§ 574 BGB – Widerspruch des Mieters wegen Härte

Diese Seite ist für Mieter, die nach einer Kündigung des Vermieters prüfen, ob sie die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen können, und für Vermieter, die einen solchen Widerspruch einordnen müssen. Sie erklärt die Vorschrift Absatz für Absatz, stellt die Leitentscheidungen des Bundesgerichtshofs zusammen und rechnet die Widerspruchsfrist an einem Beispiel aus. Wie du einen Widerspruch begründest und belegst, zeigt der Ratgeber Widerspruch wegen Härte; das Schreiben steht unter Widerspruch gegen die Kündigung.

Der Kern im Wortlaut

„Der Mieter kann der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist.“ (§ 574 Abs. 1 BGB, Satz 1)

Die Vorschrift wird oft Sozialklausel genannt. Sie greift die Kündigung nicht an, sondern setzt sie voraus: Auch nach einer wirksamen Kündigung kann der Mieter verlangen, dass das Mietverhältnis fortgesetzt wird. Ob die Kündigung selbst trägt – etwa der Eigenbedarf nach § 573 BGB –, ist eine eigene Prüfung (siehe § 573 BGB und Ist die Kündigung wirksam?).

Absatz für Absatz

Absatz 1: Härte und Abwägung

Geschützt sind der Mieter, seine Familie und andere Angehörige seines Haushalts. Eine Härte allein genügt nicht; sie muss die berechtigten Interessen des Vermieters überwiegen. Das Gericht wägt also beide Seiten im Einzelfall gegeneinander ab. Nach Satz 2 ist der Widerspruch ausgeschlossen, wenn ein Grund vorliegt, der den Vermieter zur fristlosen Kündigung berechtigt, etwa ein erheblicher Zahlungsrückstand (siehe § 543 BGB).

Absatz 2: kein Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen

Nach Absatz 2 ist es auch eine Härte, wenn sich zu zumutbaren Bedingungen keine angemessene Ersatzwohnung finden lässt. Dass der Wohnungsmarkt in der Gemeinde angespannt ist, reicht dafür allein nicht: Es ist allenfalls ein Indiz, das der Mieter mit konkreten, belegten Suchbemühungen untermauern muss – grundsätzlich auch in anderen Teilen der Gemeinde (BGH, 22.05.2019, VIII ZR 180/18).

Absatz 3: nur die Gründe aus dem Kündigungsschreiben

Auf der Seite des Vermieters zählen nur die Gründe, die er im Kündigungsschreiben nach § 573 Abs. 3 BGB angegeben hat, außer sie sind nachträglich entstanden. Gründe, die der Vermieter kannte, aber nicht genannt hat, kann er in der Abwägung nicht nachschieben.

Absatz 4: zwingendes Recht

Eine Vereinbarung zum Nachteil des Mieters ist unwirksam. Ein im Mietvertrag erklärter Verzicht auf den Widerspruch bindet den Mieter deshalb nicht.

Die Begleitvorschriften

Vorschrift	Inhalt
§ 574a Abs. 1 BGB	Fortsetzung so lange, wie es unter Berücksichtigung aller Umstände angemessen ist; ist dem Vermieter die Fortsetzung zu den bisherigen Bedingungen nicht zuzumuten, nur zu angemessen geänderten Bedingungen.
§ 574a Abs. 2 BGB	Ohne Einigung bestimmt das Gericht Fortsetzung, Dauer und Bedingungen; ist ungewiss, wann die Härte wegfällt, auch auf unbestimmte Zeit.
§ 574b Abs. 1 BGB	Widerspruch in Textform – seit dem 1. Januar 2025 genügt also eine E-Mail; auf Verlangen des Vermieters soll der Mieter die Gründe unverzüglich nennen.
§ 574b Abs. 2 BGB	Der Vermieter kann die Fortsetzung ablehnen, wenn der Widerspruch nicht spätestens zwei Monate vor dem Mietende erklärt wurde. Hat er nicht rechtzeitig auf Möglichkeit, Form und Frist hingewiesen (§ 568 Abs. 2 BGB), kann der Mieter noch im ersten Termin des Räumungsprozesses widersprechen.
§ 574c BGB	Nach einer Fortsetzung auf bestimmte Zeit gibt es eine weitere nur bei wesentlicher Änderung der Umstände; nach einer Fortsetzung auf unbestimmte Zeit durch Urteil kann der Mieter einer neuen Kündigung erneut widersprechen.
§ 549 Abs. 2 BGB	Kein Widerspruch bei Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch, beim möblierten Zimmer in der Wohnung des Vermieters (siehe Möbliertes Zimmer) und bei Wohnraum, den eine juristische Person des öffentlichen Rechts oder ein anerkannter Wohlfahrtsträger angemietet hat, um ihn Menschen mit dringendem Wohnungsbedarf zu überlassen, wenn darauf bei Vertragsschluss hingewiesen wurde. Im Studenten- und Jugendwohnheim bleibt er möglich.
§ 576a BGB	Sonderregeln für Werkmietwohnungen, siehe Werkswohnung.

Rechtsprechung

Entscheidung	Kernaussage
BGH, 22.05.2019, VIII ZR 180/18	Keine allgemeinen Fallgruppen: Hohes Alter oder lange Mietdauer begründen für sich allein keine Härte; eine schwere Erkrankung kann sie begründen. Bestreitet der Vermieter ein Attest, ist grundsätzlich ein Sachverständigengutachten einzuholen. Eine angespannte Wohnlage ist für Absatz 2 nur ein Indiz.
BGH, 22.05.2019, VIII ZR 167/17	Maßgeblich sind die Verhältnisse beim Schluss der letzten mündlichen Verhandlung – Belege müssen bis dahin aktuell sein.
BGH, 03.02.2021, VIII ZR 68/19	Hohes Alter ohne Feststellungen zu den Folgen eines erzwungenen Umzugs ist noch keine Härte; die Annahme, hohes Alter gehe in der Regel vor, ist eine unzulässige Kategorisierung. Eine lange Mietdauer bedeutet nicht von selbst eine tiefe Verwurzelung.
BGH, 28.04.2021, VIII ZR 6/19	Auch wenn der Mieter ärztliche Atteste vorlegt, ist bei Bestreiten regelmäßig ein Gutachten zu Art, Umfang und konkreten Auswirkungen der Erkrankung einzuholen.
BGH, 10.04.2024, VIII ZR 114/22	Eine ernsthafte Suizidgefahr für den Fall der Räumung ist in die Gesamtwürdigung einzubeziehen, auch wenn sie auf einem frei gebildeten Willen beruht. Zugleich kann vom Mieter jedes zumutbare Bemühen verlangt werden, das Gesundheitsrisiko zu verringern, etwa durch ärztliche oder therapeutische Behandlung (Rn. 33, 38).

Daraus folgt für beide Seiten: Pauschale Gründe tragen weder den Widerspruch noch seine Ablehnung. Mieter müssen die Auswirkungen eines Umzugs auf ihre konkrete Lage belegen, Vermieter ihr Erlangungsinteresse ebenso konkret darlegen. Typische Fälle, in denen ein Widerspruch eine Rolle spielt, sind Kündigungen wegen Eigenbedarf.

Praxis: bis wann der Widerspruch ankommen muss

Eine Vermieterin kündigt wegen Eigenbedarfs. Die Wohnung ist seit dem 01.03.2016 überlassen, also seit mehr als acht Jahren; ihre Frist beträgt neun Monate (§ 573c Abs. 1 BGB, siehe § 573c BGB). Im Januar 2027 ist der 1. ein Feiertag, die ersten Werktage sind Samstag, 2., Montag, 4., und Dienstag, 5. Januar. Geht die Kündigung am Dienstag, 05.01.2027, zu, endet das Mietverhältnis am Donnerstag, 30.09.2027.

1. Letzte zwei Monate bestimmenVor dem Mietende am 30. September liegen August und September.
2. Letzten Tag davor nehmenDer Widerspruch muss bis Samstag, 31.07.2027, zugehen – nicht nur bis zum 30. Juli.
3. Puffer einplanenOb sich ein Fristende am Samstag auf den nächsten Werktag verschiebt, ist nicht belegt. Plane mit Freitag, 30.07.2027, und sichere den Zugang, etwa per E-Mail und Brief.

Fehlt im Kündigungsschreiben der Hinweis auf Möglichkeit, Form und Frist des Widerspruchs, bleibt der Widerspruch noch im ersten Gerichtstermin möglich. Darauf solltest du dich nicht verlassen: Ein früher Widerspruch lässt Zeit für eine Einigung. Das Mietende, von dem du zurückrechnest, ermittelt der Rechner:

Rechner

Mietvertrag: Kündigungsfrist berechnen

Bis wann muss die Kündigung beim Vertragspartner sein, und wann endet das Mietverhältnis?

Wer kündigt?Ich als Mieter (oder als Erbe)Ich als Vermieter

Kündigung kommt an amLeer lassen = heute

Art der Wohnung bzw. RäumeWohnung (Regelfall)Einliegerwohnung, Zweifamilienhaus mit Vermieter oder unmöbliertes Zimmer in seiner Wohnung (§ 573a BGB)möbliertes Zimmer in der Wohnung des VermietersZimmer im Studenten- oder JugendwohnheimWerkmietwohnung (wegen des Arbeitsverhältnisses vermietet)Garage oder Stellplatz mit eigenem VertragGeschäftsräume (Laden, Büro, Praxis)

Anlassordentliche KündigungTod des Mieters (Kündigung durch Erben oder Vermieter)

Werkmietwohnung: Lage nach Ende des Arbeitsverhältnissesweniger als zehn Jahre überlassen, für andere Beschäftigte benötigt (§ 576 Abs. 1 Nr. 1)Arbeit erforderte Wohnen nahe der Arbeitsstätte, für andere Beschäftigte benötigt (§ 576 Abs. 1 Nr. 2)keiner dieser Fälle oder Arbeitsverhältnis läuft noch

Mietverhältnis besteht seitAb 5 und 8 Jahren verlängert sich die Frist des Vermieters um je drei Monate.

Bundeslandbundesweit (ohne Landesfeiertage)Baden-WürttembergBayernBerlinBrandenburgBremenHamburgHessenMecklenburg-VorpommernNiedersachsenNordrhein-WestfalenRheinland-PfalzSaarlandSachsenSachsen-AnhaltSchleswig-HolsteinThüringenFeiertage zählen bei den drei Werktagen nicht mit.

Grundlage: § 573c BGB, § 573a BGB und § 568 BGB (Schriftform); Tod des Mieters § 564 BGB mit § 573d BGB, Wohnheim § 549 BGB Abs. 3, Werkmietwohnung § 576 BGB und § 576a BGB, Garage, Stellplatz und Geschäftsräume § 580a BGB. Der Samstag zählt bei den drei Werktagen mit (BGH, 27.04.2005, VIII ZR 206/04); ob ein Zugang am Montag noch reicht, wenn der dritte Werktag selbst ein Samstag ist, hat der BGH offengelassen – der Rechner rechnet dann vorsichtig mit dem Samstag. Vereinbarte längere Fristen für den Mieter sind unwirksam – Ausnahme: vor dem 1. September 2001 einzeln ausgehandelte Fristen (Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB; die alten gesetzlichen Fristen im Formularvertrag gelten nicht mehr). Ein befristeter Kündigungsverzicht kann gelten.

Ein Widerspruch entscheidet oft darüber, ob eine Räumungsklage folgt. Mieter lassen sich beim Mieterverein beraten, Vermieter bei Haus & Grund; droht ein Prozess, ist anwaltliche Beratung sinnvoll. Wie er abläuft, steht unter Räumungsklage.

Quellen

• § 574 BGB – Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung
• § 574a BGB – Fortsetzung des Mietverhältnisses nach Widerspruch
• § 574b BGB – Form und Frist des Widerspruchs
• § 574c BGB – Weitere Fortsetzung bei unvorhergesehenen Umständen
• § 568 BGB – Form und Inhalt der Kündigung
• § 549 BGB – Auf Wohnraummietverhältnisse anwendbare Vorschriften
• § 575a BGB und § 576a BGB
• Viertes Bürokratieentlastungsgesetz, BGBl. 2024 I Nr. 323 (Textform des Widerspruchs) – abgerufen am 05.10.2026
• BGH, Urteil vom 22.05.2019, VIII ZR 180/18 (Härtegründe, Ersatzwohnraum) – abgerufen am 05.10.2026
• BGH, Urteil vom 22.05.2019, VIII ZR 167/17 (Beurteilungszeitpunkt) – abgerufen am 05.10.2026
• BGH, Urteil vom 03.02.2021, VIII ZR 68/19 (Alter und Mietdauer) – abgerufen am 05.10.2026
• BGH, Urteil vom 28.04.2021, VIII ZR 6/19 (Gutachten trotz Attest) – abgerufen am 05.10.2026
• BGH, Urteil vom 10.04.2024, VIII ZR 114/22 (Suizidgefahr bei Räumung) – abgerufen am 05.10.2026

Häufige Fragen

Kann ich auch widersprechen, wenn mir der neue Eigentümer nach einem Hausverkauf kündigt?

Ja. Der Käufer tritt in den bestehenden Mietvertrag ein (§ 566 BGB) und kann nur nach den allgemeinen Regeln kündigen. Gegen seine Kündigung steht dir der Widerspruch nach § 574 BGB genauso zu wie gegenüber dem bisherigen Vermieter. Nach der Umwandlung in Eigentumswohnungen gilt zusätzlich eine Sperrfrist für Eigenbedarf (§ 577a BGB).

Gilt die Sozialklausel auch bei einem Zeitmietvertrag?

Ein wirksam befristeter Vertrag endet mit Zeitablauf und ist ordentlich nicht kündbar. Kündigt der Vermieter ihn außerordentlich mit der gesetzlichen Frist, gelten §§ 574 bis 574c BGB entsprechend – die Fortsetzung kann aber höchstens bis zum vereinbarten Vertragsende verlangt werden (§ 575a Abs. 2 BGB).

Allgemeine Information, keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen die Verbraucherzentralen, eine Schlichtungsstelle oder ein Anwalt.