beteiligten nach ihrem Ablauf nicht mehr verfügen können (BGH, 21.05.2025, VIII ZR 201/23).
  • Form und Folge: schriftliche Erklärung gegenüber dem Verkäufer (§ 577 Abs. 3). Damit kommt der Kauf zu den Bedingungen zustande, die der Verkäufer mit dem Dritten vereinbart hat (§ 464 Abs. 2 BGB).
  • Verletzung: Unterrichtet der Vermieter pflichtwidrig nicht, kann der Mieter die Differenz zwischen Verkehrswert und Kaufpreis verlangen, abzüglich der Kosten eines Erwerbs – auch wenn er das Vorkaufsrecht später nicht ausgeübt hat (BGH, 21.01.2015, VIII ZR 51/14).
  • Weitere Fälle: Das Vorkaufsrecht entsteht entsprechend, wenn an Wohnräumen Teileigentum statt Wohnungseigentum gebildet wird (VIII ZR 201/23). Auch eine Handelsgesellschaft, deren Gesellschafter mit denen der verkaufenden Gesellschaft übereinstimmen, ist „Dritter“ (BGH, 08.10.2025, VIII ZR 18/24).

In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt können die Länder die Aufteilung bestehender Wohngebäude in Wohnungseigentum zudem genehmigungspflichtig machen – in der Regel ab mehr als fünf Wohnungen; solche Verordnungen müssen spätestens Ende 2030 außer Kraft treten (§ 250 BauGB). Ob in deiner Gemeinde eine gilt, ist hier nicht geprüft.

Was beide Seiten jetzt tun sollten

  • Als Mieter: Halte fest, seit wann du die Wohnung hast, und frag nach dem Datum der Umwandlung und der Eintragung des Käufers; was der Eigentümerwechsel sonst bedeutet, steht unter Hausverkauf. Prüfe, ob deine Gemeinde unter eine Landesverordnung fällt. Kommt eine Eigenbedarfskündigung, vergleiche das Zugangsdatum mit dem Ende der Sperrfrist und lass dich beim Mieterverein beraten; Härtegründe machst du unabhängig davon mit einem Widerspruch geltend (Widerspruch gegen die Kündigung).
  • Als Käufer oder Vermieter: Kläre vor dem Kauf, wann die Wohnung dem Mieter überlassen und wann das Wohnungseigentum begründet wurde, ob mehrere Käufer oder eine Gesellschaft beteiligt sind und welche Landesverordnung gilt. Lass die Kündigung erst nach Ablauf der Sperrfrist zugehen und begründe sie vollständig (Eigenbedarfskündigung, Verwertungskündigung). Unterstützung bieten die Vereine von Haus & Grund.

Quellen

Häufige Fragen

Beginnt die Sperrfrist neu, wenn der Käufer die Wohnung weiterverkauft?

Nein. Sie knüpft an die erste Veräußerung nach der Umwandlung an (BGH, VIII ZR 356/20, Rn. 23) und beschränkt für ihre restliche Dauer auch jeden späteren Käufer (BGH, VIII ZR 161/24, Rn. 36). Ein späterer Käufer muss also nur abwarten, bis die einmal begonnene Frist abgelaufen ist.

Schützt mich die Sperrfrist auch vor einer Mieterhöhung?

Nein. § 577a BGB beschränkt nur Kündigungen wegen Eigenbedarfs und Verwertung. Für Mieterhöhungen gelten die allgemeinen Regeln, etwa die Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 BGB) – dagegen hast du ein Sonderkündigungsrecht (§ 561 BGB).

Allgemeine Information, keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen die Verbraucherzentralen, eine Schlichtungsstelle oder ein Anwalt.

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