Zahlungsverzug-Check (Miete)

Der Check ist für Vermieter, die vor einer Kündigung wissen wollen, ob ein Mietrückstand die gesetzliche Grenze erreicht, und für Mieter, die einen Rückstand haben und ihre Lage einschätzen wollen. Er prüft die beiden Schwellen für eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs bei Wohnraum. Wie es danach weitergeht – Kündigung, Schonfrist, Räumung –, steht auf der Seite Zahlungsverzug bei der Miete; die übrigen Gründe für eine fristlose Kündigung durch den Vermieter unter Fristlos als Vermieter.

Rechner

Mietrückstand: Reicht das für eine fristlose Kündigung?

Prüft die beiden gesetzlichen Schwellen und zeigt, was eine Nachzahlung bewirkt.

Monatsmiete inklusive Vorauszahlungen (€)

Noch offene Beträge der letzten Zahlungstermine (ältester zuerst)

Termin 1Offener Betrag Termin 1

Termin 2Offener Betrag Termin 2

Termin 3Offener Betrag Termin 3

Termin 4Offener Betrag Termin 4

Termin 5Offener Betrag Termin 5

Termin 6Offener Betrag Termin 6

Nur Beträge, die schon fällig waren und bis heute fehlen.

Grundlage: § 543 BGB Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 und § 569 BGB Abs. 3. Der Check zeigt nur, ob die gesetzlichen Schwellen erreicht sind. Ob eine Kündigung wirksam ist, hängt von weiteren Umständen ab – vor einer Räumungsklage hilft ein Anwalt, ein Mieterverein oder Haus & Grund.

So prüft der Check

Du gibst die Monatsmiete einschließlich der Vorauszahlungen für Betriebskosten ein. Maßgeblich ist die vertraglich vereinbarte Gesamtmiete, auch wenn der Mieter sie mindert (BGH, 27.09.2017, VIII ZR 193/16). Dann trägst du für bis zu sechs Zahlungstermine ein, was davon bis heute fehlt, den ältesten zuerst. Der Check rechnet:

1. Rückstanddie Summe der offenen Beträge und wie vielen Monatsmieten sie entspricht.
2. Schwelle 1Gibt es zwei aufeinanderfolgende Termine, an denen jeweils etwas offen ist und die zusammen mehr als eine Monatsmiete ausmachen? Genau eine Monatsmiete reicht nicht (§ 543 Abs. 2 BGB, § 569 Abs. 3 BGB).
3. Schwelle 2Verteilen sich die offenen Beträge auf mehr als zwei Termine und erreichen sie zusammen zwei Monatsmieten? Termine ohne Rückstand dazwischen schaden nicht.

Ist eine Schwelle erreicht, hebt der Check sie hervor und erklärt die Schonfrist; sonst weist er darauf hin, dass eine ordentliche Kündigung trotzdem möglich sein kann. Eine Abmahnung braucht die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs nicht (§ 543 Abs. 3 BGB).

Drei Fälle, durchgerechnet

Die Miete ist bis zum dritten Werktag des Monats fällig; dabei zählt der Samstag nicht mit (§ 556b Abs. 1 BGB, BGH, 13.07.2010, VIII ZR 129/09). Rechtzeitig zahlt, wer den Überweisungsauftrag bei gedecktem Konto bis zu diesem Tag erteilt (BGH, 05.10.2016, VIII ZR 222/15). Im Oktober 2026 ist das Montag, 5. Oktober, im November Mittwoch, 4. November. Am Tag danach ist der Mieter ohne Mahnung im Verzug (§ 286 Abs. 2 BGB). Alle Fälle mit 1.000 Euro Gesamtmiete:

Offen	Ergebnis im Check	Kündigungsrecht ab
Oktober ganz, November 100 €	1.100 € aus zwei Terminen: Schwelle 1 erfüllt	Do 05.11.2026
Oktober 500 €, November 500 €	genau 1.000 €: keine Schwelle erfüllt	–
Juni bis Oktober je 400 €	2.000 € über fünf Termine: Schwelle 2 erfüllt	Di 06.10.2026

Im dritten Fall hätten vier Termine mit je 400 Euro noch nicht gereicht: 1.600 Euro sind weniger als zwei Monatsmieten. Erst mit dem Ausfall im Oktober, fällig am 5. Oktober, ist die Grenze erreicht.

Bis wann eine Nachzahlung hilft

Die Schonfrist rechnet der Check nicht aus, weil er das Datum der Räumungsklage nicht kennt. So geht es von Hand: Zahlt der Mieter alles, was an Miete und Nutzungsentschädigung fällig ist, bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage, oder verpflichtet sich eine öffentliche Stelle wie das Jobcenter dazu, wird die fristlose Kündigung unwirksam – nicht aber, wenn das in den letzten zwei Jahren schon einmal so war (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB). Wird die Klage am Donnerstag, 12. November 2026, zugestellt, endet die Schonfrist am Dienstag, 12. Januar 2027.

Eine zugleich hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung bleibt von der Nachzahlung unberührt (BGH, 23.10.2024, VIII ZR 106/23). Ist sie am Dienstag, 6. Oktober 2026, zugegangen – einen Tag nach dem dritten Werktag – und besteht das Mietverhältnis seit weniger als fünf Jahren, endet es dann zum 31. Januar 2027 – das Ende für andere Daten rechnet der Mietkündigungs-Rechner. Mietschulden kann das Jobcenter übernehmen, meist als Darlehen (§ 22 Abs. 8 SGB II). Die Vorlage Kündigung wegen Zahlungsverzug verbindet fristlose und hilfsweise ordentliche Kündigung.

Was der Check nicht prüft

• Ob der Mieter in Verzug ist: etwa bei einer berechtigten Minderung oder wenn eine Zahlung rechtzeitig angewiesen war. Der Check nimmt die offenen Beträge so, wie du sie einträgst.
• Mehr als sechs Termine und Teilzahlungen vor der Kündigung: Ausgeschlossen ist die Kündigung nur, wenn der Vermieter vorher vollständig befriedigt wird (§ 543 Abs. 2 BGB).
• Kaution: Verzug mit der Kaution in Höhe von zwei Nettokaltmieten ist ein eigener Grund für eine fristlose Kündigung (§ 569 Abs. 2a BGB); zur Kaution siehe Mietkaution.
• Mieterhöhung nach Urteil: Wegen Rückständen aus einer Erhöhung, zu der der Mieter verurteilt wurde, darf erst zwei Monate nach Rechtskraft gekündigt werden, außer die Schwelle ist schon mit der alten Miete erreicht (§ 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB).
• Ordentliche Kündigung wegen Mietschulden: Sie setzt keine dieser Schwellen voraus, ist aber noch ausgeschlossen, wenn der Rückstand eine Monatsmiete nicht übersteigt und der Verzug kürzer als einen Monat dauert (BGH, 10.10.2012, VIII ZR 107/12). Mehr unter Kündigung wegen Pflichtverletzung.
• Geschäftsräume und Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch, für die die Monatsmieten-Grenze nicht gilt.

Was du eingibst, bleibt in deinem Browser. Vor einer Räumungsklage – oder wenn sie dir droht – helfen ein Anwalt für Mietrecht, der Mieterverein oder Haus & Grund; zum Ablauf siehe Räumungsklage und Räumungsfrist.

Quellen

• § 543 BGB – Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund
• § 569 BGB – Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund (Wohnraum)
• § 556b BGB – Fälligkeit der Miete und § 286 BGB – Verzug des Schuldners
• § 22 SGB II – Bedarfe für Unterkunft und Heizung
• BGH, Urteil vom 27.09.2017, VIII ZR 193/16 – abgerufen am 05.10.2026
• BGH, Urteil vom 13.07.2010, VIII ZR 129/09 – abgerufen am 05.10.2026
• BGH, Urteil vom 05.10.2016, VIII ZR 222/15 – abgerufen am 05.10.2026
• BGH, Urteil vom 23.10.2024, VIII ZR 106/23 – abgerufen am 05.10.2026
• BGH, Pressemitteilung Nr. 167/2012 zu VIII ZR 107/12 – abgerufen am 05.10.2026

Häufige Fragen

Müssen die beiden Termine bei Schwelle 1 direkt aufeinander folgen?

Ja. Liegt zwischen zwei Rückständen ein voll bezahlter Termin, kommt nur Schwelle 2 in Betracht: offene Beträge über mehr als zwei Termine, zusammen mindestens zwei Monatsmieten.

Zählt eine Nebenkostennachzahlung aus der Jahresabrechnung mit?

Trag im Check nur die regelmäßig geschuldete Miete mit den Vorauszahlungen ein. Ob und wie eine Nachforderung aus der Abrechnung bei der fristlosen Kündigung zählt, beantwortet der Check nicht – lass das im Einzelfall prüfen.

Allgemeine Information, keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen die Verbraucherzentralen, eine Schlichtungsstelle oder ein Anwalt.