Zeitmietvertrag: wann die Befristung trägt

Diese Seite ist für Mieter, deren Mietvertrag ein festes Enddatum nennt, und für Vermieter, die eine Wohnung nur auf Zeit vermieten wollen. Sie zeigt in vier Fragen, ob eine Befristung wirksam ist, wie konkret der Grund im Vertrag stehen muss, was gilt, wenn die Befristung scheitert, und wie das Ende abläuft – mit einem durchgerechneten Beispiel für Auskunft, Verspätung und stillschweigende Verlängerung.

Was ein Zeitmietvertrag ist

Ein Zeitmietvertrag ist ein Mietvertrag „auf bestimmte Zeit“: Er endet mit dem vereinbarten Datum, ohne dass jemand kündigen muss (§ 542 Abs. 2 BGB). Bis dahin ist die ordentliche Kündigung für beide Seiten ausgeschlossen. Für Wohnraum lässt das Gesetz diese Vertragsform aber nur aus drei Gründen zu, die alle auf der Seite des Vermieters liegen (§ 575 Abs. 1 BGB). Eine Höchstdauer gibt es seit der Mietrechtsreform 2001 nicht mehr.

Davon zu unterscheiden ist der Kündigungsverzicht: Dort läuft der Vertrag unbefristet, nur die ordentliche Kündigung ist für einen festgelegten Zeitraum gesperrt. Diesen Weg hat der Gesetzgeber ausdrücklich für Mieter vorgesehen, die sich eine lange Bindung wünschen, wenn der Vermieter keinen Befristungsgrund hat (BGH, 22.12.2003, VIII ZR 81/03).

Ist die Befristung wirksam? Der Prüfweg

1. Gilt § 575 überhaupt?Nicht für ein möbliertes Zimmer in der Wohnung des Vermieters, für Wohnraum zum nur vorübergehenden Gebrauch und für Zimmer im Studenten- oder Jugendwohnheim (§ 549 Abs. 2 BGB, § 549 Abs. 3 BGB). Dort ist eine Befristung auch ohne besonderen Grund möglich – Einzelheiten unter Möbliertes Zimmer und Wohnheim.
2. Liegt einer der drei Gründe vor?Der Vermieter will die Räume nach Ablauf selbst, für Familienangehörige oder Angehörige seines Haushalts nutzen; er will sie in zulässiger Weise beseitigen oder so wesentlich verändern oder instand setzen, dass ein weiterlaufendes Mietverhältnis die Arbeiten erheblich erschweren würde; oder er will sie an jemanden vermieten, der zur Dienstleistung verpflichtet ist. Andere Gründe – ein geplanter Verkauf, der Wunsch nach Flexibilität, eine spätere Neuvermietung zu höherer Miete – zählen nicht; die Liste ist abschließend.
3. Stand der Grund bei Vertragsschluss schriftlich im Vertrag?Der Vermieter muss den Grund dem Mieter bei Vertragsschluss schriftlich mitteilen. Nach der Gesetzesbegründung genügt es nicht, den Gesetzeswortlaut zu wiederholen; nötig ist ein konkreter Lebenssachverhalt, der sich von anderen Interessen unterscheiden und später überprüfen lässt.
4. Ist der Vertrag selbst schriftlich?Ein Mietvertrag über mehr als ein Jahr, der nicht in schriftlicher Form geschlossen ist, gilt als auf unbestimmte Zeit geschlossen; kündigen kann man dann frühestens zum Ablauf eines Jahres nach der Überlassung (§ 550 BGB).

Fehlt es an Frage 2 oder 3, gilt das Mietverhältnis als unbefristet (§ 575 Abs. 1 Satz 2 BGB). Was das praktisch bedeutet, steht weiter unten – es ist weniger, als viele erwarten. Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters, etwa ein erweiterter Katalog von Befristungsgründen, sind unwirksam (§ 575 Abs. 4 BGB).

Konkret genug? Beispiele je Befristungsgrund

Die Tabelle zeigt den Unterschied zwischen einer formelhaften und einer konkreten Mitteilung. Die Formulierungen veranschaulichen die Maßstäbe der Gesetzesbegründung; ob eine Begründung im Einzelfall genügt, entscheidet im Streit das Gericht.

Grund (§ 575 Abs. 1)	Reicht nicht	So kann es aussehen
Nr. 1: eigene Nutzung oder für Familie und Haushalt	„wegen Eigenbedarfs“, „für ein Familienmitglied“	„Meine Tochter Lena beendet im Frühjahr 2027 ihr Studium in Leipzig und zieht danach in diese Wohnung.“
Nr. 2: Abriss, wesentlicher Umbau oder Instandsetzung	„wegen geplanter Modernisierung“; kleinere Vorhaben wie der Austausch alter Fenster reichen nach der Gesetzesbegründung ohnehin nicht	„Die Wohnung wird mit der Nachbarwohnung im 2. OG zusammengelegt; dafür werden Wände versetzt und Bad und Leitungen erneuert – in bewohntem Zustand nicht durchführbar.“
Nr. 3: Vermietung an Dienstverpflichtete	„Werkwohnung“	„Die Wohnung ist ab Mai 2027 für den Hausmeister der Wohnanlage vorgesehen, der dann seinen Dienst antritt.“

Der Grund lässt sich später nicht beliebig austauschen: Ein Wechsel zwischen den Befristungsgründen ist nach der Gesetzesbegründung nicht zulässig. Ändert sich nur der Sachverhalt innerhalb desselben Grundes – zieht etwa statt der Tochter der Sohn ein –, bleibt die Befristung bestehen. Für Werkwohnungen gelten nach dem Ende des Arbeitsverhältnisses zusätzlich eigene Kündigungsregeln (Werkswohnung).

Wenn die Befristung unwirksam ist

Viele Formularverträge heißen „Zeitmietvertrag“, nennen aber keinen oder nur einen formelhaften Grund. Dann gilt der Vertrag zwar als unbefristet. Der Bundesgerichtshof bleibt dabei aber nicht stehen und fragt, was die Parteien im Einzelfall gewollt haben: Weil beide Seiten eine feste Laufzeit wollten, ist die entstandene Lücke durch ergänzende Vertragsauslegung zu schließen – an die Stelle der unwirksamen Befristung tritt ein beiderseitiger Kündigungsverzicht bis zum vereinbarten Ende (BGH, 10.07.2013, VIII ZR 388/12). Das gilt auch für einen vorformulierten Vertrag, in dem die vorgesehene Verzichtsklausel gar nicht ausgefüllt war (BGH, 11.12.2013, VIII ZR 235/12).

Für beide Seiten heißt das:

• Mieter: Du bist bis zum vereinbarten Datum gebunden; eine ordentliche Kündigung vorher scheitert in der Regel genauso wie beim wirksamen Zeitmietvertrag. Nach diesem Datum endet das Mietverhältnis aber nicht automatisch, sondern läuft unbefristet weiter – mit vollem Kündigungsschutz.
• Vermieter: Eine Eigenbedarfskündigung während der vereinbarten Laufzeit ist unwirksam. Im Fall von 2013 ließ sie sich auch nicht als Kündigung zum Ende der Bindung lesen, weil sich der Bedarf bis dahin ändern konnte. Nach dem vereinbarten Datum brauchst du für jede Kündigung ein berechtigtes Interesse (§ 573 BGB) und musst die längeren Vermieterfristen einhalten.

Offen ist, ob dasselbe gilt, wenn ein vorformulierter Vertrag eine unwirksame Befristung von mehr als vier Jahren enthält: Die beiden Urteile betrafen eine Individualvereinbarung über sieben Jahre und einen Formularvertrag über knapp drei Jahre. Bei einer Individualvereinbarung hält der BGH auch eine Bindung von deutlich mehr als vier Jahren für zulässig, solange sie nicht sittenwidrig ist (BGH, 10.07.2013, VIII ZR 388/12).

Während der Laufzeit: Welche Kündigung bleibt möglich?

Ordentlich kündigen kann keine Seite. Möglich bleiben die fristlose Kündigung, wenn ein wichtiger Grund vorliegt (§ 543 BGB; für Wohnraum ergänzt durch § 569 BGB), und die außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist in den Fällen, die das Gesetz vorsieht (§ 575a BGB). Für Mieter sind das vor allem:

• der Vermieter lehnt einen Untermieter ab, gegen dessen Person nichts Gewichtiges spricht (§ 540 Abs. 1 BGB) – siehe Untermiete und WG;
• der Tod eines Mieters, für Angehörige, Mitmieter und Erben – siehe Tod des Mieters;
• eine Modernisierungsankündigung (§ 555e BGB) – siehe Sonderkündigung als Mieter.

Die gesetzliche Frist ist dieselbe wie bei einer normalen Mieterkündigung: Kommt die Kündigung bis zum dritten Werktag an, zählt der laufende Monat mit, und der Vertrag endet mit dem übernächsten Monat; beim möblierten Zimmer in der Vermieterwohnung genügt der Zugang bis zum 15. für das Ende desselben Monats (§ 575a Abs. 3 BGB). Kündigt der Vermieter außerordentlich mit gesetzlicher Frist, braucht er wie bei der ordentlichen Kündigung ein berechtigtes Interesse – außer gegenüber Erben (§ 575a Abs. 1 BGB). Widerspricht der Mieter wegen Härte, kann er die Fortsetzung höchstens bis zum vereinbarten Vertragsende verlangen (§ 575a Abs. 2 BGB).

Den letzten Zugangstag und das Ende rechnet der Rechner aus. Für die gesetzliche Frist wählst du die Rolle „Mieter“; als Vermieter lässt du das Feld „Mietverhältnis besteht seit“ leer, denn die gesetzliche Frist wächst nicht mit der Mietdauer.

Rechner

Mietvertrag: Kündigungsfrist berechnen

Bis wann muss die Kündigung beim Vertragspartner sein, und wann endet das Mietverhältnis?

Wer kündigt?Ich als Mieter (oder als Erbe)Ich als Vermieter

Kündigung kommt an amLeer lassen = heute

Art der Wohnung bzw. RäumeWohnung (Regelfall)Einliegerwohnung, Zweifamilienhaus mit Vermieter oder unmöbliertes Zimmer in seiner Wohnung (§ 573a BGB)möbliertes Zimmer in der Wohnung des VermietersZimmer im Studenten- oder JugendwohnheimWerkmietwohnung (wegen des Arbeitsverhältnisses vermietet)Garage oder Stellplatz mit eigenem VertragGeschäftsräume (Laden, Büro, Praxis)

Anlassordentliche KündigungTod des Mieters (Kündigung durch Erben oder Vermieter)

Werkmietwohnung: Lage nach Ende des Arbeitsverhältnissesweniger als zehn Jahre überlassen, für andere Beschäftigte benötigt (§ 576 Abs. 1 Nr. 1)Arbeit erforderte Wohnen nahe der Arbeitsstätte, für andere Beschäftigte benötigt (§ 576 Abs. 1 Nr. 2)keiner dieser Fälle oder Arbeitsverhältnis läuft noch

Mietverhältnis besteht seitAb 5 und 8 Jahren verlängert sich die Frist des Vermieters um je drei Monate.

Bundeslandbundesweit (ohne Landesfeiertage)Baden-WürttembergBayernBerlinBrandenburgBremenHamburgHessenMecklenburg-VorpommernNiedersachsenNordrhein-WestfalenRheinland-PfalzSaarlandSachsenSachsen-AnhaltSchleswig-HolsteinThüringenFeiertage zählen bei den drei Werktagen nicht mit.

Grundlage: § 573c BGB, § 573a BGB und § 568 BGB (Schriftform); Tod des Mieters § 564 BGB mit § 573d BGB, Wohnheim § 549 BGB Abs. 3, Werkmietwohnung § 576 BGB und § 576a BGB, Garage, Stellplatz und Geschäftsräume § 580a BGB. Der Samstag zählt bei den drei Werktagen mit (BGH, 27.04.2005, VIII ZR 206/04); ob ein Zugang am Montag noch reicht, wenn der dritte Werktag selbst ein Samstag ist, hat der BGH offengelassen – der Rechner rechnet dann vorsichtig mit dem Samstag. Vereinbarte längere Fristen für den Mieter sind unwirksam – Ausnahme: vor dem 1. September 2001 einzeln ausgehandelte Fristen (Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB; die alten gesetzlichen Fristen im Formularvertrag gelten nicht mehr). Ein befristeter Kündigungsverzicht kann gelten.

Ein Beispiel: Die Vermieterin lehnt am Montag, 09.11.2026, einen Untermieter ab, ohne einen Grund in dessen Person zu nennen. Geht die Kündigung des Mieters bis Donnerstag, 03.12.2026, zu – dem dritten Werktag im Dezember –, endet der Zeitmietvertrag am 28.02.2027 statt erst zum vereinbarten Datum. Wer ohne solchen Anlass früher heraus will, ist auf einen Mietaufhebungsvertrag oder einen Nachmieter angewiesen.

Das Ende: Auskunft, Verspätung, Wegfall des Grundes

Der Mieter kann frühestens vier Monate vor Ablauf verlangen, dass der Vermieter ihm binnen eines Monats mitteilt, ob der Befristungsgrund noch besteht. Kommt die Antwort zu spät, kann der Mieter eine Verlängerung um den Zeitraum der Verspätung verlangen (§ 575 Abs. 2 BGB). Tritt der Grund erst später ein, kann er eine entsprechende Verlängerung verlangen; fällt der Grund weg, eine Verlängerung auf unbestimmte Zeit. Ob und wann der Grund eintritt, muss der Vermieter beweisen (§ 575 Abs. 3 BGB). Automatisch verlängert sich nichts – der Mieter muss die Verlängerung verlangen.

Rechenbeispiel: Der Vertrag läuft vom 01.05.2024 bis Freitag, 30.04.2027. Als Grund steht darin der geplante Einzug des Sohnes der Vermieterin nach seinem Studienabschluss.

Datum	Was passiert	Folge
Freitag, 01.01.2027	frühester Tag für das Auskunftsverlangen (vier Monate vor Ablauf)	Ein früheres Verlangen setzt keine Antwortfrist in Gang.
Montag, 04.01.2027	Das Auskunftsverlangen der Mieterin geht zu.	Die Antwort muss bis Donnerstag, 04.02.2027, zugehen.
Montag, 15.02.2027	Die Antwort „Grund besteht weiter“ kommt elf Tage zu spät.	Die Mieterin kann eine Verlängerung um elf Tage verlangen: Ende Dienstag, 11.05.2027.
Variante	Der Sohn kann erst zum 01.08.2027 einziehen.	Verlängerung bis 31.07.2027 verlangen
Variante	Der Sohn bleibt dauerhaft in einer anderen Stadt.	Verlängerung auf unbestimmte Zeit verlangen

Besteht der Grund bei Vertragsende fort, endet das Mietverhältnis. Einen Härtewiderspruch wie gegen eine Kündigung gibt es dann nicht, und eine gerichtliche Räumungsfrist ist für Zeitmietverträge ausgeschlossen (§ 721 ZPO, § 794a ZPO) – der Gesetzgeber wollte dem Vermieter so eine hohe Gewähr geben, die Wohnung zurückzubekommen. Wohnt der Mieter nach dem Ende einfach weiter, wird daraus ein unbefristeter Vertrag, sofern nicht eine Seite innerhalb von zwei Wochen erklärt, dass sie das nicht will; für den Vermieter beginnen die zwei Wochen, sobald er davon erfährt (§ 545 BGB). Bei einem Ende am Freitag, 30.04.2027, und Kenntnis am Montag, 03.05.2027, muss sein Widerspruch also bis Montag, 17.05.2027, zugehen. Wie die Rückgabe abläuft, steht unter Wohnungsübergabe; zieht der Mieter nicht aus, bleibt nur der Weg über Räumungsklage und Räumungsfrist.

Für Vermieter: so wird die Befristung belastbar

1. Grund prüfenPasst dein Vorhaben unter Nummer 1, 2 oder 3? Ein Verkauf oder der Wunsch, frei zu bleiben, gehört nicht dazu – dann ist ein unbefristeter Vertrag mit Kündigungsverzicht die ehrliche Alternative.
2. Konkret beschreibenPerson, Anlass und ungefährer Zeitpunkt bzw. Art und Umfang der Bauarbeiten gehören in den Vertrag oder in eine unterschriebene Anlage, die bei Vertragsschluss übergeben wird.
3. Schriftform wahrenBei mehr als einem Jahr Laufzeit den ganzen Vertrag schriftlich schließen (§ 550 BGB).
4. Auskunft beantwortenVerlangt der Mieter Auskunft, binnen eines Monats wahrheitsgemäß antworten und den Zugang belegen können.
5. Grund umsetzenFällt das Vorhaben weg, kann der Mieter die unbefristete Fortsetzung verlangen. Eine nur vorgeschobene Befristung führt zu Streit, in dem du die Beweislast trägst.

Alte Verträge und geplante Änderungen

Zeitmietverträge, die am 1. September 2001 schon bestanden, richten sich weiter nach dem damaligen Recht (Absatz 3 von Art. 229 § 3 EGBGB). Der Regierungsentwurf „Mietrecht II“ will unter anderem festlegen, wie lange eine Vermietung zum nur vorübergehenden Gebrauch dauern darf; beschlossen ist er nicht, der Rechtsausschuss des Bundestags hört am 14. Oktober 2026 Sachverständige an. Den Stand verfolgt das Magazin zum Mietrecht 2026.

Beratung bei Streit

Ob eine Befristung trägt, hängt oft an einem einzigen Satz im Vertrag. Ein Mieterverein prüft für Mieter Vertrag und Auskunft des Vermieters; Vermieter bekommen Rat bei Haus & Grund oder in einer mietrechtlich spezialisierten Kanzlei. Spätestens wenn eine Räumung droht, ist anwaltliche Beratung sinnvoll – bei Zeitmietverträgen gibt es keine Räumungsfrist als Puffer.

Quellen

• § 575 BGB – Zeitmietvertrag
• § 575a BGB – Außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist
• § 542 BGB – Ende des Mietverhältnisses
• § 545 BGB – Stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses
• § 549 BGB – Auf Wohnraummietverhältnisse anwendbare Vorschriften
• § 550 BGB – Form des Mietvertrags
• § 540 BGB – Gebrauchsüberlassung an Dritte
• § 573 BGB – Ordentliche Kündigung des Vermieters
• § 566 BGB – Kauf bricht nicht Miete
• § 721 ZPO – Räumungsfrist
• § 794a ZPO – Zwangsvollstreckung aus Räumungsvergleich
• Art. 229 § 3 EGBGB – Übergangsvorschriften zur Mietrechtsreform 2001
• BGH, Urteil vom 10.07.2013, VIII ZR 388/12 (unwirksame Befristung wird Kündigungsverzicht) – abgerufen am 05.10.2026
• BGH, Urteil vom 11.12.2013, VIII ZR 235/12 (Formularvertrag ohne Befristungsgrund) – abgerufen am 05.10.2026
• BGH, Urteil vom 22.12.2003, VIII ZR 81/03 (befristeter Kündigungsverzicht zulässig) – abgerufen am 05.10.2026
• BGH, Urteil vom 22.01.2003, VIII ZR 244/02 (Nachmieter beim befristeten Vertrag) – abgerufen am 05.10.2026
• BGH, Urteil vom 18.03.2015, VIII ZR 185/14 (Schönheitsreparaturen bei unrenovierter Übergabe) – abgerufen am 05.10.2026
• BT-Drucksache 14/4553 – Begründung zum Mietrechtsreformgesetz, zu § 575 und § 575a (S. 69–71) – abgerufen am 05.10.2026
• BMJV: Gesetzgebungsverfahren „Mietrecht II“ (Entwurf) – abgerufen am 05.10.2026

Häufige Fragen

Kann ich einen Zeitmietvertrag vorzeitig beenden, weil ich in ein Pflegeheim ziehen muss?

Ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht dafür gibt es nicht. Möglich sind eine Einigung mit dem Vermieter über einen Mietaufhebungsvertrag oder – bei einem berechtigten Interesse – die Entlassung gegen Stellung eines geeigneten und zumutbaren Nachmieters (BGH, VIII ZR 244/02). Daneben bleiben die außerordentlichen Kündigungsrechte, etwa wenn der Vermieter eine Untervermietung ohne wichtigen Grund in der Person des Untermieters ablehnt (§ 540 Abs. 1 BGB).

Gilt die Befristung weiter, wenn die Wohnung verkauft wird?

Ein Verkauf ändert die Laufzeit nicht: Wer kauft, übernimmt den Mietvertrag mit allen Rechten und Pflichten (§ 566 BGB). Ob der ursprünglich genannte Befristungsgrund danach noch besteht, ist eine Frage des Einzelfalls; fällt er weg, kann der Mieter die Fortsetzung auf unbestimmte Zeit verlangen (§ 575 Abs. 3 BGB).

Muss ich am Ende eines Zeitmietvertrags renovieren?

Die Befristung ändert daran nichts – entscheidend ist die Renovierungsklausel im Vertrag. Hat der Vermieter die Wohnung unrenoviert übergeben, ohne dir dafür einen angemessenen Ausgleich zu gewähren, ist eine formularmäßige Pflicht zu laufenden Schönheitsreparaturen nach dem BGH unwirksam (VIII ZR 185/14).

Allgemeine Information, keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen die Verbraucherzentralen, eine Schlichtungsstelle oder ein Anwalt.