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Ordentliche Kündigung wegen Pflichtverletzung

Der Vermieter kann ordentlich kündigen, wenn der Mieter seine Pflichten schuldhaft und nicht unerheblich verletzt hat (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Die Hürde liegt niedriger als bei der fristlosen Kündigung, eine Abmahnung ist nicht vorgeschrieben, und auch das Verhalten von Besuchern oder Untermietern zählt. Es gelten die normalen Kündigungsfristen von drei, sechs oder neun Monaten.

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Schmaler Hausflur eines Mehrfamilienhauses mit zusammengeklapptem Buggy, Fahrrad und Schuhen vor einer geschlossenen Wohnungstür
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Diese Seite ist für Vermieter, die einem Mieter wegen wiederholter oder schwerer Vertragsverstöße ordentlich kündigen wollen, und für Mieter, denen deshalb gekündigt wurde oder die eine Kündigung befürchten. Sie erklärt die drei Voraussetzungen der Kündigung wegen Pflichtverletzung, zeigt in einer Tabelle, welche Verstöße die Gerichte für eine ordentliche und welche für eine fristlose Kündigung haben genügen lassen, gibt ein Prüfschema in fünf Fragen und rechnet ein Beispiel mit Kündigungs- und Widerspruchsfrist durch.

Drei Voraussetzungen

Ohne berechtigtes Interesse kann der Vermieter Wohnraum nicht ordentlich kündigen (§ 573 Abs. 1 BGB). Eines der gesetzlichen Beispiele ist, dass der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat (§ 573 Abs. 2 BGB, Nr. 1). Darin stecken drei Fragen.

Welche Pflicht ist verletzt?

Gemeint sind alle Pflichten aus dem Mietvertrag: die Miete zu zahlen (§ 535 Abs. 2 BGB), die Wohnung Dritten nicht ohne Erlaubnis zu überlassen (§ 540 Abs. 1 BGB), Erhaltungsmaßnahmen zu dulden (§ 555a Abs. 1 BGB) und auf die anderen Bewohner Rücksicht zu nehmen (§ 241 Abs. 2 BGB). Aus dieser Rücksichtnahme folgt die Pflicht, sich so zu verhalten, dass Mitbewohner nicht mehr als unvermeidlich gestört werden (BGH, 18.02.2015, VIII ZR 186/14).

Ist der Verstoß verschuldet – und wem wird er zugerechnet?

Der Mieter muss vorsätzlich oder fahrlässig gehandelt haben (§ 276 BGB). Er muss aber nicht selbst gehandelt haben: Das Verschulden von Personen, deren er sich bei der Erfüllung seiner Pflichten bedient, wird ihm zugerechnet (§ 278 BGB). So mussten sich Mieter den falschen Rat ihres Mietervereins zurechnen lassen, die Betriebskostenvorauszahlungen zurückzubehalten (BGH, 25.10.2006, VIII ZR 102/06). Wer mit seinem Einverständnis zu Besuch ist, gilt beim Hausfrieden als sein Erfüllungsgehilfe (BGH, 25.08.2020, VIII ZR 59/20); für Untermieter haftet er ohnehin (§ 540 Abs. 2 BGB). Ein Rechtsirrtum entlastet nur, wenn er unvermeidbar war (BGH, 10.10.2012, VIII ZR 107/12). Für die fristlose Kündigung wegen Störung des Hausfriedens ist Verschulden dagegen nicht zwingend; dort entscheidet eine Abwägung aller Umstände (BGH, 08.12.2004, VIII ZR 218/03).

Wiegt der Verstoß schwer genug?

Ob eine Pflichtverletzung „nicht unerheblich“ ist, entscheiden die Gerichte nach allen Umständen des Falls. Für die ordentliche Kündigung genügen Verstöße von geringerem Gewicht als für die fristlose; dem Vermieter muss die Fortsetzung bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht unzumutbar sein (BGH, 11.01.2006, VIII ZR 364/04). Beim Mietrückstand hat der Bundesgerichtshof eine Untergrenze gezogen: Unerheblich ist er, solange er eine Monatsmiete nicht übersteigt und weniger als einen Monat besteht (VIII ZR 107/12). In die Bewertung gehört auch ein vorangegangenes Fehlverhalten des Vermieters, vor allem wenn es den Verstoß provoziert hat (BGH, 04.06.2014, VIII ZR 289/13).

Fallgruppen aus der Rechtsprechung

VerstoßOrdentliche KündigungFristlose KündigungBeleg
Mietrückstand unter den Schwellen der fristlosen Kündigungmöglich, sobald mehr als eine Monatsmiete oder länger als einen Monat offen ist; dann Gesamtwürdigung nach Dauer und HöheneinVIII ZR 107/12
Rückstand über den Schwellen, in der Schonfrist nachgezahltbleibt möglich; die Nachzahlung fließt in die Würdigung einwird unwirksamBGH, 23.10.2024, VIII ZR 106/23
Heizkostenvorschüsse 14 Monate lang nicht gezahlt, das Geld vom Jobcenter anderweitig verbrauchtKündigung wirksam–VIII ZR 107/12
Wiederholt unpünktliche Zahlungja, auch Verstöße von geringerem Gewichtnach AbmahnungVIII ZR 364/04
Untervermietung ohne ErlaubnisPflichtverletzung auch bei Anspruch auf Erlaubnis, Gewicht im Einzelfall; wirksam bei Gewinnerzielung nach Abmahnungnach AbmahnungBGH, 02.02.2011, VIII ZR 74/10, BGH, 28.01.2026, VIII ZR 228/23
Streit und Beleidigungen von Mitmietern, auch durch einen häufigen BesucherRäumungsurteil blieb bestehennur bei UnzumutbarkeitVIII ZR 59/20
Zutritt für Instandsetzungsarbeiten verweigertkann reichen; ein Duldungsurteil ist nicht Voraussetzungkann reichenBGH, 15.04.2015, VIII ZR 281/13
Rauchen in der Wohnungkeine Pflichtverletzung, solange vertragsgemäß; Geruch im Treppenhaus erst bei unerträglichem Ausmaß und unterlassener einfacher AbhilfeebensoVIII ZR 186/14
Zerrüttetes Verhältnis ohne festgestellte Pflichtverletzung–neinBGH, 29.11.2023, VIII ZR 211/22

Die Tabelle zeigt Entscheidungen, keine festen Grenzen: Wie schwer ein Verstoß wiegt, hängt immer von Dauer, Wiederholung, Folgen und Vorgeschichte ab. Einzelheiten zu Rückständen stehen unter Zahlungsverzug, zur Untervermietung unter Untermiete und WG.

Abmahnung: keine Pflicht, oft der Schlüssel

Für die ordentliche Kündigung schreibt das Gesetz keine Abmahnung vor. Sie kann aber erst das nötige Gewicht verschaffen, etwa wenn der erste Verstoß ein schlichtes Versehen war und der Mieter ihn nach der Abmahnung wiederholt (BGH, 28.11.2007, VIII ZR 145/07; VIII ZR 59/20). Für die fristlose Kündigung wegen eines Verhaltensverstoßes ist die Abmahnung dagegen in der Regel Voraussetzung (§ 543 Abs. 3 BGB). Vermieter mahnen deshalb meist zuerst ab und kündigen beim nächsten Verstoß fristlos und hilfsweise ordentlich. Was in eine Abmahnung gehört, steht unter Abmahnung im Mietverhältnis; die fristlose Variante erklärt Fristlos als Vermieter.

Prüfschema in fünf Fragen

  1. Welcher Vorfall, welche Pflicht?Datum, Ort und Ablauf festhalten, die verletzte Pflicht benennen und Beweise sichern – Zeugen, Fotos, Schreiben, Kontoauszüge.
  2. Wer hat gehandelt?Der Mieter selbst, ein Mitbewohner, ein Besucher oder ein Untermieter? Zugerechnet wird ihm das Handeln von Erfüllungsgehilfen.
  3. War es verschuldet?Ein schlichtes Versehen wiegt wenig, eine Wiederholung nach Abmahnung viel. Fehlt jedes Verschulden – etwa weil der Mieter schuldunfähig ist (§ 827 BGB) –, scheidet eine Kündigung nach Nr. 1 aus; ob dann eine fristlose Kündigung in Betracht kommt, ist eine Frage der Abwägung.
  4. Wie schwer wiegt es insgesamt?Dauer, Häufigkeit, Folgen für Haus und Mitbewohner, eigenes Verhalten des Vermieters – alles fließt in die Gesamtwürdigung.
  5. Stimmen Schreiben und Frist?Die Gründe gehören ins Kündigungsschreiben; später zählen nur nachträglich entstandene (§ 573 Abs. 3 BGB). Auf ein früheres Schreiben mit den Gründen darf Bezug genommen werden (VIII ZR 74/10). Dazu die Frist von drei, sechs oder neun Monaten (§ 573c Abs. 1 BGB) und der Hinweis auf das Widerspruchsrecht (§ 568 Abs. 2 BGB).

Ein passendes Schreiben bietet die Vorlage Kündigung wegen Pflichtverletzung; den gesamten Ablauf einer Vermieterkündigung zeigt Mieter kündigen: der Ablauf.

Zwei Nachbarn von hinten auf einem Treppenabsatz mit etwas Abstand zueinander, einer hält einen geschlossenen Ordner
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Rechenbeispiel: lange Mietdauer, lange Frist

Ein Mieter wohnt seit dem 1. August 2018 in einem Mehrfamilienhaus. Sein Lebensgefährte, der regelmäßig zu Besuch ist, beschimpft wiederholt Nachbarn im Treppenhaus. Die Vermieterin mahnt den Mieter am Montag, 07.09.2026 ab. Am Samstag, 26.09., und Samstag, 10.10.2026 kommt es zu weiteren Vorfällen mit Zeugen. Die ordentliche Kündigung wegen Pflichtverletzung geht am Mittwoch, 04.11.2026 zu. In einem ähnlichen Fall blieb das Räumungsurteil bestehen (VIII ZR 59/20); ob die Kündigung trägt, entscheidet aber immer das Gericht im Einzelfall.

SchrittErgebnis
Überlassung seit 01.08.2018mehr als acht Jahre beim Zugang – Frist neun Monate
Zugang Mittwoch, 04.11.2026 – dritter Werktag im NovemberEnde des Mietverhältnisses am 31.07.2027
Widerspruch des Mieters wegen Härte, in Textformmuss bis Montag, 31.05.2027 zugehen (§ 574b BGB)
zum Vergleich: Mietdauer unter fünf JahrenEnde schon am 31.01.2027

Die ordentliche Kündigung lässt dem Mieter bei langer Mietdauer also viel Zeit – anders als die fristlose, die das Mietverhältnis mit dem Zugang beendet. Für andere Daten liefert der Rechner das Ende; wähle die Rolle Vermieter und gib an, seit wann das Mietverhältnis besteht:

Rechner

Mietvertrag: Kündigungsfrist berechnen

Bis wann muss die Kündigung beim Vertragspartner sein, und wann endet das Mietverhältnis?

Leer lassen = heute
Ab 5 und 8 Jahren verlängert sich die Frist des Vermieters um je drei Monate.
Feiertage zählen bei den drei Werktagen nicht mit.

Grundlage: § 573c BGB, § 573a BGB und § 568 BGB (Schriftform); Tod des Mieters § 564 BGB mit § 573d BGB, Wohnheim § 549 BGB Abs. 3, Werkmietwohnung § 576 BGB und § 576a BGB, Garage, Stellplatz und Geschäftsräume § 580a BGB. Der Samstag zählt bei den drei Werktagen mit (BGH, 27.04.2005, VIII ZR 206/04); ob ein Zugang am Montag noch reicht, wenn der dritte Werktag selbst ein Samstag ist, hat der BGH offengelassen – der Rechner rechnet dann vorsichtig mit dem Samstag. Vereinbarte längere Fristen für den Mieter sind unwirksam – Ausnahme: vor dem 1. September 2001 einzeln ausgehandelte Fristen (Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB; die alten gesetzlichen Fristen im Formularvertrag gelten nicht mehr). Ein befristeter Kündigungsverzicht kann gelten.

Kündigung wegen Pflichtverletzung erhalten: So gehst du vor

  • Vorwurf prüfen: Steht im Schreiben konkret, was dir vorgeworfen wird? Gründe, die erst im Prozess nachgeschoben werden, zählen nur, wenn sie nach der Kündigung entstanden sind.
  • Gegenbeweise sammeln: Notiere deine Sicht mit Daten und benenne Zeugen. Der Vermieter muss die Verstöße im Streitfall beweisen.
  • Verhalten abstellen: Beende den beanstandeten Zustand sofort – sonst liefert jeder weitere Vorfall einen neuen Grund.
  • Widerspruch erwägen: Bedeutet der Auszug eine Härte, legst du Widerspruch ein – in Textform und so, dass er spätestens zwei Monate vor dem Ende beim Vermieter ist. Ausgeschlossen ist das, wenn zugleich ein Grund zur fristlosen Kündigung vorliegt (§ 574 Abs. 1 BGB Satz 2). Mehr unter Widerspruch gegen die Kündigung.
  • Beraten lassen: Die Prüfliste zeigt Formfehler; eine verbindliche Einschätzung gibt der Mieterverein oder eine Fachanwältin. Vermieter wenden sich an Haus & Grund.

Quellen

Häufige Fragen

Darf der Vermieter wegen Pflichtverletzung kündigen, obwohl nach einer Umwandlung die Sperrfrist läuft?

Ja. Die Kündigungssperrfrist nach einer Umwandlung in Wohnungseigentum gilt nur für Kündigungen wegen Eigenbedarfs und wegen wirtschaftlicher Verwertung (§ 577a BGB). Auf andere Kündigungsgründe wendet der Bundesgerichtshof sie nicht entsprechend an (BGH, VIII ZR 127/08).

Wird die Kündigung unwirksam, wenn ich den Rückstand nachträglich bezahle?

Nicht automatisch. Die Nachzahlung heilt die Pflichtverletzung nicht, wird aber bei der Frage berücksichtigt, ob sie nicht unerheblich war (BGH, VIII ZR 6/04; VIII ZR 106/23). Nur ausnahmsweise darf sich der Vermieter nach Treu und Glauben nicht mehr auf die Kündigung berufen, wenn alles ausgeglichen ist.

Allgemeine Information, keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen die Verbraucherzentralen, eine Schlichtungsstelle oder ein Anwalt.

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