Garage und Stellplatz kündigen

Diese Seite ist für Mieter und Vermieter von Garagen, Carports, Tiefgaragen- und Außenstellplätzen. Sie klärt zuerst, ob die Garage einen eigenen Vertrag hat oder zur Wohnung gehört – davon hängt alles Weitere ab. Dann folgen die Fristen nach § 580a BGB, ein Fristenkalender für die kommenden Monate, Form und Zugang sowie die fristlose Kündigung, jeweils für beide Seiten.

Eigener Vertrag oder Teil der Wohnungsmiete?

Gehören Wohnung und Garage zu einem einheitlichen Mietverhältnis, kann die Garage nicht allein gekündigt werden – weder vom Mieter noch vom Vermieter (BGH, 12.10.2011, VIII ZR 251/10). Dann gilt für beides zusammen das Wohnraummietrecht mit Schriftform und Kündigungsschutz. Ob ein einheitlicher Vertrag vorliegt, beurteilt der Bundesgerichtshof so:

Situation	Folge
Die Garage steht im Wohnungsmietvertrag	ein Mietverhältnis; Kündigung nur zusammen mit der Wohnung
Eigener schriftlicher Garagenvertrag neben dem Wohnungsmietvertrag	Vermutung: zwei selbstständige Verträge, getrennt kündbar
Eigener Vertrag, aber Garage und Wohnung liegen auf demselben Grundstück	im Regelfall doch ein einheitliches Mietverhältnis
Garage ohne Wohnung beim selben Vermieter	eigenständiger Mietvertrag nach § 580a BGB

Die Vermutung für getrennte Verträge lässt sich durch besondere Umstände widerlegen; das gleiche Grundstück ist der wichtigste davon. Will der Vermieter nur die Garage zurück, um daraus Wohnraum zu schaffen, erlaubt ihm das Gesetz in engen Grenzen eine Teilkündigung von Nebenräumen oder Grundstücksteilen (§ 573b BGB). Für das einheitliche Mietverhältnis gelten die Seiten Kündigungsfrist im Mietvertrag und Schriftform der Mietkündigung.

Fristen nach § 580a BGB

Für eine separat gemietete Garage oder einen Stellplatz gelten eigene Fristen. Sie hängen davon ab, nach welchen Zeitabschnitten die Miete bemessen ist, und gelten für Mieter und Vermieter gleich (§ 580a BGB):

Miete bemessen nach	Kündigung spätestens	Mietende	Grundlage
Tagen	an jedem Tag	Ablauf des folgenden Tages	§ 580a Abs. 1 Nr. 1 BGB
Wochen	am ersten Werktag einer Woche	Ablauf des folgenden Samstags	§ 580a Abs. 1 Nr. 2 BGB
Monaten oder längeren Zeitabschnitten	am dritten Werktag eines Monats	Ablauf des übernächsten Monats	§ 580a Abs. 1 Nr. 3 BGB
gewerblich genutztes unbebautes Grundstück, etwa eine Abstellfläche für Firmenfahrzeuge	am dritten Werktag eines Monats	nur zum Ablauf eines Kalendervierteljahres	§ 580a Abs. 1 Nr. 3 BGB
Geschäftsraum	am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres	Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres	§ 580a Abs. 2 BGB

Anders als bei Wohnungen wird die Frist des Vermieters nach langer Mietdauer nicht länger; die Verlängerung nach fünf und acht Jahren gilt nur für Wohnraum (§ 573c BGB). Werktage sind alle Tage außer Sonn- und Feiertagen, der Samstag zählt bei den drei Werktagen mit (BGH, 27.04.2005, VIII ZR 206/04). Eine Regel, die abweichende Vereinbarungen verbietet, enthält § 580a nicht; steht im Vertrag eine andere Frist, gilt grundsätzlich diese. Eine Garage, die ein Betrieb als Werkstatt oder Lager nutzt, kann ein Geschäftsraum sein; dann gelten die Quartalsfristen wie bei der Gewerbemiete.

Beispiele: Wochenmiete, Kündigung geht am Montag, 12. Oktober 2026, zu – Ende mit Ablauf von Samstag, 17. Oktober; geht sie erst am Dienstag, 13. Oktober, zu, endet die Miete am Samstag, 24. Oktober 2026. Gewerblich genutzte Freifläche, Zugang am Mittwoch, 4. November 2026: Der übernächste Monat endet am 31. Januar 2027, das ist kein Quartalsende – die Miete endet deshalb erst am 31. März 2027.

Fristenkalender für Monatsmieten

Die Tabelle zeigt für eine Garage oder einen Stellplatz mit Monatsmiete, bis wann die Kündigung ankommen muss und wann die Miete dann endet. Sie berücksichtigt die bundesweiten Feiertage; regionale Feiertage verschieben in diesen Monaten nichts.

Kündigung muss ankommen bis	Mietende	Hinweis
Mo 05.10.2026	31.12.2026	Samstag, 3. Oktober, ist Feiertag
Mi 04.11.2026	31.01.2027	–
Do 03.12.2026	28.02.2027	–
Di 05.01.2027	31.03.2027	Neujahr zählt nicht, Samstag, 2. Januar, zählt mit
Mi 03.02.2027	30.04.2027	–
Mi 03.03.2027	31.05.2027	–
Sa 03.04.2027	30.06.2027	dritter Werktag ist ein Samstag
Mi 05.05.2027	31.07.2027	Samstag, 1. Mai, ist Feiertag
Do 03.06.2027	31.08.2027	–
Sa 03.07.2027	30.09.2027	dritter Werktag ist ein Samstag

Ein Wochenende oder Feiertag am Ende verschiebt die Frist nicht (BGH, 17.02.2005, III ZR 172/04). Mit deinem eigenen Datum rechnet der Mietrechner; die separat gemietete Garage mit Monatsmiete ist schon eingestellt – die Rechnung gilt für Mieter wie Vermieter.

Rechner

Mietvertrag: Kündigungsfrist berechnen

Bis wann muss die Kündigung beim Vertragspartner sein, und wann endet das Mietverhältnis?

Wer kündigt?Ich als Mieter (oder als Erbe)Ich als Vermieter

Kündigung kommt an amLeer lassen = heute

Art der Wohnung bzw. RäumeWohnung (Regelfall)Einliegerwohnung, Zweifamilienhaus mit Vermieter oder unmöbliertes Zimmer in seiner Wohnung (§ 573a BGB)möbliertes Zimmer in der Wohnung des VermietersZimmer im Studenten- oder JugendwohnheimWerkmietwohnung (wegen des Arbeitsverhältnisses vermietet)Garage oder Stellplatz mit eigenem VertragGeschäftsräume (Laden, Büro, Praxis)

Anlassordentliche KündigungTod des Mieters (Kündigung durch Erben oder Vermieter)

Werkmietwohnung: Lage nach Ende des Arbeitsverhältnissesweniger als zehn Jahre überlassen, für andere Beschäftigte benötigt (§ 576 Abs. 1 Nr. 1)Arbeit erforderte Wohnen nahe der Arbeitsstätte, für andere Beschäftigte benötigt (§ 576 Abs. 1 Nr. 2)keiner dieser Fälle oder Arbeitsverhältnis läuft noch

Mietverhältnis besteht seitAb 5 und 8 Jahren verlängert sich die Frist des Vermieters um je drei Monate.

Bundeslandbundesweit (ohne Landesfeiertage)Baden-WürttembergBayernBerlinBrandenburgBremenHamburgHessenMecklenburg-VorpommernNiedersachsenNordrhein-WestfalenRheinland-PfalzSaarlandSachsenSachsen-AnhaltSchleswig-HolsteinThüringenFeiertage zählen bei den drei Werktagen nicht mit.

Grundlage: § 573c BGB, § 573a BGB und § 568 BGB (Schriftform); Tod des Mieters § 564 BGB mit § 573d BGB, Wohnheim § 549 BGB Abs. 3, Werkmietwohnung § 576 BGB und § 576a BGB, Garage, Stellplatz und Geschäftsräume § 580a BGB. Der Samstag zählt bei den drei Werktagen mit (BGH, 27.04.2005, VIII ZR 206/04); ob ein Zugang am Montag noch reicht, wenn der dritte Werktag selbst ein Samstag ist, hat der BGH offengelassen – der Rechner rechnet dann vorsichtig mit dem Samstag. Vereinbarte längere Fristen für den Mieter sind unwirksam – Ausnahme: vor dem 1. September 2001 einzeln ausgehandelte Fristen (Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB; die alten gesetzlichen Fristen im Formularvertrag gelten nicht mehr). Ein befristeter Kündigungsverzicht kann gelten.

Grund, Form und Zugang

Kein Grund nötig: Der besondere Kündigungsschutz, nach dem ein Vermieter ein berechtigtes Interesse wie Eigenbedarf braucht, gilt nur für Wohnraum (§ 573 BGB). Für Räume und Grundstücke übernimmt das Gesetz ihn nicht (§ 578 BGB). Der Vermieter einer separaten Garage kann deshalb ohne Begründung mit der Frist des § 580a kündigen (§ 542 Abs. 1 BGB).

Keine gesetzliche Form: Die Schriftform des Mietrechts gilt nur für Wohnraum (§ 568 BGB). Bei einer separaten Garage kann deshalb auch eine E-Mail genügen, wenn der Vertrag nichts anderes verlangt. Steht eine Formvorschrift in vorformulierten Bedingungen, darf sie bei Verträgen ab Oktober 2016 gegenüber Verbrauchern höchstens Textform verlangen (§ 309 Nr. 13 BGB). Lässt sich der Stellplatz online mieten, etwa ein Dauerparkplatz im Parkhaus, muss es einen Kündigungsbutton geben (§ 312k BGB).

Zugang beweisen: Entscheidend ist, wann die Kündigung ankommt (§ 130 BGB). Wie du das belegst, erklärt der Ratgeber Zugang beweisen.

Fristlos kündigen

Aus wichtigem Grund können beide Seiten fristlos kündigen (§ 543 Abs. 1 BGB). Typische Fälle nennt das Gesetz selbst: Der Mieter kann die Garage nicht wie vereinbart nutzen; der Mieter überlässt sie unbefugt einem Dritten oder gefährdet sie erheblich; der Mieter ist mit zwei aufeinanderfolgenden Mieten oder einem nicht unerheblichen Teil davon im Verzug oder über mehr als zwei Termine mit insgesamt zwei Monatsmieten (§ 543 Abs. 2 BGB). Bei anderen Pflichtverletzungen ist vorher in der Regel eine Abmahnung oder eine Frist zur Abhilfe nötig (§ 543 Abs. 3 BGB).

Einen Unterschied zur Wohnung gibt es beim Zahlungsverzug: Zahlt der Mieter den Rückstand vor der Kündigung vollständig, ist sie ausgeschlossen. Die zusätzliche Schonfrist, mit der Wohnungsmieter eine fristlose Kündigung noch bis zwei Monate nach der Räumungsklage durch Zahlung unwirksam machen können, gilt für eine separate Garage dagegen nicht, weil das Gesetz diese Regel für andere Räume nicht übernimmt (§ 578 Abs. 2 BGB). Mehr zur fristlosen Kündigung steht unter § 543 BGB.

Tod des Mieters, Verkauf, Umzug

• Tod des Mieters: Erben und Vermieter können innerhalb eines Monats, nachdem sie vom Tod erfahren haben, außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen – also mit dem Fristenkalender oben (§ 580 BGB, § 580a Abs. 4 BGB). Was sonst zu regeln ist, sammelt die Lebenslage Todesfall.
• Verkauf: Verkauft der Vermieter das Grundstück, tritt der Käufer in den Mietvertrag ein; der Verkauf allein beendet ihn nicht (§ 566 BGB, § 578 BGB).
• Umzug: Ein Sonderkündigungsrecht wegen Umzugs gibt es nicht. Gehört die Garage zur Wohnung, endet sie mit der Wohnungskündigung; sonst kündigst du sie mit der Frist aus der Tabelle. Rechne beide Termine aus, damit du nicht doppelt zahlst.

Kündigungsschreiben

Nenn die Garage oder den Stellplatz so genau wie möglich (Adresse, Nummer, Vertragsdatum), den Termin – am besten „zum nächstmöglichen Zeitpunkt“ – und bitte um Bestätigung sowie einen Termin zur Rückgabe der Schlüssel oder Fernbedienung. Eine ausfüllbare Vorlage für Mieter und Vermieter steht unter Kündigung Garage und Stellplatz. Gehört die Garage zur Wohnung, nutzt du stattdessen die Kündigung des Mietvertrags.

Quellen

• § 580a BGB – Kündigungsfristen
• § 578 BGB – Mietverhältnisse über Grundstücke und Räume
• § 580 BGB – Außerordentliche Kündigung bei Tod des Mieters
• § 542 BGB – Ende des Mietverhältnisses
• § 543 BGB – Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund
• § 540 BGB – Gebrauchsüberlassung an Dritte
• § 566 BGB – Kauf bricht nicht Miete
• § 568 BGB – Form und Inhalt der Kündigung (Wohnraum)
• § 573 BGB – Ordentliche Kündigung des Vermieters (Wohnraum)
• § 573b BGB – Teilkündigung des Vermieters
• § 573c BGB – Fristen der ordentlichen Kündigung (Wohnraum)
• § 309 BGB – Klauselverbote ohne Wertungsmöglichkeit (Nr. 13)
• § 312k BGB – Kündigung von Verbraucherverträgen im elektronischen Geschäftsverkehr
• BGH, Urteil vom 12.10.2011, VIII ZR 251/10 (Garage und Wohnung: einheitliches Mietverhältnis) – abgerufen am 05.10.2026
• BGH, Urteil vom 27.04.2005, VIII ZR 206/04 (Samstag als Werktag) – abgerufen am 05.10.2026
• BGH, Urteil vom 17.02.2005, III ZR 172/04 (keine Verschiebung von Kündigungsfristen) – abgerufen am 05.10.2026

Häufige Fragen

Darf ich die Garage untervermieten?

Nur mit Erlaubnis des Vermieters (§ 540 Abs. 1 BGB). Verweigert er sie, ohne dass in der Person des Dritten ein wichtiger Grund liegt, kannst du außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, also mit den Fristen des § 580a BGB. Eine unerlaubte Überlassung an Dritte kann umgekehrt eine fristlose Kündigung durch den Vermieter rechtfertigen (§ 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB).

Darf der Vermieter die Garagenmiete erhöhen, statt zu kündigen?

Die Regeln zur Mieterhöhung bei Wohnungen gelten für eine separate Garage nicht. Ohne vereinbarte Erhöhungsklausel bleibt dem Vermieter die Kündigung mit der Frist des § 580a BGB, verbunden mit dem Angebot eines neuen Vertrags; einverstanden sein musst du damit nicht.

Allgemeine Information, keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen die Verbraucherzentralen, eine Schlichtungsstelle oder ein Anwalt.