Kündigung der Einliegerwohnung: Vorlage für Vermieter

Diese Vorlage ist für Vermieter, die selbst in einem Haus mit höchstens zwei Wohnungen leben und die andere Wohnung kündigen wollen, ohne Eigenbedarf oder einen anderen Grund anzugeben – und für Mieter einer solchen Wohnung. Sie erzeugt ein Schreiben mit der Angabe, auf die das Gesetz besteht, mit Widerspruchshinweis und einem Satz gegen die stillschweigende Verlängerung. Eine Tabelle zeigt, bis wann das Schreiben für ein bestimmtes Mietende ankommen muss. Wie der Bundesgerichtshof Wohnungen zählt, steht unter Zweifamilienhaus und Einliegerwohnung.

Drei Punkte vor dem Ausfüllen

1. Höchstens zwei WohnungenErleichtert kündigen kannst du nur in einem Haus, das du selbst bewohnst und das höchstens zwei Wohnungen hat (§ 573a Abs. 1 BGB). Gibt es im Gebäude eine weitere abgeschlossene Wohneinheit, kann das die Vorschrift ausschließen. Den Prüfweg mit Beispielen zeigt Wie Wohnungen gezählt werden.
2. Du wohnst selbst im HausDie Vorschrift setzt voraus, dass du selbst im Gebäude lebst – das kann auch erst nach einem Kauf so sein, wenn du danach in die zweite Wohnung gezogen bist. Eine Sperrfrist wie nach einer Umwandlung in Eigentum oder einer Realteilung gibt es für diese Kündigung nicht, auch nicht entsprechend (BGH, 23.06.2010, VIII ZR 325/09).
3. Alle Vermieter kündigenHaben zwei Miteigentümer vermietet, bleiben beide Vermieter und müssen die Kündigung gemeinsam aussprechen – auch wenn einer seinen Anteil später dem anderen übertragen hat (BGH, 09.01.2019, VIII ZB 26/17). Im entschiedenen Fall ging es um ein Zweifamilienhaus und genau diese Kündigung. Der Regierungsentwurf „Mietrecht II“ will das ändern, indem der Erwerb unter Miteigentümern künftig wie ein Verkauf an Dritte behandelt wird; beschlossen ist das nicht.

Vorlage

Kündigung nach § 573a BGB (Einliegerwohnung): ausfüllen und drucken

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1. Angaben

AnredeAlle Mieter ansprechen, z. B. „Sehr geehrte Frau Beispiel, sehr geehrter Herr Beispiel,“ – mit Komma am Ende.

WohnungAnschrift und Lage, z. B. „Lindenstraße 12, 2. Obergeschoss links“; mitvermietete Räume wie Keller oder Garage dazuschreiben.

Mietende (Kündigung zum)Normale Vermieterfrist plus drei Monate: 6, 9 oder 12 Monate – Tabelle und Rechner unten.

Widerspruch spätestens bisLetzter Tag des drittletzten Monats vor dem Mietende – bei Mietende 31.05.2027 also der 31.03.2027.

2. Empfänger

Alle Mieter laut Mietvertrag, mit Anschrift

3. Absender

Vor- und Nachname

Straße und Hausnummer

PLZ und Ort

Weitere Personen, die unterschreiben (mit Semikolon getrennt)Weitere Vermieter laut Mietvertrag, mit Semikolon getrennt. Die Kündigung sprechen alle Vermieter aus; jede Person bekommt eine eigene Unterschriftszeile.

4. Zusätze

Gestützt auf Absatz 1: Wohnung im selbst bewohnten Haus mit höchstens zwei Wohnungen (Regelfall) Stattdessen gestützt auf Absatz 2: Wohnraum innerhalb der eigenen Wohnung Hinweis auf das Widerspruchsrecht (§ 568 Abs. 2 BGB) – nicht abwählen Widerspruch gegen eine stillschweigende Verlängerung (§ 545 BGB) Um Rückgabe und einen Übergabetermin bitten Gespräch über eine einvernehmliche Lösung anbieten Um Bestätigung des Erhalts bitten

Vorschau

[Vor- und Nachname] · [Straße und Hausnummer] · [PLZ Ort]

Vorname Name und Vorname Name
Straße und Hausnummer
PLZ Ort

[Ort], 6. Oktober 2026

Kündigung des Mietverhältnisses nach § 573a BGB

[Anrede]

hiermit wird das mit Ihnen bestehende Mietverhältnis über die Wohnung [Wohnung] zum [Mietende (Kündigung zum)] gekündigt, hilfsweise zum nächstzulässigen Termin.

Die Kündigung wird auf § 573a BGB gestützt (erleichterte Kündigung des Vermieters). Eines berechtigten Interesses bedarf es dafür nicht; die Kündigungsfrist verlängert sich um drei Monate.

Die Voraussetzungen des § 573a Abs. 1 BGB liegen vor: Die Wohnung liegt in einem Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen, das die Vermieterseite selbst bewohnt.

Sie können der Kündigung widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn sein Ende für Sie, Ihre Familie oder einen anderen Angehörigen Ihres Haushalts eine nicht zu rechtfertigende Härte wäre (§§ 574 bis 574b BGB). Der Widerspruch ist in Textform zu erklären, etwa per Brief oder E-Mail, und muss spätestens zwei Monate vor dem Ende des Mietverhältnisses bei der Vermieterseite eingehen, also bis zum [Widerspruch spätestens bis].

Einer stillschweigenden Verlängerung des Mietverhältnisses nach § 545 BGB wird bereits jetzt widersprochen.

Bitte geben Sie die Wohnung zum Ende des Mietverhältnisses geräumt und mit allen Schlüsseln zurück und schlagen Sie rechtzeitig einen Termin für die Übergabe vor.

Mit freundlichen Grüßen

[Vor- und Nachname]

Genau einen der beiden Absätze wählen. Ausdrucken, von allen Vermietern eigenhändig unterschreiben lassen und jedem Mieter beweisbar zustellen – persönlich gegen Quittung oder durch einen Boten (§ 568 Abs. 1 BGB).

Bis wann das Schreiben ankommen muss

Die Vermieterfrist – drei, sechs oder neun Monate, abhängig davon, wie lange die Wohnung überlassen ist – verlängert sich um drei Monate (§ 573c Abs. 1 BGB, § 573a Abs. 1 BGB). Zugehen muss die Kündigung spätestens am dritten Werktag des ersten Fristmonats. Rückwärts gerechnet für drei Wunschtermine:

Mietende	überlassen seit weniger als 5 Jahren (6 Monate)	5 bis unter 8 Jahren (9 Monate)	8 Jahren und mehr (12 Monate)
So 31.10.2027	Mi 05.05.2027	Mi 03.02.2027	Mi 04.11.2026
Fr 31.12.2027	Sa 03.07.2027 – sicherer bis Fr 02.07.	Sa 03.04.2027 – sicherer bis Fr 02.04.	Di 05.01.2027
Mo 31.01.2028	Mi 04.08.2027	Mi 05.05.2027	Mi 03.02.2027

Bei den drei Werktagen wird der Samstag mitgezählt. Ist er selbst der dritte Werktag, reicht ein Zugang an diesem Samstag; ob ein Zugang am folgenden Montag noch genügt, hat der Bundesgerichtshof offengelassen (BGH, 27.04.2005, VIII ZR 206/04). Plane solche Fälle deshalb bis Freitag ein. Gerechnet ist mit bundesweiten Feiertagen. Für andere Termine rechnet der Rechner; Rolle und Wohnungsart sind schon eingestellt:

Rechner

Mietvertrag: Kündigungsfrist berechnen

Bis wann muss die Kündigung beim Vertragspartner sein, und wann endet das Mietverhältnis?

Wer kündigt?Ich als Mieter (oder als Erbe)Ich als Vermieter

Kündigung kommt an amLeer lassen = heute

Art der Wohnung bzw. RäumeWohnung (Regelfall)Einliegerwohnung, Zweifamilienhaus mit Vermieter oder unmöbliertes Zimmer in seiner Wohnung (§ 573a BGB)möbliertes Zimmer in der Wohnung des VermietersZimmer im Studenten- oder JugendwohnheimWerkmietwohnung (wegen des Arbeitsverhältnisses vermietet)Garage oder Stellplatz mit eigenem VertragGeschäftsräume (Laden, Büro, Praxis)

Anlassordentliche KündigungTod des Mieters (Kündigung durch Erben oder Vermieter)

Werkmietwohnung: Lage nach Ende des Arbeitsverhältnissesweniger als zehn Jahre überlassen, für andere Beschäftigte benötigt (§ 576 Abs. 1 Nr. 1)Arbeit erforderte Wohnen nahe der Arbeitsstätte, für andere Beschäftigte benötigt (§ 576 Abs. 1 Nr. 2)keiner dieser Fälle oder Arbeitsverhältnis läuft noch

Mietverhältnis besteht seitAb 5 und 8 Jahren verlängert sich die Frist des Vermieters um je drei Monate.

Bundeslandbundesweit (ohne Landesfeiertage)Baden-WürttembergBayernBerlinBrandenburgBremenHamburgHessenMecklenburg-VorpommernNiedersachsenNordrhein-WestfalenRheinland-PfalzSaarlandSachsenSachsen-AnhaltSchleswig-HolsteinThüringenFeiertage zählen bei den drei Werktagen nicht mit.

Grundlage: § 573c BGB, § 573a BGB und § 568 BGB (Schriftform); Tod des Mieters § 564 BGB mit § 573d BGB, Wohnheim § 549 BGB Abs. 3, Werkmietwohnung § 576 BGB und § 576a BGB, Garage, Stellplatz und Geschäftsräume § 580a BGB. Der Samstag zählt bei den drei Werktagen mit (BGH, 27.04.2005, VIII ZR 206/04); ob ein Zugang am Montag noch reicht, wenn der dritte Werktag selbst ein Samstag ist, hat der BGH offengelassen – der Rechner rechnet dann vorsichtig mit dem Samstag. Vereinbarte längere Fristen für den Mieter sind unwirksam – Ausnahme: vor dem 1. September 2001 einzeln ausgehandelte Fristen (Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB; die alten gesetzlichen Fristen im Formularvertrag gelten nicht mehr). Ein befristeter Kündigungsverzicht kann gelten.

Was im Schreiben steht

• Die Grundlage: Im Schreiben muss stehen, auf welchen der beiden Absätze du die Kündigung stützt (§ 573a Abs. 3 BGB). Der feste Text nennt § 573a; mit den Zusätzen wählst du genau einen Absatz. Absatz 2 betrifft Wohnraum in deiner eigenen Wohnung, etwa ein Zimmer – ist es möbliert und nicht einer Familie zum dauernden Gebrauch überlassen, gelten eigene, kürzere Regeln (Möbliertes Zimmer und Wohnheim). Vermietest du als Mieter ein Zimmer unter, nimm die Vorlage Kündigung des Untermietvertrags.
• Kein Grund, aber ein Termin: Begründen musst du nichts. Der Satz „hilfsweise zum nächstzulässigen Termin“ stellt klar, dass die Kündigung bei einem Rechenfehler zum nächsten zulässigen Termin wirken soll.
• Widerspruch wegen Härte: Auch gegen diese Kündigung kann der Mieter widersprechen (§ 574 BGB). Der Hinweis auf Möglichkeit, Form und Frist ist deshalb vorausgewählt (§ 568 Abs. 2 BGB); fehlt er, kann der Mieter noch im ersten Termin einer Räumungsklage widersprechen (§ 574b Abs. 2 BGB).
• Stillschweigende Verlängerung: Zieht der Mieter zum Ende nicht aus und widerspricht dem keine Seite innerhalb von zwei Wochen, wird daraus ein unbefristetes Mietverhältnis (§ 545 BGB). Ein Widerspruch schon im Kündigungsschreiben wirkt (BGH, 21.04.2010, VIII ZR 184/09).
• Zustellung: Richte das Schreiben an alle Mieter; erst wenn es jedem von ihnen gegenüber wirkt, ist das Mietverhältnis beendet. Im selben Haus liegt die persönliche Übergabe gegen Quittung nahe; sonst wirft ein Bote ein, der den Inhalt kennt (Zugang beweisen). Die eigenhändige Unterschrift aller Vermieter ist Pflicht (§ 568 Abs. 1 BGB).

Oder doch Eigenbedarf?

Brauchst du die Wohnung für dich oder Angehörige, kommt auch eine Kündigung wegen Eigenbedarfs in Betracht. Sie endet drei Monate früher, verlangt aber eine konkrete Begründung, die ein Gericht im Streit prüft. Beide Wege am selben Fall vergleicht die Seite Zweifamilienhaus und Einliegerwohnung; das Schreiben für den zweiten Weg ist die Vorlage Eigenbedarfskündigung. Wer beide Gründe verbinden will, bespricht das vorab mit Haus & Grund oder einer Anwältin.

Für Mieter

Prüfe, ob das Haus wirklich nur zwei Wohnungen hat, ob der Vermieter selbst dort wohnt, ob § 573a im Schreiben steht und ob das Mietende die drei zusätzlichen Monate berücksichtigt. Kündigst du selbst, bleibt es für dich bei drei Monaten. Wäre der Auszug eine Härte, widersprichst du rechtzeitig in Textform; den Text liefert die Vorlage Widerspruch gegen die Kündigung, persönliche Beratung der Mieterverein.

Quellen

• § 573a BGB – Erleichterte Kündigung des Vermieters
• § 573c BGB – Fristen der ordentlichen Kündigung
• § 573d BGB – Außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist
• § 568 BGB – Form und Inhalt der Kündigung
• § 574 BGB – Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung
• § 574b BGB – Form und Frist des Widerspruchs
• § 545 BGB – Stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses
• § 564 BGB – Fortsetzung des Mietverhältnisses mit dem Erben; außerordentliche Kündigung
• BGH, Beschluss vom 09.01.2019, VIII ZB 26/17 (beide Vermieter kündigen gemeinsam) – abgerufen am 05.10.2026
• BGH, Urteil vom 23.06.2010, VIII ZR 325/09 (keine Sperrfrist für die Kündigung nach § 573a BGB) – abgerufen am 05.10.2026
• BGH, Urteil vom 27.04.2005, VIII ZR 206/04 (Samstag als Werktag, Samstag als letzter Tag offen) – abgerufen am 05.10.2026
• BGH, Beschluss vom 21.04.2010, VIII ZR 184/09 (Widerspruch nach § 545 BGB im Kündigungsschreiben) – abgerufen am 05.10.2026
• BT-Drucksache 21/6807 – Regierungsentwurf „Mietrecht II“, zu § 566 BGB – abgerufen am 05.10.2026

Häufige Fragen

Gilt der Zuschlag von drei Monaten auch, wenn ich nach dem Tod des Mieters gegenüber den Erben kündige?

Nein. Kündigst du außerordentlich mit der gesetzlichen Frist, etwa gegenüber den Erben nach § 564 BGB, gilt die gesetzliche Frist: Geht die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Monats zu, ist am letzten Tag des übernächsten Monats Schluss – die Verlängerung um drei Monate entfällt (§ 573d Abs. 2 BGB). Gegenüber Erben brauchst du auch keinen Grund (§ 573d Abs. 1 BGB).

Allgemeine Information, keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen die Verbraucherzentralen, eine Schlichtungsstelle oder ein Anwalt.