§ 573c BGB – Fristen der ordentlichen Kündigung

Diese Seite ist für Mieter und Vermieter, die die gesetzliche Kündigungsfrist für Wohnraum nachschlagen wollen: den Wortlaut, die Bedeutung jedes Absatzes, die Urteile, die die Regel ausfüllen, und ein durchgerechnetes Beispiel. Die letzten Zugangstage Monat für Monat bis September 2027 stehen im Ratgeber Kündigungsfristen im Mietrecht.

Der Kern im Wortlaut

„Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate.“ (§ 573c Abs. 1 BGB)

Die Vorschrift regelt nur die Frist der ordentlichen Kündigung eines unbefristeten Mietverhältnisses über Wohnraum. Ob gekündigt werden darf, steht an anderer Stelle: Der Mieter braucht keinen Grund (§ 542 Abs. 1 BGB), der Vermieter ein berechtigtes Interesse (§ 573 BGB, erläutert unter § 573 BGB). Die Form – Papier mit eigenhändiger Unterschrift – verlangt § 568 Abs. 1 BGB; Einzelheiten unter Form der Kündigung.

Absatz für Absatz

Absatz 1 Satz 1: drei Werktage Karenz, dann zwei volle Monate

Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zugehen; dann endet das Mietverhältnis mit Ablauf des übernächsten Monats. Der Monat des Zugangs zählt damit bereits als erster von drei Monaten – daher die Kurzformel „drei Monate“. Maßgeblich ist der Tag, an dem die Kündigung beim Empfänger ankommt (§ 130 BGB). Werktag ist jeder Tag außer Sonntag und gesetzlichem Feiertag am Ort, der Samstag zählt mit. Kommt die Kündigung einen Werktag zu spät, rückt das Ende um einen ganzen Monat nach hinten.

Absatz 1 Satz 2: längere Fristen nur für den Vermieter

Kündigt der Vermieter, verlängert sich die Frist nach fünf Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um drei Monate und nach acht Jahren um weitere drei – auf sechs bzw. neun Monate, jeweils mit derselben Karenz. Für den Mieter bleibt es bei der kurzen Frist, auch nach Jahrzehnten. Gezählt wird nach dem Wortlaut ab der Überlassung des Wohnraums, nicht ab dem Vertragsschluss. Welcher Stichtag gilt, wenn das fünfte oder achte Jahr erst zwischen Zugang und Mietende voll wird, ist durch Rechtsprechung nicht belegt; als Vermieter gehst du in solchen Fällen sicherer mit der längeren Frist. Kündigt der Vermieter eine Einliegerwohnung ohne berechtigtes Interesse, kommen weitere drei Monate hinzu (§ 573a Abs. 1 BGB, siehe Einliegerwohnung).

Absatz 2: Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch

Ist Wohnraum nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet, darf eine kürzere Frist vereinbart werden; ohne Vereinbarung bleibt es bei Absatz 1. Für solche Mietverhältnisse gelten auch die Vorschriften zum Bestandsschutz wie § 573 BGB und § 574 BGB nicht (§ 549 Abs. 2 BGB). Wie lange „vorübergehend“ höchstens sein darf, sagt das Gesetz nicht. Der Regierungsentwurf „Mietrecht II“ will dafür sechs, ausnahmsweise acht Monate festschreiben – beschlossen ist das nicht.

Absatz 3: möbliertes Zimmer in der Wohnung des Vermieters

Für Wohnraum, der Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist und den er überwiegend mit Möbeln auszustatten hat, gilt eine kurze Frist: Zugang spätestens am 15. eines Monats, Ende mit Ablauf dieses Monats. Das gilt nicht, wenn das Zimmer dem Mieter zum dauernden Gebrauch mit seiner Familie oder mit Personen überlassen ist, mit denen er einen auf Dauer angelegten Haushalt führt (§ 549 Abs. 2 BGB, Nr. 2). Im Studenten- oder Jugendwohnheim bleibt es bei der normalen Frist nach Absatz 1 (§ 549 Abs. 3 BGB). Mehr unter Möbliertes Zimmer.

Absatz 4: keine Verschlechterung für Mieter

Vereinbarungen, die von Absatz 1 oder 3 zum Nachteil des Mieters abweichen, sind unwirksam. Verlangt der Vertrag vom Mieter sechs Monate, gelten trotzdem die gesetzlichen. Zugunsten des Mieters darf der Vertrag abweichen, etwa mit einer kürzeren Frist für ihn. Kein Fall von Absatz 4 ist der befristete Kündigungsverzicht: Er ändert nicht die Frist, sondern schließt die Kündigung für eine Zeit aus (siehe Kündigungsverzicht). Für Fristen, die vor dem 1. September 2001 vertraglich vereinbart wurden, gilt Absatz 4 grundsätzlich nicht; haben Formularverträge aber nur die damaligen gesetzlichen Fristen wiedergegeben, gelten diese für Kündigungen, die seit dem 1. Juni 2005 zugehen, nicht mehr (Art. 229 § 3 EGBGB, Abs. 10).

Was § 573c nicht regelt

Lage	Frist	Vorschrift
Außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist, etwa gegenüber Erben oder bei verweigerter Untermieterlaubnis	dritter Werktag, Ende mit Ablauf des übernächsten Monats – ohne Verlängerung nach fünf oder acht Jahren	§ 573d Abs. 2 BGB, bei Zeitmietverträgen § 575a Abs. 3 BGB
Zeitmietvertrag	keine ordentliche Kündigung, Ende mit Zeitablauf	§ 542 Abs. 2 BGB, § 575 BGB; siehe Zeitmietvertrag
Werkmietwohnung nach Ende des Arbeitsverhältnisses	teils kürzer, im Extremfall zum Ablauf desselben Monats	§ 576 BGB
Garage mit eigenem Vertrag, Geschäftsräume	Garage bei Monatsmiete wie Wohnraum; Geschäftsräume zum Ende des nächsten Kalendervierteljahres	§ 580a BGB; siehe Gewerbemietvertrag
Fristlose Kündigung aus wichtigem Grund	keine Frist	§ 543 BGB, § 569 BGB

Rechtsprechung

Entscheidung	Kernaussage	Folge für die Praxis
BGH, 27.04.2005, VIII ZR 206/04	Bei der Karenz von drei Werktagen zählt der Samstag als Werktag mit, wenn nicht der letzte Tag der Karenz auf ihn fällt. Ob ein Zugang am Montag reicht, wenn der dritte Werktag ein Samstag ist, ließ der Senat ausdrücklich offen.	Samstage mitzählen; ist der Samstag selbst der dritte Werktag, die Kündigung bis Freitag zustellen.
BGH, 13.07.2010, VIII ZR 129/09	Für die Zahlung der Miete bis zum dritten Werktag zählt der Samstag nicht mit – in bewusster Abgrenzung zur Kündigung.	Gleiche Worte, andere Zählung: Zahlungsfrist und Kündigungskarenz getrennt rechnen.
BGH, 17.02.2005, III ZR 172/04	Kündigungsfristen verlängern sich nicht nach § 193 BGB, auch nicht entsprechend (Leitsatz).	Ein Mietende an einem Wochenende oder Feiertag bleibt bestehen.
BGH, 18.06.2003, VIII ZR 240/02	Formularklauseln aus Verträgen vor dem 1. September 2001, die die damaligen gesetzlichen Fristen wiedergeben, fielen nicht unter Absatz 4.	Für Kündigungen ab dem 1. Juni 2005 überholt: Seitdem gilt Absatz 4 auch für solche Klauseln (Art. 229 § 3 Abs. 10 Satz 2 EGBGB).
BGH, 06.04.2005, VIII ZR 27/04	Absatz 4 erfasst einen zeitlich begrenzten Kündigungsverzicht nicht, weil er nur die Frist regelt. Ein formularmäßiger Verzicht ist aber in der Regel unwirksam, wenn er länger als vier Jahre dauert.	Verzichtsklauseln an der Vier-Jahres-Grenze messen, nicht an der Frist.
BGH, 08.12.2010, VIII ZR 86/10	Die vier Jahre laufen vom Vertragsschluss bis zum ersten möglichen Beendigungstermin; ein zu langer Formularverzicht ist insgesamt unwirksam.	Die Kündigungsfrist nach Ende des Verzichts zählt in die vier Jahre hinein.

Praxis: ein Monat mit Feiertag am Sonntag

Im Oktober 2027 fällt der Tag der Deutschen Einheit auf einen Sonntag. Werktage sind Freitag, 1. Oktober, Samstag, 2. Oktober, und Montag, 4. Oktober – der dritte Werktag ist also Montag, 4. Oktober 2027.

• Mieterin kündigt: Geht ihre Kündigung bis Montag, 04.10.2027, zu, endet das Mietverhältnis am Freitag, 31.12.2027. Kommt sie am Dienstag, 05.10.2027, an, endet es erst am Montag, 31.01.2028.
• Vermieter kündigt eine Wohnung, die seit dem 01.02.2019 überlassen ist: mehr als acht Jahre, also neun Monate. Zugang bis Montag, 04.10.2027 – Ende am Freitag, 30.06.2028.
• Typischer Fehler: Wer den Samstag nicht mitzählt, hält Dienstag, 5. Oktober, für den dritten Werktag und verliert einen Monat.

Mit deinen eigenen Daten rechnet der Mietrechner; für Vermieter fragt er den Beginn des Mietverhältnisses ab:

Rechner

Mietvertrag: Kündigungsfrist berechnen

Bis wann muss die Kündigung beim Vertragspartner sein, und wann endet das Mietverhältnis?

Wer kündigt?Ich als Mieter (oder als Erbe)Ich als Vermieter

Kündigung kommt an amLeer lassen = heute

Art der Wohnung bzw. RäumeWohnung (Regelfall)Einliegerwohnung, Zweifamilienhaus mit Vermieter oder unmöbliertes Zimmer in seiner Wohnung (§ 573a BGB)möbliertes Zimmer in der Wohnung des VermietersZimmer im Studenten- oder JugendwohnheimWerkmietwohnung (wegen des Arbeitsverhältnisses vermietet)Garage oder Stellplatz mit eigenem VertragGeschäftsräume (Laden, Büro, Praxis)

Anlassordentliche KündigungTod des Mieters (Kündigung durch Erben oder Vermieter)

Werkmietwohnung: Lage nach Ende des Arbeitsverhältnissesweniger als zehn Jahre überlassen, für andere Beschäftigte benötigt (§ 576 Abs. 1 Nr. 1)Arbeit erforderte Wohnen nahe der Arbeitsstätte, für andere Beschäftigte benötigt (§ 576 Abs. 1 Nr. 2)keiner dieser Fälle oder Arbeitsverhältnis läuft noch

Mietverhältnis besteht seitAb 5 und 8 Jahren verlängert sich die Frist des Vermieters um je drei Monate.

Bundeslandbundesweit (ohne Landesfeiertage)Baden-WürttembergBayernBerlinBrandenburgBremenHamburgHessenMecklenburg-VorpommernNiedersachsenNordrhein-WestfalenRheinland-PfalzSaarlandSachsenSachsen-AnhaltSchleswig-HolsteinThüringenFeiertage zählen bei den drei Werktagen nicht mit.

Grundlage: § 573c BGB, § 573a BGB und § 568 BGB (Schriftform); Tod des Mieters § 564 BGB mit § 573d BGB, Wohnheim § 549 BGB Abs. 3, Werkmietwohnung § 576 BGB und § 576a BGB, Garage, Stellplatz und Geschäftsräume § 580a BGB. Der Samstag zählt bei den drei Werktagen mit (BGH, 27.04.2005, VIII ZR 206/04); ob ein Zugang am Montag noch reicht, wenn der dritte Werktag selbst ein Samstag ist, hat der BGH offengelassen – der Rechner rechnet dann vorsichtig mit dem Samstag. Vereinbarte längere Fristen für den Mieter sind unwirksam – Ausnahme: vor dem 1. September 2001 einzeln ausgehandelte Fristen (Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB; die alten gesetzlichen Fristen im Formularvertrag gelten nicht mehr). Ein befristeter Kündigungsverzicht kann gelten.

Wird über das Mietende gestritten, geht es meist um den Zugang oder um die Dauer der Überlassung. Mieter finden Rat beim Mieterverein, Vermieter bei Haus & Grund. Wie die Kündigung des Vermieters vom Mieter abgewehrt werden kann, wenn der Auszug eine Härte wäre, erklärt § 574 BGB.

Quellen

• § 573c BGB – Fristen der ordentlichen Kündigung
• § 573a BGB – Erleichterte Kündigung des Vermieters
• § 573d BGB und § 575a BGB – Außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist
• § 549 BGB – Auf Wohnraummietverhältnisse anwendbare Vorschriften
• § 568 BGB – Form und Inhalt der Kündigung
• § 542 BGB – Ende des Mietverhältnisses
• § 576 BGB und § 580a BGB – Kündigungsfristen
• Art. 229 § 3 EGBGB – Übergangsvorschriften zur Mietrechtsreform 2001
• BGH, Urteil vom 27.04.2005, VIII ZR 206/04 (Samstag in der Karenz) – abgerufen am 05.10.2026
• BGH, Urteil vom 13.07.2010, VIII ZR 129/09 (Samstag bei der Mietzahlung) – abgerufen am 05.10.2026
• BGH, Urteil vom 17.02.2005, III ZR 172/04 (kein § 193 BGB bei Kündigungsfristen) – abgerufen am 05.10.2026
• BGH, Urteil vom 18.06.2003, VIII ZR 240/02 (Formularklauseln in Altverträgen) – abgerufen am 05.10.2026
• BGH, Urteil vom 06.04.2005, VIII ZR 27/04 (Kündigungsverzicht) – abgerufen am 05.10.2026
• BGH, Urteil vom 08.12.2010, VIII ZR 86/10 (Dauer des Kündigungsverzichts) – abgerufen am 05.10.2026
• BT-Drucksache 21/6807 – Regierungsentwurf „Mietrecht II“ – abgerufen am 05.10.2026

Häufige Fragen

Darf der Mietvertrag dem Vermieter eine kürzere Frist erlauben als das Gesetz?

Nein. Eine kürzere Frist für den Vermieter weicht von § 573c Abs. 1 BGB zum Nachteil des Mieters ab und ist deshalb unwirksam (Abs. 4). Es gelten dann die gesetzlichen Fristen von drei, sechs oder neun Monaten.

Gilt die längere Vermieterfrist auch, wenn der Vermieter nach dem Tod des Mieters den Erben kündigt?

Nein. Das ist eine außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist: Zugang bis zum dritten Werktag, Mietende zum Schluss des übernächsten Monats, und zwar ohne die Verlängerung nach fünf oder acht Jahren (§ 564, § 573d Abs. 2 BGB). Ein berechtigtes Interesse braucht der Vermieter dafür nicht (§ 573d Abs. 1 BGB). Mehr unter „Tod des Mieters“.

Allgemeine Information, keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen die Verbraucherzentralen, eine Schlichtungsstelle oder ein Anwalt.