Abmahnung an den Mieter: Vorlage mit Bausteinen

Diese Vorlage ist für Vermieter und Verwaltungen, die einen Mieter wegen eines Verstoßes gegen den Mietvertrag abmahnen wollen, und für Mieter, die wissen möchten, was eine Abmahnung enthalten muss. Sie führt Feld für Feld durch die Teile einer Abmahnung, zeigt typische Formulierungsfehler und bietet Bausteine für vier häufige Anlässe. Ob vor einer Kündigung überhaupt abgemahnt werden muss, beantwortet der Prüfweg unter Abmahnung im Mietverhältnis.

Wofür die Abmahnung gebraucht wird

Vor einer fristlosen Kündigung wegen eines Vertragsverstoßes muss der Vermieter in der Regel abmahnen oder eine Frist zur Abhilfe setzen (§ 543 Abs. 3 BGB). Eine ordentliche Kündigung setzt sie nicht voraus; oft verschafft aber erst sie einem Verstoß das nötige Gewicht (BGH, 28.11.2007, VIII ZR 145/07). Wer auf Unterlassung klagen will, weil der Mieter die Wohnung vertragswidrig nutzt, muss vorher abgemahnt haben (§ 541 BGB). Überflüssig ist sie bei Mietrückständen über den gesetzlichen Schwellen – dafür gibt es die Kündigung wegen Zahlungsverzug – und beim Verzug mit zwei Nettokaltmieten Kaution (§ 569 Abs. 2a BGB).

Vorlage

Abmahnung an den Mieter: ausfüllen und drucken

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1. Angaben

AnredeAlle Mieter ansprechen, z. B. „Sehr geehrte Frau Beispiel, sehr geehrter Herr Beispiel,“ – mit Komma am Ende.

WohnungAnschrift und Lage, z. B. „Lindenstraße 12, 2. Obergeschoss links“; mitvermietete Räume wie Keller oder Garage dazuschreiben.

Was ist wann passiert?Tatsachen mit Datum, Uhrzeit und Ort, wenn möglich mit Zeugen – keine Wertungen. Frühere Vorfälle oder Hinweise mit Datum nennen.

Welche Pflicht ist verletzt?So, dass es in den Satz „Damit verletzen Sie …“ passt, z. B. „Nr. 5 der Hausordnung (Treppenhaus freihalten)“ oder „Ihre Pflicht, Erhaltungsmaßnahmen zu dulden (§ 555a Abs. 1 BGB)“.

Was soll der Mieter tun oder lassen?Ergänzt den Satz „Sie werden aufgefordert, …“ – mit Punkt am Ende, z. B. „die Fahrräder bis zum 16.10.2026 aus dem Treppenhaus zu entfernen.“

2. Empfänger

Alle Mieter laut Mietvertrag, mit Anschrift

3. Absender

Vor- und Nachname

Straße und Hausnummer

PLZ und Ort

Weitere Personen, die unterschreiben (mit Semikolon getrennt)Weitere Vermieter laut Mietvertrag, mit Semikolon getrennt – am klarsten ist die Abmahnung, wenn alle unterschreiben.

4. Zusätze Gelegenheit zur Stellungnahme geben Auf die Unterlassungsklage hinweisen (bei vertragswidrigem Gebrauch) Abmahnung durch Verwaltung oder Anwalt (Vollmacht beilegen) Um Bestätigung des Erhalts bitten

[Vor- und Nachname] · [Straße und Hausnummer] · [PLZ Ort]

Vorname Name und Vorname Name
Straße und Hausnummer
PLZ Ort

[Ort], 6. Oktober 2026

Abmahnung wegen Verletzung Ihrer Pflichten aus dem Mietvertrag

[Anrede]

hiermit werden Sie wegen eines Verstoßes gegen Ihre Pflichten aus dem Mietvertrag über die Wohnung [Wohnung] abgemahnt.

Folgendes ist vorgefallen: [Was ist wann passiert?]

Damit verletzen Sie [Welche Pflicht ist verletzt?].

Sie werden aufgefordert, [Was soll der Mieter tun oder lassen?]

Ändern Sie Ihr Verhalten nicht oder wiederholt sich der Verstoß, müssen Sie mit der Kündigung des Mietverhältnisses rechnen, je nach Schwere auch mit einer fristlosen Kündigung.

Sehen Sie den Sachverhalt anders, teilen Sie das bitte schriftlich mit.

Mit freundlichen Grüßen

[Vor- und Nachname]

Eine Form schreibt das Gesetz nicht vor. Weil du Inhalt und Zugang im Streit beweisen musst, schick die Abmahnung so, dass du beides belegen kannst – etwa als unterschriebenen Brief durch einen Boten oder per Einwurf-Einschreiben mit Auslieferungsbeleg – und behalte eine Kopie.

Feld für Feld

Nach dem Bundesgerichtshof soll eine Abmahnung dem Mieter ein bestimmtes Verhalten als Vertragsverletzung vorhalten und ihn auffordern, es abzustellen, damit keine weiteren Folgen eintreten (BGH, 20.02.2008, VIII ZR 139/07, Rn. 7). Daraus ergeben sich die Felder der Vorlage:

Was ist wann passiert? Datum, Uhrzeit, Ort, Dauer und Zeugen – Tatsachen, die ein Dritter nachprüfen kann. Gab es schon frühere Vorfälle oder Hinweise, gehören sie mit Datum dazu.
Welche Pflicht? Die Stelle im Mietvertrag oder in der vereinbarten Hausordnung oder die gesetzliche Pflicht, etwa die Wohnung Dritten nur mit Erlaubnis zu überlassen (§ 540 Abs. 1 BGB) oder Mängel anzuzeigen (§ 536c Abs. 1 BGB).
Aufforderung: was der Mieter künftig unterlassen oder bis wann er einen Zustand beseitigen soll. Geht es um einen Zustand, nenn ein Datum – es ist zugleich die Frist zur Abhilfe im Sinn des Gesetzes.
Folge: Der Satz, dass im Wiederholungsfall die Kündigung droht, steht fest in der Vorlage, damit kein Zweifel bleibt, was als Nächstes kommt.

Formulierungscheck: so nicht – so besser

So nicht	So besser
„Sie halten sich nicht an die Hausordnung.“	„Am 12.10. und am 19.10.2026 standen Ihre Müllsäcke über Nacht im Treppenhaus vor Ihrer Wohnungstür.“
„Ihr Besuch parkt ständig rücksichtslos.“	„Am 05., 07. und 09.10.2026 stand abends ein Auto Ihres Besuchs vor der Feuerwehrzufahrt im Hof.“
„Das muss aufhören.“	„Sie werden aufgefordert, die Zufahrt künftig freizuhalten und Ihren Besuch darauf hinzuweisen.“
„Bitte erledigen Sie das bald.“	„… die Kartons bis zum 30.10.2026 aus dem Kellergang zu entfernen.“
„Beim nächsten Mal fliegen Sie raus.“	„Wiederholt sich der Verstoß, müssen Sie mit der Kündigung rechnen.“

Bausteine für vier häufige Anlässe

Die Texte passen in die drei Felder der Vorlage; Daten und Namen sind Beispiele. Lärm, unpünktliche Zahlung und Ferienvermietung behandelt bereits die Seite Abmahnung im Mietverhältnis.

Zutritt für eine Reparatur verweigert

Vorfall: „Mit Schreiben vom 07.09.2026 wurde Ihnen der Austausch der Heizkörperventile für Montag, 21.09.2026, zwischen 8 und 12 Uhr angekündigt. Sie haben dem Monteur an diesem Tag den Zutritt verweigert.“
Pflicht: „Ihre Pflicht, Erhaltungsmaßnahmen zu dulden (§ 555a Abs. 1 BGB)“
Aufforderung: „dem Monteur am Dienstag, 06.10.2026, zwischen 8 und 12 Uhr Zutritt zu gewähren oder bis zum 30.09.2026 einen anderen Termin in derselben Woche zu nennen.“

Treppenhaus zugestellt

Vorfall: „Seit dem 28.09.2026 stehen vor Ihrer Wohnungstür im 2. Obergeschoss zwei Fahrräder und ein Schuhregal; der Treppenabsatz ist dadurch auf etwa 60 Zentimeter verengt.“
Pflicht: „Nr. 5 der Hausordnung, die Teil des Mietvertrags ist (Treppenhaus freihalten)“
Aufforderung: „die Gegenstände bis zum 16.10.2026 aus dem Treppenhaus zu entfernen und es künftig freizuhalten.“

Schaden nicht gemeldet

Vorfall: „Am 02.10.2026 zeigten sich an der Decke der Wohnung unter Ihnen Wasserflecken. Bei der Besichtigung am 05.10.2026 stellte sich heraus, dass die Fuge Ihrer Duschwanne seit Wochen undicht ist; gemeldet hatten Sie das nicht.“
Pflicht: „Ihre Pflicht, Mängel der Wohnung unverzüglich anzuzeigen (§ 536c Abs. 1 BGB)“
Aufforderung: „Schäden an der Wohnung künftig sofort zu melden.“

Sperrmüll im Hof

Vorfall: „Seit dem 14.09.2026 stehen im Hof neben den Mülltonnen ein Sessel und vier Säcke mit Hausrat aus Ihrer Wohnung; auf Nachfrage haben Sie das am 21.09.2026 bestätigt.“
Pflicht: „Nr. 7 der Hausordnung (Abfälle nur in die Tonnen) und Ihre Pflicht zur Rücksicht auf die übrigen Bewohner“
Aufforderung: „die Gegenstände bis zum 23.10.2026 zu entfernen.“

Unterlässt ein Mieter die Anzeige eines Mangels, schuldet er außerdem Ersatz des Schadens, der daraus entsteht (§ 536c Abs. 2 BGB). Wie es weitergeht, wenn ein Mieter auch den zweiten Reparaturtermin verweigert, zeigt das Beispiel unter Kündigung wegen Pflichtverletzung.

Zustellen, Frist überwachen, nachlegen

Zugang: Adressiere die Abmahnung an alle Mieter und stell sie so zu, dass du Zugang und Inhalt belegen kannst; die Wege vergleicht Zugang beweisen.
Frist im Blick: Trag das Datum aus der Aufforderung in deinen Kalender ein und halte fest, ob und wann der Mieter reagiert hat.
Wiederholung: Dann kommt die Kündigung wegen Pflichtverletzung in Betracht, bei schweren Verstößen auch fristlos (Fristlos als Vermieter). Eine feste Erklärungsfrist gibt es dafür nicht; wer nach dem letzten Vorfall lange wartet, riskiert aber, dass die Unzumutbarkeit fehlt oder das Kündigungsrecht verwirkt ist (BGH, 13.07.2016, VIII ZR 296/15).
Rat: Ist unklar, ob ein Verstoß für eine Kündigung reicht, hilft Haus & Grund oder eine Anwältin für Mietrecht.

Für Mieter: eine Abmahnung erhalten

Eine Abmahnung beendet nichts, sie warnt. Zurücknehmen lassen oder gerichtlich überprüfen kannst du sie nicht; deine Einwände prüft ein Gericht erst, wenn es um eine Kündigung geht (VIII ZR 139/07). Antworte sachlich und schriftlich, sichere deine Belege, stell ab, was zutrifft, und lass dich beim Mieterverein beraten.

Quellen

Häufige Fragen

Zählt auch eine mündliche Ermahnung als Abmahnung?

Eine Form schreibt das Gesetz nicht vor, deshalb kann auch eine mündliche Abmahnung wirken. Im Streit musst du aber beweisen, was du wann gesagt hast – mit Zeugen gelingt das schwerer als mit einem Schreiben und einem Nachweis über den Zugang.

Kann ich meinen Mieter wegen seines Untermieters abmahnen?

Ja. Für ein Verschulden des Untermieters beim Gebrauch der Wohnung muss dein Mieter einstehen, auch wenn du die Untervermietung erlaubt hast (§ 540 Abs. 2 BGB). Die Abmahnung richtest du deshalb an deinen Mieter, nicht an den Untermieter.

Allgemeine Information, keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen die Verbraucherzentralen, eine Schlichtungsstelle oder ein Anwalt.

Abmahnung an den Mieter: Vorlage für Vermieter