Recht

§ 573 BGB – ordentliche Kündigung durch den Vermieter

Nach § 573 BGB darf ein Vermieter eine Wohnung nur ordentlich kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse hat – vor allem eine erhebliche schuldhafte Pflichtverletzung des Mieters, Eigenbedarf oder eine sonst verhinderte wirtschaftliche Verwertung. Die Gründe müssen im Kündigungsschreiben stehen. Für Mieter gilt § 573 nicht: Sie kündigen ohne Grund mit der gesetzlichen Frist.

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Ein Schlüsselbund steckt im Schloss einer Wohnungstür in einem hellen Treppenhaus mit Terrazzoboden, weiches Morgenlicht
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Diese Seite ist für Vermieter, die eine Wohnung ordentlich kündigen wollen, und für Mieter, die eine solche Kündigung erhalten haben. Sie erklärt § 573 BGB Absatz für Absatz, zeigt, für welche Wohnungen er nicht gilt, und ordnet die wichtigsten Urteile des Bundesgerichtshofs den einzelnen Absätzen zu. Den Ablauf einer Vermieterkündigung mit allen Schritten beschreibt Mieter kündigen als Vermieter; wie Mieter eine Kündigung prüfen, steht unter Ist die Kündigung wirksam?.

Der Kern der Vorschrift

„Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.“

So lautet § 573 Abs. 1 BGB. Die Vorschrift gilt nur für den Vermieter: Mieter kündigen ein unbefristetes Mietverhältnis ohne Grund mit der gesetzlichen Frist (§ 542 Abs. 1 BGB, § 573c BGB). Absatz 2 nennt drei typische berechtigte Interessen, Absatz 3 verlangt die Begründung im Kündigungsschreiben, Absatz 4 schließt abweichende Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters aus.

Absatz 1: ohne berechtigtes Interesse keine Kündigung

Das Wort „insbesondere“ in Absatz 2 zeigt: Die drei Fälle sind Beispiele, Absatz 1 ist eine Generalklausel. Ob ein anderes berechtigtes Interesse vorliegt, lässt sich nach dem Bundesgerichtshof nicht verallgemeinern, sondern verlangt eine umfassende Würdigung des Einzelfalls. Das gilt auch, wenn der Vermieter die Wohnung für seinen Beruf oder sein Geschäft nutzen will; einen solchen Bedarf darf man nicht als ungeschriebene weitere Kategorie behandeln. Besondere Härten des Mieters zählen dabei erst, wenn er nach § 574 BGB widerspricht (BGH, 29.03.2017, VIII ZR 45/16, Leitsätze a bis c). Ausgeschlossen ist die Kündigung, um eine höhere Miete zu erzielen (Abs. 1 Satz 2).

Absatz 2 Nr. 1: Pflichtverletzung des Mieters

Der Mieter muss seine vertraglichen Pflichten „schuldhaft nicht unerheblich“ verletzt haben. Häufigster Fall ist der Mietrückstand. Die Schwellen der fristlosen Kündigung gelten hier nicht, eine Untergrenze aber schon: Ist höchstens eine Monatsmiete offen und dauert der Verzug kürzer als einen Monat, reicht das noch nicht (BGH, 10.10.2012, VIII ZR 107/12). Darüber entscheidet eine Gesamtwürdigung nach Dauer und Höhe; eine spätere Zahlung heilt die Pflichtverletzung nicht. Offen bleibt nur, ob die Berufung auf die Kündigung im Einzelfall treuwidrig ist (BGH, 23.10.2024, VIII ZR 106/23, Rn. 16 f.).

Anders als bei der fristlosen Kündigung hilft die Schonfrist nicht: Zahlt der Mieter nach Zustellung der Räumungsklage alles nach, bleibt die ordentliche Kündigung bestehen (VIII ZR 106/23). Eine Abmahnung schreibt das Gesetz für Nr. 1 nicht vor; sie kann aber einer Verletzung erst das nötige Gewicht geben (BGH, 28.11.2007, VIII ZR 145/07). Fallgruppen und Prüfschema stehen unter Kündigung wegen Pflichtverletzung.

Absatz 2 Nr. 2: Eigenbedarf

Der Vermieter muss die Räume als Wohnung „für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts“ benötigen. Die Rechtsprechung hat das geschärft:

  • Familienangehörige sind die Personen, denen aus persönlichen Gründen ein Zeugnisverweigerungsrecht zusteht – etwa Ehegatten, Kinder, Eltern, Geschwister, Nichten und Neffen, Schwager. Cousins und Cousinen gehören nicht dazu, auch bei enger Bindung (BGH, 10.07.2024, VIII ZR 276/23; BGH, 27.01.2010, VIII ZR 159/09).
  • Ernsthaft und konkret: Ein nur vager oder erst für später verfolgter Nutzungswunsch trägt die Kündigung noch nicht (BGH, 23.09.2015, VIII ZR 297/14, Leitsatz).
  • Gesellschaft als Vermieterin und Anbietpflicht: Eine Außen-GbR kann sich auf den Eigenbedarf eines Gesellschafters berufen. Ist im selben Haus oder in derselben Anlage eine vergleichbare Wohnung frei, muss der Vermieter sie dem Mieter anbieten; ein Verstoß führt nur zu Schadensersatz, nicht zur Unwirksamkeit der Kündigung (BGH, 14.12.2016, VIII ZR 232/15).
  • Vorgetäuschter Bedarf: Der Vermieter schuldet dem Mieter Schadensersatz (§ 280 Abs. 1 BGB; BGH, 10.06.2015, VIII ZR 99/14, Leitsatz a).

Wird eine vermietete Wohnung nach dem Einzug in Wohnungseigentum umgewandelt und verkauft, kann sich der Käufer frühestens drei Jahre nach dem Erwerb auf Eigenbedarf oder Verwertung berufen; Länder können die Sperre auf bis zu zehn Jahre verlängern (§ 577a BGB; Einzelheiten unter Kündigungssperrfrist). Alles Weitere zum Eigenbedarf erklärt Eigenbedarfskündigung.

Absatz 2 Nr. 3: wirtschaftliche Verwertung

Der Vermieter muss durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert sein und dadurch erhebliche Nachteile erleiden. Zwei Gründe schließt das Gesetz ausdrücklich aus: eine höhere Miete durch anderweitige Vermietung als Wohnraum und den Verkauf der Wohnung, wenn er mit ihrer – geplanten oder nach dem Einzug vollzogenen – Umwandlung in Wohnungseigentum zusammenhängt. Der Nachteil muss den Vermieter selbst treffen und konkret dargelegt werden (BGH, 27.09.2017, VIII ZR 243/16). Die hohen Hürden in der Praxis zeigt Verwertungskündigung.

Absatz 3: die Gründe gehören ins Schreiben

Die Gründe für das berechtigte Interesse sind im Kündigungsschreiben anzugeben; andere Gründe zählen nur, soweit sie nachträglich entstanden sind (Abs. 3). Der Zweck: Der Mieter soll früh wissen, woran er ist, und seine Verteidigung auf den angegebenen Grund ausrichten können – ein Austausch des Grundes ist dem Vermieter verwehrt. Beim Eigenbedarf genügt es, die Person identifizierbar zu nennen und ihr Interesse an der Wohnung darzulegen; der Lebensgefährte einer Tochter muss nicht namentlich genannt werden (BGH, 30.04.2014, VIII ZR 284/13, Rn. 7–9). Auch bei einem Widerspruch des Mieters zählen auf Vermieterseite nur die im Schreiben genannten und die nachträglich entstandenen Gründe (§ 574 Abs. 3 BGB).

Zur Form: Die Kündigung muss schriftlich sein (§ 568 Abs. 1 BGB), und der Vermieter soll auf Möglichkeit, Form und Frist des Widerspruchs hinweisen (§ 568 Abs. 2 BGB). Ein Muster mit allen Bausteinen bietet die Vorlage Eigenbedarfskündigung.

Absatz 4 und Anwendungsbereich

Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters sind unwirksam (Abs. 4); der Vermieter kann sich also keine zusätzlichen Kündigungsgründe in den Vertrag schreiben. § 573 gilt aber nicht für jedes Mietverhältnis:

MietverhältnisGilt § 573?Grundlage
Wohnraum nur zum vorübergehenden Gebrauchnein§ 549 Abs. 2 BGB Nr. 1
Möbliertes Zimmer in der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnungnein – außer es ist dem Mieter zum dauernden Gebrauch mit seiner Familie oder einem auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt überlassen§ 549 Abs. 2 Nr. 2; Möbliertes Zimmer
Von Behörden oder Wohlfahrtsträgern für Menschen mit dringendem Wohnungsbedarf angemietet, mit Hinweis bei Vertragsschlussnein§ 549 Abs. 2 Nr. 3
Studenten- oder Jugendwohnheimnein; die normale Kündigungsfrist gilt trotzdem§ 549 Abs. 3
Wohnung im vom Vermieter selbst bewohnten Haus mit höchstens zwei Wohnungenja, aber er kann stattdessen ohne Grund mit drei Monaten längerer Frist kündigen§ 573a BGB; Einliegerwohnung
Außerordentliche Kündigung des Vermieters mit gesetzlicher Fristja, entsprechend – außer gegenüber Erben des Mieters nach § 564§ 573d Abs. 1 BGB
Zeitmietvertrag mit wirksamem Befristungsgrundkeine ordentliche Kündigung; der Vertrag endet mit Zeitablauf§ 542 Abs. 2 BGB, § 575 BGB; Zeitmietvertrag
Gewerberaum, Garagenein§ 578 BGB verweist nicht auf § 573

Fristen und Rechenbeispiel

Hat der Vermieter ein berechtigtes Interesse, gilt die gesetzliche Frist: Zugang spätestens am dritten Werktag eines Monats, Ende mit Ablauf des übernächsten Monats; die Frist verlängert sich nach fünf und nach acht Jahren seit der Überlassung um jeweils drei Monate (§ 573c Abs. 1 BGB; Einzelheiten unter § 573c BGB). Eine Kündigung, die am Mittwoch, 4. November 2026 – dem dritten Werktag –, zugeht, beendet das Mietverhältnis

Überlassung der WohnungFristMietendeWiderspruch spätestens
01.03.20243 Monate31.01.202730.11.2026
01.03.20216 Monate30.04.2027zwei Monate vor dem Mietende
01.03.20179 Monate31.07.2027zwei Monate vor dem Mietende

Den Widerspruch wegen Härte muss der Mieter in Textform erklären, spätestens zwei Monate vor dem Mietende; fehlte im Kündigungsschreiben der Hinweis des Vermieters, geht es noch im ersten Termin der Räumungsklage (§ 574b BGB; Widerspruch wegen Härte, § 574 BGB). Für deinen eigenen Fall setzt der Rechner die Daten ein:

Rechner

Mietvertrag: Kündigungsfrist berechnen

Bis wann muss die Kündigung beim Vertragspartner sein, und wann endet das Mietverhältnis?

Leer lassen = heute
Ab 5 und 8 Jahren verlängert sich die Frist des Vermieters um je drei Monate.
Feiertage zählen bei den drei Werktagen nicht mit.

Grundlage: § 573c BGB, § 573a BGB und § 568 BGB (Schriftform); Tod des Mieters § 564 BGB mit § 573d BGB, Wohnheim § 549 BGB Abs. 3, Werkmietwohnung § 576 BGB und § 576a BGB, Garage, Stellplatz und Geschäftsräume § 580a BGB. Der Samstag zählt bei den drei Werktagen mit (BGH, 27.04.2005, VIII ZR 206/04); ob ein Zugang am Montag noch reicht, wenn der dritte Werktag selbst ein Samstag ist, hat der BGH offengelassen – der Rechner rechnet dann vorsichtig mit dem Samstag. Vereinbarte längere Fristen für den Mieter sind unwirksam – Ausnahme: vor dem 1. September 2001 einzeln ausgehandelte Fristen (Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB; die alten gesetzlichen Fristen im Formularvertrag gelten nicht mehr). Ein befristeter Kündigungsverzicht kann gelten.

Rechtsprechung im Überblick

AbsatzEntscheidungKernaussage
Abs. 1VIII ZR 45/16berechtigtes Interesse nur nach Einzelfallwürdigung, auch beim Berufs- oder Geschäftsbedarf
Abs. 2 Nr. 1VIII ZR 107/12, VIII ZR 106/23Rückstand bis eine Monatsmiete unter einem Monat reicht nicht; Schonfrist gilt nicht für die ordentliche Kündigung
Abs. 2 Nr. 1VIII ZR 145/07Abmahnung nicht vorgeschrieben, kann aber das Gewicht geben
Abs. 2 Nr. 2VIII ZR 276/23, VIII ZR 297/14Familienbegriff nach dem Zeugnisverweigerungsrecht; keine Vorratskündigung
Abs. 2 Nr. 2VIII ZR 232/15, VIII ZR 99/14Eigenbedarf einer GbR; Schadensersatz bei vorgetäuschtem Bedarf
Abs. 2 Nr. 3VIII ZR 243/16Nachteil beim Vermieter selbst, konkret darzulegen
Abs. 3VIII ZR 284/13Person identifizierbar nennen, Interesse darlegen

Geplant, nicht beschlossen: Der Entwurf der Bundesregierung für ein „Mietrecht II“ (Bundestags-Drucksache 21/6807) sieht einen neuen Absatz 4 vor, nach dem eine Nachzahlung innerhalb der Schonfrist einmal auch die ordentliche Kündigung wegen Mietschulden entfallen lässt; den „vorübergehenden Gebrauch“ in § 549 Abs. 2 Nr. 1 will er auf höchstens sechs, ausnahmsweise acht Monate begrenzen. Die Sachverständigenanhörung im Rechtsausschuss ist für den 14. Oktober 2026 angesetzt. Bei Streit um eine Kündigung beraten der Mieterverein und für Vermieter Haus & Grund.

Quellen

Häufige Fragen

Darf ein neuer Eigentümer wegen Eigenbedarfs kündigen, nachdem er das Haus gekauft hat?

Er tritt mit dem Erwerb in den Mietvertrag ein und kann dann wie jeder Vermieter nach § 573 BGB kündigen; ein Sonderkündigungsrecht wegen des Verkaufs gibt es nicht (§ 566 BGB). Wurde die Wohnung nach dem Einzug in eine Eigentumswohnung umgewandelt, gilt zusätzlich die Sperrfrist des § 577a BGB.

Muss mir der Vermieter eine andere freie Wohnung anbieten?

Ist im selben Haus oder in derselben Wohnanlage eine vergleichbare Wohnung frei, muss der Vermieter sie nach der Rechtsprechung anbieten. Tut er das nicht, bleibt die Kündigung wirksam; der Mieter kann aber Schadensersatz verlangen (BGH, VIII ZR 232/15).

Allgemeine Information, keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen die Verbraucherzentralen, eine Schlichtungsstelle oder ein Anwalt.

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