Fristlose Kündigung als Mieter: Vorlage nach Fristsetzung

Diese Vorlage ist für Mieter, deren Vermieter einen erheblichen Mangel trotz Aufforderung nicht beseitigt, die Wohnung zur Gefahr für die Gesundheit werden lässt oder selbst den Hausfrieden stört. Sie führt durch die beiden Schritte – erst die Frist zur Abhilfe, dann die Kündigung – und liefert für den zweiten Schritt den fertigen Brief mit Begründung und hilfsweiser ordentlicher Kündigung. Vermieter sehen, worauf eine solche Kündigung gestützt sein muss. Wann ein Mangel überhaupt reicht und wie es beim Schimmel aussieht, erklärt die Seite Fristlos als Mieter.

Schritt 1: Mangel anzeigen und Frist setzen

Liegt der wichtige Grund in einer Pflichtverletzung des Vermieters – er beseitigt einen Mangel nicht oder stört den Hausfrieden –, darfst du erst fristlos kündigen, wenn eine angemessene Frist zur Abhilfe ohne Erfolg verstrichen ist oder eine Abmahnung nichts gebracht hat (§ 543 Abs. 3 BGB). Das gilt grundsätzlich auch, wenn die Wohnung die Gesundheit gefährdet (BGH, 18.04.2007, VIII ZR 182/06). Einen Mangel musst du ohnehin unverzüglich anzeigen; hast du das versäumt und konnte der Vermieter deshalb nicht abhelfen, scheidet eine Kündigung ohne Fristsetzung aus (§ 536c Abs. 2 BGB). Eine Form schreibt das Gesetz für Anzeige und Fristsetzung nicht vor; schick sie so, dass du den Zugang belegen kannst. Ein Baustein dafür:

Sehr geehrte Damen und Herren, in der Wohnung [Anschrift, Lage] besteht seit dem [Datum] folgender Mangel: [genaue Beschreibung mit den betroffenen Räumen; Fotos liegen bei]. Ich fordere Sie auf, den Mangel bis zum [Datum] zu beseitigen. Geschieht das nicht, werde ich das Mietverhältnis fristlos kündigen (§ 543 BGB). Für Termine mit Handwerkern bin ich [Erreichbarkeit] erreichbar.

Wie lang die Frist sein muss, sagt das Gesetz nicht; sie muss dem Vermieter erlauben, bei zügigem Handeln abzuhelfen. Stört der Vermieter selbst den Hausfrieden, mahnst du ihn ab, statt eine Frist zu setzen.

Schritt 2: die Kündigung – welche Haken?

Die Vorlage hat zwei Gruppen von Haken: zuerst den Grund, dann den Weg dorthin. Setz in jeder Gruppe genau einen.

Grund	Haken beim Grund	Haken beim Weg
Wohnung oder Teile davon nicht nutzbar, Mangel nicht beseitigt (§ 543 Abs. 2 BGB)	„Gebrauch nicht gewährt“	„Frist erfolglos“; nicht für Mängel, die du bei Vertragsschluss kanntest oder bei der Übernahme ohne Vorbehalt hingenommen hast (§ 543 Abs. 4 BGB)
Benutzung gefährdet die Gesundheit erheblich (§ 569 Abs. 1 BGB)	„Gesundheitsgefahr“	„Frist erfolglos“; die Kenntnis beim Einzug schadet hier nicht
der Vermieter stört den Hausfrieden nachhaltig (§ 569 Abs. 2 BGB)	„Hausfrieden“	„Abmahnung erfolglos“
Frist oder Abmahnung wäre offensichtlich zwecklos, oder die sofortige Kündigung ist aus besonderen Gründen gerechtfertigt	Grund wie oben	„ohne Frist“ – eine Ausnahme, vorher beraten lassen

Was ins Feld „Grund“ gehört

Der Grund muss im Kündigungsschreiben stehen (§ 569 Abs. 4 BGB). Beschreib ihn so, dass ein Fremder ihn versteht: was, seit wann, welche Räume, welche Folgen – und wann du ihn angezeigt hast. Zwei Beispiele:

Seit dem 7. Dezember 2026 ist die Heizung in der gesamten Wohnung ausgefallen; die Räume sind tagsüber nicht wärmer als 14 Grad. Ich habe den Ausfall am selben Tag angezeigt. Eine Reparatur ist bis heute nicht erfolgt.

Nach dem Wasserschaden vom [Datum] sind Bad und Küche nicht benutzbar; der Boden ist geöffnet, das Wasser abgestellt. Die Sanierung, die Sie bis zum [Datum] zugesagt hatten, hat nicht begonnen.

Belege musst du nicht beilegen, aber aufheben: Fotos mit Datum, die Anzeige mit Zugangsnachweis, bei Gesundheitsgefahr ein ärztliches Attest, im Streitfall ein Gutachten.

Zeitplan an einem Beispiel

Eine Mieterin meldet einen Heizungsausfall und setzt eine Frist von einer Woche; ob das angemessen ist, hängt im Streit von den Umständen ab.

Datum	Schritt
Mo 07.12.2026	Heizung fällt aus; Anzeige mit Frist bis Montag, 14.12.2026, per E-Mail und zusätzlich als Brief durch eine Zeugin eingeworfen
Mo 14.12.2026	Frist abgelaufen, keine Reparatur, kein Termin
Mi 16.12.2026	die fristlose Kündigung geht durch einen Boten zu; hält sie, endet das Mietverhältnis mit diesem Zugang
danach	Auszug und Übergabe so bald wie möglich; für die Zeit, in der die Wohnung nach dem Ende noch genutzt wird, kann der Vermieter eine Entschädigung verlangen (§ 546a BGB)
Mi 31.03.2027	Ende, falls die fristlose Kündigung nicht hält und die hilfsweise ordentliche greift – der Zugang lag nach dem dritten Werktag im Dezember

Wann die hilfsweise Kündigung bei einem anderen Zugangstag greift, zeigt der Rechner:

Rechner

Mietvertrag: Kündigungsfrist berechnen

Bis wann muss die Kündigung beim Vertragspartner sein, und wann endet das Mietverhältnis?

Wer kündigt?

Kündigung kommt an amLeer lassen = heute

Art der Wohnung bzw. Räume

Anlass

Werkmietwohnung: Lage nach Ende des Arbeitsverhältnisses

Mietverhältnis besteht seitAb 5 und 8 Jahren verlängert sich die Frist des Vermieters um je drei Monate.

BundeslandFeiertage zählen bei den drei Werktagen nicht mit.

Der Rechner braucht JavaScript. Die Regel: Kommt die Kündigung bis zum dritten Werktag eines Monats an, zählt dieser Monat mit – der Mieter ist dann zum Ende des übernächsten Monats raus.

Grundlage: § 573c BGB, § 573a BGB und § 568 BGB (Schriftform); Tod des Mieters § 564 BGB mit § 573d BGB, Wohnheim § 549 BGB Abs. 3, Werkmietwohnung § 576 BGB und § 576a BGB, Garage, Stellplatz und Geschäftsräume § 580a BGB. Der Samstag zählt bei den drei Werktagen mit (BGH, 27.04.2005, VIII ZR 206/04); ob ein Zugang am Montag noch reicht, wenn der dritte Werktag selbst ein Samstag ist, hat der BGH offengelassen – der Rechner rechnet dann vorsichtig mit dem Samstag. Vereinbarte längere Fristen für den Mieter sind unwirksam – Ausnahme: vor dem 1. September 2001 einzeln ausgehandelte Fristen (Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB; die alten gesetzlichen Fristen im Formularvertrag gelten nicht mehr). Ein befristeter Kündigungsverzicht kann gelten.

Wenn die Kündigung nicht hält

Hält ein Gericht den Grund nicht für ausreichend, besteht das Mietverhältnis bis zum Ende der hilfsweisen ordentlichen Kündigung fort, und die Miete bleibt geschuldet – gemindert, solange der Mangel besteht (§ 536 Abs. 1 BGB). Wer schon umgezogen ist, zahlt dann doppelt. Lass dich deshalb vor dem Auszug beraten, etwa bei einem Mieterverein. Vermieter müssen beweisen, dass sie rechtzeitig abgeholfen haben (§ 543 Abs. 4 BGB); wer eine solche Kündigung erhält, dokumentiert Reparaturen und Termine lückenlos und holt sich Rat, etwa bei Haus & Grund. Hat der Vermieter den Mangel zu vertreten, kommt Schadensersatz in Betracht (§ 536a Abs. 1 BGB).

Warte nach dem Fristablauf nicht lange. Eine feste Erklärungsfrist gibt es für die fristlose Kündigung im Wohnraummietrecht zwar nicht (BGH, 13.07.2016, VIII ZR 296/15); wer aber lange wartet, riskiert, dass ein Gericht die Unzumutbarkeit verneint. Andere Wege aus dem Vertrag zeigen Sonderkündigung als Mieter und die Vorlage Kündigung des Mietvertrags; die Grundsätze der Kündigung aus wichtigem Grund erklärt die Seite § 543 BGB.

Quellen

Häufige Fragen

Muss ich nach der fristlosen Kündigung sofort ausziehen?

Das Mietverhältnis endet mit dem Zugang der Kündigung, und die Wohnung ist zurückzugeben (§ 546 Abs. 1 BGB). Für die Zeit, in der du sie danach noch nutzt, kann der Vermieter eine Entschädigung in Höhe der vereinbarten Miete verlangen (§ 546a Abs. 1 BGB). Bleibst du über das Ende hinaus wohnen und erklärt keiner von euch innerhalb von zwei Wochen, dass er das nicht will, läuft der Vertrag sogar unbefristet weiter (§ 545 BGB) – die Vorlage widerspricht deshalb schon im Kündigungsschreiben, was der BGH für wirksam hält (VIII ZR 184/09).

Kann ich auch kündigen, wenn der Vermieter mir die Wohnung gar nicht rechtzeitig übergibt?

Ja, das nennt das Gesetz ausdrücklich: Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn der vertragsgemäße Gebrauch nicht rechtzeitig gewährt wird (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB). Auch dann setzt du in der Regel zuerst eine angemessene Frist (§ 543 Abs. 3 BGB) und kündigst erst, wenn sie erfolglos abgelaufen ist.

Allgemeine Information, keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen die Verbraucherzentralen, eine Schlichtungsstelle oder ein Anwalt.

Fristlose Kündigung durch den Mieter: Vorlage mit Fristsetzung