Abmahnung im Mietverhältnis

Diese Seite ist für Vermieter, die einen Mieter wegen eines Vertragsverstoßes abmahnen wollen, und für Mieter, die eine Abmahnung bekommen haben. Sie erklärt, was eine Abmahnung rechtlich bewirkt, vor welcher Kündigung sie nötig ist und wann nicht, was hineingehört und wie beide Seiten danach vorgehen – mit einem Prüfweg in Tabellenform und einer Musterformulierung.

Was eine Abmahnung ist – und was nicht

Mit einer Abmahnung hält der Vermieter dem Mieter ein bestimmtes Verhalten als Vertragsverletzung vor und fordert ihn auf, es zu ändern, um weitere Folgen zu vermeiden. Der Bundesgerichtshof nennt sie eine rechtsgeschäftsähnliche Erklärung, deren Wirkung sich in dieser Warnung erschöpft (BGH, 20.02.2008, VIII ZR 139/07). Sie soll dem Mieter eine letzte Chance geben, sich vertragsgemäß zu verhalten (BGH, 11.01.2006, VIII ZR 364/04). Eine Kündigung ist sie nicht – das Mietverhältnis läuft unverändert weiter.

Im Gesetz taucht die Abmahnung an zwei Stellen auf: als Voraussetzung der fristlosen Kündigung, wenn der wichtige Grund in einer Pflichtverletzung liegt (§ 543 Abs. 3 BGB), und als Voraussetzung einer Klage auf Unterlassung, wenn der Mieter die Wohnung vertragswidrig gebraucht (§ 541 BGB). Statt abzumahnen kann der Vermieter eine angemessene Frist zur Abhilfe setzen; das bietet sich an, wenn ein Zustand zu beseitigen ist. Die Regel gilt für beide Seiten: Auch Mieter müssen dem Vermieter in der Regel eine Frist setzen, bevor sie wegen Mängeln fristlos kündigen (Fristlos als Mieter).

Prüfweg: Braucht es vor der Kündigung eine Abmahnung?

Anlass	Vor einer fristlosen Kündigung	Vor einer ordentlichen Kündigung
Mietrückstand über den gesetzlichen Schwellen	nicht nötig (§ 543 Abs. 3 BGB Satz 2 Nr. 3)	nicht nötig
Verzug mit zwei Nettokaltmieten Barkaution	nicht nötig (§ 569 Abs. 2a BGB Satz 3)	–
Wiederholt unpünktliche Zahlung	nötig; danach kann schon eine weitere Verspätung genügen (BGH, 14.09.2011, VIII ZR 301/10)	nicht vorgeschrieben, verschafft aber Gewicht
Untervermietung ohne Erlaubnis	nötig – es geht um eine Pflichtverletzung	nicht vorgeschrieben; im 2026 entschiedenen Fall ging eine erfolglose Abmahnung voraus (BGH, 28.01.2026, VIII ZR 228/23)
Lärm und andere Störungen des Hausfriedens	in der Regel nötig	nicht vorgeschrieben (BGH, 25.08.2020, VIII ZR 59/20)
Vernachlässigung der Wohnung	Abmahnung oder Frist zur Abhilfe	nicht vorgeschrieben
Schwere Beleidigung oder Bedrohung	entbehrlich, wenn die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen gerechtfertigt ist (§ 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2)	nicht vorgeschrieben
Mieter weigert sich ernsthaft und endgültig, das Verhalten zu ändern	entbehrlich, weil eine Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht (§ 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 1)	nicht vorgeschrieben

Dass die ordentliche Kündigung keine Abmahnung voraussetzt, heißt nicht, dass sie dort bedeutungslos ist. Erst ihre Missachtung kann einem Verstoß das Gewicht geben, das für eine Kündigung nötig ist – etwa wenn der erste Vorfall ein schlichtes Versehen war (BGH, 28.11.2007, VIII ZR 145/07; VIII ZR 59/20). Was sonst für diese Kündigung gilt, steht unter Kündigung wegen Pflichtverletzung; die fristlosen Gründe erklärt Fristlos als Vermieter.

Was in eine Abmahnung gehört

1. Das konkrete VerhaltenWas ist wann passiert – Datum, Uhrzeit, Ort, gegebenenfalls Zeugen. Die Abmahnung muss ein bestimmtes Fehlverhalten vor Augen führen; pauschale Vorwürfe wie „ständiger Lärm“ erfüllen diesen Zweck schlecht.
2. Die verletzte PflichtMietvertrag einschließlich einer vereinbarten Hausordnung oder Gesetz, zum Beispiel das Verbot, die Wohnung ohne Erlaubnis Dritten zu überlassen (§ 540 Abs. 1 BGB).
3. Die AufforderungDas Verhalten künftig zu unterlassen oder einen Zustand bis zu einem bestimmten Datum zu beseitigen.
4. Die FolgeDass im Wiederholungsfall die Kündigung droht. Die Definition des Bundesgerichtshofs verlangt das nicht ausdrücklich; die Warnung wird so aber unmissverständlich.
5. Absender und ZugangVom Vermieter oder der bevollmächtigten Verwaltung, am besten an alle Mieter, mit beweisbarem Zugang. Eine Form schreibt das Gesetz nicht vor; Textform mit Zugangsnachweis ist das Mindeste, denn im Streit muss der Vermieter alles beweisen.

So kann eine Abmahnung wegen unerlaubter Ferienvermietung lauten:

„Sehr geehrte Frau Beispiel, am 12. und am 19. September 2026 haben Sie Ihre Wohnung über ein Online-Portal tageweise an Feriengäste vergeben, ohne dass ich eine Untervermietung erlaubt habe. Damit verletzen Sie Ihre Pflichten aus dem Mietvertrag (§ 540 Abs. 1 BGB). Ich fordere Sie auf, die Vermietung sofort einzustellen und das Inserat bis spätestens 30. September 2026 zu löschen. Überlassen Sie die Wohnung danach erneut ohne meine Erlaubnis Dritten, werde ich das Mietverhältnis kündigen – fristlos und hilfsweise ordentlich.“

Zwei weitere Bausteine für häufige Anlässe:

• Lärm: „In der Nacht vom 18. auf den 19. September 2026 lief in Ihrer Wohnung zwischen 0:30 und 3:00 Uhr laute Musik; drei Nachbarn haben sich beschwert. Das verstößt gegen die vereinbarte Hausordnung und die Pflicht, auf die Mitbewohner Rücksicht zu nehmen. Ich fordere Sie auf, die Nachtruhe künftig einzuhalten.“
• Unpünktliche Zahlung: „Nach dem Mietvertrag ist die Miete bis zum dritten Werktag eines Monats zu zahlen. In diesem Jahr ist sie in jedem Monat verspätet eingegangen, zuletzt die Augustmiete am 12.08.2026. Ich fordere Sie auf, die Miete künftig pünktlich zu zahlen.“

Beide Bausteine enden wie das Muster mit dem Hinweis auf die Kündigung im Wiederholungsfall. Ein ausfüllbares Schreiben bietet die Vorlage Abmahnung an den Mieter. Welche Versandwege den Zugang belegen, vergleicht der Ratgeber Zugang beweisen.

Nach der Abmahnung

• Wirkung zeigt sich im Verhalten: Die Abmahnung hat Erfolg, wenn der Mieter das beanstandete Verhalten nicht wiederholt. Eine feste Zahl weiterer Verstöße bis zur Kündigung gibt es nicht; bei der Abwägung zählen auch die Verstöße vor der Abmahnung (VIII ZR 364/04; VIII ZR 301/10).
• Kein Beweisvorsprung: Wer sich später auf das abgemahnte Verhalten stützt, muss es im Prozess voll beweisen; die Abmahnung selbst beweist nichts (VIII ZR 139/07).
• Unterlassen einklagen: Setzt der Mieter den vertragswidrigen Gebrauch fort, kann der Vermieter statt zu kündigen auf Unterlassung klagen (§ 541 BGB).
• Nicht zu lange warten: Eine feste Frist für die Kündigung nach dem letzten Verstoß gibt es nicht; wer lange zögert, riskiert aber, dass die Unzumutbarkeit verneint wird (BGH, 13.07.2016, VIII ZR 296/15).
• Eigenes Verhalten prüfen: Hat der Vermieter den Verstoß provoziert, zählt das in der Abwägung zu seinen Lasten (BGH, 04.06.2014, VIII ZR 289/13).

Beispiel: eine Verspätung nach der Abmahnung

Ein Mieter zahlt von Januar bis August 2026 jeden Monat zwischen dem 10. und dem 15., obwohl die Miete bis zum dritten Werktag fällig ist. Die Vermieterin mahnt ihn ab; die Abmahnung geht am Montag, 24.08.2026 zu. Die Septembermiete kommt pünktlich, die Oktobermiete, fällig am Montag, 05.10.2026, erst am Mittwoch, 14.10.2026. Daraufhin kündigt die Vermieterin fristlos und hilfsweise ordentlich; die Kündigung geht am Montag, 19.10.2026 zu.

Frage	Antwort
Reicht eine einzige Verspätung nach der Abmahnung?	Sie kann reichen, weil die Verspätungen davor mitzählen; der Bundesgerichtshof hat eine feste Zahl ausdrücklich abgelehnt (VIII ZR 364/04; VIII ZR 301/10). Entscheidend ist die Abwägung im Einzelfall.
Rettet die inzwischen gezahlte Miete den Mieter?	Nein. Der Ausschluss durch vollständige Zahlung gilt nur für die Kündigung wegen Zahlungsrückstands, nicht für diese Kündigung nach der Generalklausel (VIII ZR 364/04).
Wann endet die hilfsweise ordentliche Kündigung?	Der Zugang am 19.10. lag nach dem dritten Werktag des Oktobers; bei weniger als fünf Jahren Mietdauer endet das Mietverhältnis am 31.01.2027 (§ 573c Abs. 1 BGB).

Hätte der Mieter nach der Abmahnung pünktlich gezahlt, wäre die Abmahnung erfolgreich gewesen. Eine fristlose Kündigung wegen der früheren Verspätungen schiede dann aus, denn sie ist erst nach erfolgloser Abmahnung zulässig (§ 543 Abs. 3 BGB Satz 1).

Abmahnung erhalten: So reagierst du als Mieter

Anders als im Arbeitsrecht (Abmahnung im Arbeitsverhältnis) kannst du vom Vermieter weder verlangen, eine unberechtigte Abmahnung zurückzunehmen, noch gerichtlich feststellen lassen, dass sie unberechtigt war (VIII ZR 139/07). Deine Rechte wahrst du im Kündigungsprozess, falls es dazu kommt. Bis dahin hilft dir:

1. Sachlich antwortenSchreib kurz, was aus deiner Sicht passiert ist, und benenne Zeugen. Heb eine Kopie mit Absendenachweis auf.
2. Beweise sichernNotizen mit Datum, Fotos, Nachrichten – alles, was den Vorwurf widerlegt oder einordnet.
3. Verhalten ändern, wo der Vorwurf zutrifftJeder weitere gleichartige Vorfall stärkt eine spätere Kündigung. Geht es um Untervermietung, bitte rechtzeitig um Erlaubnis: Hättest du einen Anspruch darauf gehabt und hast du rechtzeitig gefragt, wäre eine auf die fehlende Erlaubnis gestützte Kündigung rechtsmissbräuchlich (BGH, 02.02.2011, VIII ZR 74/10).
4. Beraten lassenDer Mieterverein prüft, ob der Vorwurf trägt und wie du antworten solltest. Vermieter, die unsicher sind, ob eine Abmahnung genügt, finden Hilfe bei Haus & Grund.

Quellen

• § 543 BGB – Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund
• § 541 BGB – Unterlassungsklage bei vertragswidrigem Gebrauch
• § 569 BGB – Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund
• § 540 BGB – Gebrauchsüberlassung an Dritte
• § 573 BGB – Ordentliche Kündigung des Vermieters
• § 286 BGB – Verzug des Schuldners
• § 573c BGB – Fristen der ordentlichen Kündigung
• BGH, Urteil vom 20.02.2008, VIII ZR 139/07 (Wirkung der Abmahnung, keine Beseitigungsklage) – abgerufen am 05.10.2026
• BGH, Urteil vom 11.01.2006, VIII ZR 364/04 (Zweck der Abmahnung, unpünktliche Zahlung) – abgerufen am 05.10.2026
• BGH, Urteil vom 14.09.2011, VIII ZR 301/10 (weitere Verspätung nach Abmahnung) – abgerufen am 05.10.2026
• BGH, Pressemitteilung Nr. 024/2026 – Unzulässigkeit einer gewinnbringenden Untervermietung von Wohnraum (VIII ZR 228/23) – abgerufen am 05.10.2026
• BGH, Beschluss vom 25.08.2020, VIII ZR 59/20 (Bedeutung der Abmahnung für die ordentliche Kündigung) – abgerufen am 05.10.2026
• BGH, Urteil vom 28.11.2007, VIII ZR 145/07 (Abmahnung bei der ordentlichen Kündigung) – abgerufen am 05.10.2026
• BGH, Versäumnisurteil vom 13.07.2016, VIII ZR 296/15 (Zeitpunkt der fristlosen Kündigung) – abgerufen am 05.10.2026
• BGH, Urteil vom 04.06.2014, VIII ZR 289/13 (provoziertes Verhalten) – abgerufen am 05.10.2026
• BGH, Urteil vom 02.02.2011, VIII ZR 74/10 (Untervermietung ohne Erlaubnis) – abgerufen am 05.10.2026
• BGH, Urteil vom 09.11.2016, VIII ZR 73/16 (Besucher als Erfüllungsgehilfen) – abgerufen am 05.10.2026

Häufige Fragen

Kann mich der Vermieter abmahnen, wenn ein Besucher von mir gestört hat?

Ja. Wen du in die Wohnung lässt, für dessen Verhalten stehst du beim Hausfrieden ein – Besucher gelten insoweit als deine Erfüllungsgehilfen (BGH, VIII ZR 59/20; VIII ZR 73/16). Für Untermieter gilt das ohnehin (§ 540 Abs. 2 BGB).

Muss der Vermieter vor einer Kündigung wegen Mietschulden mahnen?

Nein. Die Miete ist bis zum dritten Werktag fällig; danach tritt Verzug ohne Mahnung ein (§ 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Sind die gesetzlichen Schwellen erreicht, darf er ohne Abmahnung fristlos kündigen (§ 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 3 BGB). Anders ist es bei bloß unpünktlicher Zahlung: Dort ist vor der fristlosen Kündigung eine Abmahnung nötig.

Allgemeine Information, keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen die Verbraucherzentralen, eine Schlichtungsstelle oder ein Anwalt.