§ 543 BGB – außerordentliche fristlose Kündigung im Mietrecht

Diese Seite ist für Mieter und Vermieter, die wissen wollen, was § 543 BGB genau verlangt – bei der Wohnung ebenso wie beim Gewerberaum, bei einer separat gemieteten Garage oder einer gemieteten Sache. Sie erklärt die Vorschrift Absatz für Absatz, stellt die Zusatzregeln für Wohnraum aus § 569 BGB daneben und zeigt in einer Tabelle, was davon bei anderen Mietverhältnissen gilt. Wie du konkret vorgehst, steht unter Fristlos kündigen als Mieter und Fristlos kündigen als Vermieter.

Der Kern der Vorschrift

„Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen.“

So lautet § 543 Abs. 1 BGB Satz 1. Die Vorschrift steht im Untertitel „Allgemeine Vorschriften für Mietverhältnisse“ des BGB und gilt deshalb für jede Miete. Sie hat vier Absätze: die Generalklausel (Abs. 1), drei typische Fälle (Abs. 2), die Abmahnung oder Abhilfefrist (Abs. 3) und Sonderregeln für die Kündigung des Mieters wegen entzogenen Gebrauchs (Abs. 4). Für die Wohnungsmiete ergänzt § 569 BGB weitere Gründe und schützt Mieter zusätzlich.

Absatz 1: der wichtige Grund

Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden „unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen“ die Fortsetzung bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung nicht zugemutet werden kann (Satz 2). Anders als die allgemeine Regel in § 314 BGB nennt § 543 das Verschulden ausdrücklich, und zwar beider Vertragsparteien: Auch eigenes Fehlverhalten des Kündigenden fließt in die Abwägung ein. Eine „sonstige Beendigung“ ist etwa das vereinbarte Ende eines befristeten Vertrags.

Eine bloß zerrüttete Beziehung genügt nicht. Ist die Vertrauensgrundlage zerstört, ohne dass ein pflichtwidriges Verhalten der anderen Seite das zumindest mitverursacht hat, scheidet die fristlose Kündigung in aller Regel aus (BGH, 29.11.2023, VIII ZR 211/22, Leitsatz).

Absatz 2: drei Regelfälle

Ein wichtiger Grund liegt „insbesondere“ vor, wenn

1. dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch ganz oder teilweise nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird – das Kündigungsrecht des Mieters, etwa bei schweren Mängeln (Nr. 1);
2. der Mieter die Rechte des Vermieters in erheblichem Maß verletzt, indem er die Mietsache durch Vernachlässigung erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt (Nr. 2);
3. der Mieter mit der Miete in Verzug ist, und zwar (a) an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit der Miete oder einem nicht unerheblichen Teil oder (b) über mehr als zwei Termine mit einem Betrag, der zwei Monatsmieten erreicht (Nr. 3).

Für Nr. 3 gilt der Maßstab der vertraglich vereinbarten Gesamtmiete, nicht einer geminderten Miete (BGH, 27.09.2017, VIII ZR 193/16); mitgerechnet werden auch offene Beträge aus einseitig erhöhten Betriebskostenvorauszahlungen, und zwar ohne vorherige Zahlungsklage (BGH, 18.07.2012, VIII ZR 1/11). Sind die Schwellen erreicht, liegt der wichtige Grund vor; eine Abwägung persönlicher Umstände findet grundsätzlich nicht statt. Daran ändert auch ein rechtzeitig gestellter Antrag auf Sozialleistungen nichts, von denen der Mieter abhängt (BGH, 04.02.2015, VIII ZR 175/14, Leitsätze a und b).

Zwei Sätze schützen den Mieter. Die Kündigung wegen Zahlungsverzugs ist ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher vollständig befriedigt wird; eine Teilzahlung reicht nicht (Abs. 2 Satz 2; VIII ZR 193/16). Und sie fällt weg, wenn der Mieter eine Gegenforderung hatte, mit der er sich befreien konnte, und die Aufrechnung gleich nach der Kündigung erklärt (Satz 3). Wie die Schwellen konkret erreicht werden, rechnet die Seite Zahlungsverzug bei der Miete an sechs Mustern durch. Für deine eigenen Zahlen:

Rechner

Mietrückstand: Reicht das für eine fristlose Kündigung?

Prüft die beiden gesetzlichen Schwellen und zeigt, was eine Nachzahlung bewirkt.

Monatsmiete inklusive Vorauszahlungen (€)

Noch offene Beträge der letzten Zahlungstermine (ältester zuerst)

Termin 1Offener Betrag Termin 1

Termin 2Offener Betrag Termin 2

Termin 3Offener Betrag Termin 3

Termin 4Offener Betrag Termin 4

Termin 5Offener Betrag Termin 5

Termin 6Offener Betrag Termin 6

Nur Beträge, die schon fällig waren und bis heute fehlen.

Grundlage: § 543 BGB Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 und § 569 BGB Abs. 3. Der Check zeigt nur, ob die gesetzlichen Schwellen erreicht sind. Ob eine Kündigung wirksam ist, hängt von weiteren Umständen ab – vor einer Räumungsklage hilft ein Anwalt, ein Mieterverein oder Haus & Grund.

Absatz 3: erst abmahnen oder Frist setzen

Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer angemessenen Abhilfefrist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig (Satz 1). Das gilt für beide Seiten und grundsätzlich auch dann, wenn der Mieter wegen einer erheblichen Gesundheitsgefahr kündigt (BGH, 18.04.2007, VIII ZR 182/06, Leitsatz). Entbehrlich ist der Zwischenschritt nur, wenn

• eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht (Nr. 1),
• die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist (Nr. 2), oder
• der Mieter mit der Miete im Sinne von Absatz 2 Nr. 3 in Verzug ist (Nr. 3).

Was eine Abmahnung enthalten muss und wann sie nötig ist, erklärt die Seite Abmahnung im Mietverhältnis.

Absatz 4: Mängelkenntnis und Beweislast

Kündigt der Mieter, weil ihm der Gebrauch nicht gewährt oder entzogen wird, gelten die Regeln über die Kenntnis des Mangels (§ 536b BGB) und über vertragliche Ausschlüsse bei arglistig verschwiegenen Mängeln (§ 536d BGB) entsprechend. Wer einen Mangel bei Vertragsschluss kannte oder die Mietsache in Kenntnis des Mangels ohne Vorbehalt angenommen hat, kann darauf grundsätzlich keine Kündigung stützen. Ist streitig, ob der Vermieter den Gebrauch rechtzeitig gewährt oder vor Fristablauf abgeholfen hat, muss er das beweisen (Satz 2).

Keine feste Frist für die Kündigung

Anders als im Arbeitsrecht gibt es keine Frist, innerhalb der die fristlose Kündigung erklärt werden muss. Die Regel des § 314 Abs. 3 BGB („angemessene Frist“) ist auf die fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses nicht anwendbar, weil §§ 543, 569 BGB sie abschließend regeln. Im entschiedenen Fall war eine Kündigung wegen zweier offener Monatsmieten rund sieben Monate nach der ersten Kündigungsmöglichkeit noch wirksam; Grenzen ziehen nur Treu und Glauben, vor allem die Verwirkung, die einen zusätzlichen Vertrauenstatbestand voraussetzt (BGH, 13.07.2016, VIII ZR 296/15, Rn. 13–25). Wer nach einem Vorfall lange zögert, riskiert trotzdem, dass ein Gericht die Unzumutbarkeit verneint (ebenda, Rn. 15).

Wohnraum: was § 569 hinzufügt

Absatz	Regel	Abmahnung nötig?
§ 569 Abs. 1	Mieter darf kündigen, wenn die Benutzung der Wohnung die Gesundheit erheblich gefährdet – auch wenn er den Zustand bei Vertragsschluss kannte	grundsätzlich ja (VIII ZR 182/06)
§ 569 Abs. 2	beide Seiten bei nachhaltiger Störung des Hausfriedens, nach Abwägung	ja, wenn eine Pflichtverletzung zugrunde liegt (§ 543 Abs. 3)
§ 569 Abs. 2a	Vermieter bei Verzug mit der Kaution in Höhe von zwei Nettokaltmieten	nein, ausdrücklich ausgeschlossen
§ 569 Abs. 3 Nr. 1	„nicht unerheblicher Teil“ der Miete heißt: mehr als eine Monatsmiete (nicht bei Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch)	nein (§ 543 Abs. 3 Nr. 3)
§ 569 Abs. 3 Nr. 2	Schonfrist: Kündigung wegen Zahlungsverzugs wird unwirksam, wenn binnen zwei Monaten nach Rechtshängigkeit der Räumungsklage die fällige Miete und Nutzungsentschädigung gezahlt sind oder sich eine öffentliche Stelle dazu verpflichtet – nicht, wenn das in den zwei Jahren davor schon einmal so war	–
§ 569 Abs. 3 Nr. 3	nach Verurteilung zu einer Mieterhöhung Kündigung wegen dieses Rückstands frühestens zwei Monate nach Rechtskraft	–
§ 569 Abs. 4	der wichtige Grund muss im Kündigungsschreiben stehen	–
§ 569 Abs. 5	keine Abweichung zum Nachteil des Mieters, keine zusätzlichen vertraglichen Gründe für den Vermieter	–

Die Schonfrist heilt nur die fristlose Kündigung. Nach einer rechtzeitigen Zahlung gilt das Mietverhältnis als ununterbrochen fortbestehend (BGH, 19.09.2018, VIII ZR 231/17). Eine zugleich hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung wegen der Mietschulden bleibt aber bestehen (BGH, 23.10.2024, VIII ZR 106/23). Ein Regierungsentwurf („Mietrecht II“, BT-Drucksache 21/6807) will die Schonfrist einmalig auf die ordentliche Kündigung erstrecken; beschlossen ist das nicht.

Gewerberaum, Garage und andere Mietsachen

§ 543 selbst gilt für jede Miete, die Schutzregeln für Wohnraum aber nur eingeschränkt. Für Räume, die keine Wohnräume sind – Büro, Laden, separat gemietete Garage –, verweist § 578 Abs. 2 BGB nur auf einzelne Vorschriften.

Regel	Wohnraum	Gewerberaum, Garage	Bewegliche Sachen
Generalklausel und Regelfälle (§ 543)	ja	ja	ja
Gesundheitsgefahr (§ 569 Abs. 1)	ja	nur bei Räumen zum Aufenthalt von Menschen	nein
Hausfrieden (§ 569 Abs. 2)	ja	ja	nein
Kautionsverzug (§ 569 Abs. 2a)	ja	nein	nein
„Mehr als eine Monatsmiete“, Schonfrist (§ 569 Abs. 3)	ja	nein – was ein „nicht unerheblicher Teil“ ist, legt das Gesetz dort nicht fest	nein
Grund ins Schreiben (§ 569 Abs. 4)	ja	nein	nein
Schriftform der Kündigung (§ 568 Abs. 1)	ja	nein	nein

Ausnahme: Mietet eine Behörde oder ein anerkannter Träger der Wohlfahrtspflege Räume an, um sie Menschen mit dringendem Wohnungsbedarf zu überlassen, gelten weitere Wohnraum-Regeln entsprechend, darunter § 568 Abs. 1 und § 569 Abs. 3 bis 5 (§ 578 Abs. 3 BGB). Auch ohne gesetzliche Pflicht schützt ein unterschriebenes Schreiben mit Grund und Nachweis des Zugangs vor Streit. Mehr zu den Vertragsarten unter Gewerbemietvertrag und Garage und Stellplatz.

Praxis: worauf es im Schreiben ankommt

1. Grund benennenBei Wohnraum ist das Pflicht (§ 569 Abs. 4); beim Mietrückstand genügt der Gesamtbetrag.
2. Abmahnung oder Frist belegenDatum, Inhalt und Ablauf der Frist gehören ins Schreiben – außer beim Zahlungs- und Kautionsverzug.
3. Form wahrenBei Wohnraum eigenhändig unterschrieben, von allen und an alle Vertragspartner (§ 568 BGB); Einzelheiten unter Form der Kündigung.
4. Hilfsweise ordentlich kündigenVermieter stützen die ordentliche Kündigung auf eine schuldhafte, nicht unerhebliche Pflichtverletzung (§ 573 BGB); Mieter kündigen ohne Grund mit der gesetzlichen Frist.
5. Nicht selbst räumenZieht der Mieter nicht aus, braucht der Vermieter ein Urteil; den Ablauf zeigt Räumungsklage und Räumungsfrist.

Eine fristlose Kündigung ist ein scharfes Mittel, und Fehler sind teuer. Mieter lassen sich am besten beim Mieterverein beraten, Vermieter bei Haus & Grund oder einer Fachanwältin für Mietrecht.

Quellen

• § 543 BGB – Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund
• § 569 BGB – Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund (Wohnraum)
• § 578 BGB – Mietverhältnisse über Grundstücke und Räume
• § 568 BGB – Form und Inhalt der Kündigung
• § 574 BGB – Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung
• § 546a BGB – Entschädigung des Vermieters bei verspäteter Rückgabe
• BGH, Versäumnisurteil vom 13.07.2016, VIII ZR 296/15 (keine Erklärungsfrist) – abgerufen am 05.10.2026
• BGH, Urteil vom 04.02.2015, VIII ZR 175/14 (keine Abwägung beim Zahlungsverzug) – abgerufen am 05.10.2026
• BGH, Urteil vom 18.04.2007, VIII ZR 182/06 (Abhilfefrist bei Gesundheitsgefahr) – abgerufen am 05.10.2026
• BGH, Urteil vom 29.11.2023, VIII ZR 211/22 (Zerrüttung allein reicht nicht) – abgerufen am 05.10.2026
• BGH, Urteil vom 27.09.2017, VIII ZR 193/16 (Maßstab Gesamtmiete) – abgerufen am 05.10.2026
• BGH, Urteil vom 18.07.2012, VIII ZR 1/11 (erhöhte Vorauszahlungen) – abgerufen am 05.10.2026
• BGH, Urteil vom 23.10.2024, VIII ZR 106/23 (Schonfrist und ordentliche Kündigung) – abgerufen am 05.10.2026
• BGH, Pressemitteilung Nr. 155/2018 zu VIII ZR 231/17 – abgerufen am 05.10.2026
• Bundestag, Drucksache 21/6807 – Regierungsentwurf „Mietrecht II“ – abgerufen am 05.10.2026

Häufige Fragen

Kann ich einer fristlosen Kündigung des Vermieters wegen einer Härte widersprechen?

Nein. Der Widerspruch wegen Härte ist ausgeschlossen, wenn ein Grund vorliegt, der den Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt (§ 574 Abs. 1 Satz 2 BGB). Fehlt ein solcher Grund, sind bei einer ordentlichen Kündigung Frist und Form des Widerspruchs zu beachten (§ 574b BGB).

Was schulde ich, wenn ich nach einer wirksamen fristlosen Kündigung noch in der Wohnung bleibe?

Für die Dauer der Vorenthaltung kann der Vermieter als Entschädigung die vereinbarte oder die ortsübliche Miete verlangen; ein weiterer Schaden ist nicht ausgeschlossen (§ 546a BGB). Räumen lassen darf er nur mit einem gerichtlichen Titel.

Allgemeine Information, keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen die Verbraucherzentralen, eine Schlichtungsstelle oder ein Anwalt.