Kündigung wegen Pflichtverletzung: Vorlage

Diese Vorlage ist für Vermieter, wenn ein Mieter trotz Abmahnung gegen den Mietvertrag verstößt oder einmal so schwer, dass das Mietverhältnis enden soll. Sie kündigt ordentlich wegen schuldhafter Pflichtverletzung und auf Wunsch zusätzlich fristlos – mit den Gründen als konkrete Vorfälle, dem Hinweis auf das Widerspruchsrecht und dem Widerspruch gegen eine stillschweigende Verlängerung. Mieter sehen, was im Schreiben stehen muss. Welche Verstöße die Gerichte haben genügen lassen, zeigt die Tabelle unter Kündigung wegen Pflichtverletzung.

Welche Vorlage und welche Variante passt?

Lage	Weg
Mietrückstand über den gesetzlichen Schwellen	fristlos und hilfsweise ordentlich mit der Vorlage Kündigung wegen Zahlungsverzug
Rückstand unter den Schwellen, aber höher als eine Monatsmiete oder seit mindestens einem Monat offen	ordentlich mit dieser Vorlage; darunter wiegt die Verletzung nicht schwer genug (BGH, 10.10.2012, VIII ZR 107/12)
ein Verstoß zum ersten Mal, eine Änderung ist möglich	zuerst abmahnen: Abmahnung an den Mieter
nach der Abmahnung wiederholt, das Festhalten bis zum Fristende ist zumutbar	ordentlich mit dieser Vorlage
nach der Abmahnung wiederholt oder besonders schwer, das Festhalten ist unzumutbar	diese Vorlage mit dem Zusatz „Zusätzlich fristlos kündigen“ (§ 543 Abs. 1 BGB, § 569 Abs. 2 BGB)
Verzug mit zwei Nettokaltmieten Kaution	fristlos ohne Abmahnung (§ 569 Abs. 2a BGB); Einzelheiten unter Fristlos als Vermieter

Die ordentliche Kündigung verlangt eine schuldhafte, nicht unerhebliche Pflichtverletzung (§ 573 Abs. 2 BGB Nr. 1), die fristlose zusätzlich, dass dir das Festhalten bis zum Ende der Kündigungsfrist nicht zuzumuten ist. Wo die Grenze liegt, entscheidet das Gericht im Einzelfall.

Vorlage

Kündigung wegen Pflichtverletzung: ausfüllen und drucken

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1. Angaben

AnredeAlle Mieter ansprechen, z. B. „Sehr geehrte Frau Beispiel, sehr geehrter Herr Beispiel,“ – mit Komma am Ende.

WohnungAnschrift und Lage, z. B. „Lindenstraße 12, 2. Obergeschoss links“; mitvermietete Räume wie Keller oder Garage dazuschreiben.

Gründe: was ist wann passiert?Jeder Vorfall mit Datum, dazu eine vorausgegangene Abmahnung mit Datum und, wenn vorhanden, Zeugen. Tatsachen statt Wertungen, als Fließtext.

Mietende (ordentliche Kündigung zum)Drei, sechs oder neun Monate je nach Dauer seit der Überlassung – mit dem Rechner unten.

Widerspruch spätestens bisLetzter Tag des drittletzten Monats vor dem Mietende – bei Mietende 31.05.2027 also der 31.03.2027.

Räumung bisNur für den Zusatz „Zusätzlich fristlos kündigen“, z. B. zwei Wochen nach dem Zugang.

2. Empfänger

Alle Mieter laut Mietvertrag, mit Anschrift

3. Absender

Vor- und Nachname

Straße und Hausnummer

PLZ und Ort

Weitere Personen, die unterschreiben (mit Semikolon getrennt)Weitere Vermieter laut Mietvertrag, mit Semikolon getrennt. Die Kündigung sprechen alle Vermieter aus; jede Person bekommt eine eigene Unterschriftszeile.

4. Zusätze

Zusätzlich fristlos kündigen (die ordentliche Kündigung gilt dann hilfsweise) Hinweis auf das Widerspruchsrecht (§ 568 Abs. 2 BGB) – nicht abwählen Widerspruch gegen eine stillschweigende Verlängerung (§ 545 BGB) Um einen Übergabetermin bitten Kündigung durch Verwaltung oder Anwalt (Vollmacht beilegen) Um Bestätigung des Erhalts bitten

Vorschau

[Vor- und Nachname] · [Straße und Hausnummer] · [PLZ Ort]

Vorname Name und Vorname Name
Straße und Hausnummer
PLZ Ort

[Ort], 6. Oktober 2026

Kündigung des Mietverhältnisses wegen Pflichtverletzung

[Anrede]

Sie haben Ihre Pflichten aus dem Mietvertrag über die Wohnung [Wohnung] schuldhaft und nicht unerheblich verletzt: [Gründe: was ist wann passiert?]

Deshalb wird das Mietverhältnis ordentlich zum [Mietende (ordentliche Kündigung zum)] gekündigt, hilfsweise zum nächstzulässigen Termin (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB).

Der ordentlichen Kündigung können Sie widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn sein Ende für Sie, Ihre Familie oder einen anderen Angehörigen Ihres Haushalts eine nicht zu rechtfertigende Härte wäre (§§ 574 bis 574b BGB). Der Widerspruch ist in Textform zu erklären, etwa per Brief oder E-Mail, und muss spätestens zwei Monate vor dem Ende des Mietverhältnisses bei der Vermieterseite eingehen, also bis zum [Widerspruch spätestens bis].

Einer stillschweigenden Verlängerung des Mietverhältnisses nach § 545 BGB wird bereits jetzt widersprochen.

Für die Rückgabe der Wohnung mit allen Schlüsseln schlagen Sie bitte rechtzeitig einen Übergabetermin vor.

Mit freundlichen Grüßen

[Vor- und Nachname]

Ausdrucken, von allen Vermietern eigenhändig unterschreiben lassen und jedem Mieter beweisbar zustellen – persönlich gegen Quittung oder durch einen Boten (§ 568 Abs. 1 BGB). Die Gründe müssen im Schreiben stehen; später nachgeschoben zählen nur Vorfälle, die erst nach der Kündigung passiert sind.

Das Feld „Gründe“: Vorfälle statt Urteile

Die Gründe gehören ins Schreiben, bei der ordentlichen wie bei der fristlosen Kündigung (§ 573 Abs. 3 BGB, § 569 Abs. 4 BGB). Für die ordentliche Kündigung zählen andere Gründe später nur, wenn sie erst nach der Kündigung entstanden sind. Schreib deshalb jeden Vorfall mit Datum hinein, nenn die vorausgegangene Abmahnung und, wenn vorhanden, Zeugen oder Belege. Wertungen wie „unzumutbar“ oder „rücksichtslos“ ersetzen keine Tatsachen. Hat nicht der Mieter selbst gehandelt, sondern sein Untermieter, muss er sich dessen Verschulden zurechnen lassen (§ 540 Abs. 2 BGB).

Beispiel: Zutritt für eine Reparatur zweimal verweigert

Die Mieter wohnen seit dem 01.06.2023 in der Wohnung. Für den Austausch der Heizkörperventile kündigt die Vermieterin am 07.09.2026 einen Termin am 21.09. an; die Mieter lassen den Monteur nicht herein. Die Abmahnung geht am Donnerstag, 24.09.2026, zu und nennt einen neuen Termin am Dienstag, 06.10.2026 – den Text dafür zeigt die Vorlage Abmahnung an den Mieter. Auch dann bleibt die Tür zu. Mieter müssen Erhaltungsmaßnahmen dulden (§ 555a Abs. 1 BGB); eine Kündigung wegen verweigerter Duldung setzt kein vorheriges Duldungsurteil voraus, ob sie trägt, entscheidet eine Abwägung im Einzelfall (BGH, 15.04.2015, VIII ZR 281/13). Die Kündigung geht am Donnerstag, 22.10.2026, zu.

Feld	Eintrag
Gründe	„Für den Austausch der Heizkörperventile wurde Ihnen mit Schreiben vom 07.09.2026 ein Termin am 21.09.2026 angekündigt; Sie haben dem Monteur den Zutritt verweigert. Nach der Abmahnung vom 24.09.2026 mit neuem Termin am 06.10.2026 haben Sie den Zutritt erneut verweigert, ohne einen anderen Termin anzubieten.“
Mietende	31.01.2027 – der Zugang liegt nach dem dritten Werktag im Oktober, also zählt ab November; Mietdauer unter fünf Jahren: drei Monate
Widerspruch spätestens bis	30.11.2026
Zusatz „Zusätzlich fristlos“	nicht gewählt; nach dem Bundesgerichtshof wäre auch eine fristlose Kündigung denkbar, sie setzt aber voraus, dass das Festhalten bis zum Fristende unzumutbar ist

Wohnen die Mieter schon länger als fünf Jahre dort, endet das Mietverhältnis bei gleichem Zugang erst am 30.04.2027, nach mehr als acht Jahren am 31.07.2027. Für deine eigenen Daten:

Rechner

Mietvertrag: Kündigungsfrist berechnen

Bis wann muss die Kündigung beim Vertragspartner sein, und wann endet das Mietverhältnis?

Wer kündigt?Ich als Mieter (oder als Erbe)Ich als Vermieter

Kündigung kommt an amLeer lassen = heute

Art der Wohnung bzw. RäumeWohnung (Regelfall)Einliegerwohnung, Zweifamilienhaus mit Vermieter oder unmöbliertes Zimmer in seiner Wohnung (§ 573a BGB)möbliertes Zimmer in der Wohnung des VermietersZimmer im Studenten- oder JugendwohnheimWerkmietwohnung (wegen des Arbeitsverhältnisses vermietet)Garage oder Stellplatz mit eigenem VertragGeschäftsräume (Laden, Büro, Praxis)

Anlassordentliche KündigungTod des Mieters (Kündigung durch Erben oder Vermieter)

Werkmietwohnung: Lage nach Ende des Arbeitsverhältnissesweniger als zehn Jahre überlassen, für andere Beschäftigte benötigt (§ 576 Abs. 1 Nr. 1)Arbeit erforderte Wohnen nahe der Arbeitsstätte, für andere Beschäftigte benötigt (§ 576 Abs. 1 Nr. 2)keiner dieser Fälle oder Arbeitsverhältnis läuft noch

Mietverhältnis besteht seitAb 5 und 8 Jahren verlängert sich die Frist des Vermieters um je drei Monate.

Bundeslandbundesweit (ohne Landesfeiertage)Baden-WürttembergBayernBerlinBrandenburgBremenHamburgHessenMecklenburg-VorpommernNiedersachsenNordrhein-WestfalenRheinland-PfalzSaarlandSachsenSachsen-AnhaltSchleswig-HolsteinThüringenFeiertage zählen bei den drei Werktagen nicht mit.

Grundlage: § 573c BGB, § 573a BGB und § 568 BGB (Schriftform); Tod des Mieters § 564 BGB mit § 573d BGB, Wohnheim § 549 BGB Abs. 3, Werkmietwohnung § 576 BGB und § 576a BGB, Garage, Stellplatz und Geschäftsräume § 580a BGB. Der Samstag zählt bei den drei Werktagen mit (BGH, 27.04.2005, VIII ZR 206/04); ob ein Zugang am Montag noch reicht, wenn der dritte Werktag selbst ein Samstag ist, hat der BGH offengelassen – der Rechner rechnet dann vorsichtig mit dem Samstag. Vereinbarte längere Fristen für den Mieter sind unwirksam – Ausnahme: vor dem 1. September 2001 einzeln ausgehandelte Fristen (Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB; die alten gesetzlichen Fristen im Formularvertrag gelten nicht mehr). Ein befristeter Kündigungsverzicht kann gelten.

Unterschreiben, zustellen und die Zeit danach

• Form: eigenhändig unterschrieben von allen Vermietern (§ 568 Abs. 1 BGB), gerichtet an alle Mieter und so zugestellt, dass sich der Zugang beweisen lässt (Zugang beweisen). Kündigt eine Verwaltung, gehört die Vollmachtsurkunde dazu (§ 174 BGB).
• Fristlos gekündigt: Das Mietverhältnis endet mit dem Zugang. Gibt der Mieter die Wohnung danach nicht zurück, schuldet er mindestens die vereinbarte Miete als Nutzungsentschädigung (§ 546a BGB).
• Widerspruch wegen Härte: Liegt ein Grund zur fristlosen Kündigung vor, kann der Mieter nicht widersprechen (§ 574 Abs. 1 BGB Satz 2). Der Hinweis bleibt trotzdem vorausgewählt, denn verwirft ein Gericht die fristlose Kündigung, kommt es auf die ordentliche an.
• Stillschweigende Verlängerung: Ein Widerspruch schon im Kündigungsschreiben verhindert, dass das Mietverhältnis weiterläuft, wenn der Mieter nach dem Ende bleibt (§ 545 BGB; BGH, 21.04.2010, VIII ZR 184/09).
• Räumung: nur auf Grund eines Urteils durch den Gerichtsvollzieher (Räumungsklage und Räumungsfrist). Vor einer Klage lohnt sich Rat bei Haus & Grund oder einer Anwältin für Mietrecht.

Für Mieter

Stehen die Vorwürfe konkret mit Datum im Schreiben? Ging bei einem Verhaltensverstoß eine Abmahnung voraus? Stimmen Mietende, Unterschriften und Adressaten? Was du sonst prüfen kannst, listet Ist die Kündigung wirksam? auf. Stell das beanstandete Verhalten sofort ab, sichere Gegenbeweise und lass dich beim Mieterverein beraten; einen Härtewiderspruch formulierst du mit der Vorlage Widerspruch gegen die Kündigung.

Quellen

• § 573 BGB – Ordentliche Kündigung des Vermieters
• § 573c BGB – Fristen der ordentlichen Kündigung
• § 543 BGB – Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund
• § 569 BGB – Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund (Wohnraum)
• § 568 BGB – Form und Inhalt der Kündigung
• § 574 BGB – Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung
• § 545 BGB – Stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses
• § 555a BGB – Erhaltungsmaßnahmen
• § 540 BGB – Gebrauchsüberlassung an Dritte
• § 546a BGB – Entschädigung des Vermieters bei verspäteter Rückgabe
• § 130 BGB – Wirksamwerden der Willenserklärung gegenüber Abwesenden
• § 314 BGB – Kündigung von Dauerschuldverhältnissen aus wichtigem Grund
• BGH, Versäumnisurteil vom 15.04.2015, VIII ZR 281/13 (Kündigung wegen verweigerter Duldung) – abgerufen am 05.10.2026
• BGH, Pressemitteilung Nr. 167/2012 zu VIII ZR 107/12 (Untergrenze bei Mietrückstand) – abgerufen am 05.10.2026
• BGH, Beschluss vom 21.04.2010, VIII ZR 184/09 (Widerspruch nach § 545 BGB im Kündigungsschreiben) – abgerufen am 05.10.2026
• BGH, Versäumnisurteil vom 13.07.2016, VIII ZR 296/15 (Zeitpunkt der fristlosen Kündigung) – abgerufen am 05.10.2026

Häufige Fragen

Wie lange darf ich nach dem letzten Vorfall mit der Kündigung warten?

Eine feste Frist gibt es nicht: Die Regel, dass eine fristlose Kündigung binnen angemessener Frist erklärt werden muss (§ 314 Abs. 3 BGB), gilt für die fristlose Kündigung von Wohnraum nicht. Wer nach dem letzten Vorfall Monate verstreichen lässt, dem kann das Gericht aber entgegenhalten, so unzumutbar sei die Fortsetzung offenbar nicht gewesen, oder das Kündigungsrecht sei verwirkt (BGH, VIII ZR 296/15).

Kann ich die Kündigung zurücknehmen, wenn sich der Mieter entschuldigt?

Einseitig nicht: Zurückholen lässt sich eine Kündigung nur, solange sie noch nicht angekommen ist – der Widerruf muss vorher oder spätestens zusammen mit ihr zugehen (§ 130 Abs. 1 Satz 2 BGB). Ihr könnt aber vereinbaren, das Mietverhältnis fortzusetzen – am besten schriftlich und von allen Mietern und Vermietern unterschrieben.

Allgemeine Information, keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen die Verbraucherzentralen, eine Schlichtungsstelle oder ein Anwalt.