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Gemietete Solaranlage oder Heizung kündigen

Ein Mietvertrag über eine Solaranlage oder Heizung läuft meist über eine feste Zeit, bei Solaranlagen oft 20 Jahre, und ist vorher nicht ordentlich kündbar. Die Zwei-Jahres-Grenze für Abos aus § 309 Nr. 9 BGB gilt für solche Mietverträge grundsätzlich nicht. Raus kommst du über den Widerruf in den ersten 14 Tagen, eine fristlose Kündigung bei schweren Mängeln, ein vertragliches Kaufrecht oder – beim Hausverkauf – die Übernahme durch den Käufer.

Von Rechtsstand geprüft am 9 Min. Lesezeit

Dunkle Solarmodule auf dem Ziegeldach eines Einfamilienhauses im Abendlicht, im Vordergrund eine Gartenbank
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Diese Seite ist für Hauseigentümer, die eine Photovoltaikanlage, einen Stromspeicher oder eine Wärmepumpe gemietet oder gepachtet haben und wissen wollen, ob und wie sie aus dem Vertrag kommen – vor allem, wenn das Haus verkauft oder vererbt wird. Sie prüft Schritt für Schritt, ob die Zwei-Jahres-Grenze für Abos hier gilt, zeigt an einem Gerichtsfall, wo die Hürden für eine fristlose Kündigung liegen, und sammelt, was vor dem Abschluss und beim Hausverkauf zu klären ist. Auch Käufer eines Hauses mit gemieteter Anlage finden hier Antworten.

Was du gemietet hast

Beim Mietmodell plant und installiert ein Anbieter die Anlage auf deinem Dach oder in deinem Haus, du zahlst eine monatliche Miete. Häufig gehören Serviceleistungen dazu; der Anbieter Enpal nennt etwa den Austausch defekter Komponenten, eine Versicherung und die Fernüberwachung. Nach seinen Angaben laufen solche Mietverträge üblicherweise 15 bis 25 Jahre; bei Enpal selbst sind es 20 Jahre, danach bekommt der Kunde die Anlage für einen symbolischen Euro. Bis zum Ende bleibt die Anlage Eigentum des Anbieters. Rechtlich möglich macht das eine Sonderregel: Sachen, die nur zu einem vorübergehenden Zweck mit einem Gebäude verbunden werden, werden nicht dessen Bestandteil (§ 95 BGB).

Ob der Anbieter von Miete oder Pacht spricht, ändert an den Regeln wenig: Auf die Pacht sind die Vorschriften über den Mietvertrag entsprechend anzuwenden (§ 581 Abs. 2 BGB). Ein Mietverhältnis auf bestimmte Zeit endet mit Ablauf dieser Zeit; ordentlich kündigen kannst du vorher nicht, außerordentlich nur in den gesetzlich zugelassenen Fällen (§ 542 Abs. 2 BGB).

Gilt die Zwei-Jahres-Grenze aus § 309 Nr. 9 BGB? Die Prüfung

Für Abos und andere Laufzeitverträge begrenzt § 309 Nr. 9 BGB die Bindung in AGB auf zwei Jahre. Ob das für eine gemietete Solaranlage gilt, lässt sich in vier Schritten prüfen:

  1. WortlautDie Vorschrift erfasst nur Verträge über die regelmäßige Lieferung von Waren oder die regelmäßige Erbringung von Dienst- oder Werkleistungen. Eine Miete ist keines von beiden: Du bekommst den Gebrauch einer Sache.
  2. RechtsprechungAuf Gebrauchsüberlassungsverträge findet § 309 Nr. 9 BGB nach dem Bundesgerichtshof grundsätzlich keine Anwendung; der Gesetzgeber hat sie bewusst ausgenommen (BGH, 08.02.2012, XII ZR 42/10).
  3. ServiceanteileWartung, Versicherung und Überwachung machen den Vertrag nicht automatisch zur Dienstleistung. Im Fitnessstudio-Fall stellte der BGH darauf ab, was den wesentlichen Inhalt des Vertrags ausmacht – dort die Nutzung von Geräten und Räumen; Einweisungen waren bloße Nebenleistungen. Bei einer Mietanlage steht ebenfalls die Nutzung der Anlage im Vordergrund. Eine Entscheidung, die einen Solar-Mietvertrag wegen seiner Serviceanteile § 309 Nr. 9 BGB unterwirft, gibt es – soweit ersichtlich – nicht.
  4. Allgemeine KontrolleLange Laufzeitklauseln sind nur am Maßstab der unangemessenen Benachteiligung zu messen (§ 307 BGB). Dabei spricht für eine lange Bindung, wenn der Anbieter hohe Investitionen tätigt, die sich erst über die Laufzeit amortisieren (BGH, 21.12.2011, VIII ZR 262/09) – bei einer Mietanlage trägt er die Anschaffung.

Ergebnis: Eine Laufzeit von 20 Jahren ist bei einem Solar-Mietvertrag nicht schon nach § 309 Nr. 9 BGB unwirksam; ob sie im Einzelfall unangemessen ist, wäre nach § 307 BGB zu prüfen. Das Amtsgericht München hat eine solche 20-jährige Laufzeit ohne ordentliches Kündigungsrecht seiner Entscheidung zugrunde gelegt (AG München, 28.11.2024, 191 C 12116/24). Mehr zur Vorschrift unter § 309 BGB.

Ausnahme Kaufrecht: Muss der Kunde die Anlage am Ende kaufen oder steht er für einen bestimmten Restwert ein, gilt der Vertrag als Finanzierungshilfe, und die Schutzregeln für Verbraucherkredite gelten entsprechend (§ 506 Abs. 2 BGB). Für Verträge ab dem 20. November 2026 genügt dafür schon das bloße Recht, die Anlage zu kaufen (neuer § 506 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1a BGB). Wie Gerichte das auf Solar-Mietverträge anwenden, ist noch offen. Was für Leasing gilt, steht unter Leasing kündigen.

Wege aus dem Vertrag

WegVoraussetzungWirkungGrundlage
WiderrufVertrag an der Haustür, online oder am Telefon geschlossen; 14 Tage ab Vertragsschluss, ohne richtige Belehrung höchstens zwölf Monate und 14 TageVertrag wird rückabgewickelt§ 312g BGB, § 355 BGB, § 356 Abs. 4 BGB
Fristlose Kündigungwichtiger Grund, etwa wenn dir der vertragsgemäße Gebrauch der Anlage nicht gewährt oder entzogen wirdsofort§ 543 BGB
MinderungMangel, der die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder mindertweniger oder keine Miete, Vertrag läuft weiter§ 536 BGB
Kaufrecht, Ablösungwenn der Vertrag es vorsieht; Preis nach Vertrag, etwa gestaffelt nach RestlaufzeitAnlage geht auf dich über, Mietvertrag endetVertrag
Übernahme durch einen NachfolgerZustimmung des Anbieters oder eine Übernahmeregel im VertragNachfolger tritt an deine StelleVertrag, § 415 BGB
Tod des MietersKündigung durch Erben oder Anbieter innerhalb eines Monats nach Kenntnismit der gesetzlichen Frist§ 580 BGB
AufhebungEinigung mit dem Anbieternach VereinbarungVertrag

Den Widerruf erklärst du ohne Begründung; heb die Belehrung und den Vertrag auf und rechne die Frist mit dem Widerrufsfrist-Rechner nach. Mehr zum Unterschied von Widerruf und Kündigung steht unter Widerruf oder Kündigung.

Fallbeispiel: wann eine fristlose Kündigung scheitert

Ein Ehepaar hatte 2017 eine Solaranlage für 20 Jahre gemietet. Der Anbieter ging 2020 in die Insolvenz; der Vertrag lief trotzdem weiter. 2024 kündigten die Mieter fristlos: Die Module würden nicht gereinigt, die Wartung sei unvollständig, das Vertrauen zerstört. Das Amtsgericht München hielt die Kündigung für unwirksam (AG München, 28.11.2024, 191 C 12116/24):

  • Verschmutzte Module sind kein Mangel, solange die Anlage die nach dem Vertrag erwartete Leistung bringt – hier entsprach die Stromerzeugung der Prognose.
  • Eine unvollständige Wartung ist kein wichtiger Grund, wenn die wesentlichen Arbeiten erledigt sind und die Anlage vertragsgemäß arbeitet.
  • Eine Reinigung war im Vertrag nicht vereinbart. Die mündliche Zusage eines Vertriebsmitarbeiters wurde nicht Vertragsinhalt, weil er keinen Vertrag schließen durfte.

Die Mieter mussten die einbehaltenen Mieten nachzahlen. Für dich heißt das: Für eine fristlose Kündigung brauchst du einen gewichtigen, belegbaren Grund – etwa eine Anlage, die trotz Aufforderung nicht repariert wird. Lass dir alle Zusagen schriftlich in den Vertrag schreiben. Was als wichtiger Grund zählt, erklärt § 543 BGB.

Zwei Personen von hinten beim Händeschütteln auf der Eingangstreppe eines Hauses mit Solarmodulen auf dem Dach
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Hausverkauf: drei Möglichkeiten

Ein Verkauf des Hauses beendet den Mietvertrag über die Anlage nicht – du bleibst Mieter, auch wenn dir das Dach nicht mehr gehört. Kläre die Anlage deshalb vor dem Notartermin:

  1. AblösenSieht dein Vertrag ein Kaufrecht vor, kaufst du die Anlage vor dem Verkauf heraus. Enpal etwa nennt die Kaufpreise im Vertrag, gestaffelt nach Restlaufzeit und Größe der Anlage. Dann gehört sie zum Haus, das du verkaufst.
  2. ÜbertragenDer Käufer übernimmt den Mietvertrag. Das muss im notariellen Kaufvertrag stehen; Enpal hält dafür nach eigenen Angaben Formulierungen in seinen AGB bereit. Ohne vertragliche Übernahmeregel brauchst du die Zustimmung des Anbieters – niemand kann ohne Genehmigung des Gläubigers deine Zahlungspflicht übernehmen (§ 415 BGB).
  3. AufhebenGibt es weder Kaufrecht noch Übernahme, verhandle mit dem Anbieter über eine Aufhebung gegen Ausgleich, etwa mit Abbau der Anlage.

Als Käufer fragst du vor dem Kauf, ob Anlage, Speicher oder Heizung gemietet sind, lässt dir die Verträge zeigen und regelst im Kaufvertrag, ob du eintrittst und zu welchen Bedingungen. Was beim Verkauf sonst ansteht, sammelt die Lebenslage Hausverkauf.

Erbfall

Stirbt der Mieter, geht der Vertrag auf die Erben über (§ 1922 BGB). Für Mietverhältnisse gibt das Gesetz Erben und Vermieter ein Sonderkündigungsrecht: innerhalb eines Monats, nachdem sie vom Tod erfahren haben, mit der gesetzlichen Frist (§ 580 BGB). Prüf in den Vertragsbedingungen, ob sie den Erbfall gesondert regeln, und melde den Todesfall früh. Weitere Schritte stehen unter Todesfall.

Heizung zur Miete und Wärme vom Dienstleister

Für eine gemietete Wärmepumpe gilt dasselbe wie für eine gemietete Solaranlage: Es ist ein Mietvertrag. Anders ist es, wenn du keine Anlage mietest, sondern Wärme kaufst – ein Dienstleister baut die Heizung auf eigene Kosten und rechnet die gelieferte Wärme ab. Dann handelt es sich nach dem Bundesgerichtshof regelmäßig um Fernwärme, und es gilt die Fernwärmeverordnung mit höchstens zehn Jahren Laufzeit und einem Kündigungsrecht beim Umstieg auf erneuerbare Energien. Einzelheiten unter Fernwärme kündigen.

Hast du mit der Anlage auch einen Stromtarif abgeschlossen, ist das ein eigener Energieliefervertrag mit eigenen Kündigungsregeln; Zusatzleistungen in einem Stromvertrag kannst du getrennt kündigen (§ 41 Abs. 1 EnWG). Mehr unter Strom und Gas kündigen.

Vor dem Abschluss: diese Punkte klären

  • Laufzeit und Ende: Wie lange läuft der Vertrag, was passiert danach – Übernahme, Abbau, Verlängerung?
  • Kaufrecht: Gibt es eines, ab wann, und wie hoch ist der Preis je Restlaufzeit?
  • Hausverkauf und Erbfall: Darf ein Käufer oder Erbe eintreten, und welche Unterlagen braucht der Anbieter?
  • Leistungsumfang: Was genau gehört zur Wartung? Im Fall des Amtsgerichts München war die Reinigung nicht enthalten.
  • Ertrag und Mängel: Welche Leistung ist zugesagt, und was gilt, wenn die Anlage ausfällt?
  • Einspeisung: Wem steht die Vergütung für eingespeisten Strom zu?

Schreiben an den Anbieter

Für eine fristlose Kündigung nennst du Vertragsnummer, Anlage und Standort, den wichtigen Grund mit Daten und die Frist, die du zur Abhilfe gesetzt hast. Für einen Widerruf in den ersten 14 Tagen wählst du im Generator „Widerruf“. Für Ablösung oder Übernahme fragst du zuerst schriftlich nach den Bedingungen.

Werkzeug

Kündigungsschreiben erstellen

Felder ausfüllen, Brief prüfen, drucken oder als E-Mail senden. Alles bleibt in deinem Browser – nichts wird übertragen oder gespeichert.

1. Art der Kündigung
2. Empfänger
Die richtige Anschrift steht im Vertrag, auf der Rechnung oder im Impressum des Anbieters.
3. Vertragsdaten
4. Absender
5. Zusätze

[Vor- und Nachname] · [Straße und Hausnummer] · [PLZ Ort]

[Name des Anbieters]
[Straße und Hausnummer]
[PLZ Ort]

[Ort], 6. Oktober 2026

Kündigung meines Vertrags – Kundennummer [Kundennummer]

Sehr geehrte Damen und Herren,

hiermit kündige ich meinen Vertrag mit der Kundennummer [Kundennummer] fristgerecht zum nächstmöglichen Zeitpunkt.

Bitte bestätigen Sie mir den Eingang dieser Kündigung und das Datum, zu dem der Vertrag endet, schriftlich.

Das Ihnen erteilte SEPA-Lastschriftmandat widerrufe ich mit Wirkung zum Vertragsende.

Einer Kontaktaufnahme zu Werbe- oder Rückgewinnungszwecken widerspreche ich; eine etwa erteilte Einwilligung widerrufe ich.

Mit freundlichen Grüßen

[Vor- und Nachname]

Per Post: unterschreiben und mit Nachweis versenden, etwa als Einwurf-Einschreiben. Per E-Mail genügt Textform (§ 126b BGB), sofern der Vertrag nicht die Schriftform verlangt – Mietverträge und Arbeitsverträge brauchen eine Unterschrift auf Papier. Damit nichts mehr abgebucht wird, kannst du Lastschriften dieses Empfängers zusätzlich bei deiner Bank sperren lassen (Art. 5 Abs. 3 SEPA-Verordnung).

Typische Probleme

Die Anlage bringt weniger als erwartet: Ob das ein Mangel ist, hängt davon ab, was zugesagt ist. Vergleiche die Erzeugung mit der Prognose im Vertrag; liegt sie deutlich darunter, zeig den Mangel schriftlich an und setz eine Frist zur Abhilfe.

Der Anbieter ist insolvent: Im Fall des Amtsgerichts München lief der Vertrag über die Insolvenz des Anbieters hinweg weiter, und der Insolvenzverwalter forderte die Miete ein. Wende dich an den Insolvenzverwalter oder den Rechtsnachfolger und kläre schriftlich, wer Wartung und Reparaturen übernimmt.

Mündliche Versprechen: Was der Vertrieb an der Haustür zusagt, gilt nur, wenn es im Vertrag steht. Ist der Vertrag erst wenige Tage alt, prüf den Widerruf.

Quellen

Häufige Fragen

Darf ich die gemietete Anlage einfach abbauen lassen, wenn ich sie nicht mehr will?

Nein. Die Anlage gehört dem Anbieter, und der Vertrag läuft bis zum vereinbarten Ende weiter. Ein vorzeitiger Abbau ist nur mit seiner Zustimmung möglich, etwa im Rahmen einer Aufhebung.

Kann ich die Miete kürzen, wenn die Anlage ausfällt?

Ist die Anlage mangelhaft und dadurch ganz oder teilweise unbrauchbar, schuldest du für diese Zeit keine oder nur eine angemessen herabgesetzte Miete (§ 536 BGB). Zeig den Mangel sofort schriftlich an. Ein bloß optischer Mangel wie Verschmutzung reicht nicht, solange die Anlage die vereinbarte Leistung bringt.

Gilt das alles auch für einen gemieteten Stromspeicher oder eine Wallbox?

Ja, wenn du die Geräte mietest: Dann ist es ein Mietvertrag mit denselben Grundregeln. Maßgeblich sind Laufzeit, Kaufrecht und Übernahmeregeln in deinem Vertrag.

Allgemeine Information, keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen die Verbraucherzentralen, eine Schlichtungsstelle oder ein Anwalt.

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