Kündigung wegen Zahlungsverzug: Vorlage fristlos und hilfsweise

Diese Vorlage ist für Vermieter, deren Mieter mit der Miete so weit im Rückstand sind, dass eine fristlose Kündigung in Betracht kommt. Sie kündigt fristlos und zugleich hilfsweise ordentlich, beziffert den Rückstand, setzt eine Räumungsfrist und widerspricht einer stillschweigenden Verlängerung. Mieter, die ein solches Schreiben bekommen, finden am Ende, was sie jetzt noch tun können. Schwellen, Fälligkeit und Schonfrist im Detail erklärt die Seite Zahlungsverzug.

Zuerst prüfen: Reicht der Rückstand?

Für die fristlose Kündigung muss der Rückstand eine von zwei Schwellen erreichen: Aus zwei Zahlterminen hintereinander fehlt zusammen mehr als eine Monatsmiete, oder über einen Zeitraum von mehr als zwei Terminen sind insgesamt zwei Monatsmieten aufgelaufen (§ 543 Abs. 2 BGB Satz 1 Nr. 3, § 569 Abs. 3 BGB Nr. 1). Maßstab ist die vereinbarte Miete mit den Vorauszahlungen, nicht eine geminderte (BGH, 27.09.2017, VIII ZR 193/16). Zahlt der Mieter den gesamten Rückstand, bevor die Kündigung zugeht, ist sie ausgeschlossen; eine Teilzahlung genügt dafür nicht. Trag deine Zahlen in den Check ein:

Rechner

Mietrückstand: Reicht das für eine fristlose Kündigung?

Prüft die beiden gesetzlichen Schwellen und zeigt, was eine Nachzahlung bewirkt.

Der Check braucht JavaScript. Die Schwellen: zwei aufeinanderfolgende Termine mit zusammen mehr als einer Monatsmiete offen – oder über längere Zeit insgesamt zwei Monatsmieten.

Grundlage: § 543 BGB Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 und § 569 BGB Abs. 3. Der Check zeigt nur, ob die gesetzlichen Schwellen erreicht sind. Ob eine Kündigung wirksam ist, hängt von weiteren Umständen ab – vor einer Räumungsklage hilft ein Anwalt, ein Mieterverein oder Haus & Grund.

Ist keine Schwelle erreicht, bleibt in der Regel nur die ordentliche Kündigung wegen Pflichtverletzung. Die Untergrenze dafür: Beträgt der Rückstand höchstens eine Monatsmiete und dauert der Verzug kürzer als einen Monat, reicht die Pflichtverletzung nach dem Bundesgerichtshof noch nicht aus (BGH, 10.10.2012, VIII ZR 107/12); jenseits davon entscheidet eine Gesamtwürdigung. Für diesen Fall passt die Vorlage Kündigung wegen Pflichtverletzung.

Vorlage

Kündigung wegen Zahlungsverzugs: ausfüllen und drucken

Felder ausfüllen, Brief prüfen und drucken. Alles bleibt in deinem Browser – nichts wird übertragen oder gespeichert.

1. Angaben

AnredeAlle Mieter ansprechen, z. B. „Sehr geehrte Frau Beispiel, sehr geehrter Herr Beispiel,“ – mit Komma am Ende.

WohnungAnschrift und Lage, z. B. „Lindenstraße 12, 2. Obergeschoss links“; mitvermietete Räume wie Keller oder Garage dazuschreiben.

Gesamtrückstand in EuroNur offene Miete einschließlich Vorauszahlungen, z. B. „1.450,00“ – ohne Mahnkosten oder Zinsen.

Aufstellung der offenen BeträgeMonat und Betrag, mit Semikolon getrennt und mit Punkt am Ende, z. B. „Miete Oktober 2026: 950,00 Euro; Rest der Miete November 2026: 500,00 Euro.“

Ende bei ordentlicher KündigungDrei, sechs oder neun Monate je nach Dauer seit der Überlassung – mit dem Rechner unten.

Widerspruch spätestens bisLetzter Tag des drittletzten Monats vor dem Mietende – bei Mietende 31.05.2027 also der 31.03.2027.

Räumung bisNur für den Zusatz „Räumungsfrist setzen“, z. B. zwei Wochen nach dem Zugang.

2. Empfänger

Alle Mieter laut Mietvertrag, mit Anschrift

3. Absender

Vor- und Nachname

Straße und Hausnummer

PLZ und Ort

Weitere Personen, die unterschreiben (mit Semikolon getrennt)Weitere Vermieter laut Mietvertrag, mit Semikolon getrennt. Die Kündigung sprechen alle Vermieter aus; jede Person bekommt eine eigene Unterschriftszeile.

4. Zusätze Räumungsfrist setzen und auf die Nutzungsentschädigung hinweisen Zahlung des Rückstands verlangen Auf Hilfe durch Jobcenter oder Sozialamt hinweisen Kündigung durch Verwaltung oder Anwalt (Vollmacht beilegen) Um Bestätigung des Erhalts bitten

[Vor- und Nachname] · [Straße und Hausnummer] · [PLZ Ort]

Vorname Name und Vorname Name
Straße und Hausnummer
PLZ Ort

[Ort], 6. Oktober 2026

Fristlose Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs, hilfsweise ordentliche Kündigung

[Anrede]

hiermit wird das mit Ihnen bestehende Mietverhältnis über die Wohnung [Wohnung] außerordentlich und fristlos wegen Zahlungsverzugs gekündigt (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3, § 569 Abs. 3 BGB).

Sie sind mit der Zahlung der Miete in Verzug. Der Rückstand beträgt insgesamt [Gesamtrückstand in Euro] Euro und setzt sich so zusammen: [Aufstellung der offenen Beträge]

Hilfsweise, falls die fristlose Kündigung unwirksam ist oder wird, wird das Mietverhältnis zugleich ordentlich zum [Ende bei ordentlicher Kündigung] gekündigt, hilfsweise zum nächstzulässigen Termin; der Rückstand ist eine schuldhafte, nicht unerhebliche Pflichtverletzung (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB).

Der ordentlichen Kündigung können Sie widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn sein Ende für Sie, Ihre Familie oder einen anderen Angehörigen Ihres Haushalts eine nicht zu rechtfertigende Härte wäre (§§ 574 bis 574b BGB). Der Widerspruch ist in Textform zu erklären, etwa per Brief oder E-Mail, und muss spätestens zwei Monate vor dem Ende des Mietverhältnisses bei der Vermieterseite eingehen, also bis zum [Widerspruch spätestens bis].

Einer stillschweigenden Verlängerung des Mietverhältnisses nach § 545 BGB wird bereits jetzt widersprochen.

Bitte räumen Sie die Wohnung und geben Sie sie bis zum [Räumung bis] mit allen Schlüsseln zurück; für die Zeit danach schulden Sie eine Nutzungsentschädigung mindestens in Höhe der vereinbarten Miete (§ 546a BGB).

Unabhängig von dieser Kündigung sind der Rückstand und alle weiter fällig werdenden Beträge zu zahlen.

Mit freundlichen Grüßen

[Vor- und Nachname]

Ausdrucken, von allen Vermietern eigenhändig unterschreiben lassen und jedem Mieter beweisbar zustellen – persönlich gegen Quittung oder durch einen Boten (§ 568 Abs. 1 BGB). Die fristlose Kündigung wirkt mit dem Zugang; zahlt der Mieter alles, bevor das Schreiben ankommt, ist sie ausgeschlossen.

Die Bausteine und warum sie drinstehen

Baustein	Warum
Fristlose Kündigung mit Grund und Betrag	Der wichtige Grund muss im Schreiben stehen (§ 569 Abs. 4 BGB). Ist die Lage klar und einfach, reichen der Zahlungsverzug als Grund und die Summe des Rückstands; wann der Verzug begann und wie er sich auf die Monate verteilt, muss nicht im Schreiben stehen (BGH, 22.12.2003, VIII ZB 94/03). Die Aufstellung in der Vorlage schadet nicht und erspart Rückfragen.
Hilfsweise ordentliche Kündigung	Eine Zahlung in der Schonfrist nimmt nur der fristlosen Kündigung die Wirkung; die zugleich erklärte ordentliche Kündigung besteht weiter (BGH, 23.10.2024, VIII ZR 106/23). Sie läuft mit der üblichen Vermieterfrist: drei Monate, bei längerer Mietdauer sechs oder neun.
Hinweis auf das Widerspruchsrecht	gehört zur ordentlichen Kündigung (§ 568 Abs. 2 BGB). Liegt ein Grund zur fristlosen Kündigung vor, ist der Widerspruch zwar ausgeschlossen (§ 574 Abs. 1 BGB Satz 2); ob das noch gilt, wenn eine Schonfristzahlung die fristlose Kündigung beseitigt hat, ist nicht geklärt. Mit dem Hinweis muss ein Widerspruch spätestens zwei Monate vor dem Mietende eingehen.
Widerspruch gegen die stillschweigende Verlängerung	Nutzt der Mieter die Wohnung nach dem Ende weiter, setzt sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit fort, wenn ihm keine Seite binnen zwei Wochen widerspricht (§ 545 BGB). Schon im Kündigungsschreiben erklärt, ist der Widerspruch wirksam (BGH, 21.04.2010, VIII ZR 184/09).
Räumungsfrist	Eine Frist schreibt das Gesetz nicht vor; ein festes Datum sagt dem Mieter, woran er ist. Für die Zeit, in der er die Wohnung nach dem Ende vorenthält, schuldet er mindestens die vereinbarte Miete als Entschädigung (§ 546a BGB).
Hinweis auf Jobcenter oder Sozialamt	freiwillig. Jobcenter und Sozialamt dürfen Mietschulden übernehmen, um die Wohnung zu sichern; droht sonst Wohnungslosigkeit, sollen sie es in der Regel tun (§ 22 Abs. 8 SGB II, § 36 SGB XII). Verpflichtet sich eine öffentliche Stelle in der Schonfrist zur Zahlung, wird die fristlose Kündigung unwirksam – oft der schnellste Weg zum Geld.

Beispiel: so füllst du die Felder aus

Die Mieter wohnen seit dem 01.04.2022 in der Wohnung; vereinbart sind 950 € Miete einschließlich Vorauszahlungen. Die Oktobermiete, fällig am Montag, 05.10.2026, bleibt aus. Für November, fällig am Mittwoch, 04.11.2026, gehen nur 450 € ein. Ab Donnerstag, 05.11.2026, sind damit aus zwei aufeinanderfolgenden Terminen 1.450 € offen – mehr als eine Monatsmiete. Die Vermieterin lässt die Kündigung am Montag, 09.11.2026, von einem Boten einwerfen.

Feld	Eintrag	Herleitung
Gesamtrückstand	1.450,00	950 € für Oktober und 500 € Rest für November
Aufstellung	„Miete Oktober 2026: 950,00 Euro; Rest der Miete November 2026: 500,00 Euro.“	Monat und Betrag je Termin
Ende bei ordentlicher Kündigung	28.02.2027	weniger als fünf Jahre Mietdauer: drei Monate; der 09.11. ist später als der dritte Werktag im November, die Frist beginnt also mit dem Dezember
Widerspruch spätestens bis	31.12.2026	letzter Tag des drittletzten Monats vor dem Mietende
Räumung bis	23.11.2026	zwei Wochen nach dem Zugang – ein Vorschlag, keine gesetzliche Frist

Das ordentliche Ende fällt auf einen Sonntag und bleibt trotzdem der 28.02.2027, denn Kündigungsfristen verlängern sich nicht bis zum nächsten Werktag (BGH, 17.02.2005, III ZR 172/04). Den fünften Jahrestag der Überlassung erreicht das Mietverhältnis erst danach. Für deine eigenen Daten:

Rechner

Mietvertrag: Kündigungsfrist berechnen

Bis wann muss die Kündigung beim Vertragspartner sein, und wann endet das Mietverhältnis?

Wer kündigt?

Kündigung kommt an amLeer lassen = heute

Art der Wohnung bzw. Räume

Anlass

Werkmietwohnung: Lage nach Ende des Arbeitsverhältnisses

Mietverhältnis besteht seitAb 5 und 8 Jahren verlängert sich die Frist des Vermieters um je drei Monate.

BundeslandFeiertage zählen bei den drei Werktagen nicht mit.

Der Rechner braucht JavaScript. Die Regel: Kommt die Kündigung bis zum dritten Werktag eines Monats an, zählt dieser Monat mit – der Mieter ist dann zum Ende des übernächsten Monats raus.

Grundlage: § 573c BGB, § 573a BGB und § 568 BGB (Schriftform); Tod des Mieters § 564 BGB mit § 573d BGB, Wohnheim § 549 BGB Abs. 3, Werkmietwohnung § 576 BGB und § 576a BGB, Garage, Stellplatz und Geschäftsräume § 580a BGB. Der Samstag zählt bei den drei Werktagen mit (BGH, 27.04.2005, VIII ZR 206/04); ob ein Zugang am Montag noch reicht, wenn der dritte Werktag selbst ein Samstag ist, hat der BGH offengelassen – der Rechner rechnet dann vorsichtig mit dem Samstag. Vereinbarte längere Fristen für den Mieter sind unwirksam – Ausnahme: vor dem 1. September 2001 einzeln ausgehandelte Fristen (Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB; die alten gesetzlichen Fristen im Formularvertrag gelten nicht mehr). Ein befristeter Kündigungsverzicht kann gelten.

Nach dem Zugang

Der Mieter bleibt: Dann bleibt nur die Klage auf Räumung; vollstrecken darf das Urteil allein der Gerichtsvollzieher (Räumungsklage und Räumungsfrist). Geht die Klage wegen Zahlungsverzugs ein, meldet das Gericht das in der Regel dem Jobcenter oder Sozialamt (§ 22 Abs. 9 SGB II, § 36 Abs. 2 SGB XII).
Schonfrist: Bis zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage kann der Mieter die fristlose Kündigung durch vollständige Zahlung oder die Zusage einer öffentlichen Stelle beseitigen, höchstens einmal in zwei Jahren (§ 569 Abs. 3 BGB Nr. 2). Die ordentliche Kündigung bleibt davon unberührt. Ausnahmsweise kann ein Gericht es als treuwidrig werten, wenn der Vermieter nach vollständiger Nachzahlung an ihr festhält (VIII ZR 106/23).
Geplant, nicht beschlossen: Der Regierungsentwurf „Mietrecht II“ sieht vor, dass die Schonfrist künftig auch die ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs erfasst – allerdings nur ein einziges Mal je Mietverhältnis; wer vor dem Zugang alles bezahlt hat, könnte dann gar nicht mehr ordentlich gekündigt werden (BT-Drucksache 21/6807, § 573 Abs. 4 des Entwurfs). Der Rechtsausschuss hört dazu am 14.10.2026 an; aktuelle Änderungen stehen unter Neues im Mietrecht 2026.
Beratung: Bevor du klagst, lass dich bei Haus & Grund oder anwaltlich beraten.

Für Mieter: Was du jetzt noch tun kannst

Zahl so schnell wie möglich alles, was fällig ist, oder beantrage beim Jobcenter oder Sozialamt die Übernahme der Mietschulden – nicht erst, wenn die Klage kommt. Rechne damit, dass die hilfsweise ordentliche Kündigung auch nach einer Nachzahlung bestehen bleibt, und lass dich beim Mieterverein beraten. Was du an Form und Inhalt prüfen kannst, steht unter Ist die Kündigung wirksam?

Quellen

Häufige Fragen

Kann ich die Vorlage auch für Gewerberäume nutzen?

Sie ist für Wohnraum gebaut. Bei Geschäftsräumen gibt es weder die Schonfrist noch den Härtewiderspruch, und das Gesetz verlangt für die Kündigung keine Schriftform (§ 578 Abs. 2 BGB verweist nicht auf § 568 und § 569 Abs. 3 BGB). Wann ein Rückstand dort eine fristlose Kündigung trägt, steht unter „Gewerberaum“.

Kann ich erneut kündigen, wenn der Mieter schon einmal in der Schonfrist gezahlt hat?

Ja, wenn wieder ein Rückstand über den Schwellen entsteht. Ist eine frühere fristlose Kündigung innerhalb der letzten zwei Jahre durch eine Schonfristzahlung unwirksam geworden, hilft dem Mieter eine erneute Nachzahlung gegen die neue fristlose Kündigung nicht mehr (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 2 BGB).

Allgemeine Information, keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen die Verbraucherzentralen, eine Schlichtungsstelle oder ein Anwalt.

Kündigung wegen Mietrückstands: Vorlage für Vermieter