Gewerbemietvertrag kündigen: Fristen, Form und Textform

Für Mieter und Vermieter von Läden, Büros, Praxen, Werkstätten und Lagerräumen zeigt diese Seite, was Geschäftsräume rechtlich von einer Wohnung unterscheidet, mit welcher Frist und bis zu welchem Stichtag du kündigst, warum seit 2025 bei langen Verträgen die Textform statt der Schriftform zählt und was bei fristloser Kündigung und Räumung gilt – mit einer Stichtagstabelle bis Ende 2027 und einem Prüfweg in sechs Fragen.

Geschäftsraum oder Wohnung?

Für Geschäftsräume gelten die allgemeinen Vorschriften über Mietverhältnisse und nur ein Teil des Wohnraummietrechts: § 578 BGB zählt auf, welche Wohnraumvorschriften entsprechend anzuwenden sind – Kündigungsschutz, Härtewiderspruch, Schriftform der Kündigung und die Kautionsgrenze gehören nicht dazu. Mietest du Wohnung und Praxis oder Laden in einem einheitlichen Vertrag, ist das Mietverhältnis entweder ganz Wohnraum- oder ganz Geschäftsraummiete. Entscheidend ist, welche Nutzung nach den Vereinbarungen überwiegt; dass du in den Räumen deinen Lebensunterhalt verdienst, spricht nicht schon für Geschäftsraum. Lässt sich ein Überwiegen der gewerblichen Nutzung nicht feststellen, gilt Wohnraummietrecht (BGH, 09.07.2014, VIII ZR 376/13).

Thema	Wohnraum	Geschäftsraum
Ordentliche Kündigung	spätestens am dritten Werktag eines Monats, wirksam zum Ende des übernächsten Monats; für Vermieter nach fünf und acht Jahren länger	Zugang bis zum dritten Werktag eines Quartals, Ende mit Ablauf des nächsten Quartals – für beide Seiten gleich (§ 580a Abs. 2 BGB)
Kündigungsgrund des Vermieters	berechtigtes Interesse nötig (§ 573 BGB)	nicht nötig
Widerspruch wegen Härte	möglich (§ 574 BGB)	nicht vorgesehen
Form der Kündigung	schriftlich, eigenhändig unterschrieben (§ 568 Abs. 1 BGB)	gesetzlich keine; oft im Vertrag vereinbart
Kaution	höchstens drei Nettokaltmieten (§ 551 BGB)	keine gesetzliche Obergrenze
Fristlos wegen Mietschulden	zwei Termine mit zusammen mehr als einer Monatsmiete Rückstand oder zwei Monatsmieten über längere Zeit; Schonfrist nach Klagezustellung	zwei Termine mit einem „nicht unerheblichen Teil“ – jedenfalls bei mehr als einer Monatsmiete – oder zwei Monatsmieten über längere Zeit; keine Schonfrist
Räumungsfrist im Urteil	bis zu einem Jahr (§ 721 ZPO)	nicht vorgesehen
Gericht	immer das Amtsgericht (§ 23 Nr. 2a GVG)	Amtsgericht bis 10.000 Euro Streitwert, darüber das Landgericht (§ 23 Nr. 1, § 71 Abs. 1 GVG); örtlich immer am Ort der Räume (§ 29a ZPO)
Betriebskostenabrechnung	Frist und Ausschluss nach § 556 Abs. 3 BGB	§ 556 BGB gilt nicht; maßgeblich ist der Vertrag

Kündigungsfrist und Stichtage

Ist der Mietvertrag unbefristet, kann jede Seite ordentlich kündigen; die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zugehen und wirkt zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres (§ 580a Abs. 2 BGB). Dieselbe Frist gilt, wenn das Gesetz eine außerordentliche Kündigung mit der gesetzlichen Frist erlaubt (Absatz 4). Anders als bei Wohnraum verbietet das Gesetz abweichende Vereinbarungen hier nicht ausdrücklich; steht im Vertrag eine andere Frist, ist sie maßgeblich – bei vorformulierten Verträgen in den Grenzen der allgemeinen Inhaltskontrolle. Der Samstag zählt nach der Rechtsprechung zur Wohnraummiete als Werktag mit (BGH, 27.04.2005, VIII ZR 206/04). Fällt der dritte Werktag auf einen Samstag, ist höchstrichterlich offen, ob ein Zugang am Montag danach genügt – plane in diesen Quartalen mit dem Freitag.

Kündigung im	muss zugehen bis	Mietende
4. Quartal 2026	Montag, 05.10.2026 (der 03.10. ist Feiertag)	31.03.2027
1. Quartal 2027	Dienstag, 05.01.2027	30.06.2027
2. Quartal 2027	Samstag, 03.04.2027 – sicher bis Freitag, 02.04.2027	30.09.2027
3. Quartal 2027	Samstag, 03.07.2027 – sicher bis Freitag, 02.07.2027	31.12.2027
4. Quartal 2027	Montag, 04.10.2027	31.03.2028

Gerechnet ist mit den bundesweiten Feiertagen; regionale Feiertage fallen in diesen Jahren nicht in die ersten Werktage eines Quartals. Ein Mietende auf einem Wochenende verschiebt sich nicht. Für eine separat gemietete Garage, einen Stellplatz oder andere Räume, die keine Geschäftsräume sind, gilt die Monatsfrist nach § 580a Abs. 1 Nr. 3 BGB (Garage und Stellplatz); für Pachtverträge gelten eigene Fristen zum Ende eines Pachtjahres (§ 584 BGB).

Befristete Verträge: seit 2025 zählt die Textform

Ein auf bestimmte Zeit geschlossener Mietvertrag endet mit Ablauf der Zeit; ordentlich kündigen kann ihn keine Seite; eine außerordentliche Kündigung bleibt nur dort möglich, wo das Gesetz sie erlaubt (§ 542 Abs. 2 BGB). Nutzt der Mieter die Räume nach dem Ablauf weiter, läuft der Vertrag unbefristet weiter, falls nicht eine Seite innerhalb von zwei Wochen ihren entgegenstehenden Willen erklärt (§ 545 BGB).

Wird ein Gewerbemietvertrag für länger als ein Jahr nicht in der vorgeschriebenen Form geschlossen, gilt er für unbestimmte Zeit; eine Kündigung wirkt dann aber nicht vor Ablauf eines Jahres seit Überlassung der Räume (§ 550 BGB). Bis Ende 2024 verlangte das Gesetz dafür die Schriftform. Seit dem 01.01.2025 genügt Textform: § 550 ist mit der Maßgabe anzuwenden, „dass ein Mietvertrag, der für längere Zeit als ein Jahr nicht in Textform geschlossen wird, für unbestimmte Zeit gilt“ (§ 578 Abs. 1 BGB, eingefügt durch Artikel 14 Nummer 7 des Vierten Bürokratieentlastungsgesetzes, in Kraft seit 01.01.2025). Für Textform genügt jede lesbare Erklärung, die den Erklärenden nennt und auf einem dauerhaften Datenträger steht – etwa eine E-Mail oder ein PDF (§ 126b BGB; mehr unter Textform und Schriftform).

Für Verträge, die vor dem 01.01.2025 entstanden sind, galt die alte Schriftform noch bis einschließlich 01.01.2026. Haben die Parteien ab dem 01.01.2025 eine Änderung vereinbart, gilt schon ab dieser Änderungsvereinbarung die neue Regel (Art. 229 § 70 EGBGB). Seit dem 02.01.2026 gilt die Textform damit für alle Gewerbemietverträge.

Beispiel: der Nachtrag per E-Mail

Ein Ladenmietvertrag wurde 2023 schriftlich auf zehn Jahre geschlossen. Im März 2025 vereinbaren Mieter und Vermieter per E-Mail eine kleinere Fläche und eine niedrigere Miete. Ab dieser Änderungsvereinbarung gilt für den Vertrag die Textform, und die E-Mails wahren sie; einen Formmangel, über den sich eine Seite vorzeitig aus dem Vertrag lösen könnte, gibt es insoweit nicht. Vor 2025 hätte ein solcher Nachtrag per E-Mail die Schriftform verfehlen können. Für solche älteren Fälle gilt außerdem: Klauseln, mit denen sich die Parteien verpflichten, Formmängel zu „heilen“, sind unwirksam – wer sich aber auf einen Formmangel beruft, um sich von einem lästig gewordenen Vertrag zu lösen, obwohl die formwidrige Abrede nur ihm selbst nützt, handelt treuwidrig (BGH, 27.09.2017, XII ZR 114/16).

Ein kleines leeres Büro mit leerem Schreibtisch, an die Wand gelehntem Teppich und Umzugskartons an der Tür — KI-generiert

Form und Zugang der Kündigung

Für die Kündigung von Geschäftsräumen schreibt das Gesetz keine Form vor: Die Schriftform des § 568 BGB gilt nur für Wohnraum, und § 578 BGB verweist auf sie nur bei Räumen, die Behörden oder Wohlfahrtsträger für Menschen mit dringendem Wohnungsbedarf anmieten (Absatz 3). Verlangt der Vertrag eine schriftliche Kündigung, genügt für diese vereinbarte Schriftform im Zweifel auch die telekommunikative Übermittlung, etwa per E-Mail, soweit nicht ein anderer Wille anzunehmen ist (§ 127 Abs. 2 BGB). Am sichersten ist trotzdem ein eigenhändig unterschriebener Brief mit Nachweis des Zugangs (Zugang beweisen). Bei mehreren Mietern oder Vermietern kündigst du am sichersten gegenüber allen und lässt alle unterschreiben; wer für einen anderen kündigt, legt die Vollmachtsurkunde bei (§ 174 BGB; mehr unter Vollmacht).

Fristlose Kündigung

Fristlos kündigen kann jede Seite, wenn ein wichtiger Grund vorliegt (§ 543 BGB; mehr unter § 543 BGB). Für Zahlungsverzug gelten bei Geschäftsräumen die allgemeinen Schwellen, ohne die Sonderregeln für Wohnraum:

Zwei aufeinanderfolgende Termine: Verzug mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete. Bei monatlicher Zahlung ist der Rückstand jedenfalls dann nicht unerheblich, wenn er eine Monatsmiete übersteigt – er muss dann aber aus zwei aufeinanderfolgenden Monaten stammen (BGH, 23.07.2008, XII ZR 134/06).
Längerer Zeitraum: Stammt der Rückstand auch aus anderen Zeiträumen, reicht er erst, wenn er zwei Monatsmieten erreicht (XII ZR 134/06; § 543 Abs. 2 BGB Satz 1 Nr. 3 b).
Keine Schonfrist: Die Regel, nach der eine Nachzahlung binnen zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage die Kündigung unwirksam macht (§ 569 Abs. 3 BGB), gehört nicht zu den Vorschriften, die § 578 BGB auf Geschäftsräume erstreckt. Ausgeschlossen ist die Kündigung aber, wenn der Vermieter vor ihrem Zugang vollständig befriedigt wird (§ 543 Abs. 2 Satz 2).
Hausfrieden und Gesundheit: Eine nachhaltige Störung des Hausfriedens ist auch hier ein wichtiger Grund; eine erhebliche Gesundheitsgefährdung berechtigt den Mieter zur fristlosen Kündigung, wenn die Räume zum Aufenthalt von Menschen bestimmt sind (§ 578 Abs. 2 BGB mit § 569 Abs. 1, 2).

Beruht der wichtige Grund auf einer Vertragsverletzung, ist grundsätzlich zuerst eine Abhilfefrist oder Abmahnung nötig; beim Zahlungsverzug nicht (§ 543 Abs. 3 BGB).

Räumung und Gericht

Bei Räumen, die nicht zum Wohnen dienen, kann der Vermieter schon vor dem Mietende auf Räumung zum vereinbarten oder gekündigten Termin klagen (§ 257 ZPO). Eine Räumungsfrist wie bei Wohnraum sieht das Gesetz nicht vor; § 721 ZPO gilt nur für Wohnraum. Das Urteil ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar, denn § 708 ZPO Nr. 7 erfasst Streit über die Räumung von Wohn- und anderen Räumen. Selbst räumen darf auch der Vermieter von Geschäftsräumen nicht (§ 858 BGB); Abläufe und Fristen der Vollstreckung beschreibt Räumungsklage und Räumungsfrist.

Vor der Kündigung: sechs Fragen

Wohnraum oder Geschäftsraum?Bei gemischter Nutzung entscheidet der Schwerpunkt; im Zweifel gilt Wohnraummietrecht mit allen Schutzvorschriften.
Befristet oder unbefristet?Prüfe Laufzeit, Verlängerungsoptionen und Verlängerungsklauseln. Ein befristeter Vertrag ist bis zu seinem Ende ordentlich unkündbar.
Form gewahrt?Ein Vertrag über mehr als ein Jahr gilt als unbefristet, wenn er die vorgeschriebene Form verfehlt – heute die Textform, für ältere Verträge bis einschließlich 01.01.2026 die Schriftform.
Was sagt der Vertrag zur Kündigung?Abweichende Fristen, vereinbarte Form, Sonderkündigungsrechte.
Stichtag und ZugangRechne das Quartal aus und plane die Zustellung so, dass sie vor dem Stichtag nachweisbar ankommt.
AbwicklungRückgabe, Rückbau, Kaution und Nebenkosten richten sich weitgehend nach dem Vertrag; halte die Übergabe in einem Protokoll fest (Übergabe).

Weil bei Geschäftsräumen so vieles vom Vertrag abhängt, lohnt sich vor jeder Kündigung eine anwaltliche Prüfung, etwa durch eine Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Vermieter finden Rat auch bei den Vereinen von Haus & Grund.

Ausblick ohne Gesetzeskraft: Der Regierungsentwurf „Mietrecht II“ (Bundestagsdrucksache 21/6807) sieht vor, dass Vermieter auch bei Gewerberäumen Belege der Betriebskostenabrechnung ausdrücklich elektronisch bereitstellen dürfen. An den Kündigungsfristen für Geschäftsräume (§ 580a BGB) ändert der Entwurf nach seinem Text nichts.

Quellen

Häufige Fragen

Kann ich meinen Laden kündigen, weil ich das Geschäft aufgebe?

Nicht ohne Weiteres. Dass du die Räume nicht mehr nutzen kannst oder willst, befreit dich nicht von der Miete (§ 537 Abs. 1 BGB), und ein befristeter Vertrag läuft bis zu seinem Ende (§ 542 Abs. 2 BGB). Möglich bleiben ein Kündigungsrecht aus dem Vertrag, eine Einigung mit dem Vermieter oder bei einem unbefristeten Vertrag die ordentliche Kündigung mit der Quartalsfrist.

Muss der Vermieter die Kaution für meinen Laden verzinsen?

Das Gesetz schreibt es nicht vor: § 551 BGB mit Obergrenze, Ratenzahlung und Anlagepflicht gilt nur für Wohnraum, und § 578 BGB erstreckt ihn nicht auf Geschäftsräume. Ob und wie die Kaution angelegt und verzinst wird, regelt der Mietvertrag.

Allgemeine Information, keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen die Verbraucherzentralen, eine Schlichtungsstelle oder ein Anwalt.