Maklervertrag kündigen: Alleinauftrag, Laufzeit und Provision

Diese Seite ist für alle, die einen Makler beauftragt haben und den Auftrag beenden wollen – vor allem für Eigentümer, die eine Wohnung oder ein Haus verkaufen oder vermieten, aber auch für Kaufinteressenten und Wohnungssuchende. Sie zeigt, welche Art Maklervertrag du hast, wann du aus einem Alleinauftrag herauskommst, und rechnet die Kündigungstermine durch. Der wichtigste Teil erklärt, wann trotz Kündigung noch eine Provision fällig werden kann.

Welcher Maklervertrag liegt vor?

Ein Makler verdient seinen Lohn nur mit Erfolg: Er wird erst fällig, wenn der Hauptvertrag – etwa der Kauf- oder Mietvertrag – infolge seines Nachweises oder seiner Vermittlung zustande kommt (§ 652 Abs. 1 BGB). Nachweis heißt, dass er dir die Gelegenheit zum Abschluss verschafft, etwa einen konkreten Interessenten benennt; Vermittlung heißt, dass er auf den Abschluss hinwirkt. Seine Auslagen, zum Beispiel für Inserate, musst du nur ersetzen, wenn das vereinbart ist (§ 652 Abs. 2 BGB). Wie leicht du wieder herauskommst, hängt von der Vertragsart ab:

Vertragsart	Was für dich gilt	Wie er endet
Einfacher Maklervertrag	Du darfst weitere Makler beauftragen und selbst verkaufen; ob du abschließt, entscheidest allein du.	grundsätzlich jederzeit widerruflich
Einfacher Alleinauftrag	Du verzichtest auf weitere Makler; selbst suchen und verkaufen darfst du weiter. Der Makler muss dafür tätig werden.	nach der vereinbarten Laufzeit und den Kündigungsregeln des Vertrags
Fest vereinbarte Laufzeit	Während der festen Laufzeit ist ein Widerruf oder eine ordentliche Kündigung ausgeschlossen.	mit Ablauf der Laufzeit, wenn keine Verlängerung vereinbart ist

So hat es der Bundesgerichtshof für einen Immobilienmakler beschrieben (BGH, 28.05.2020, I ZR 40/19). Daneben gibt es zwei gesetzliche Sonderfälle. Beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses braucht der Maklervertrag Textform (§ 656a BGB); ist der Käufer Verbraucher, dürfen sich Verkäufer und Käufer nur in gleicher Höhe zur Provision verpflichten, und wer den Makler nicht beauftragt hat, muss höchstens die Hälfte übernehmen (§ 656c BGB, § 656d BGB). Für die Vermittlung von Mietwohnungen gilt das Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung (WoVermRG, weiter unten). Ist der Makler vertragswidrig auch für die Gegenseite tätig geworden, verliert er seinen Lohn (§ 654 BGB).

Alleinauftrag: Laufzeit, Verlängerung und Frist

Was ein Alleinauftrag in vorformulierten Vertragsbedingungen (AGB) regeln darf, hat der BGH 2020 entschieden (I ZR 40/19):

Mindestlaufzeit: Eine am Zeitbedarf orientierte Mindestlaufzeit ist zulässig; sechs Monate sind für einen Immobilienmakler regelmäßig angemessen.
Verlängerung: Eine automatische Verlängerung um jeweils drei Monate, wenn du nicht kündigst, ist grundsätzlich in Ordnung.
Kündigungsfrist: Vier Wochen benachteiligen dich bei sechs Monaten Erstlaufzeit und drei Monaten Verlängerung nicht unangemessen.
Versteckte Frist: Steht die Kündigungsfrist nur in einer Anlage, auf die der Vertrag nicht ausdrücklich hinweist, ist die Verlängerungsklausel insgesamt unwirksam – der Auftrag endet dann mit der ersten Laufzeit.

Die Regeln für Abos, nach denen sich Verträge seit März 2022 nur noch unbefristet verlängern dürfen, helfen hier nicht: § 309 Nr. 9 BGB gilt nur für Verträge über regelmäßige Lieferungen oder regelmäßige Dienst- und Werkleistungen. Ein Alleinauftrag für ein einzelnes Objekt ist nach dem BGH kein solcher Vertrag. Für eine ordentliche Kündigung musst du dem Makler auch keine Versäumnisse nachweisen. Gibst du das Objekt während der Bindung aber einem zweiten Makler und verkaufst mit dessen Hilfe, verletzt du den Vertrag: Der erste Makler kann dann Schadensersatz verlangen – seine vergeblichen Aufwendungen und, wenn er darlegt, dass er in der Bindungsfrist einen passenden Käufer gefunden hätte, auch die entgangene Provision.

Rechenbeispiel: Der Alleinauftrag beginnt am 1. Oktober 2026, läuft sechs Monate, verlängert sich ohne Kündigung um jeweils drei Monate, Kündigungsfrist vier Wochen. Die erste Laufzeit endet am 31. März 2027.

Laufzeit endet	Kündigung muss ankommen bis	sonst verlängert bis
Mi 31.03.2027	Mi 03.03.2027	Mi 30.06.2027
Mi 30.06.2027	Mi 02.06.2027	Do 30.09.2027
Do 30.09.2027	Do 02.09.2027	Fr 31.12.2027

Vier Wochen vor dem Laufzeitende ist derselbe Wochentag vier Wochen früher; maßgeblich ist der Zugang beim Makler (§ 130 BGB). Ein Tag zu spät kostet hier drei weitere Monate Bindung. Wie Verlängerungsklauseln allgemein funktionieren, erklärt der Ratgeber Automatische Vertragsverlängerung.

Provision nach der Kündigung

Die Kündigung beendet die Pflichten für die Zukunft: Du darfst einen anderen Makler beauftragen, der bisherige muss nicht mehr tätig werden. Einen Nachweis, den er vorher erbracht hat, nimmt sie aber nicht zurück. Denn das Gesetz fragt nur, ob der Hauptvertrag infolge seines Nachweises oder seiner Vermittlung zustande kommt – dass der Maklervertrag dann noch läuft, verlangt der Wortlaut nicht (§ 652 Abs. 1 BGB). Entscheidend ist deshalb, wen dir der Makler vor der Kündigung nachgewiesen hat.

Für den Zusammenhang zwischen Nachweis und Abschluss gilt nach dem BGH: Die Leistung des Maklers muss nicht die einzige Ursache sein, mitursächlich genügt – der Abschluss muss sich aber zumindest auch als Ergebnis einer wesentlichen Maklerleistung darstellen. Folgt der Abschluss dem Nachweis innerhalb von bis zu einem Jahr, wird vermutet, dass der Nachweis ursächlich war; bei mehr als einem Jahr nicht mehr. Unterbrochen wird der Zusammenhang nicht schon dadurch, dass die Verhandlungen aus deiner Sicht gescheitert sind, sondern erst, wenn der Interessent seine Kaufabsicht endgültig aufgegeben hat, etwa weil er sich anderweitig fest gebunden hat (BGH, 05.03.2020, I ZR 69/19).

Situation nach der Kündigung	Provision?
Verkauf an einen Interessenten, den der Makler vorher nachgewiesen hat, innerhalb eines Jahres nach dem Nachweis	in der Regel ja – die Ursächlichkeit wird vermutet
Verkauf an einen solchen Interessenten mehr als ein Jahr nach dem Nachweis	nur, wenn der Makler die Ursächlichkeit beweist
Verkauf an einen Käufer, den du selbst gefunden hast	nach dem Gesetz nein, es fehlt der Nachweis des Maklers
Kaufvertrag wird später durch Rücktritt oder Aufhebung rückgängig gemacht	Provision bleibt regelmäßig bestehen
Kaufvertrag ist von Anfang an unwirksam, etwa wegen eines Formfehlers oder nach Anfechtung	keine Provision

Die beiden letzten Zeilen beruhen darauf, dass das Gesetz nur auf das Zustandekommen des Hauptvertrags abstellt, nicht auf seine Ausführung (BGH, 14.07.2005, III ZR 45/05). Beispiel: Der Makler nennt dir am 10. November 2026 eine Interessentin, die Verhandlungen stocken. Du kündigst den Alleinauftrag zum 31. März 2027 und verkaufst am 16. September 2027 doch an sie. Zwischen Nachweis und Kauf liegen gut zehn Monate; die Vermutung spricht für den Makler, die vereinbarte Provision wird fällig. Hätte die Interessentin zwischendurch ein anderes Haus fest gekauft und erst danach doch noch bei dir zugegriffen, spräche das nach dem BGH für eine Unterbrechung des Zusammenhangs.

Mehr zu unwirksamen Vertragsbedingungen steht unter Unwirksame AGB-Klauseln; was beim Verkauf sonst ansteht, sammelt die Lebenslage Hausverkauf.

Widerruf: wenn der Vertrag per E-Mail und Telefon zustande kam

Auch als Kaufinteressent kannst du einen Maklervertrag schließen, ohne etwas zu unterschreiben. Schickt der Makler ein Exposé mit einem eindeutigen Provisionsverlangen, ist das ein Angebot; bittest du daraufhin um einen Besichtigungstermin, nimmst du es an. Kam das per E-Mail und Telefon zustande, ist es ein Fernabsatzvertrag mit Widerrufsrecht (BGH, 07.07.2016, I ZR 30/15). Das Urteil betraf noch altes Recht; heute gilt: 14 Tage Widerrufsfrist ab Vertragsschluss, bei fehlender Belehrung bis zu zwölf Monate und 14 Tage (§ 356 BGB). Wertersatz für bereits erbrachte Leistungen schuldest du nur, wenn du ausdrücklich verlangt hast, dass der Makler schon vor Ablauf der Widerrufsfrist tätig wird, und ordnungsgemäß informiert wurdest (§ 357a Abs. 2 BGB). Ein Muster steht unter Widerrufsschreiben, den Unterschied zur Kündigung erklärt Widerruf oder Kündigung. Die Frist für deinen Fall rechnet der Widerrufsrechner:

Rechner

Widerrufsfrist berechnen

Bis wann kannst du einen online oder an der Haustür geschlossenen Vertrag widerrufen?

Der Rechner braucht JavaScript. Die Regel: 14 Tage ab Erhalt der Ware bzw. ab Vertragsschluss; ohne ordnungsgemäße Belehrung höchstens zwölf Monate und 14 Tage.

Grundlage: § 355 BGB, § 356 BGB und § 193 BGB. Seit 19. Juni 2026 müssen Online-Händler eine Widerrufsfunktion bereitstellen (§ 356a BGB). Für digitale Inhalte und vorzeitig erbrachte Dienstleistungen kann das Widerrufsrecht früher erlöschen – das zeigt der Rechner als Hinweis.

Wohnung mieten oder vermieten

Bei Mietwohnungen gilt das Bestellerprinzip: Wohnungssuchende zahlen nur, wenn der Makler die Wohnung ausschließlich wegen ihres Suchauftrags beim Vermieter einholt (§ 2 Abs. 1a WoVermRG). Der Vermittlungsvertrag braucht Textform, die Provision darf zwei Monatsmieten ohne gesondert abgerechnete Nebenkosten zuzüglich Umsatzsteuer nicht übersteigen, Vorschüsse sind verboten (§ 2 WoVermRG, § 3 WoVermRG). Zu viel Gezahltes kannst du zurückfordern (§ 5 WoVermRG). Hat der Vermieter den Makler beauftragt, zahlt er ihn selbst; für die Kündigung dieses Auftrags gelten die Regeln oben. Rund um den Mietvertrag selbst hilft die Seite Mietvertrag kündigen.

So kündigst du den Maklervertrag

Vertrag prüfenLaufzeit, Verlängerung, Kündigungsfrist und Form suchen. Steht die Frist nur in einer Anlage, prüfe, ob der Vertrag ausdrücklich darauf verweist.
Rechtzeitig kündigenBei vorformulierten Verträgen genügt Textform, also auch eine E-Mail (§ 309 Nr. 13 BGB). Plane den Zugang einige Tage vor Fristende ein und sichere den Nachweis (Zugang beweisen).
Interessenten klärenBitte den Makler, dir schriftlich zu nennen, welche Interessenten er dir nachgewiesen hat. Dann weißt du, bei welchen Käufern später eine Provision im Raum steht.
AbwickelnInserate löschen lassen, Schlüssel und Unterlagen zurückfordern. Ab dem Vertragsende darfst du einen anderen Makler beauftragen.

Werkzeug

Kündigungsschreiben erstellen

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[Vor- und Nachname] · [Straße und Hausnummer] · [PLZ Ort]

[Name des Anbieters]
[Straße und Hausnummer]
[PLZ Ort]

[Ort], 6. Oktober 2026

Kündigung meines Vertrags – Kundennummer [Kundennummer]

Sehr geehrte Damen und Herren,

hiermit kündige ich meinen Vertrag mit der Kundennummer [Kundennummer] fristgerecht zum nächstmöglichen Zeitpunkt.

Bitte bestätigen Sie mir den Eingang dieser Kündigung und das Datum, zu dem der Vertrag endet, schriftlich.

Das Ihnen erteilte SEPA-Lastschriftmandat widerrufe ich mit Wirkung zum Vertragsende.

Einer Kontaktaufnahme zu Werbe- oder Rückgewinnungszwecken widerspreche ich; eine etwa erteilte Einwilligung widerrufe ich.

Mit freundlichen Grüßen

[Vor- und Nachname]

Per Post: unterschreiben und mit Nachweis versenden, etwa als Einwurf-Einschreiben. Per E-Mail genügt Textform (§ 126b BGB), sofern der Vertrag nicht die Schriftform verlangt – Mietverträge und Arbeitsverträge brauchen eine Unterschrift auf Papier. Damit nichts mehr abgebucht wird, kannst du Lastschriften dieses Empfängers zusätzlich bei deiner Bank sperren lassen (Art. 5 Abs. 3 SEPA-Verordnung).

Quellen

Häufige Fragen

Darf der Makler Geld für Fotos, Inserate oder Besichtigungen verlangen, wenn nichts verkauft wird?

Nur, wenn das vereinbart ist: Aufwendungen muss der Kunde nach dem Gesetz nur ersetzen, wenn es vereinbart wurde – dann auch, wenn kein Vertrag zustande kommt (§ 652 Abs. 2 BGB). Bei der Vermittlung von Mietwohnungen sind Gebühren und Auslagenerstattungen neben der Provision grundsätzlich verboten. Vereinbart werden darf, dass nachweisbare Auslagen erstattet werden, wenn kein Mietvertrag zustande kommt; außerdem gilt das Verbot nicht, soweit nachgewiesene Auslagen eine Monatsmiete übersteigen (§ 3 Abs. 3 WoVermRG).

Gelten die Regeln zur halben Provision auch für Mehrfamilienhäuser oder Grundstücke?

Nein. §§ 656a bis 656d BGB gelten nur für den Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses, die Pflicht zur gleichen Höhe und zur Halbteilung zudem nur, wenn der Käufer Verbraucher ist (§ 656b BGB).

Allgemeine Information, keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen die Verbraucherzentralen, eine Schlichtungsstelle oder ein Anwalt.